Alles rund um das Haus

Der große Haus-Ratgeber | 2020

Damit Sie bestens informiert sind, gehen wir darauf ein, welche Haustypen es gibt, welche Dachformen verfügbar sind und welche Bauform diese Häuser haben. In den weiteren Kategorien unseres Haus – Ratgebers erhalten Sie spezifische Informationen zu den Themen.

Die wichtigsten Fragen zum Thema Haus in Kürze erklärt

Was ist der Verkehrswert?​

Laut §194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert sich der Verkehrswert als:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Für die Ermittlung von diesem wird meist ein Gutachten benötigt, welches einen aussagekräftigen Wert ermittelt.

Was ist ein Vorvertrag?

Sobald man das richtige Haus gefunden hat, geht meistens alles schnell. Wenn die meisten Bestandteile geklärt sind und man sich einig ist, jedoch noch bestimmte Bedingungen unklar sind, macht es Sinn einen Vorvertrag zu schließen.

Zum Beispiel kann dies eine fehlende Finanzierung oder eine noch zu erteilende Baugenehmigung sein.

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil beim Hauskauf sein?

Diese Frage ist immer nach den jeweiligen individuellen Einkommensverhältnissen und Lebensumständen zu klären. Zu Eigenkapital bei der Finanzierung zählen unter anderem Erspartes Bargeld oder Bankkontoguthaben, Geldanlagen, Bausparverträge und auch schon bestehende Immobilien oder Grundstücke. Jede Bank regelt die Bewertung und Höhe des Eigenkapitals unterschiedlich und nach der Bonität des Einzelnen orientiert.

Was kostet ein Wertgutachten?

Im Gegensatz zu einer eigenständigen Immobilienbewertung wird ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellt. Bei einem Kurzgutachten kann mit Kosten im mittleren dreistelligen Bereich gerechnet werden. Es wird entweder eine Pauschale oder ein Stundensatz vereinbart.

Ein vollständiges Wertgutachten hat gerichtlichen Bestand und kostet meist über 1.000 Euro. Es ist außerdem abhängig vom Verkehrswert der Immobilie.

Ist die Gebäudeversicherung Pflicht?

In Deutschland besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Gebäudeversicherung. Der Schutz ist dennoch sinnvoll und wird empfohlen. Je nach Region kann auch ein Schutz gegen Elementarschäden Sinn machen.

Das richtige Haus

Der Haus Ratgeber

Wie auch bei Grundstücken ist bei einem Haus die Lage ein entscheidender Faktor in der Wertermittlung und der Entscheidungsfindung für oder gegen das Gebäude.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Mieter oder Eigentümer werden möchten/sind. Bei der Betrachtung der Lage gibt es verschiedene Kriterien, die sich von denen eines reinen Grundstücks unterscheiden.

Wenn Sie sich ein Haus kaufen möchten, sollten Sie sich genau in der näheren und weiteren Umgebung umsehen. Sie sollten wissen, wie bspw. Verkehrsinfrastruktur, die Wohngegend selbst und die Einkaufsmöglichkeiten gestaltet sind.

Für die nähere Umgebung sind unter anderem Punkte wie der Geräuschpegel der Nachbarschaft, die Lage auf dem Grundstück selbst und der Ausblick aus dem Fenster wichtig. Dann wissen Sie schon einmal, ob Sie einen freien Blick haben, eine Häuserwand ansehen oder ein Wegerecht einräumen oder einfordern müssen.

In der nächsten Überlegung sehen Sie sich ein wenig in der Umgebung um und prüfen, ob störende Einrichtungen, wie z.B. Müllverbrennungsanlagen oder Bahnhöfe vorhanden sind und in welchem Zustand sich die Straßen befinden.

Auch diese wesentlichen Punkte sind noch nicht alles. Damit Sie sich tatsächlich entscheiden können, macht es Sinn, sich auch die Entwicklung der Region anzusehen. Holen Sie sich Informationen über die Entwicklung der Kaufkraft, den Arbeitsmarkt und die Bevölkerung ein. Diese Faktoren können Rückschlüsse auf eine mögliche Wertveränderung der Immobilie zulassen.

Liebäugeln Sie mit einem Haus am See, sollten Sie sich unbedingt erkundigen, welcher Boden den Baugrund bildet und ob Sie es im Laufe der Zeit mit Hochwasser zu tun haben könnten.

Unterschiedliche Bauarten

Bei der Entscheidung für das passende Haus sollten Sie sich Ihre Interessen genau durch den Kopf gehen lassen. Sie haben die Wahl zwischen einer Vielzahl an Haustypen. Welcher Haustyp für Sie der richtige ist, kommt auf Ihre persönlichen Interessen an.

Energiesparen

Haben Sie ein Interesse daran, die Umwelt zu schonen und wenig Energie zu verbrauchen, dann können Sie sich zwischen folgenden Haustypen entscheiden:

Passivhaus

Hierbei handelt es sich um ein Haus, das aufgrund einer optimierten Wärmedämmung keine klassische Heizung mehr benötigt. Es gewinnt den Großteil seiner Energie aus Umgebungsquellen, wie Sonne oder Abwärme.

3 Liter Haus

Das 3 Liter Haus verdankt seinen Namen dem 3 Liter Auto, das für einen besonders geringen Verbrauch steht. Dieser Haustyp verbraucht pro Jahr gerade einmal 30 KWh/m².

Nullenergiehaus

Natürlich gibt es kein Haus, das keine Energie verbraucht. Die Besonderheit ist, dass der Energieverbrauch durch einen ausgeklügelten Energiegewinnungsprozess komplett ausgeglichen wird.

Es ist zusätzlich für Notfälle ans Stromnetz angeschlossen, allerdings wird das im Normalfall nicht genutzt, da die Photovoltaik Anlage den Strombedarf deckt und Wärme erzeugt. Wie beim Passivhaus wird effektiv durch Wärmerückgewinnung Energie gespart.

Häuser ohne Obergeschoss

Wenn Sie sich in einem großen Gebäude nicht wohl fühlen, besteht die Möglichkeit, sich klassische Eingeschosser anzusehen, die Ihrem Interesse entsprechen können.

Blockhaus

Ein Blockhaus ist aus aufeinanderliegenden Baumstämmen zusammengesetzt und bietet ein naturnahes Wohngefühl oder eine entspannte Arbeitsatmosphäre.

Bungalow

Ein Bungalow ist laut Bedeutung ein Einfamilienhaus mit einem flachen Dach und nur einer Etage.

Klassische Einfamilienhäuser

Das klassische Einfamilienhaus ist meist ein anderthalb geschossiges Haus mit einem Satteldach. Der Hauptteil der Wohn- oder Geschäftseinheiten befindet sich bei dieser Gebäudeart im Erdgeschoss.

Das halbe Obergeschoss kann zusätzlich als Wohnfläche genutzt werden und das Dachgeschoss über der halben Etage könnte als Kellerersatz dienen. Die halbe Etage ist nicht niedriger als die volle, allerdings ist die tatsächlich nutzbare Fläche durch die Dachschrägen eingeschränkt. 

Folgende Haustypen werden häufig als anderthalb geschossiges EFH genutzt:

Massivhaus

Unter einem Massivhaus versteht man ein Haus, das klassisch mit Steinen und Mörtel errichtet wurde. Dieses ist durch besondere Standhaftigkeit und Robustheit ausgezeichnet.

Fertighaus

Das Fertighaus kann aufgrund der geringen Bauzeit auf dem Baugrund sehr interessant sein. Das gesamte Haus (außer das Dach) wird in Montagehallen fertiggestellt und erst auf der Baustelle innerhalb weniger Tage zum fertigen Gerüst zusammengebaut. Der Vorteil an dieser Bauweise ist die Witterungsunabhängigkeit der Produktionshalle.

Welche Haustypen gibt es?

Ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist auch der Typ des Hauses. Hier können Sie die verschiedenen Typen und ihre Eigenschaften kennenlernen.

Das Einfamilienhaus

Dieser Bautyp ist der Klassiker unter den Häusern. Dieses Objekt ist am besten für die meisten Interessenten geeignet. Sie können es mieten, vermieten, einen Gewerbe- oder Verkaufsraum mit einrichten.

Hier sind Sie in kleinem Maß frei in der Gestaltung und Nutzung. Dieser klassische Typ hat sich in den letzten Jahren als Symbol des „Häuschenbauers“ und der Mittelschicht herauskristallisiert.

Sie sehen ein Haus mit grünem Vorgarten und rotem Dach

Ein Einfamilienhaus ist typischerweise ein Haus mit einer Größe zur Beherbergung von einer Familie oder auch einer Wohngemeinschaft. Einfamilienhäuser sind oftmals freistehend und schaffen so im Gegensatz zu anderen Typen einen größeren Platz in der Lebensweise. Oftmals stehen diese auch in speziell ausgewiesenen Wohngebieten, in denen es zwar bestimmte Satzungen gibt, generell aber mehr Freiraum in der Gestaltung gibt.

Der Aufwand für die Erschließung kann höher ausfallen, da zusätzlich zum Erwerb des Grundstücks noch Erschließungsbeiträge an die Stadt entrichtet werden müssen. Diese decken meist die Straße sowie Entwässerung und weitere Infrastruktur ab, welche von der Stadt errichtet werden.

Das Zweifamilienhaus

Von einem Zweifamilienhaus spricht man, wenn in einem Haus zwei voneinander getrennte Wohneinheiten vorhanden sind. Folgende Eigenschaften werden von den Wohneinheiten gefordert, damit sie als getrennt angesehen werden:

  1. Eigenständige Wohnbereiche
  2. Einzeln nutzbare Badezimmer
  3. Eine eigene Küche

Das Doppelhaus

Ein Doppelhaus – per Definition die Vorstufe zu einem Reihenhaus – vereint zwei Parteien in einem Haus mit angrenzenden Wänden auf einem einzelnen Grundstück. Vorteile hierbei sind eine Kostenersparnis durch Teilung der meisten Aufwendungen. Auch Heizkosten können dadurch gespart werden.

Ein Nachteil ist, dass man auf Grund der örtlichen Nähe viel von seinem Nachbarn mitbekommen kann. Dies kann zu Konflikten über Lärm oder auch Schneeräumen führen, da es gemeinsame Flächen wie zum Beispiel Einfahrten oder Vorgärten gibt.

Das Doppelhaus ist ein aus zwei aneinander gebauten Einfamilienhäusern (Doppelhaushälften) bestehendes Haus, das auf zwei Grundstücken steht. 

Folgende Kriterien müssen erfüllt sein, damit man von einem Doppelhaus sprechen kann:

  1. Zwei Häuser sind an der Grundstücksgrenze aneinander gebaut
  2. Sie sind durch einen Brandabschluss voneinander getrennt
  3. Sie stehen auf einzelnen Grundstücken
Sie sehen zwei Hauseingänge in unterschiedlichen Farben

Das Mehrfamilienhaus

Im Mehrfamilienhaus befinden sich typischerweise verschiedene Wohnungen auf mehreren Etagen, somit fällt diese Kategorie zwischen Haus und Wohnung und gilt als Sammelbegriff.

In ein Mehrfamilienhaus können gleich mehrere Parteien auf einmal einziehen. Es ist nicht direkt definiert, wie groß ein Mehrfamilienhaus sein muss, um als solches zu zählen. Lesen Sie außerdem: Mehrfamilienhaus kaufen

Sie sehen ein Reihe von Reihenhäusern

Das Reihenhaus (Mittel- und End-)

Bei einem Reihenhaus spricht man von einer Aneinanderreihung einzelner Häuser, die nur durch die Seitenwand getrennt sind. Damit jeder Bewohner seine Privatsphäre wahren kann, wird auf eine Verbindung zwischen den einzelnen Häusern verzichtet und jedes hat seinen eigenen Eingang und Garten (sofern vorhanden). Ein Reihenhaus kann in einer Neubausiedlung stehen oder auch in einer gewachsenen innerstädtischen Struktur, welche meist durch engere Bebauung geprägt ist, eingebettet sein.

Die einzelnen Häuser teilen sich teilweise eine oder beide begrenzenden Wände. Ab einer Anzahl von drei Häusern kann hiervon gesprochen werden. Oftmals sind diese schmaler als normale Häuser, weisen aber eine hohe Tiefe aus. Dieser Haustyp ist vor allem bei jungen, neu gegründeten Familien beliebt, welche sich aus monetären Gründen nicht sofort ein eigenes Haus bauen können und wollen, aber trotzdem den Komfort eines Hauses dem einer Wohnung vorziehen. Die engere Bebauung und meist kleine Gärten welche Gartenzaun an Gartenzaun angeordnet sind – welche für viele ein Problem ist – schätzt diese Zielgruppe, da so die eigenen Kinder schnell Anschluss in der Nachbarschaft finden können.

Als Nachteil kann eben dieser Punkt auch aufgefasst werden, wenn es Streitigkeiten mit den Nachbarn gibt, da dann recht wenig Ausweichmöglichkeiten bestehen und es sich dadurch sogar noch verhärten kann. Vor allem das Einhalten von Ruhezeiten ist wichtig, wenn verschiedene Altersgruppen zusammen in einer Siedlung wohnen.

Das Fachwerkhaus

Dieser Häusertyp besteht aus einem Gerüst aus Holzbalken, die miteinander verbunden sind. Die Zwischenräume der Balken werden entweder mit einem Holzgerüst gefüllt, das dann mit Lehmbewurf verdichtet oder mit Back-/Bruchsteinen ausgemauert.

Sie sehen ein Haus mit grünem Vorgarten

Bungalow

Beim Begriff Bungalow denkt man zwangsläufig an Urlaub oder eine Ferienwohnung. Es zeichnet sich durch ein ebenerdiges und einstöckiges Gebäude aus, bei dem alles auf einer Ebene stattfinden kann und somit auch barrierefrei ist. Die Blütezeit dieses Typs war in Deutschland in den 60er- und 70er Jahren. Doch auch heute werden immer noch moderne und luxoriöse Bungalows gebaut, welche einige Vorteile auf Grund einer flexiblen Wohnflächeneinteilung ohne große Versorgungsflächen bieten können. Die Dachform ist meist ein Sattel- oder Walmdach, was zu einer optischen Abrundung führt. Da statisch nicht viel Last berechnet werden muss, können oft große, stützenlose Räume und andere Grundrisse entstehen. Die Baukosten hierfür sind auch oft deutlich niedriger.

Der Grundstücksflächenverbrauch ist jedoch deutlich höher als bei einem „regulären“ Haus, was sich auch im jeweiligen Grundstückskaufpreis niederschlägt. Auch bezüglich Wärmeeffizienz ist der Bungalowhaustyp nicht optimal, da sehr große Aussenwandflächen bestehen, welche gekühlt, als auch beheizt werden müssen und über die viel Wärme nach außen verloren geht.

Tiny Haus

Das Tiny Haus ist eine Besonderheit, da es mit Abstand den wenigsten Platz bietet. Laut deutscher Definition ist es nicht klar abgegrenzt, wie groß ein Haus maximal sein darf, um als Tiny Haus zu zählen. Nehmen wir das Verständnis der USA zu Hilfe, zählen Häuser mit einer Wohnfläche von höchstens 37 m² als Tiny Haus.

Weitere Infos: Kauf und Verkauf | Mieten und Vermieten

Haus kaufen

Eine Entscheidung die gut überlegt sein will. Wir begleiten Sie und geben Ihnen viele Informationen mit auf Ihren Weg. Zusätzlich bewahren wir Sie vor den häufigsten und  schwerwiegendensten Fehlern.

Haus verkaufen

Der Verkauf eines Hauses setzt voraus, dass Sie dem Interessenten genügend Informationen geben können. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Verkauf richtig meistern und den besten Preis herausholen.

Haus mieten

Da es sich unterscheidet, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mieten, erhalten Sie hier die wichtigsten Informationen zu diesem Thema.

Haus vermieten

Auch die Vermietung eines Hauses will gut durchdacht sein, erfahren Sie Stolpersteine und Wissenswertes, damit es gelingt.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für jedes Gebäude werden bestimmte Dokumente benötigt oder sie sammeln sich im Laufe der Zeit an. Damit Sie wissen, welche Unterlagen besonders wichtig sind und gut aufbewahrt werden müssen, haben wir Ihnen eine Auflistung zusammengestellt.

Diese offiziellen Unterlagen sind unverzichtbar

Ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist auch der Typ des Hauses. Hier können Sie die verschiedenen Typen und ihre Eigenschaften kennenlernen.

Die Baugenehmigungsurkunde(n)

Diese werden benötigt, um nachweisen zu können, dass alle Bauten und Anbauten des Hauses rechtens ist. Sind Ihnen diese Unterlagen abhanden gekommen, könne Sie sie beim Bauamt erfragen.

Die Grundschuldeintragungen

Hier erhalten Sie Einblick in die Eigentumsverhältnisse und Schulden des Grundes.

Der Lageplan

Dieses wichtige Dokument, mit einem Flurkartenauszug, verzeichnet aus der Vogelperspektive, wo genau sich das Haus befindet.

Der Baulastenverzeichnisauszug

In diesem Verzeichnisauszug werden alle bekannten „Lasten“ aufgeführt, die auf dem Grund liegen. Das bedeutet, dass alle öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind, aufgeführt werden.

Der Baulastenverzeichnisauszug ist besonders beim Verkauf wichtig, weil es auch das Wegerecht des Nachbarn bezeugt.

Die Baubeschreibung

Das Profil Ihres Hauses in allen Einzelheiten ist in der Baubeschreibung zusammengefasst.

Diese Beschreibung enthält (auszugsweise) folgende Angaben: 

  • Die Bauleistung in Art und Umfang
  • Welche Materialien verwendet wurden, mit der Angabe von Mengen, Preisen, Materialien und Herstellern
  • Bauphysikalische und technische Ausstattungsmerkmale
  • Grundwasser, Untergrundsondierungen und weitere örtliche Gegebenheiten
  • Welche Subunternehmen ausführend beteiligt waren

Der Energieausweis

Dieser ist seit 2009 für alle Gebäude in Deutschland Pflicht, solange sie nicht unter Denkmalschutz stehen. 

In ihm stehen Angaben, wie KWh pro Stunde und Quadratmeter im Vergleich zu anderen Gebäuden und die realen Verbrauchsmengen.

Die Baupläne

Die Baupläne betrachten das Haus von der technischen Seite und gehören somit zu den wichtigsten Unterlagen für das Haus. Diese Pläne werden von allen, die mit der Errichtung, Instandhaltung und Reparatur befasst sind, gelesen und weisen diese an, sich an die Pläne zu halten. Damit die Baupläne rechtskräftig werden, müssen diese vom Bauamt abgenommen werden.

Die Abnahmeprotokolle

Während ein Haus gebaut wird, ist es Gang und Gäbe, dass die Verantwortlichen von Zeit zu Zeit überprüfen, ob alle Vorschriften eingehalten werden. Zu diesen gehören:

  • Die Schnurgerüstabnahme: Hier wird die Lage des Hauses durch Fäden, die auf dem Grundstück gespannt wurden, kontrolliert.
  • Die Rohbauabnahme: Diese wird durchgeführt, wenn der Dachstuhl fertiggestellt ist.
  • Die Schlussabnahme: Sie wird nach Abschluss aller Arbeiten durchgeführt
  • Die Gebrauchsabnahme: Nach der Gebrauchsabnahme darf das Haus in Betrieb genommen werden.

Welche privaten Unterlagen sollten Sie aufbewahren?

Die staatlichen Unterlagen sind allerdings nur ein Teil des Ganzen. Auch private Unterlagen, die jeder Hausbesitzer hat, sind wichtig und besonders gut aufzubewahren.

Sanierungsnachweise

Eine Sanierung des Hauses wirkt sich wertsteigernd auf die Immobilie aus, sofern alle Unterlagen vorhanden sind. Auch wenn Sie diese Arbeiten selbst erledigt haben sollten, können diese Nachweise sehr leicht erbracht werden:

Schreiben Sie eine Maßnahmenauflistung. Diese Auflistung enthält

  • den Umfang der Arbeiten,
  • das Ausführungsdatum,
  • wer diese ausgeführt hat,
  • aus welchem Grund die Arbeiten notwendig waren,
  • einen Fotovergleich vom Objekt, der den Zustand vor und nach den Arbeiten dokumentiert sowie
  • Kopien aller Kaufbelege, die mit diesen Arbeiten zusammenhängen.

Die Garantie-Nachweise

Alles, was für ein funktionsfähiges Haus notwendig ist (auch das Haus selbst), beinhaltet eine Garantiefrist. Allerdings sind Sie als Eigentümer den Beweis schuldig, dass diese Gerätschaften und Installationen auch über diese verfügen und diese Frist nicht überschritten ist. Aus diesem Grund sind die Garantie-Unterlagen zwangsweise aufzuheben, um nicht auf eventuellen Schäden innerhalb der Garantiezeit sitzen zu bleiben.

Handwerkerrechnungen

Ob Wohngebäude oder Gewerbeimmobilie, ein Haus bedarf der Instandhaltung und Renovierung. Für jede Leistung, die Sie erhalten haben, sind die Rechnungen aufzuheben. Besonders wichtig sind diese, wenn Sie Leistungen in Anspruch nehmen müssen, die durch Baufehler in einen Garantieanspruch einfließen. Aber auch, wenn es sich nicht um solche Tätigkeiten handelt, sollten Sie diese abheften, denn einiges kann sich günstig auf die Steuererklärung auswirken.

Rechnungen und Verträge mit Versorgern

Wie bei einer Wohnung ist auch ein Haus unter anderem abhängig von Strom, Frischwasser, Internet, Fernsehen und Gas. Diese grundlegende Versorgung muss vertraglich festgelegt werden. Halten Sie die Verträge und Rechnungen immer aktuell, da sie teilweise in den Energieausweis einfließen.

Die Kaufverträge/Bauverträge

Ob Sie das Grundstück kaufen oder die Baufirmen und den Architekten beauftragen, für jeden Schritt bedarf es Verträge, auch für den Kauf eines Hauses. Diese müssen Sie sicher aufbewahren.

Sind Wertgutachten vorhanden?

Normalerweise werden Wertgutachten nur erstellt, wenn es um den Verkauf der Immobilie geht. Aber wenn Sie dieses besitzen, macht es Sinn, es auch aufzuheben, wenn es nicht mehr aktuell ist. Das liegt daran, dass eine vollständige Historie den Wert des Hauses steigert und Verkaufsvorteile bringt.

Haus oder Wohnung?

Ein eigenes Haus – das Eigenheim – zu besitzen, dürfte wohl das Ziel vieler sein. Doch macht es auch ökonomisch Sinn? Kosten, wie der Unterhalt von Dach und Fach, Garten sowie verschiedenste Gebühren müssen komplett selbstständig getragen werden. Als Gegenleistung hat man meist einen gewissen Abstand zu den Nachbarn, das heißt konkret: weniger Lärm, viel Platz und eine höhere Privatsphäre. Meist ist auch Platz für eine Garage oder auch einen Anbau, wenn das Grundstück über einen Garten und Freiflächen verfügt.

Bei einer Wohnung hat man nur einen Anteil an einem großen Gebäude, welcher sich weiterhin auch noch in gemeinschaftliche Flächen aufteilt, für die alle sorgen müssen.  Bei einer Wohnung hat man meist – speziell in den höheren Etagen – einen Aufzug und so etwas mehr Komfort. Beide Arten bringen Vor- und Nachteile mit sich, welche in Ruhe abgewägt werden müssen.