Grundstück

Der große Grundstück-Ratgeber | 2020

Wir beantworten die wichtigsten Fragen, die Sie zum Thema Grundstücke haben. Ob Sie wissen möchten, wie Sie das richtige Grundstück finden oder was es kostet, wenn Sie es kaufen oder pachten wollen. Welche Verpflichtungen auf Sie zukommen, wenn Sie es verpachten oder verkaufen möchten. Hier finden Sie auf alle Fragen rund um das Thema Grundstück die richtigen Antworten.

Die wichtigsten Fragen zum Thema Grundstück in Kürze erklärt

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Der Hauptunterschied liegt in der sogenannten Fruchtziehung. Bei der Pacht besitzt derjenige das Recht Früchte aus der Sache zu ziehen und somit seinen Gewinn zu maximieren. Bei der Miete ist dies nicht der Fall.

Dies lässt sich veranschaulicht an einem Stück Land mit Obstbäumen sehen. Bei der Miete des Grundstücks dürfen Sie sich auf diesem aufhalten, jedoch nicht die Bäume ernten. Bei einer Pacht haben Sie das Recht der Benutzung und Fruchtziehung aus den Bäumen, also den gewinnbringenden Verkauf der Ernte.

Was bedeutet der Erschließungsgrad?

Je nachdem wie gut ein Grundstück bereits an öffentliche Straßen, das Strom-, Wasser- und Abwassernetz angeschlossen ist, ändert sich auch der Erschließungsgrad. Kommunikations- (Telefon, Internet) und Gasleistungen sind ebenfalls Bestandteil, jedoch als optional zu sehen.

Der Erschließungsgrad fließt mit anderen Kriterien in die Bewertung des Grundstückwertes ein. Auch wird bei Baugrund zwischen erschließungsbeitragsfrei (ebf) und erschließungsbeitragspflichtig (ebp) unterschieden.

Welche Unterlagen benötigt man zum Grundstückskauf?

Für die Finanzierung:

Eine Zusage der Bank und ein Eigenkapitalnachweis wird benötigt. Des weiteren Einkommensnachweis und Steuerbescheide. Ein Lageplan, Grundbuchauszug sowie ein Kaufvertrag, auch als Entwurf schließen die Unterlagen ab.

Für den Kauf:

Beim Kauf ist die Finalversion des Kaufvertrags vorzulegen sowie Grundbuchauszüge zur Beurkundung

Für die Eintragung ins Grundbuch:

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie die Grundstückserwerbsanzeige beim Finanzamt ist zu vollführen.

Wer zahlt die Vermessung des Grundstücks?

Sollten einmal Grenzsteine fehlen oder die genaue Lage der Grenze unbekannt sein, wird ein Vermessungsingenieur bestellt um die neue Grenze neutral feststellen.

Wie bei oft bei Immobilien gilt der Grundsatz des Bestellerprinzip: Wer bestellt, zahlt die Leistung. Sollte der Antragsteller eine Kostenteilung mit dem Nachbarn anstreben, so ist dies im Vorfeld abzuklären. Zum Beispiel kann dies mit einer Kostenübernahmeerklärung geregelt werden.

Was ist ein gemischt genutztes Grundstück?

Ein bebautes Grundstück, welches teils zu Wohnzwecken, aber auch teils eigenen oder dritten gewerblichen Tätigkeiten dient. Es dient nicht als Mietwohngrundstück aber auch nicht als Geschäftsgrundstück. Somit handelt es sich um eine “Mischform”.

Oft ist dies der Fall bei einem Haus mit angeschlossenem Bürotrakt, welcher in das Wohnhaus integriert ist.

Was müssen Sie wissen?

Sie sehen verschiedene Grundstücke mit Häusern darauf. Lesen Sie mehr über das Thema Grundstück auf neue.immo

Ein Grundstück ist eine freie Fläche, die für verschiedene Projekte und Vorhaben genutzt werden kann. Ob Sie ein Haus bauen möchten, Landwirtschaft betreiben oder einen Ort der Erholung suchen:

All dies passiert auf einem Grundstück. Die Arten und Verwendungsmöglichkeiten sind vielfältig und jeder Interessent hat die Möglichkeit das richtige Grundstück für die eigenen Vorlieben zu bekommen und anzupassen.

Wichtige Begriffe kurz erklärt:

Was ist ein Flurstück?

Es kann Ihnen passieren, dass Sie bei der Grundstückssuche auf den Begriff Flurstück stoßen und sich fragen, wo der Unterschied zum Grundstück liegt. Wie auch das Grundstück ist das Flurstück ein abgetrennter Teil der Erdoberfläche. Allerdings ist ein Flurstück oft ein Teil von einem Grundstück. So kann ein Grundstück z.B. in zwei Flurstücke aufgeteilt werden. 

Was ist ein Wegerecht?

Laut § 1018 BGB handelt es sich beim Wegerecht um eine Grunddienstbarkeit, welche im Grundbuch vermerkt wird. Das bedeutet, dass der Eigentümer des vorne liegenden Grundstücks zulassen muss, dass sein Flurstück auf dem Weg zu Ihrem eigenen überquert werden muss.

Was bedeutet Erschließung?

Unter der Erschließung eines Grundstücks versteht man die Anbindung an das Strom- und Wassernetz, sowie den Anschluss von Datenkabeln, wie der Telefonleitung. Einige Zeit lang gehörte auch ein Gasanschluss dazu, was sich mit dem Bewusstsein für umweltfreundliche Energieträger geändert hat und heutzutage nicht mehr so üblich ist.

Was sind Altlasten?

Je nachdem, wie das Grundstück vorher verwendet wurde, kann es sein, dass sich Altlasten im Boden befinden. Diese können in der Form von Chemikalien, Verunreinigungen oder auch Funden wie Bomben oder Keltengräbern zu Buche schlagen. Lesen Sie hier mehr zu Altlasten

Was ist das Grundbuch?

Im Grundbuch werden Informationen zu Grundstücken und deren Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Dieses wird vom Grundbuchamt geführt, welches zum Amtsgericht der zuständigen Region zählt.

Was ist der Bodenrichtwert?

Dieser beschreibt den amtlichen Durchschnittswert zur Ermittlung des Bodenwertes und setzt sich aus den regional gesammelten Kaufpreisen zusammen. Dieser wird vom Entwicklungsgrad der Region, in dem sich das Grundstück befindet, beeinflusst.

Warum sollten Sie den Grund vermessen lassen?

Die Vermessung ist wichtig, damit Sie wissen, welche Grenzpunkte das Grundstück besitzt und ob diese auch eingehalten wurden. Oft passiert es, dass Zäune oder sogar ganze Gebäude die Grundstücksgrenze überschreiten und auf das daneben liegende Flurstück reichen. 

Was ist das Vorkaufsrecht?

Sind Sie Eigentümer eines verpachteten Grundstückes, hat in vielen Fällen der Pächter ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass Sie einen Kaufvertrag, der mit einem weiteren Beteiligten geschlossen wurde, erst einmal dem Pächter vorlegen müssen. Ist dieser interessiert, kann der Pächter den Kauf vornehmen und der dritte Beteiligte hat das Nachsehen.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Mit dem Grundpfandrecht sind ins Grundbuch eingetragene Belastungen gemeint. Zu diesen gehören unter anderem Hypotheken oder Grundschulden. Diese können an Grundstücken oder auch an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen ausgeübt werden.

Die Lage der Immobilie ist entscheidend

Dieser Ausspruch ist eines der ungeschriebenen Gesetze in der Immobilienbranche. Doch ist er in der heutigen Zeit noch genauso relevant wie damals? Themen wie Home-Office, Autonomes Fahren und die Frage wie Arbeiten in der Zukunft ausschaut prägen und Wandeln die Immobilien von heute und bringen diese ins 21. Jahrhundert. Oftmals ist die technische Ausstattung und eine gute Internetanbindung genauso wichtig wie eine verkehrsgünstig erreichbare Lage.

Geographische Standortfaktoren spielen beim Grundstück eine große Rolle. Unterschieden wird bei der Lage in die Makro- und die Mikrolage. Infrastruktur und auch die direkte Nachbarschaft ist wichtig, um ein gutes Wohlfühlklima für Ihr Zuhause zu schaffen. Auch ist die Lage und die Beschaffenheit wichtig, wenn Sie ein Grundstück pachten wollen.

Grund- und Bodenbeschaffenheit

Bevor eine Bebauung stattfinden kann, muss der Boden des zugrundeliegenden Grundstücks intensiv in Form eines Bodengutachtens untersucht werden. Wichtige Punkte sind zum Beispiel das Grundbuch, hier kann man etwaige Belastungen und auch wertmindernde Rechte erkennen. Zum Beispiel kann die verwaltende Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben oder es besteht noch aus der Historie ein Geh- und Fahrtrecht über das eigene Grundstück, welches bei der weiteren Hausplanung mit berücksichtigt werden sollte.

Auch Altlasten, welche oftmals gesundheitsbedenklich sein können, sind oft auf früher gewerblich genutzten Grundstücken zu finden. Unter Altlasten versteht man einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, welcher in Folge früherer menschlicher Aktivitäten nun gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen aufweist. Dies kann zum Beispiel eine vorherige Mülldeponie oder Raffinerie sein. Dies ist allerdings eher unwahrscheinlicher, da die Gemeinden bei der Ausschreibung von Neubaugebieten die Bodensubstanz vorher gründlich prüfen.

Es gibt auch unbedenklichere Rückstände, wie zum Beispiel alte Mauerreste oder einen kies- oder lehmhaltigen Boden. Diese sind bei der Wahl des Haustyps zu berücksichtigen. Auch die Problematik des Grundwassers oder nahe gelegene Gewässer und Flüsse können beeinflussen, ob und wie zum Beispiel ein etwaiger Keller beschaffen sein kann beziehungsweise überhaupt realisierbar ist.

Rechtliche Grundlagen

Ein Bebauungsplan (B-Plan) regelt klar was gebaut werden kann und worauf geachtet werden muss. Die Form sowie weitere gestalterische Elemente können vorgegeben sein. Auch die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) sowie Mindestabstandsflächen zu Nachbargrundstücken und -bauten sind dort aufgeführt.

Für einen Bauantrag benötigt man auch einen Lageplan, welcher Bestandteil der abzugebenen Unterlagen ist. Dieser kann von einem vereidigten Experten ausgemessen werden oder auch von der Behörde mit Hilfe der amtlichen Katasterkarte (Flurkarte) erstellt werden.

Eine Bodenrichtwertkarte enthält die aus den Kaufpreisen ermittelten durchschnittlichen Lagewerte für ein Gebiet, welche ähnliche Nutzungsverhältnisse aufweist. Der Bodenrichtwert ist auf ein Grundstück bezogen und ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Es ist zu beachten, dass die von den Gutachterausschüssen festgesetzten Werte vergangenheitsbezogen sind und nicht immer den aktuellen Wert wiederspiegeln. Somit ist vor allem auf die Aktualität zu achten. Als erste Richtlinie ist dieser jedoch hilfreich und kann für eine Hochrechnung der Grundstückskosten benutzt werden.

Weitere Infos: Kauf und Verkauf | Pachten und Verpachten

Grundstück kaufen

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Der Verkauf eines Grundstückes setzt voraus, dass Sie dem Interessenten genügend Informationen geben können. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Verkauf richtig meistern und den besten Preis für Ihr Land herausholen. Auch alternative Verkaufsmöglichkeiten werden beleuchtet und erklärt.

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Als Verpächter bleiben Sie Eigentümer, müssen aber dem Pächter die nötigen Rechte abtreten. Auf was Sie dabei achten müssen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten, wird bei uns verständlich erklärt.

Die verschiedenen Grundstücksarten

Auf der Suche nach dem passenden Grundstück für Ihr Vorhaben, werden Sie feststellen, dass die Rede von der Grundstücksart sein wird. Auch wenn alle Grundstücke im allgemeinen (sofern unbebaut) leere Stücke Land sind, gibt es UnterschiedeErfahren Sie in der jeweiligen Kategorie, welche Grundstücksarten es gibt und für welchen Zweck sie am besten geeignet sind.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche

Diese Art von Grundstücken ist in den meisten Fällen Pachtland und für den Anbau gedacht. Laut ImmoWertV werden diese Grundstücke auch in Zukunft nicht für die wohnliche Nutzung vorgesehen.

Unbebaute Grundstücke

Als unbebaute Grundstücke, werden alle Grundstücke bezeichnet, auf denen noch kein Gebäude vorhanden sind. Auch wenn das vorhandene Gebäude keinen oder nur einen begrenzten Nutzen erfüllt, gilt es als unbebaut. Auch bei unbebauten Grundstücken sollten Sie sich genau erkundigen, denn diese gliedern sich in folgende Punkte:

  1. Bauerwartungsland 

  2. Rohbauland

    • Bruttorohbauland

    • Nettorohbauland

  3. Baureifes Grundstück

Bauerwartungsland

Das Bauerwartungsland hat bereits laut Flächennutzungsplan die Zulassung erhalten, später darauf zu bauen, aber die tatsächliche Genehmigung ist noch nicht garantiert. Rechtlich gesehen wird das Bauerwartungsland in die reine und die besondere Land- und forstwirtschaftliche Fläche unterschieden, was in §4 WertV verankert ist. 

Der Unterschied zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan kurz erklärt:

Rohbauland

Das Rohbauland ist bereits für die Bebauung eingeplant, aber noch nicht erschlossen. Die Erschließung ist zwar bereits angedacht, aber ob diese tatsächlich stattfindet, ist noch nicht abschließend geklärt. Ob das Rohbauland zu einem Baugrund wird, hängt von der Größe und der Form des Grundes an. Prinzipiell spricht aber weniger gegen eine Bebauung als beim Bauerwartungsland.

Bruttorohbauland

Unter einem Bruttorohbauland verstehen die Behörden Grundstücke, die laut den geltenden Vorschriften dem Bebauungsplan zwingend unterworfen sind.

Nettorohbauland

Von einem Nettorohbauland wird gesprochen, wenn bereits die Flächen für die Erschließungsanlagen übermittelt wurden und die Erschließung in greifbarer Nähe stattfinden kann.

§ 4 WertV Abs. 1 Nr. 1 (“Besondere“ Fläche der Land- und Forstwirtschaft)

Laut Gesetzgeber sind diese Grundstücke auch für die nicht landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung geeignet. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich bei entsprechender Nachfrage auch der außerlandwirtschaftliche Verkehrswert.

§ 4 WertV Abs. 1 Nr. 2 (“Reine” Fläche der Land- und Forstwirtschaft)

Gemeint ist damit, dass diese Fläche auf absehbare Zeit nur land- und forstwirtschaftlich genutzt werden kann. Aus diesem Grund ergibt sich ein innerer landwirtschaftlicher Verkehrswert.

Baureifes Grundstück

Ein baureifes Grundstück ist tatsächlich baulich nutzbar, Das bedeutet, dass es voll erschlossen ist und alle natürlichen Bauhindernisse, wie beispielsweise Sträucher und Bäume bereits beseitigt sind. Die Grundstücksfreigabe ist bereits erfolgt und es kann zeitnah – nach Einholen der Baugenehmigung – mit dem Bau begonnen werden.

Die Bauordnung

Dieser Begriff aus dem BauGB besagt, dass der Staat Grund und Boden aus dem privaten und öffentlichen Raum umgestalten und an den Bebauungsplan anpassen kann. Durch diese Maßnahme kann es passieren, dass sich die Eigentums- und Besitzverhältnisse verändern. So können Grundstücke zusammengelegt werden, aber jeder Eigentümer muss ein gleichwertiges Grundstück erhalten. Sollte dies nicht möglich sein, muss der benachteiligte Eigentümer finanziell abgefunden werden. Im ländlichen Raum wird von der Flurbereinigung und im städtischen Bereich von einer Umlegung gesprochen.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist eine unverbindliche Planung der Gemeinde und beschränkt sich nicht auf ein kleines Areal, sondern auf die gesamte Gemeinde. Allerdings ist dieser nur für die Behörde bindend, da er als verwaltungsinternes Planwerk gilt.

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist ein Teil des Flächennutzungsplanes und macht die Angaben für den Bürger bindend. Weiterhin verfügt er über wesentlich mehr Detailtreue.

Was gehört zum Besitz?

Bei der Grundstückssuche stellen sich viele Interessenten die Frage, welches Inventar (Bäume, Schuppen, Geräte, …) zu dem Grundstück gehören. Sie können davon ausgehen, dass alles, was sich zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift auf dem Gelände befindet auch dazu gehört. Das können Gebäude, Nebengebäude, Garten- und Ackerwerkzeuge oder auch Rasenmäher und ähnliches sein. 

Die große Checkliste: So finden Sie das, was Sie suchen!

Wenn Sie sich entscheiden für Ihr Vorhaben ein Grundstück zu suchen, ist es hilfreich, sich eine Checkliste zu Hilfe zu nehmen. Wir geben Ihnen eine Vorlage zur Hand, die Ihnen nützliche Hinweise für die Suche geben kann.

  • Wo und wie finden Sie das Grundstück? 
    • Inserate der gängigen Portale und Zeitschriften
    • Beim Makler (verursacht Kosten)
    • Bei der Stadt/Kommune 
    • Anfrage an Bauträger
    • Tipps von Freunden und Bekannten
    • Aktiv durch die Stadt schauen und auf Baulücken achten
  • Muss das Grundstück in Stadtnähe sein oder kann es auch auf dem Land liegen?
  • Sind Entwicklungspläne der Gemeinde für das Gebiet bekannt oder wird in unmittelbarer Umgebung bald etwas neu entwickelt?
  • Ist das Umfeld des Grundstücks für Ihr Projekt und Anliegen geeignet?
  • Ist die für Sie richtige Infrastruktur gegeben?
    • Verkehrsanbindung
    • Einkaufsmöglichkeiten
    • privates Umfeld und Nachbarschaft
    • geschäftliche Möglichkeiten
  • Ist die Umgebung extremen Umwelteinflüssen ausgesetzt wie zum Beispiel hochwassergefährdet oder in einem Lawinengebiet?

Welche finanziellen Aspekte sollten Sie beachten?

Es gibt einige Punkte, die Sie vor Ihrer Entscheidung prüfen sollten:

  • Den Grundbuchauszug für das interessante Grundstück für Informationen zu Besitzverhältnissen und Ansprüchen. Aber er gibt auch nützliche Informationen zu den Bereichen
    • Erbbaupacht
    • Den Eigentümer und über Erben (ist der Besitzer auch der Eigentümer?)
    • Grundschuld: gibt es Hypotheken?
    • Dienstbarkeiten: hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht? Gibt es ein Nutzungsrecht dritter? Beachten Sie bitte, dass nicht immer alle Rechte dritter auch im Grundbuchauszug vermerkt sind.
  • Die Angaben im Flächenwidmungsplan, damit Sie wissen wie die Flächen aufgeteilt sind und welche Nutzung oder Bebauung überhaupt erlaubt wird.
  • Der Bebauungsplan ist ein Teil des Flächenwidmungsplans und zeigt, wie (sofern interessant) ein Gebäude in der Umgebung im Detail aussehen darf, damit es in diese passt.
  • Erkundigen Sie sich über den Wert des Grundstücks. Dieser kann durch die Nachfrage in der Region, die Infrastruktur, den Erschließungsfortschritt und die Frage, wie schnell das Grundstück bebaubar ist, beeinflusst werden.
  • Prüfen Sie anhand des Bodenrichtwertes, ob der Preis angemessen ist. Beispielsweise hier eine Übersicht für das Land Berlin

Die häufigsten Fehler, die Sie vermeiden sollten!

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass dieser Schritt eine große finanzielle Tragweite hat, die Sie für lange Zeit schultern müssen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich über die schwerwiegendsten Fehler zu informieren. Machen Sie sich bewusst, dass ein Mangel von Informationen böse Folgen haben kann.

  • Unterschätzung der Baukosten: Diesen Fehler können Sie vermeiden, indem Sie einen Finanzplan erstellen. Berechnen Sie, ob genügend finanzieller Spielraum für den Bau vorhanden ist. Wenn sie Ihr Haus nicht bauen können oder nur mit zu vielen Kompromissen, ist das Vorhaben nicht sinnvoll. Sie möchten sich in Ihrem selbstgebauten Zuhause ja auch gut fühlen. Häufig werden die Kosten für einen Neubau ziemlich unterschätzt und dementsprechend zu niedrig angesetzt. Dazu kommt, dass die Banken in vielen Fällen nur einer Finanzierung des Grundstückes zustimmen, wenn Sie auch einen Vertrag über die Neuerrichtung eines Gebäudes tragen können.
  • Bezahlen Sie nicht zu viel: Um zu vermeiden, dass Sie zu viel für Ihr Grundstück bezahlen, informieren Sie sich im Vorfeld über die ortsüblichen Preise.
  • Kauf von privat:  In vielen Fällen entscheiden sich potenzielle Käufer für den Kauf von einer ortsansässigen Privatperson. Im Grunde ist nichts dagegen einzuwenden, allerdings ist es dabei umso wichtiger, die üblichen Quadratmeter Preise zu kennen, da Privatverkäufer dazu neigen, die Preise überhöht anzugeben.
  • Der Kauf beim Makler: Der große Vorteil beim Kauf von einem Immobilienmakler ist, dass er die Preise genau kennt und vorgegeben hat. In vielen Fällen bieten Verhandlungen mit einem Makler noch einen kleinen Verhandlungsspielraum.
  • Lage nicht ausreichend geprüft: Um sich in der neuen Umgebung wohl zu fühlen und sich dort ein Leben auf Dauer vorstellen zu können, ist es wichtig, dass Sie die Umgebung genau unter die Lupe nehmen. Beispielsweise sollten Sie folgende Faktoren prüfen:
    • Öffentliche Verkehrsmittel: Gibt es in der Umgebung keine oder nur unzureichend ausgebaute öffentliche Verkehrsmittel, wird es mitunter schwierig bis unmöglich, wichtige Erledigungen zu tätigen. Allein ein Arztbesuch oder der Wocheneinkauf werden dann ohne Auto zur Belastungsprobe.
    • Die Infrastruktur: Wie ist die neue Wohngegend ausgestattet, wenn es darum geht, einkaufen zu gehen, Arzttermine wahrzunehmen oder Medikamente zu besorgen? Gibt es eine Schule und KiTa in naher Umgebung? In einigen Bereichen der ländlichen Wohnlagen gibt es einen Bus, der morgens die Kinder in die Schule fährt und in den einzelnen Dörfern einsammelt, danach aber als Linienbus fungiert. Informieren Sie sich unbedingt über diese Möglichkeit.

Sie sollten sich allgemein gesprochen Gedanken darüber machen, welche Anforderungen der neue Wohnort erfüllen muss und welche Kompromisse Sie eingehen können, ohne dass diese Entscheidung einen massiven Verlust an Lebensqualität mit sich bringt.