Immobiliensteuern Kauf, Unterhalt, Vermietung und Verkauf von Immobilien

Dient die Immobilie als Kapitalanlage, wird sie also vermietet oder verpachtet, können Sie zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen und die Steuerlast so deutlich reduzieren. Erfahren Sie, welche Steuern beim Kauf, dem Unterhalt, der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie auf Sie zukommen.

Steuer beim Kauf von Immobilien: die Grunderwerbsteuer

Ganz gleich, ob Sie ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück erwerben – in der Regel müssen Sie für diesen Kauf Grunderwerbssteuer zahlen. Diese Steuer wird zwar auf Basis der Gesetzgebungskompetenz des Bundes erhoben, die Einnahmen fließen jedoch in die Kassen der Bundesländer.

Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Seitdem ist er in fast allen Bundesländern gestiegen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich prozentual nach dem Kaufpreis, der im notariell beurkundeten Kaufvertrag festgeschrieben ist. Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent fällig.

Die Grunderwerbsteuer ist eine besonders wichtige Steuer für Immobilienkäufer. Denn erst, wenn Sie die Steuer beglichen haben, können Sie sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Der Notar sendet den unterschriebenen und beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses ermittelt die Höhe der Grunderwerbsteuer und schickt Ihnen einen entsprechenden Bescheid über die Grunderwerbsteuer zu.

Nach Erhalt haben Sie einen Monat Zeit, die Steuer zu überweisen. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer innerhalb der Frist begleichen, erhalten Sie vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst wenn diese vorliegt, wird das Grundbuchamt tätig und trägt Sie als Eigentümer in das Grundbuch ein.

Keine Grunderwerbsteuer muss laut Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) gezahlt werden, wenn

Steuer beim Erben von Immobilien: die Erbschaftssteuer

Wer in Deutschland eine Immobilie erbt, muss im Grundsatz Erbschaftssteuer zahlen. Die genaue Höhe der Steuer hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

1. Wert der geerbten Immobilie
2. Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
3. Steuerlicher Freibetrag

Um die Erbschaftssteuerklassen zu ermitteln, werden die Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die nichts mit den üblichen Steuerklassen zu tun haben.

Der Freibetrag des Erben ist umso größer, je enger sein verwandtschaftliches Verhältnis zum Erblasser war:

1. Ehepartner: 500.000 Euro
2. Kinder sowie Enkel, deren Eltern schon verstorben sind: 400.000 Euro
3. Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
4. Eltern und Großeltern 100.000 Euro
5. Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder: 20.000 Euro
6. Nicht verwandte Erben: 20.000 Euro

Alle engeren Verwandten (1. bis 4.) zählen zur Erbschaftssteuerklasse I. Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder zur Erbschaftssteuerklasse II. Für nicht verwandte Erben gibt es die Erbschaftssteuerklasse III.

Im ersten Schritt muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Dafür ist in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen notwendig. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer zieht das Finanzamt vom Immobilienwert den Freibetrag ab. Bleibt ein Restbetrag übrig, wird die prozentuale Steuer von diesem Restbetrag berechnet. Die Höhe des Prozentsatzes hängt von der Höhe des Restbetrags und der Erbschaftssteuerklasse ab.

Da die Erbschaftssteuer eine finanzielle Belastung der Erben darstellt, sollte diese bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden. Sie muss nur dann gezahlt werden, wenn das Erbe auch angenommen wird. Ist das der Fall, ist der Erbnehmer dazu verpflichtet, die Erbschaft innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen. Ansonsten macht er sich der Steuerhinterziehung schuldig.

Steuer beim Verschenken von Immobilien: die Schenkungssteuer

Um zu verhindern, dass die Erbschaftssteuer durch das frühzeitige Verschenken der Immobilie umgangen wird, existiert eine Schenkungssteuer. Sie funktioniert genauso wie die oben genannte Erbschaftssteuer. Auch die Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze sind identisch. Insofern wird eine Verschenkung der Immobilie zum Zweck, die Erbschaftssteuer zu sparen, uninteressant.

Regelmäßige Steuer für Immobilieneigentümer: die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist die Steuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Dazu zählen Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sie setzte sich aus den Wörtern „Grund“ für den Grund und Boden sowie „Steuer“ für die an den Staat zu erbringende Geldleistung zusammen. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Substanzsteuer. Sie ist nicht einkommensabhängig.

Es gibt drei Arten der Grundsteuer:

1. Grundsteuer A (agrarisch) gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
2. Grundsteuer B (baulich) gilt für bebaute oder unbebaute Grundstücke
3. Grundsteuer C gilt ab 2025 für baureife Grundstücke und soll verhindern, dass Bauland zu Spekulationszwecken verwendet wird („Baulandsteuer“)

Für die meisten Privateigentümer ist vor allem die Grundsteuer B von Relevanz. Sie ist grundsätzlich von den Eigentümern einer Immobilie zu zahlen. Sie wird jedes Jahr aufs Neue erhoben und ist in der Regel vierteljährlich im Voraus zu begleichen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen zu 100 Prozent den jeweiligen Städten und Gemeinden zu.

Berechnung der Grundsteuer

Die konkrete Höhe der Grundsteuer ist von drei Werten abhängig:

• Der Einheitswert wird alle sechs Jahre vom Finanzamt durch eine interne Immobilienberechnung festgelegt. Bei Neubauten wird der Einheitswert auf Grundlage der vom Eigentümer mitgeteilten Daten mit dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren berechnet. Dabei nehmen unter anderem die Größe und Lage des Grundstücks, die Art der Bebauung und das Alter des Gebäudes, die Größe der Wohn- und Nutzfläche sowie die Höhe der (möglichen) Mieteinnahmen Einfluss auf den Wert.
• Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswerts steuerpflichtig ist. Sie wird in Promille angegeben. Ihr Wert ist vom Einheitswert abhängig.
• Den Hebesatz legt die jeweilige Kommune fest, er ist also innerhalb Deutschlands unterschiedlich.

Zunächst muss der Grundsteuermessbetrag ermittelt werden, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird:

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl

Dann kann der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert werden, um die Grundsteuer pro Jahr zu erhalten:

Jahresgrundsteuer = Grundsteuermessbetrag X Hebesatz

Ab 2025 lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer wie folgt:

Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Vermieter können die Grundsteuer umlegen. Das heißt, dass sie im mit der Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter der Immobilie verteilt wird. Dafür muss die Umlage jedoch zuvor im Mietvertrag vereinbart worden sein. Durch die Umlagefähigkeit zahlen in der Praxis sowohl Eigentümer als auch fast alle Mieter Grundsteuer.

Steuern bei der Vermietung von Immobilien

Die Einkommenssteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

Wenn private Vermieter mit einer Immobilie Mieteinnahmen generieren, sind diese ebenfalls steuerpflichtig. Auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung in der Anlage N aufgeführt werden müssen, ist Einkommenssteuer zu zahlen.

Es gibt also keinen festen Steuersatz, der auf die Mieteinnahmen angewendet wird. Stattdessen werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit allen anderen Einkunftsarten (Lohn oder Gehalt, Einkünfte aus selbstständiger Arbeit, Rentenbezüge, etc.) zusammengerechnet. Für die Gesamtsumme gilt der persönliche Einkommenssteuersatz, sofern der Steuerfreibetrag überschritten wird. Die Einkommenssteuer beginnt bei 14 Prozent und steigt progressiv auf bis zu 42 Prozent, den sogenannten Spitzensteuersatz.

Um die Berechnungsgrundlage für die Einkommenssteuer zu ermitteln, werde alle Einnahmen zusammengerechnet. Das sind in der Regel die gezahlten Mieten und die Nebenkosten, gegebenenfalls zuzüglich Mietrückzahlungen. Davon dürfen die Werbungskosten (Abschreibung, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Energiekosten, Reparaturkosten, Fahrtkosten, etc.) abgezogen werden. Auf die Differenz wird die Einkommenssteuer erhoben.

Die Gewerbesteuer

Gewerbesteuer muss zahlen, wer Immobilien gewerblich vermietet. Das stellt allerdings eher die Ausnahme dar, denn allein die Vermietung oder Verpachtung von Wirtschaftsgegenständen, wozu auch Grundstücke und Gebäude zählen, stellt noch keine gewerbliche Tätigkeit dar. Vielmehr handelt es sich um eine vermögensverwaltende Tätigkeit.

Ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, hängt also weniger von der Anzahl der vermieteten Objekte ab. Stattdessen ist eher der Organisationsgrad ein Indiz für gewerbliches Handeln. Eine gewerbliche Organisation liegt zum Beispiel vor, wenn es Angestellte gibt oder zusätzliche Leistungen wie ein Zimmerservice angeboten werden. Auch bei regelmäßigen, schnellen Mieterwechseln kann das Finanzamt ein Gewerbe annehmen. Ferienwohnungen und andere hotelartige Immobilien sind gewerbesteuerpflichtig.

Liegt eine gewerbliche Vermietung vor, muss die Gewerbesteuer auf alle daraus erzielten Gewinne gezahlt werden. Also sowohl auf die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten als auch auf den Veräußerungsgewinn, der sich aus der Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis bemisst.
Die Gewerbesteuer ist also eine ertragsabhängige Steuer, die direkt an die Kommune abgeführt wird. Das Finanzamt multipliziert den ihm gemeldeten Gewinn mit der Gewerbesteuermesszahl in Höhe von 3,5 Prozent. Der Gewerbesteuermessbescheid wird an die zuständige Stadt oder Gemeinde geschickt. Diese multipliziert den Betrag wie bei der Grundsteuer mit dem individuellen Hebesatz. Das Ergebnis ist die zu zahlende Gewerbesteuer.

Steuern beim Verkauf von Immobilien

Die Spekulationssteuer

Wird eine private Immobilie – ganz gleich, ob Grundstück, Haus oder Wohnung – verkauft, kann unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer auf den aus dem Verkauf erzielten Gewinn anfallen. Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

• Die Immobilie wurde nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt, sondern vermietet.
• Mit dem Verkauf wurde ein Gewinn erzielt (positive Differenzen aus Anschaffungskosten und Verkaufspreis).
• Die Immobilie wurde vor Ende der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft.

Trifft nur eine der oben genannten Eigenschaften nicht zu, wird keine Spekulationssteuer erhoben. Wenn Sie also beispielsweise Ihre selbstbewohnte Immobilie verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn – unabhängig von seiner Höhe – keine Spekulationssteuer zahlen.

Die Spekulationsfrist beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Wird die Immobilie geerbt, wird auch der konkrete Spekulationszeitraum des Erblassers geerbt. Bei Schenkung beginnt die Frist ebenfalls mit dem Datum des Kaufvertrags, nicht mit dem Datum der Schenkung.
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Verkaufsgewinn und dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers ab.

Die Spekulationsfrist gilt auch bei Gewerbeimmobilien. Bei der Einschätzung, ob ein Verkauf privat oder gewerblich erfolgt, wird unter anderem die Drei-Objekte-Regelung berücksichtigt. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Händler und muss neben der Spekulationssteuer auch Gewerbe- und Einkommenssteuer zahlen.

Die Umsatz- und Gewerbesteuer

Wer Immobilien im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit verkauft, muss in den Verkaufspreis die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent einkalkulieren. Sie ist vom Käufer zu bezahlen und wird vom Verkäufer im Rahmen der Umsatzsteuer-Voranmeldung an das Finanzamt abgeführt. Außerdem muss auch auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf Gewerbesteuer (siehe oben) bezahlt werden.

Fazit: Viele Steuern beeinflussen die Immobilienrendite

Es gibt keine Phase, in der ein Immobilieneigentümer keine Steuern zahlen muss. Über die einzelnen Immobiliensteuern und ihre Höhe Bescheid zu wissen, ist vor allem für Kapitalanleger elementar. Denn nur wer die Steuern bei seiner Kalkulation berücksichtigt, kann Immobilien profitabel vermieten oder verpachten.

Hinweis: Es erfolgt keine steuerliche Beratung! Jegliche Angaben beruhen auf unserer eigenen Erfahrung und dienen lediglich als Beispiel. Konsultieren Sie bitte einen Steuerberater/-in.