Nebenkosten

Der große Überblick über alle Nebenkostenarten

Miete - Betriebskosten

Hier wird nach dem Mietrecht und der Betriebskostenverordnung primär zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten unterschieden. Welche unterschiedlichen Kosten abgerechnet werden dürfen, erfahren Sie hier.

Kauf - Erwerbsnebenkosten

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen noch eine Anzahl an weiteren Nebenkosten an, welche meist unumgänglich sind und nicht mitfinanziert werden können. Hierbei handelt es sich unter anderem um Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühren und Kosten für Bodenuntersuchungen. Mehr dazu finden Sie hier.

Bau - Baunebenkosten

Das Bauen wird in Deutschland in der DIN 276 behandelt und speziell die Baunebenkosten in der Kostengruppe 7 von dieser ausgewiesen. Auch Planungsleistungen von Architekten werden über die HOAI definiert. Welche Leistungen hierbei abgerechnet werden dürfen, erfahren Sie hier.

Finanzierung - Finanzierungsnebenkosten

Da es bei Immobilien um hohe Geldbeträge geht und auch der Hebeleffekt genutzt wird, werden diese meist mithilfe von Fremdkapital finanziert und erworben. Hierbei fallen eine Reihe von Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Provisionen an, welche meist direkt in den effektiven Jahreszins gerechnet werden. Eine Übersicht finden Sie hier.

Bewirtschaftungskosten - alle laufenden Kosten einer Immobilie

Bewirtschaftungskosten stellen Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie dar. Diese werden nach §19 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in die folgenden Unterkategorien eingeteilt:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis
  • Betriebskosten

Bewirtschaftungskosten können bei Vermietungen teilweise vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei ist zwischen einer gewerblichen Vermietung und einer Vermietung zu Wohnzwecken zu unterscheiden:

Gewerbevermietung:

Das Gewerbemietrecht unterliegt allgemein anderen Anforderungen als die Vermietung von Wohnungen. Hierbei sind generell viele Vertragsbestandteile frei verhandelbar. Allgemein können alle Bewirtschaftungskosten bis auf die Instandhaltungskosten von „Dach und Fach“ umgelegt werden.

Wohnungsvermietung:

Im Mietrecht wird bei Wohnungen die Umlage begrenzt. Grundsätzlich können nur die im Gesetz definierten Betriebskosten nach §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden. Zusätzlich können Schönheitsreparaturen in begrenzter Form umgelegt werden.

 

Steuerliche Aspekte

Bewirtschaftungskosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden, können vom Eigentümer einer an Dritte vermieteten Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Solche Kosten umfassen zum Beispiel Versicherungsbeiträge, Maklergebühren oder auch Verwaltungskosten.

Zinsaufwendungen gehören nicht zu den Bewirtschaftungskosten, sondern zu den Finanzierungskosten und können bei einer fremd vermieteten Immobilie zusätzlich geltend gemacht werden.

Betriebskosten - Umlagefähig, oder nicht?

Sie sehen einen Wasserzähler vor grauer Wand

Betriebskosten sind eine Untergruppe der Bewirtschaftungskosten und stellen umlagefähige Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie dar. Diese werden in 17 Unterpunkten in der Betriebskostenverordnung definiert und ausführlich erklärt.

Diese Erstattung der Kosten vom Mieter an den Vermieter (Eigentümer) wird meist im Mietvertrag beschlossen. Nach Abschluss dieser Betriebskostenvereinbarung wird umgangssprachlich von der sogenannten Warmmiete gesprochen.

Dieser Zahlungsausgleich kann laut §556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entweder durch eine Vorauszahlung oder durch eine Pauschale geschehen. Eine Vorauszahlung ist regulär mit der Miete monatlich zu leisten. Die Betriebskostenabrechnung ist zeitnah vom Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum von meist einem Jahr dem Mieter vorgelegt werden.

Erwerbsnebenkosten - Zusätzliche Kosten zum Kaufpreis

Beim Erwerb einer Immobilie fallen zwangsläufig Nebenkosten an. Eine offizielle Beurkundung des Notars sowie ein Grundbucheintrag gehören in Deutschland zum Kauf einer Immobilie dazu. Man unterscheidet hierbei in der engen Definition von unumgänglichen Kosten wie zum Beispiel:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • ggf. Maklerprovisionen

Im weiten Sinne können je nach Objekt und Beschaffenheit folgende weitere Kosten anfallen. Gutachterkosten, umfangreiche Sanierungsarbeiten, Bereitstellungszinsen, Fahrtkosten und Recherchekosten.

Baunebenkosten - Planung, Genehmigung und Abläufe

Egal ob Neukauf oder Bebauung eines leeren Baulands, man muss auf jeden Fall in die Liquiditätsbetrachtung die Baunebenkosten einplanen. Je nach Umfang des Projekts können diese zwischen 10 und 15% des Immobilienpreises ausmachen.

Eine Baugenehmigung zu beantragen, das Grundstück offiziell vermessen lassen, ein Bodengutachten und eine eventuelle kostenmäßige Beteiligung an der Erschließung sind hier Punkte, welche nicht übersehen werden dürfen.

Auch ein Abriss bestehender Gebäude sowie der Abschluss einer Versicherung, speziell während der risikobehafteten Bauphase sind miteinzuplanen und zu berechnen.

 

Finanzierungsnebenkosten - Wie mit Provisionen umzugehen ist

Die richtige Immobilienfinanzierung zu wählen ist wichtig, da die besagten Verträge oftmals lange Laufzeiten und Verbindlichkeiten mit sich bringen. Die zu klärenden Themen beinhalten Zinsen, Gebühren und die Anschlussfinanzierung. Hier ist immer ein Marktrisiko vorhanden, da niemand in die Zukunft sehen kann.

Mit den richtigen Vorbereitungen können Sie sich jedoch so absichern, dass keine unerwarteten Überraschungen am Fundament Ihrer Immobilie rütteln können. Lesen Sie hier mehr zum Thema Finanzierungsnebenkosten

Sie sehen eine Beratung zu Immobilienrecht

Fazit zu Nebenkosten bei Immobilien

Als Fazit lässt sich zum Thema Nebenkosten bei der Immobilie festhalten, dass manche Nebenkosten durchaus sehr teuer werden können. Deswegen ist eine richtige Planung und Kalkulation – speziell bei den Bau- und Finanzierungskosten – vorab notwendig. Auch bei den jährlichen Betriebskosten besteht teilweise sehr viel Einsparpotenzial. Weniger Flexibilität hat man bei den Erwerbsnebenkosten, da diese – je nach Bundesland unterschiedlich – jedoch im Gesetz verankert sind und somit meist nicht umgangen werden können. Mit unserem Ratgeber erhalten Sie eine Übersicht über diese wichtigen vier Kostengruppen und welche Möglichkeiten zur Optimierung es hierin gibt.