Immobilien als Kapitalanlage

Schutz vor Inflation - Betongold

Seit der Niedrigzinsphase werden Immobilien besonders gerne als attraktives Investment empfohlen. Für manche Anleger kommt die Anlage in Immobilien allerdings aufgrund der Komplexität und auch des zu hohen Kapitalbedarfs nicht infrage. Andere Kunden wiederum interessieren sich sehr für den Sachwert Immobilie. Tatsächlich existieren einige Vorzüge, mit denen diese Anlageform ausgestattet ist. Mit den Vorteilen des Sachwertes Immobilie sowie der entsprechenden Geldanlage möchten wir uns in unserem Beitrag näher beschäftigen.

Hierbei werden drei mögliche Wege aufgezeigt, wie sie an das Thema Immobilie herangehen können. Diese beinhalten je nach Intention und Vorstellungen einen unterschiedlich hohen Aufwand an Arbeit und liefern dementsprechend auch unterschiedliche Renditen.

Sollte Sie die direkte Anlage nicht ansprechen, gibt es auch zahlreiche Möglichkeiten indirekt an der Immobilienwirtschaft zu profitieren.

Sie sehen ein Gebäude mit roter Fassade

Inflationsschutz: Unabhängigkeit vom Zinsmarkt sowie vom Geldwert

Der erste große Vorteil für Anleger, die sich für ein Investment in Immobilien entscheiden, ist die Unabhängigkeit vom Zinsmarkt. Die Niedrigzinsphase zeigt es derzeit in eindrucksvoller und gleichzeitig negativer Art und Weise: Aufgrund der niedrigen EZB-Leitzinsen sind auch alle sicheren und verzinslichen Anlageformen am Markt nur mit einem äußerst geringen Ertrag versehen. Bei Spareinlagen, Fest- und Tagesgeldern bekommen Sie aktuell oft nicht einmal mehr einen Zins von 0,5 Prozent. Bei einem Investment in Immobilien besteht der Ertrag jedoch nicht aus einer Verzinsung, sondern resultiert aus anderen Quellen. Die steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren zeigen deutlich, dass der mögliche Gewinn bei einem Investment in Betongold absolut nicht an die Zinssituation am Kapitalmarkt gekoppelt ist.

Aus dieser Tatsache heraus begründet sich auch der Inflationsschutz, denn selbst wenn die Kaufkraft des Geldes nachlässt, hat dies grundsätzlich keine zwangsweise negativen Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Ferner ist es eine markante Eigenschaft nahezu aller Sachwertanlagen, dass die Wertentwicklung relativ unabhängig von konjunkturellen Einflüssen und somit auch von einer möglichen Inflation ist. Aktuell befinden sich Immobilien für Anleger sogar in einer besonders günstigen Situation, denn in vielen Bereichen ist das Angebot am Markt geringer als die Nachfrage, sodass steigende Preise vorprogrammiert sind.

Krisensicherheit und Wertbeständigkeit als weitere Vorteile von Immobilien

Zwei weitere Vorteile, die im Zusammenhang mit einer Anlage in Immobilien und der Sachwertanlage Betongold als solche häufig genannt werden, sind zum einen die Krisensicherheit und zum anderen die Wertbeständigkeit. In wirtschaftlich schlechten Zeiten oder Unsicherheiten aufgrund politischer Krisen oder gar militärischer Konflikte flüchten sich Anleger erfahrungsgemäß zunehmend in Sachwerte. Dann sind Anlageformen wie Aktien sowie im besonderen Edelmetalle und Immobilien besonders gefragt. Dahinter verbirgt sich der Gedanke, dass eben hinter der Anlage in Sachwerte wie Immobilien ein echter Substanzwert steckt, also vereinfacht gesagt ein Materialwert. Bei einer Geldanlage in Papiere, für die Anleger einen Zins erhalten, ist dies hingegen nicht der Fall. 

Die Wertbeständigkeit von Immobilien lässt sich über viele Jahre und Jahrzehnte hinweg verfolgen. Zwar gibt es natürlich am Immobilienmarkt immer wieder Preisschwankungen, aber von der Grundtendenz her sind die Immobilienpreise über viele Zeiträume hinweg mindestens stabil geblieben, wenn nicht sogar angestiegen. Dies zeigt sich eindrucksvoll, wenn wir uns einmal die Immobilienpreise innerhalb der letzten zehn Jahre betrachten. Teilweise kosten Häuser aktuell, insbesondere in den Metropolen, doppelt so viel wie noch vor zehn Jahren. Gleiches trifft auf Eigentumswohnungen zu, sodass Anleger mit einem Investment innerhalb des letzten Jahrzehnts sehr gute Gewinne machen konnten.

Drei Möglichkeiten der Anlage

Ein sehr wichtiger Vorteil der Immobilienanlage besteht für Anleger darin, dass sich oftmals durchschnittlich hohe Renditen erzielen lassen. Dies wird gerade in der Niedrigzinsphase deutlich. Wären Sie zum Beispiel auf einem Festgeldkonto selten mehr als einen Zinssatz von einem Prozent erhalten, können Sie im Durchschnitt mit der Anlage in Betongeld Erträge zwischen drei bis vier Prozent erwirtschaften. Bei manchen Anlageformen liegen die möglichen Renditen sogar noch höher und bewegen sich zwischen fünf bis acht Prozent. Generell gibt es für Sie als Investor verschiedene Möglichkeiten, wie Sie bei einer Direktanlage in Immobilien eine entsprechende Rendite generieren können. 

In der Praxis sind es vor allem die folgenden drei Varianten, die von Investoren häufig genutzt werden:

Die Rendite bei einem Immobilieninvestment reicht also von Gewinn zwischen Kauf und Verkaufspreis bis hin zu regelmäßigen Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie oder einzelner Wohnungen. Die konkrete Rendite ist natürlich von mehreren Faktoren abhängig, nicht zuletzt von den Kosten, die mit der Anlage und dem Betrieb des Objektes in Verbindung stehen.

Weg 1: Immobilien kaufen und später mit Gewinn verkaufen

Der im Grunde einfachste Weg, um mit Immobilien einen Gewinn zu erzielen, ist der An- und Verkauf von Objekten. In dem Fall besteht die Strategie darin, Häuser oder auch Wohnungen günstig zu erwerben, um diese nach einigen Jahren mit Gewinn zu einem höheren Preis zu veräußern. Innerhalb des Zeitraum zwischen An- und Verkauf kann die Immobilie vermietet oder verpachtet werden. Sie kann allerdings alternativ auch leer stehen, was nicht selten vorkommt. Dass sich auf diese Weise sehr gute Gewinne mit Immobilien erzielen lassen, zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in der Vergangenheit. Innerhalb der letzten zehn Jahre haben sich die Preise für viele Immobilien, vor allem in den Großstädten, teilweise verdoppelt. Auf ein Jahr gerechnet hätte dies bei Anlegern zu einem durchschnittlichen Ertrag von sechs Prozent geführt.

Solche Renditen sind zwar nicht immer zu erwarten, aber noch ist von weiter steigenden Immobilienpreise auszugehen. Allerdings sollten in diesem Fall einige Marktkenntnisse vorhanden sein. Generelle Preissteigerung am Immobilienmarkt bedeuten noch lange nicht, dass der Preis für jedes Objekt steigt. Insbesondere die folgenden Einflussfaktoren existieren, an denen sich die Preisentwicklung bei einzelnen Immobilien orientiert:

Diese und andere Faktoren müssen Sie berücksichtigen, wenn Sie alleine durch den An- und späteren Verkauf mit Immobilien einen guten Gewinn erzielen möchten.

Weg 2: Immobilie kaufen, sanieren und verkaufen

Der zweite Weg, wie Sie mit der Anlage in Immobilien Gewinne erzielen können, ist dem ersten relativ ähnlich. Im Unterschied zum reinen An- und Verkauf gibt es allerdings einen Zwischenschritt. Dieser besteht darin, dass Sie an der Immobilie notwendige oder zumindest sinnvolle Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen. Das Ziel besteht darin, durch die Arbeiten eine Wertsteigerung des Objektes zu erreichen. Dies ist oftmals durch die folgenden Maßnahmen möglich:

  • Größerer Renovierungsarbeiten
  • Sanierungen
  • An- oder Umbauten
  • Modernisierungen

In all diesen Fällen wird der Wert der Immobilie gesteigert. Nun müssen Sie nur noch darauf achten, dass die Differenz zwischen Kaufpreis und späterem Verkaufspreis mindestens etwas höher als sämtliche Kosten ist, die beispielsweise für Sanierungsarbeiten anfallen. Hier ist demzufolge Fachwissen und eine geschickte Kalkulation notwendig, sodass auch in diesem Fall detaillierte Fachkenntnisse definitiv von Vorteil sind.

Der Name dieser Strategie lautet „Fix and Flip“ und wird ausgiebig hier am Beispiel einer Wohnung behandelt.

Weg 3: Immobilie erwerben und vermieten bzw. verpachten

Den dritten Weg, um mit Immobilien einen Gewinn zu erzielen, beschreiten häufig Privatpersonen, die zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus besitzen oder erwerben. Allerdings ist es ebenfalls mit Gewerbeimmobilien möglich, durch das Betreiben des Objektes Einnahmen und im besten Fall gute Renditen zu erzielen. Gemeint ist in erster Linie das Vermieten oder Verpachten der gesamten Immobilie oder einzelner Wohnungseinheiten. Natürlich müssen Sie auch in diesem Fall das Objekt zunächst kaufen, falls Sie noch keine entsprechende Immobilie besitzen. 

Im Anschluss daran vermieten Sie die Immobilie und kümmern sich entweder selbst um die Verwaltung oder beauftragen einen entsprechenden Service-Dienstleister damit. In diesem Fall ist allerdings eine deutlich aufwändigere Kalkulation notwendig, als wenn Sie Ihren Gewinn bei der Immobilienanlage nur daraus erzielen, dass Sie einen höheren Verkaufspreis als Kaufpreis generieren. Sie müssen nämlich sämtliche laufende Kosten, beispielsweise für die Instandhaltung der Immobilie, Renovierungen oder Sanierungen, mit einkalkulieren. Den Kosten stellen Sie dann die Miet- oder Pachteinnahmen gegenüber. 

Aktuell bewegen sich die sogenannten durchschnittlichen Mietrenditen in Deutschland – natürlich abhängig vom Objekt und vom Ort – auf drei bis vier Prozent. Diese Art der Immobilienanlage ist insbesondere für Anleger bestens geeignet, die langfristig Erträge aus der Immobilie erzielen möchten. Allerdings gibt es auch einige zusätzliche Risiken, wie zum Beispiel Wohnungsleerstand. In dem Fall würden Ihnen bei jedem Monat, den eine Wohnung nicht vermietet ist, Einnahme entgehen.

Wichtig bei jedem Investment: an die Absicherung denken!

Unabhängig davon, für welchen der drei zuvor beschriebenen Wege Sie sich entscheiden: Kaufen Sie eine Immobilie, gibt es immer bestimmte Risiken. Daher sollten Sie an eine ausreichende Absicherung Ihres Eigentums denken. In erster Linie können die folgenden Versicherungen ein passendes und teilweise dringend empfehlenswertes Mittel zur Absicherung darstellen.

  • Wohngebäudeversicherung
  • Elementarschäden-Versicherung
  • Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung
  • Betriebsausfallversicherung

Darüber hinaus kann ebenfalls eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein, falls Sie Ihr Objekt vermieten oder verpachten möchten. Die anfallenden Kosten für die entsprechende Versicherung sollten Sie natürlich ebenso in Ihre Einnahmen- und Ausgabenrechnung im Hinblick auf die jeweilige Immobilie mit einkalkulieren.