Baunebenkosten

Bis zu 20 Prozent der Baukosten - Wichtiges vor nach und während dem Bau

Im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ist es wichtig, nicht nur den Kaufpreis oder die Baukosten im Blick zu haben, sondern ebenfalls die Kauf– bzw. Baunebenkosten. Diese können sich unter Umständen auf bis zu 20 Prozent der Baukosten bzw. des Kaufpreises belaufen. Hier erfahren Sie, welche Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Hausbau und Hauskauf anfallen. Darüber hinaus informieren wir, wie hoch die einzelnen Nebenkosten im Detail glücklicherweise sind und wo Einsparpotenzial besteht.

Worum handelt es sich bei den Baunebenkosten?

Sie sehen ein Mauerwerk mit dem Titel Baunebenkosten

Der größte Kostenfaktor beim Bau einer Immobilie sind die Baukosten sowie beim Erwerb eines Objektes der Kaufpreis. Darüber hinaus gibt es allerdings noch eine Reihe weiterer Kosten, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Immobilie bzw. dem Grundstück stehen.

All diese Kosten werden unter dem Begriff der Bau- bzw. Kaufnebenkosten zusammengefasst. Eine ausführliche Übersicht über alle Nebenkosten erhalten Sie hier.

Es ist von großer Bedeutung, dass möglichst alle Baunebenkosten in die Immobilienfinanzierung und geplanten Kalkulation einbezogen werden. In der Summe können sich die Nebenkosten nämlich auf bis zu 20 Prozent auf Grundlage des Kaufpreises bzw. der Baukosten belaufen. Welche typischen Kauf- bzw. Baunebenkosten es gibt, darauf gehen wir in unserem Beitrag im Detail ein.

Da die Baunebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis bzw. zu den Baukosten anfallen, erhöhen sie in der Regel den Fremdfinanzierungsbedarf. Zwar gibt es auf der einen Seite Richtwerte, wie hoch die einzelnen Baunebenkosten sind. Auf der anderen Seite sollten Sie allerdings durchaus vergleichen, denn bei einigen Kauf- bzw. Baunebenkosten können Sie Geld einsparen.

Die Baunebenkosten berechnen: der Baunebenkosten-Rechner als nützliches Hilfsmittel

Wichtig ist im ersten Schritt, dass Sie – insbesondere im Zuge der anstehenden Immobilienfinanzierung – überhaupt an die Baunebenkosten denken. Im zweiten Schritt ist es sinnvoll, dass Sie die Höhe der Baunebenkosten berechnen. Dabei ist der sogenannte Baunebenkosten Rechner ein sehr gutes Hilfsmittel. Dieser zeigt Ihnen unter Angabe des Kaufpreises bzw. der Baukosten an, wie hoch die Baunebenkosten insgesamt ausfallen können.

Dabei werden meistens auch regionale Unterschiede beachtet, denn die Baunebenkosten Höhe kann sich in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich gestalten. So können beispielsweise die Baunebenkosten in Bayern anders ausfallen als die Baunebenkosten in NRW. Grund dafür ist vor allem, dass jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer selbst festlegen darf.

Baunebenkosten fallen in verschiedenen Phasen an

Im ersten Teil unseres Beitrages möchten uns nun mit den Baunebenkosten beschäftigen, später gehen wir zusätzlich noch auf die Kaufnebenkosten ein. Manche Nebenkosten sind beim Kauf oder Bau der Immobilie identisch, andere Nebenkosten hingegen gibt es entweder nur beim Immobilienerwerb oder beim Bau eines Objektes. In der Übersicht teilen sich die Baunebenkosten in die verschiedenen Phasen auf: 

  • Grundstückskauf
  • Bauvorbereitung
  • Bauphase
  • Nach dem Hausbau

Auf diese einzelnen Phasen mit den entsprechenden Baunebenkosten möchten wir jetzt näher eingehen.

Welche Baunebenkosten gibt es im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks?

Vor dem Bau einer Immobilie muss stets der Erwerb des Grundstücks stehen. Bereits in dieser Phase kommt es für gewöhnlich zu einigen Baunebenkosten, insbesondere: 

Falls Sie das Grundstück nicht auf eigene Faust finden, fallen als Nebenkosten in dieser ersten Phase bereits Maklergebühren an. Diese können von Bundesland zu Bundesland und Region zu Region unterschiedlich ausfallen. Sie bewegen sich normalerweise zwischen vier bis sieben Prozent, wobei der Grundstückskaufpreis die Grundlage für die Berechnung ist.

Ein weiterer Kostenfaktor, der ebenfalls bereits im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf zu beachten ist, sind die Notar- und Grundbuchkosten. Immerhin muss der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. Ferner ist das Grundstück mit seinem neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Grundbuch- und Notarkosten belaufen sich in der Summe meistens auf durchschnittlich 1,5 Prozent vom Grundstückskaufpreis.

Ein weiterer Kostenfaktor, der im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks zu beachten ist, ist die Grunderwerbsteuer. Hier besteht gleichzeitig das größte Einsparpotenzial, denn die aktuellen Steuersätze bewegen sich in Abhängigkeit vom Bundesland zwischen 3,5 und 7 Prozent. Wenn wir die Baunebenkosten beim Grundstückskauf zusammenrechnen, dann betragen diese durchschnittlich (bei Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers) zwischen 9 bis 15,5 Prozent.

In der Bauvorbereitung fallen ebenfalls Baunebenkosten an

Die zweite Phase ist nach dem Grundstückskauf die Bauvorbereitung. In dieser Phase fallen ebenfalls Baunebenkosten an, und zwar eine ganze Reihe einzelner Kosten. Dazu zählen insbesondere: 

  •         Kosten für den Bauantrag, die Baugenehmigung sowie die Bauanzeige
  •         Erschließungskosten
  •         Zusätzliche Erdarbeiten
  •         Abrisskosten
  •         Entsorgung Boden
  •         Baumfällarbeiten
  •         Prüfstatiker
  •         Vermessungsarbeiten

Allerdings müssen nicht alle genannten Kosten bei jeder Bauvorbereitung anfallen. Auf einige dieser Einzelkosten möchten wir kurz näher eingehen, damit Sie darüber informiert sind, ob Sie mit diesen Baunebenkosten in der Bauvorbereitungsphase rechnen müssen oder nicht.

Unter die Kosten, die im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstücks anfallen, fallen insbesondere die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation, den Anschluss ans Strom- oder Gasnetz sowie die Frischwasserzufuhr. Weitere typische Baunebenkosten im Rahmen der Bauvorbereitung sind die Abrisskosten, falls auf Ihrem Grundstück noch andere Gebäude stehen, die abgerissen werden sollen.

Befinden sich zudem Bäume auf Ihrem Grundstück, die ebenfalls weichen müssen, fallen zusätzlich Kosten für die Baumfällarbeiten an. Sollte das Grundstück noch in vollem Umfang erschlossen werden müssen, fallen zusätzlich Kosten für Vermessungsarbeiten an. Ein weiterer Kostenfaktor kann ein Statiker sein. In manchen Orten besteht für Bauherren nämlich die Verpflichtung, vor dem Baubeginn einen Prüfstatiker damit zu beauftragen, die Statik des geplanten Vorhabens zu kontrollieren.

Im Folgenden möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber geben, welche Einzelkosten als typische Baunebenkosten während der Bauvorbereitung anfallen können:

  1.   Abriss von Altbauten: ca. 120 Euro pro Quadratmeter
  2.   Baumfällung: ca. 25 Euro pro Meter Baum
  3.   Baugenehmigung: ca. 0,5 Prozent der Bausumme
  4.   Prüfstatiker: ca. 2.000 Euro
  5.   Vermessungskosten: ca. 2.500 Euro
  6.   Bodengutachten: ca. 2.000 Euro

Die Baunebenkosten können sich also in dieser Phase durchaus auf bis zu 10.000 Euro belaufen.

Welche Baunebenkosten gibt es in der Bauphase?

Während der Bauphase gibt es vergleichsweise wenige Baunebenkosten, die Sie beachten sollten. Dazu zählen insbesondere für.

  •         Kosten für Baugutachten
  •         Kosten für Baubegleitung
  •         Bauzeitzinsen
  •         Architektenhonorar
  •         Versicherungen, insbesondere Bauherrenhaftpflicht

Zu den Bauzeitzinsen werden solche Darlehenszinsen gezählt, die für den Teil des Immobilienkredites zu zahlen sind, den Sie bereits in Anspruch genommen haben. Kosten für eine Baubegleitung bzw. ein Baugutachten fallen unter der Voraussetzung an, dass die Begleitung des Baus durch einen Sachverständigen gewünscht ist.

Welche Baunebenkosten fallen nach dem Hausbau an?

Was viele Bauherren nicht wissen: Selbst nach Abschluss des Hausbaus können weitere Baunebenkosten anfallen. Dazu gehört beispielsweise der Bau von Außenanlagen, der natürlich ebenfalls Kosten verursacht. Dazu wiederum gehören beispielsweise eine Terrasse, der Garten oder auch ein Swimmingpool.

Ebenfalls zu den Baukosten nach dem Hausbau zählen Kosten, die für den Innenausbau anfallen. Die Höhe der Baunebenkosten nach Abschluss des Hausbaus ist natürlich in großem Umfang davon abhängig, wie viele Extras Sie im Zusammenhang mit der eigenen Immobilie wünschen. Daher gibt es keine pauschalen Richtwerte, sondern die Baunebenkosten sind nach dem Hausbau sehr individuell und von zahlreichen Faktoren abhängig.

Versicherungen für Bauherren und Immobilieneigentümer

Eng in Verbindung mit der neuen Immobilie, sei es in Form eines Neubaus oder beim Kauf eines fertigen Objektes, stehen bestimmte Versicherungen. Im weiteren Sinne zählen diese ebenfalls zu den Bau- bzw. Kaufnebenkosten. Zu nennen sind in dem Zusammenhang insbesondere die folgenden Versicherungsarten:

  •         Wohngebäudeversicherung bzw. vorher Feuer-Rohbau Versicherung
  •         Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung
  •         Bauherrenhaftpflichtversicherung
  •         Bauleistungsversicherung

Insbesondere die Grundbesitzerhaftpflicht- und die Wohngebäudeversicherung sind zwei Versicherungsarten, auf die kein Immobilieneigentümer verzichten sollte. Gleiches gilt in der Bauphase für die Feuerrohbau- und die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Die Beiträge der einzelnen Versicherungen sind wiederum von mehreren Einflussfaktoren abhängig, belaufen sich allerdings im groben Durchschnitt jeweils auf etwa 100 bis 300 Euro pro Jahr oder sonstiger Versicherungsperiode.

Welche Baunebenkosten gibt es bei der Immobilienfinanzierung?

Eine weitere Periode, in der ebenfalls mit Baunebenkosten zu rechnen ist, ist die Immobilienfinanzierung. Nahezu alle privaten Bauherren oder Käufer einer Immobilie müssen einen Großteil der anfallenden Kosten über einen Kredit finanzieren. In dem Zusammenhang treten insbesondere die folgenden Nebenkosten für den Bau bzw. Kauf eines Hauses in Erscheinung: 

  •         Bereitstellungszinsen
  •         Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch
  •         Kosten für die Finanzberatung
  •         Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Sondertilgungsgebühren

Nicht alle diese Bau- und Kaufnebenkosten fallen im Rahmen jeder Baufinanzierung an. So nehmen beispielsweise manche Banken keine Gebühren für die Beratung, während insbesondere private Finanzberater oft ein Honorar veranschlagen. Bereitstellungszinsen kommen nur dann zum Tragen, wenn Sie ein Haus bauen und den Darlehensbetrag daher für gewöhnlich in Teilen nach und nach (je nach Bauabschnitt) abrufen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Sondertilgungsgebühren fallen ebenfalls nicht automatisch an, sondern nur unter der Voraussetzung, dass Sie einen Teil oder das gesamte Baudarlehen vorzeitig tilgen bzw. zurückzahlen möchten. Positiv ist, dass sich die Finanzierungsnebenkosten relativ genau kalkulieren lassen. Daher sollten Sie Ihre Bank im Vorfeld fragen, mit welchen eventuellen Kosten Sie rechnen müssen.

Gesamtrechnung der Baunebenkosten: so viel sollten Sie einkalkulieren

Zum Abschluss unseres Beitrages möchten wir gerne eine beispielhafte Rechnung durchführen, mit welchen Baunebenkosten Sie insgesamt rechnen müssen. Beachten Sie allerdings, dass manche Werte natürlich sehr individuell sind und von Ihren tatsächlichen Kosten in größerem Umfang abweichen können. Manche Kosten fallen vielleicht gar nicht an, wie zum Beispiel Maklergebühren oder Kosten für ein Gutachten des Baugrundes. Die anschließend aufgeführten Zahlen sind demzufolge lediglich Durchschnittswerte und die Prozentzahlen beziehen sich stets auf die jeweiligen Baukosten.

Im Folgenden Beispiel gehen wir davon aus, dass die Baukosten Ihrer neuen Immobilie sich auf 300.000 Euro belaufen. Das Grundstück hat Sie einen Betrag von 50.000 Euro gekostet. Darauf beziehen sich alle angegebenen Prozentwerte:

  •         Maklergebühren (4 %): 2.000 €
  •         Notarkosten (ein Prozent): 500 €
  •         Eintragung der Grundschuld: (0,4 % der Darlehenssumme): 200 €
  •         Eintragung im Grundbuch: 500 €
  •         Grunderwerbsteuer (5 %): 2.500 €
  •         Vermessungsarbeiten: 2.000 €
  •         Baugrundgutachten: 500 €
  •         Baumfällarbeiten: 2.000 €
  •         Einholen der Baugenehmigung: 500 €
  •         Prüfstatiker-Gebühren: 1.000 €
  •         Erschließungskosten: 4.000 €
  •         Versicherungen: 300 €
  •         Gesamtkosten: ca. 16.000 Euro

In dem Fall bezieht sich die Grunderwerbsteuer beim Neubau natürlich nur auf den Grundstückspreis, da Sie keine fertige Immobilie erworben haben. Wäre dies der Fall, würde sich die Grunderwerbsteuer natürlich auf den entsprechenden Kaufpreis beziehen.

Wie kann ich bei den Baunebenkosten Geld sparen?

Das meiste Geld lässt sich bei den Baunebenkosten sicherlich sparen, wenn Sie das entsprechende Grundstück ohne Einschalten eines Maklers finden. In dem Fall können Sie direkt zwischen drei bis sieben Prozent auf Grundlage des Grundstückswertes an Maklercourtage einsparen. Dies gilt selbstverständlich ebenfalls unter der Voraussetzung, dass Sie den Makler ansonsten beauftragen, eine passende Immobilie zu finden.

Einsparpotenzial bietet ebenfalls die Grunderwerbsteuer. Diese ist je nach Bundesland teilweise sehr unterschiedlich, denn aktuell reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 7 Prozent in einigen anderen Bundesländern. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro können Sie demzufolge im günstigsten Bundesland beim direkten Vergleich mit den teureren Bundesländern über 10.000 Euro einsparen.

Manche Kauf- und Baunebenkosten lassen sich allerdings nicht vermeiden, insbesondere die Notarkosten sowie die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundbuch entstehen. Andere Nebenkosten sind sicherlich vom Einzelfall abhängig, wie zum Beispiel ein Gutachten für den Baugrund, Baumfällarbeiten oder Gebühren, die ein Prüfstatiker berechnet.