Auswirkungen von der Coronakrise auf die Immobilienwirtschaft

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Corona – die unsichtbare Gefahr?

Nachdem sich in den letzten Wochen die Corona-Krise ausgehend von der Stadt Wuhan in China vor einigen Monaten nun auch in Europa und den USA ausgebreitet hat, wurde eine weltweite Pandemie von der WHO ausgerufen. Dieses unerwartete „Schwarze Schwan„-Ereignis hat alle Märkte und Länder der Welt betroffen und es stellt sich die Frage über die kurz-, mittel- und langfristigen Konsequenzen aus der Krise.

Dies hat in den einzelnen Ländern unterschiedliche Auswirkungen auf Grund dem Grad der Betroffenheit und der Härte der Restriktionen, mit denen COVID-19 versucht wird zu bekämpfen.

Viele Branchen wie die Tourismusbranche, Messebauer und Events sind hiervon betroffen. Doch die Auswirkungen auf die Immobilienbranche in den unterschiedlichen Frist und Szenarien, welche sehr umfangreich sind, sollen in diesem Beitrag näher beleuchtet werden.

Die Ausgangslage

In Deutschland wurde eine Auflage verhängt, dass nicht essentielle Geschäfte für die Grundversorgung bis zunächst einschließlich 03.04.2020 für zwei Wochen geschlossen bleiben. Ausgenommen hiervon sind Ladengeschäfte wie Supermärkte, Apotheken, Banken oder auch Tankstellen.

Bayern ging hier noch einen Schritt weiter und verhängt eine Quarantäne in Form von Ausgangsbeschränkungen für zwei Wochen und ein Versammlungsverbot von mehr als zwei Personen. All diese Maßnahmen sollen die rapide Ausbreitung des Virus verhindern und so zu einer Abflachung der Kurve und einer Entlastung der Versorgungskapazitäten führen.

Kurzfristige Auswirkungen (Wochen)

Diese Vorschriften sind so noch nie eingeführt worden und stellen für viele Unternehmen und Geschäfte eine wahre Herausforderung dar. In der kurzen Frist betrachtet wird die Nachfrage in Bereichen, welche sich um die unmittelbare Erstversorgung der Menschen handelt, stark steigen.

Die Nachfrage für folgende Assetklassen wird somit vermutlich steigen:

  • Warenhäuser
  • Gesundheitswesen
  • Lebensmitteleinzelhandel

Obwohl man mittlerweile Lebensmittel auch im Internet bestellen kann, wird ein Großteil der Menschen weiterhin das lokale Einkaufen bevorzugen.

Ein Wandel in Form eines Umdenkens von Tagesabläufen kann durch die Krise in Bereichen wie Arbeiten und Reisen geschehen. Durch die Beschränkungen sind die Menschen auf ihr unmittelbares Zuhaus beschränkt und überdenken viele Dinge. Der sonst konsumgetriebene Alltag verblasst und man fokussiert sich auf essentielle Werte.

Hier ist vor allem anzumerken, dass das Arbeiten grundlegend überdenkt wird. Innerhalb von Tagen mussten ganze Branchen und Unternehmen ihre IT-Infrastruktur auf „Home-Office“ und Remote-Arbeit umstellen. Physische Meetings wurden durch Videokonferenzen ersetzt und Besprechungen ab sofort am Telefon abgehalten. Überraschenderweise funktioniert all dies, wenn auch mit einigen Startschwierigkeiten, gut und kann so auch ein Umdenken in der Work-Life Balance zur Folge haben. Ist die klassische Arbeit an einem festen Arbeitsplatz in einem Büro für eine fixe Zeit noch das richtige Modell im 21. Jahrhundert?

Während die Nachfrage nach Immobilien in Bereichen wie diesen eher rückläufig ist:

  • Co-Working
  • Shopping-Center
  • Hotels

Wichtig für Privatpersonen ist, dass diese in der Zeit nicht gekündigt werden können und somit vor einem weiteren Stressfaktor geschützt sind. Für Mieter besteht somit die Sicherheit, nicht noch einen Wohnungsumzug mitzumachen oder sogar am Ende auf der Straße zu sitzen.

Gastronomen oder auch Läden bekommen je nach Vermieter die Möglichkeiten zu Mietstundungen eingeräumt und es gibt auch zahlreiche Soforthilfeprogramme von Bund und Ländern. Auch Kredite zur weiteren Sicherung der Liquidität sind von der staatlichen Stelle der KfW-Bank bewilligt worden und in der weiteren Prüfung. Hierbei ist der Andrang aktuell sehr groß und somit kommt es zu verlängerten Wartezeiten.

Mittelfristige Auswirkungen (Monate)

In der mittleren Frist wird die Hotelbranche weiterhin zu leiden haben, da ein Großteil des Jahresumsatzes weggebrochen ist. Nach der Zeit der Quarantäne werden die Leute wahrscheinlich auch nur langsam wieder reisefreudiger, weswegen spezielle Angebote und Anreize geschaffen werden müssen.

Der komplett eingefrorene Markt stellt auch eine Herausforderung für kleine Pensionen und Betriebe dar, welche teilweise auch ein saisonales Geschäft über Feiertage haben, was nun komplett wegbricht. Hier sind die bereits angekündigten fiskalen Unterstützungspakete der Regierung sehr wichtig. Große Hotelketten können auf Grund ihrer Verhandlungsmacht, wie nun auch teilweise schon geschehen, Mietzahlungen einstellen und Personal in großem Ausmaß entlassen.

Studentisches Wohnen als Assetklasse wird durch geschlossene Universitäten und verschobene Semesterzeiten den Markt im ersten Halbjahr weiterhin belasten. Bisherige Kalkulationen müssen verworfen und nun grundsätzlich neu geplant werden. Monatliche Mietmodelle, sowie Serviced Apartments sind am stärksten von der Krise betroffen, da hier die Mieter auf Grund der Flexibilität schnell ausbleiben und keine Vertragssicherheit besteht.

Im Bürobereich sind Modelle wie Co-Working oder Kleinflächen mit kurzen Vertragslaufzeiten sehr betroffen. Auf Grund von Kontaktverboten dürfte hierzu die Nachfrage nahezu komplett zum Erliegen kommen. Mittelfristig gesehen wird das Arbeiten von Zuhause an Stellenwert gewinnen und somit die Quadratmeterzahl pro Arbeiter verringern.

Handel ist Wandel – so heißt es. Und diese Krise zeigt wieder einmal, dass der lokale Einzelhandel am stärksten mit den Herausforderungen zu kämpfen hat. Die sowieso schon vom Online-Handel gebeutelte Branche erfährt nun durch Zwangsschließungen Gegenwind und ist so gezwungen, Umsatzeinbußen durch Online-Shops zu minimieren, falls diese vorhanden sind. Auch das Einkaufsverhalten der Menschen wird sich nun aus Angst und auch Bequemlichkeit weiter in Richtung online verschieben. Viele kleine Händler mussten ihr Läden schließen und es ist unklar, ob diese nochmals öffnen werden.

Langfristige Auswirkungen (Jahre)

In welcher Höhe und wie lange der Schaden für die Wirtschaft anhält ist noch schwer abzuschätzen. Das Geschäftsjahr 2020 wird bei viele Unternehmen ein rotes sein. Einige Marktakteure werden verschwinden und auch neue Chancen werden sich auftun. Somit findet eine Marktbereinigung statt, welche auch wieder Platz für neue Ideen und Visionen bietet.

Nachdem die USA in zwei Notzinssenkungen die Leitzinsen wieder auf ein Rekordtief gebracht hat, wird auch die EZB in Europa den Zins weiter niedrig lassen. Somit bleiben die Bauzinsen auch in Zukunft voraussichtlich auf niedrigem Niveau.

Auswirkungen für Mieter

  • Kündigungsschutz: Sollte die Miete Corona-bedingt nicht bezahlt werden können. Entfallene Mieten müssen allerdings zurückbezahlt werden.
  • Weiterhin darf bei ausgefallener Zahlung keine Abschaltung von Strom, Gas und Telekommunikation erfolgen.

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