Diese Art des Investierens – auch als Schwarmfinanzierung bekannt – erfreut sich in den vergangenen Jahren vor allem bei Kleinanlegern einer immer größer werdenden Beliebtheit, was sich auch in zahlreichen Statistiken widerspiegelt: Laut Statista, dem populären deutschen Portal für Markt- und Meinungsforschung, wird das Transaktionsvolumen im Segment Crowdinvesting in Deutschland am Ende des Jahres 2021 etwa bei etwa 99,2 Mio. € liegen. Bis zum Jahr 2025 wird sogar ein Gesamttransaktionsvolumen von 123,0 Mio. € erwartet, was ein jährliches Wachstum von 5,54% bedeutet. 

Was ist Crowdinvesting?

Es handelt sich daher um eine Finanzierungsform, bei welcher sich zahlreiche Personen zusammentun, um mit vereinten Kräften – typischerweise mit geringen Geldbeträgen – in ein bestimmtes Projekt zu investieren. Das Zielobjekt der auf diese Weise gemeinsam gesammelten finanziellen Mittel kann dabei ein Unternehmen (in der Regel ein Startup) sein oder eben auch eine Immobilie.

Immobilien machen allerdings schon seit Längerem den Großteil des Crowdinvesting-Markts aus. Denn Startups sind für viele Kleinanleger generell oftmals nicht so greifbar, was die Einschätzung des Wertes des jeweiligen Unternehmens und somit die mögliche zukünftige Sicherheit und Rendite anbelangt. Bei Immobilien hingegen ist der Wert in der Regel offensichtlich und kann auch ohne großes Recherchieren von Kleinanlegern entsprechend eingeordnet werden.

Als Form des Crowdfundings gilt es beim Crowdinvesting dabei, zunächst einmal eine genaue Abgrenzung von anderen Arten zu schaffen.

Crowdinvesting vs. Crowdfunding – Was ist der Unterschied?

Crowdfunding dient als Oberbegriff und verfolgt allgemein gesagt den primären Zweck, unterschiedliche Projekte, Produkte oder auch Immobilien oder Proptechs, gemeinsam mit der Crowd (= Menschenmenge) zu finanzieren.

Der grundlegende Sinn des Crowdfundings besteht darin, Menschen Zutritt zu Marktsegmenten zu ermöglichen, welche bisher lediglich dem vermögenden Klientel oder Institutionellen vorbehalten war. Denn: zusammen mit hunderten bzw. tausenden anderen Kleinanlegern reichen auch geringe Summen aus, um prinzipiell hochpreisige Projekte (wie z.B. eben eine Immobilie) gemeinsam zu stemmen.

Der Begriff des Crowdfunding lässt sich dabei in die folgenden Untergruppen einteilen:

• Spendenbasiertes Crowdfunding
• Gegenleistungsbasiertes Crowdfunding
• Crowdlending
• Crowdinvesting

Während beim spendenbasierten Crowdfunding die unentgeltliche Unterstützung eines ausgewählten Projekts im Vordergrund steht, erhalten Anleger beim gegenleistungsbasierten Crowdfunding eine Belohnung nicht-finanzieller-Art für ihren finanziellen Beitrag. Dies kann beispielsweise ein Prototyp des neu entwickelten Produkts eines Unternehmens sein, welches noch nicht auf dem Markt erschienen ist. Die beiden o.g. Crowdfunding Arten finden häufig bei Startups oder sozialen Projekten Anwendung.

Crowdlending beschreibt hingegen das sog. kreditbasierte Crowdfunding (auch als P2P Kredit bekannt). Das Finanzierungsobjekt ist hierbei ein Kredit mit einem entsprechenden Zinssatz. Als Gegenleistung erhalten Kapitalgeber dabei Zinsen.

Kommen wir nun endlich zum Crowdinvesting: Hier steht – wie der Name schon vermuten lässt – das Investieren im Vordergrund. Durch das Crowdinvesting sollen auch Kleinanleger mit begrenzten finanziellen Mitteln die Möglichkeit erhalten, mit vergleichsweise wenig Geld in kostenintensive Objekte investieren zu können. Die Entlohnung der Anleger für ihr bereitgestelltes Geld besteht für gewöhnlich in einer Gewinnbeteiligung oder in einer Verzinsung des Kapitals.

Die Rahmenbedingungen beim Crowdinvesting sind dabei prinzipiell sehr flexibel und vielseitig. Während man bei manchen Plattformen bereits ab 10,- Euro investieren kann, fordern andere hingegen ein höheres Kapital. Und auch die Beteiligungsdauer ist häufig flexibel: Diese kann variieren zwischen kurzen Laufzeiten (9 Monate) bis zu jahrelangen Laufzeiten (8-10 Jahre).

Crowdinvesting in Immobilien

Wie bereits erwähnt, findet das Crowdinvesting in unterschiedlichen Marktsegmenten bereits seit mehreren Jahren erfolgreich Anwendung. Den größten Anteil am Markt nehmen jedoch zweifelsfrei die Immobilien ein. Im Jahr 2020 beispielsweise wurden in Deutschland mehr als 250 Millionen Euro im Zuge von Crowdinvestings in Immobilien investiert, während es bei Startups zum Vergleich nur knapp 55 Millionen Euro waren.

Dies mag vermutlich vor allem daran liegen, dass eine Investition in Immobilien für viele Kleinanleger häufig leicht zu verstehen ist. Denn das Prinzip des Crowdinvesting bei Immobilien ist banal, was am Beispiel “Neubau einer Wohnanlage” deutlich wird: Zunächst wird Kapital über eine entsprechende Plattform eingesammelt, welches dann in das Neubauprojekt fließt. Bei erfolgreichem Abschluss des Projekts erhalten die Investoren dann ihr Kapital wieder zurück – plus Zinsen, welche bei manchen Anbietern teilweise bis zu 10 Prozent betragen.

Das oben aufgeführte Beispiel zeigt, warum es vielen Investoren zusagt, in Immobilien zu investieren. Die Beurteilung von Startups und anderen Projekten ist häufig schwieriger, was auf komplexe Geschäftsprozesse und dem branchenspezifischen Wissen, welches für eine realistische Einschätzung erforderlich ist, zurückzuführen ist.

Für wen eignet sich Crowdinvesting in Immobilien?

Bestimmte Voraussetzungen für die Teilnahme am Crowdinvesting gibt es grundsätzlich keine. Ab einem gewissen Geldbetrag, der in der Regel meistens relativ niedrig ist, kann jeder Anleger am Crowdinvesting teilhaben. Allerdings sollte man als Investor immer auch beachten, dass es bei dieser Art des Investierens selbstverständlich auch ein gewisses Risiko gibt. 

Demzufolge ist das Crowdinvesting auch nichts für den traditionellen Investor, der sich eine 100-prozentige Sicherheit erhofft (welche es übrigens nirgends zu finden gibt) und dafür auch mit einer Rendite von 1-2% pro Jahr einverstanden ist. 

Darum ist Immobilien Crowdinvesting für Projektentwickler interessant

Bei der klassischen Finanzierung von Immobilienprojekten fordern Banken meistens einen Anteil von mindestens 20% Eigenkapital. Durch Crowdinvesting erhalten Projektentwickler die Chance, sog. Mezzanine-Kapital aufzutreiben. Hierbei handelt es sich um eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital (, welches dem Kapital der Investoren entspricht). 

Für Investoren gilt dabei dringend zu beachten: Da die Darlehensforderungen der Banken üblicherweise an erster Stelle stehen, sind die Forderungen der Anleger nachrangig geregelt. Im Falle einer Insolvenz eines Projektes kann es daher dazu kommen, dass die Investoren leer ausgehen, da die Forderungen der Banken Vorrang haben.

Immobilien Crowdinvesting – Chancen und Risiken für Anleger

Kommen wir an dieser Stelle zum wirklich interessanten Part des Artikels: Welche Chancen bzw. welche Risiken sollte man denn nun als Immobilien-Crowdinvestor beachten?

Vorteile und Chancen beim Crowdinvesting für Anleger und Unternehmen

Beginnen wir dabei zunächst einmal mit den Vorteilen und Chancen, welche diese moderne Form des Investierens in den Immobilienmarkt für Anleger mit sich bringt.

Wenig Kapital erforderlich

Für den privaten Anleger bietet das Crowdinvesting prinzipiell eine breite Palette an Vorteilen. Dies beginnt beispielsweise bereits bei der geringen Einstiegshürde. Bei den meisten Immobilien Crowdinvest-Plattformen hat jeder Kleinanleger die Möglichkeit, sich an einem Immobilienprojekt auch mit einem geringen Kapital zu beteiligen. Manche Plattformen machen einen Einstieg mit lediglich 10 Euro (z.B. bei Bergfürst) möglich. Auf diese Weise wird niemand von dieser Investitionsmöglichkeit ausgeschlossen und auch Anleger mit wenig Geld können von den hohen Renditen profitieren. 

Hohe Renditen

Eine essentielle Chance, welche das Crowdinvesting für viele Anleger auch so interessant macht, sind ohne Zweifel die hohen Renditen. Plattformen wie EstateGuru werben beispielsweise mit jährlichen Renditen von über 11 %, was für private Anleger definitiv einen sehr attraktiven Prozentsatz darstellt. Aber auch bei vielen anderen Plattformen liegen die versprochenen Renditen häufig zwischen 4 – 8 % p.a.

Hohe Transparenz und direkter Bezug zum Investment

Anders als es bei der überwiegenden Mehrheit an Immobilienfonds der Fall ist, profitiert man als Anleger beim Immobilien-Crowdinvesting von einer hohen Transparenz. Denn hier weiß man in der Regel ganz genau, in welche Immobilie man das eigene Kapital investiert hat. Investoren haben somit einen direkten Bezug zum Investitionsobjekt und können wichtige Faktoren wie z.B. den Baufortschritt jederzeit mitverfolgen.

Flexible Laufzeiten

Im Gegensatz zu Startup Investments, wo oftmals eine längerfristige Kapitalbindung gefordert ist, sind die Laufzeiten beim Immobilien-Crowdinvesting normalerweise flexibel. Auf den meisten Crowdinvesting Plattformen können Anleger frei zwischen unterschiedlichen Laufzeiten auswählen. Meistens werden dabei sogar relativ kurze Laufzeiten zwischen 1-3 Jahren angeboten, so dass Investoren ihr Geld vergleichsweise schnell wieder zurückbekommen.

Risikostreuung durch Diversifikation

Ein weiterer wichtiger Vorteil beim Crowdfunding besteht in der Möglichkeit der Risikostreuung. Dadurch, dass Anleger bereits mit relativ geringen Geldsummen investieren können, ergibt sich für diese die Chance der Diversifikation. Investoren können sich ohne Schwierigkeiten ein breit gefächertes Portfolio mit vielen verschiedenen Projekten aufbauen und das Risiko auf diese Weise streuen.

Klassische Vorteile einer Immobilieninvestition

Nicht zuletzt bietet das Immobilien-Crowdinvesting auch die klassischen Vorteile einer Immobilie. Gemeint ist damit vor allem der Faktor, dass Immobilien als Investitionsobjekt der allgemeinen Auffassung nach zum Schutz vor Inflation dienen. In Anbetracht der aktuellen Inflationsrate von über 4 % nimmt dieser Vorteil für viele Investoren eine zunehmend wichtigere Rolle ein.

Nachteile und Risiken beim Crowdinvesting

Auf der anderen Seite gibt es im Bereich des Crowdinvestings natürlich auch eine gewisse Schattenseite, die mit einigen Nachteilen und Risiken verbunden ist. Auch diese Seite sollte als interessierter Anleger definitiv genauer untersucht werden, bevor man eine Investition tätigt. 

Totalverlust ist möglich

Der Risikofaktor mit der größten Signifikanz ist auf jeden Fall die Möglichkeit eines Totalverlustes. Denn wie weiter oben bereits erläutert werden die Crowdinvestment-Beteiligungen der Investoren in der Regel nachrangig behandelt, was bedeutet, dass die Forderungen der Bank vor den Forderungen der Crowd bedient werden.

Bei Immobilienprojekten gibt es selbstverständlich ein grundsätzliches Risiko für die tragenden Projektentwickler. Dieses kann zum Beispiel darin bestehen, dass Baukosten falsch kalkuliert wurden und höher ausfallen oder aber eine fertige Immobilie beispielsweise nicht zum erwarteten Preis verkauft werden kann. Die nachrangigen Darlehen der Investoren können in diesen Fällen dann im Worst-Case-Szenario nicht bedient werden, so dass man als Anleger letzten Endes mit einem Totalverlust dasteht.

Fehlendes Mitspracherecht

Ein weiterer Aspekt, der von einigen Investoren als Nachteil betrachtet wird, liegt darin begründet, dass Investoren beim Crowdinvesting von Immobilien kein Mitspracherecht haben. Eine aktive Teilnahme ist in diesem Bereich in der Regel nicht möglich, Anleger haben bei wichtigen Entscheidungen also kein Mitspracherecht.

Vorzeitige Kündigung nicht möglich

Des Weiteren sollte man sich als Anleger auch darüber im Klaren sein, dass eine vorzeitige Kündigung nicht möglich ist. Das investierte Kapital unterliegt beim Crowdinvesting Plattform einer bestimmten Laufzeit. Diese variiert zwar je nach Anbieter, ist aber in den meisten Fällen zwischen 1 Jahr und 5 Jahren angesiedelt. Während dieser Zeit ist eine Kündigung prinzipiell nicht möglich.

Ist es möglich, sich vor den Risiken abzusichern?

Beim Begriff “Totalverlust” läuft vielen Anlegern aus gutem Grund ein kalten Schauer über den Rücken. Daher stellt sich die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, das eigene Kapital auf irgendeine Weise abzusichern. Diesbezüglich lässt sich sagen, dass es eine 100-prozentige Absicherung natürlich nicht gibt. Jedoch gibt es definitiv einige Aspekte, welche eine bessere Einschätzung des Risikos möglich machen.

Dazu zählt zum Beispiel, sich vor dem Investment mit dem entsprechenden Zielobjekt auseinanderzusetzen. Dabei sollte vor allem auf folgende Punkte geachtet werden:

• Handelt es sich um einen erfahrenen Projektentwickler?
• Ist der Standort der Immobilie sinnvoll gewählt?
• Ist die Finanzierungsstruktur umsetzbar?

Erweist sich ein Projekt bei der Recherche im Vorfeld als sinnvoll, so kann das Risiko durchaus zumindest etwas gemindert werden. Dass blindes Investieren ohne vorheriges Recherchieren in den meisten Fällen kein genialer Schachzug ist, muss an dieser Stelle wohl nicht erwähnt werden.

Gleichwohl muss aber auch gesagt werden, dass ein wenig Recherche normalerweise völlig ausreicht. Die o.g. Fragen können bei den meisten Projekten grundsätzlich einfach beantwortet werden, so dass man sich schnell ein Bild von der entsprechenden Immobilie machen kann.

Zu guter Letzt spielt selbstredend auch die Wahl einer seriösen und etablierten Crowdinvest Plattform eine wichtige Rolle bei der Risikominimierung. Sehen wir uns deshalb im Folgenden einige Plattformen an, welche bereits seit längerem erfolgreich auf dem Markt sind.

Welche Crowdinvesting Plattformen gibt es?

Obwohl es sich beim Crowdinvesting bei einer noch relativ jungen Form des Investierens handelt, gibt es mittlerweile bereits eine Vielzahl an Plattformen auf dem Markt, welche Investoren diese Möglichkeit anbieten. Jedoch gibt es hier zu beachten, dass es unter den vielen Anbietern auch eine gewisse Menge an schwarzen Schafen gibt.

Aus diesem Grund ist es sicherlich ratsam, sich vor einem geplanten Investment ausführlich über die entsprechende Plattform zu informieren.

Um dir die Recherche etwas zu erleichtern, zeige ich dir im Folgenden einige Plattformen auf, welche bereits seit längerem auf dem Markt sind und sich bei vielen Anlegern einer hohen Popularität erfreuen. Trotzdem sollten Sie sich dennoch immer auch selbst schlau machen, bevor Sie endgültig ein Investment (in welchem Bereich auch immer) vornehmen. 

Im Anschluss zeige ich Ihnen vier unterschiedliche Plattformen im Bereich des Crowdinvestings, welche bereits von vielen Anlegern genutzt werden. Die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften der verschiedenen Anbieter sollen Ihnen dabei behilflich sein, sich ein schnelleres Bild von den grundlegenden Konditionen machen zu können.

Immobilien Crowdinvesting Plattformen im direkten Vergleich

Um die Unterschiede und Eigenschaften der verschiedenen Plattformen genauer zu verdeutlichen, habe ich die jeweiligen Anbieter in einer Tabelle in einen direkten Vergleich miteinander gestellt.

Je nach Plattform werden den Investoren also wie sich erkennen lässt unterschiedliche Renditen in Aussicht gestellt. Allerdings sollte man als Anleger nicht einzig allein auf den Aspekt der Rendite schauen, sondern sich eben auch mit der Form der Sicherheit auseinandersetzen, um am Ende eine entsprechende Einschätzung treffen zu können.

Rendite: 5.0 bis 7.0 %

Mindesteinlage: 10 €

Investiertes Volumen: 164 Mio.Mehr erfahren

Bergfürst stellt eine der populärsten Plattformen im Bereich des Crowdinvestings in Deutschland dar. Das Unternehmen zählt mittlerweile mehr als 94.000 Kunden, welche eigenen Angaben nach bereits ganze 95 Immobilienprojekte zusamme finanziert haben.

Ein kennzeichnendes Merkmal von Bergfürst ist die Möglichkeit, dass ein Investment auch mit einem sehr geringen Kapital von lediglich 10 Euro vorgenommen werden kann. Darüber hinaus stellt das Unternehmen seinen Anlegern auch eine breit gefächerte Palette an Möglichkeiten zur Verfügung, was die Investment- bzw. die Finanzierungsoptionen betrifft.

Auch ein monatlich automatisiertes Investment in Form eines Sparplans in eine breit gestreute Projektauswahl kann bei Bergfürst unkompliziert durchgeführt werden.

Rendite: 5.0 bis 7.0 %

Mindesteinlage: 10 €

Investiertes Volumen: 164 Mio.Mehr erfahren

Eine weitere Plattform für digitale Immobilieninvestments ist Exporo. Das Unternehmen wurde im Jahr 2014 gegründet und beschäftigt mittlerweile mehr als 150 Mitarbeiter. Exporo zählt bisher knapp 32.000 Investoren und 445 realisierte Projekte. 

Mit Exporo Finanzierung und Exporo Bestand bietet die Plattform seinen Investoren dabei zwei unterschiedliche Möglichkeiten des Investierens an. Während die erstgenannte Option dem klassischen Investment in Immobilienprojekte gleicht, ermöglicht Exporo Bestand die Beteiligung an professionellen Bestandsimmobilien ab einem Kapital von nur 500 Euro.

Rendite: 5.0 bis 7.0 %

Mindesteinlage: 10 €

Investiertes Volumen: 164 Mio.Mehr erfahren

Auch dagobertinvest entwickelte sich in den vergangenen Jahren zu einer populären Anlaufstelle im Bereich des Crowdinvestings für zahlreiche Anleger. Das österreichische Unternehmen fokussiert sich dabei in erster Linie auf die Vermittlung von Privatkapital an Immobilienentwickler.

Dagobertinvest vermittelte im Rahmen von Crowdinvesting bisher rund 215 Projekte. Bei der Auswahl seiner Projekte befolgt das Unternehmen dabei 10 klar definierte wirtschaftliche Prinzipien, um seinen Kunden ein möglichst professionelles Angebot sicherstellen zu können.

Rendite: 5.0 bis 7.0 %

Mindesteinlage: 10 €

Investiertes Volumen: 164 Mio.Mehr erfahren

Zuletzt soll an dieser Stelle noch EstateGuru angeführt werden. Die Plattform bietet seinen Kunden die Möglichkeit, über Crowdinvesting in besicherte Immobilienkredite zu investieren und bietet in diesem Kontext vergleichsweise hohe Renditen von über 11% an.

Auch EstateGuru verfügt mit knapp 104.000 Investoren über eine hohe Anzahl an Kunden; bis dato wurden bereits über 2.900 Kredite auf besicherte Immobilien über die Plattform finanziert.

So erkennen Sie seriöse Crowdinvesting Plattformen

Inzwischen existiert eine Vielzahl an Crowdinvesting Plattformen auf dem Markt, was es für Einsteiger auf diesem Gebiet oftmals schwierig macht, sich für einen Anbieter zu entscheiden. Und wie in vielen anderen Branchen gibt es vor allem auch im Bereich des Crowdinvesting zahlreiche schwarze Schafe, die nichts Gutes für die Investoren im Sinn haben.

Um einen seriösen Anbieter im Internet ausmachen zu können, sollten Sie sich daher vorab immer (wie bereits angesprochen) zumindest kurz über die jeweilige Plattform schlau machen. Wirklich seriöse Anbieter stellen wichtige Informationen zu den Konditionen und den Risiken des eigenen Angebotes in der Regel transparent auf der eigenen Webseite zur Verfügung.

Außerdem schadet es nicht, sich zumindest als Anfänger für ein deutsches (oder eben österreichisches) Unternehmen zu entscheiden. Hier findet man bei Problemen üblicherweise einen Ansprechpartner und die Kommunikation stellt dann auch kein unüberwindbares Hindernis dar. 

Zusätzlich dazu kann es mit Sicherheit auch nicht schaden, sich die Rezensionen eines Crowdinvesting Anbieters im Internet einmal genauer anzusehen. Seriöse Unternehmen sind in den meisten Fällen auf beliebten Bewertungsportalen wie z.B. trustpilot.com oder auch bei kritische-anleger.de vertreten. Hier kann man sich die Meinungen von anderen Investoren einholen, welche in der Vergangenheit bereits Erfahrungen mit dem entsprechenden Anbieter gemacht haben.

Mit Crowdinvesting in Immobilien investieren – Das sollten Sie wissen

Zu guter Letzt möchte ich Ihnen noch kurz einige Aspekte mit auf den Weg geben, welche Sie beim Crowdinvesting als Anfänger beachten sollten.

Bisheriger “Track Record” der Plattform

Als erstes sollte man sich als Investor immer den bisherigen Track Record einer Plattform ansehen. Vertrauen stellt schließlich das Schlüsselelement zwischen Projektentwickler und Investoren dar. Deshalb ergibt es definitiv Sinn, sich als Anleger Informationen darüber einzuholen, wie viele Projekte der ausgewählte Projektentwickler bis dato erfolgreich realisieren konnte.

Kein blindes Folgen der Masse

Ein häufig beobachtetes Phänomen im Bereich des Crowdinvestings ist die Kraft der Massenpsychologie. Die Crowd ist oftmals sehr mitreißend, allerdings sollte man dieser als Investor nicht einfach blindlings folgen. Stattdessen sollte man sich zuvor wirklich überlegen, ob das Investment auch ein entsprechendes Fundament aufweist oder nur einem kurzfristigen Hype unterliegt.

Diversifikation der Investments

Da das Risiko eines Totalverlustes bei den einzelnen Projekten immer existiert, sollte das eigene Kapital idealerweise auf mehrere Projekte gestreut werden. Durch ein breiter aufgestelltes Investment kann das Risiko eingegrenzt werden.

Was ist der Immobilien-Case?

Ebenso wichtig für einen guten Investor ist es, den Immobilien-Case zu verstehen. Gemeint ist hiermit die Sinnhaftigkeit eines Projekts sowie die damit einhergehende Überzeugung, sich mit seiner Investition für ein gutes Projekt entschieden zu haben. Aus diesem Grund sollte man sich beispielsweise mit dem dahinter stehenden Projektteam auseinandersetzen und informieren, ob diese über die benötigten Erfahrungen und Qualifikationen verfügen.

Unabhängig vom Team spielen dabei andererseits auch externe Informationen der entsprechenden Immobilie eine große Rolle (wie z.B. die Lage), um sich ein schlüssiges Bild über dieses zu machen.

Abgleich der Investmentkonditionen

Als letztes möchte ich Ihnen noch den Tipp mit auf den Weg geben, sich über die Bedingungen des geplanten Investments schlau zu machen. Gemeint ist damit der Chancen-Risiko-Vergleich, der bei einer abschließenden Entscheidungsfindung unterstützen soll. Stellen Sie das potentielle Risiko den in Aussicht gestellten Chancen gegenüber und treffen Sie dann ein Urteil, ob es sich dabei um ein gesundes Verhältnis handelt.