Immobiliensteuern

Die vier wichtigsten Steuern im Überblick

Beim Kauf einer Immobilie fallen in Deutschland einige Steuerabgaben an. Die Höhe dieser unterscheidet sich teils jedoch stark je nach Bundesland.
Im Allgemeinen fallen vier Steuern an:

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Während die ersten beiden von den einzelnen Bundesländern beziehungsweise sogar im Falle der Grundsteuer von den Kommunen festgelegt werden, gilt die Erbschaftsteuer und die Immobilienertragsteuer deutschlandweit.

Deutschlandweite Steuern

Immobilienertragsteuer - die Spekulation

Da es sich beim Verkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt, sind die Erlöse aus diesem steuerpflichtig, die sogenannte Spekulationsteuer. Diese Erlöse werden den anderen individuellen Einkommensarten hinzugerechnet und sind somit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu unterwerfen. 

Eine Ausnahme der Spekulationsteuer ist die 10-Jahres-Regel. Falls eine Immobilie nach Ankauf über 10 Jahre gehalten wird, sind die anschließenden Erlöse komplett von dieser steuerbefreit. Dies soll ein zu häufiges Spekulieren und Überhitzen des Marktes verhindern. Eine weitere Ausnahme ist die Eigennutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Ist dies in den drei vorangegangen Jahren der Fall, kann diese steuerfrei verkauft werden.

Erbschaftsteuer - der Nachlass

Die Erbschaftsteuer fällt in Höhe des Immobilienwerts – des aktuellen Marktwerts – ab, das heißt wie viel bei einem sofortigen Verkauf erzielt werden könnte. Dies unterscheidet sich je nach Vermietungsgrad. Somit wird der Wert je nachdem noch weiter angepasst.

Je nach Verwandtschaftsgrad bemessen sich die Freibeträge bei Erbschaft anders. Eine Aufführung der wichtigsten finden Sie im Folgenden. Alle restlichen Erben haben einen Freibetrag in Höhe von 20.000€.

  • Ehegatten und Lebenspartner
    500.000 €
  • Kinder und Stiefkinder
    400.000 €
  • Enkel
    200.000 €
  • Eltern und Großeltern
    100.000 €

Steuerliche Unterschiede zwischen den Bundesländern

Grunderwerbsteuer - einmalig beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig bei jeder direkten Immobilientransaktion beim Kauf eines unbebauten oder auch bebauten Grundstücks an.Die Steuer wird grundsätzlich von Verkäufer sowohl Käufer geschuldet. Anhand eines notariellen Vertrags wird jedoch meist der Käufer zur Zahlung verpflichtet

In Deutschland ist ein Mindestsatz von 3,5 % festgelegt. Die einzelnen Bundesländer dürfen individuell die Sätze festlegen. Aktuell besitzt Bayern und Sachsen mit 3,5 % den günstigsten Satz, Brandenburg, Nordrhein Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland haben mit 6,5 % den höchsten. Dies macht auch einen bundesweiten Vergleich von Immobilienpreisen schwierig.

Nach Zahlung der Steuer erhält der Käufer vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Für eine Eintragung im Grundbuch wird diese anschließend als Beleg zu Zahlung benötigt.

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2020
Bundesland Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg  5,00 %
Bayern 3,50 %
Berlin 6,00 %
Brandenburg 6,50 %
Bremen 5,00 %
Hamburg 4,50 %
Hessen 6,00 %
Mecklenburg-Vorp. 5,00 %
Niedersachsen 5,00 %
NRW 6,50 %
Rheinland-Pfalz 5,00 %
Saarland 6,50 %
Sachsen 3,50 %
Sachsen-Anhalt 5,00 %
Schleswig-Holstein 6,50 %
Thüringen 6,50 %

Grundsteuer - regelmäßige Belastung

Die Grundsteuer – auch Grundbesitzsteuer genannt – wird von den Kommunen, Städten und Gemeinden festgelegt und jährlich erhoben. Ein wichtiger Faktor hierbei ist der Hebesatz, doch auch Größe, Lage, Art der Nutzung und Bebauung spielen eine Rolle.

Hierbei wird von der jeweiligen Finanzbehörde ein Einheitswert bestimmt, welche immer unter dem sogenannten Verkehrswert des Objekts liegt. Eine Multiplikation von diesem mit der Steuermesszahl ergibt den Messbetrag der Grundsteuer. Falls die Immobilie nicht selbst genutzt wird, lässt sich die Zahlung der Grundsteuer auf den Mieter umlegen.