Bruchteilsgemeinschaft

gemeinsamer Besitz mehrerer Personen

Ein Fachbegriff, der auch im Bereich Immobilien bzw. Grundstücke von Bedeutung sein kann, ist die sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Wie der Name vermuten lässt, geht es darum, dass mehrere Personen zu gleichen oder unterschiedlichen Verhältnissen Eigentum an einer Sache besitzen.

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, welche Eigentumsarten es grundsätzlich gibt, worum es sich bei der Bruchteilsgemeinschaft nach BGB handelt, welche Bedeutung sie im Bereich Wohngrundstück hat sowie darauf, wie eine Bruchteilsgemeinschaft Auflösung funktioniert. Darüber hinaus erhalten Sie weitere hilfreiche Informationen zum Thema.

Worum handelt es sich bei der Bruchteilsgemeinschaft?

Kern der Bruchteilsgemeinschaft ist immer, dass mehr als eine Person das Eigentumsrecht an einer Sache hat.

Eine Bruchteilsgemeinschaft besteht demzufolge dann, wenn zwei oder mehr Personen eine Sache besitzen. Daraus wiederum ergibt sich, dass jede der Personen ein Miteigentum nach Bruchteilen an der Sache besitzt, welches im Paragraf 1008 BGB geregelt ist. Das jeweilige Rechtsverhältnis zwischen den beteiligten Personen wiederum ist ebenfalls auf Grundlage des BGB geregelt, nämlich im Paragrafen 741.

Oftmals verwechselt wird die Bruchteilsgemeinschaft mit dem Gesamthandseigentum, jedoch bestehen deutliche Unterschiede zwischen diesen zwei Eigentumsarten. Darauf gehen wir im weiteren Verlauf des Beitrages näher ein.

Bruchteilsgemeinschaft BGB Erklärung

Welche Eigentumsarten existieren?

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt insgesamt vier Haupteigentumsarten, die in den entsprechenden Paragrafen definiert werden. Am häufigsten ist sicherlich das Alleineigentum.

Dieses beinhaltet, dass ausschließlich eine Person das Eigentum an einer Sache besitzt. Insgesamt gibt es jedoch weitere drei Eigentumsarten, sodass das BGB zwischen diesen vier Arten von Eigentum unterscheidet:

Zuvor haben wir bereits kurz erwähnt, dass es häufig Verwechslungen zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft bzw. dem Gesamthandseigentum geben kann. Daher möchten wir im Folgenden näher auf die Unterschiede zwischen diesen zwei Eigentumsarten eingehen.

Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft im Vergleich

Die Bruchteilsgemeinschaft ist faktisch das Gegenteil der Gesamthandsgemeinschaft. Per Definition haben bei der Gesamthandsgemeinschaft mehrere Personen ein Eigentumsrecht an einer Sache. Dieser entsprechende Anteil am Gesamthandsvermögen ist ideeller Natur. Die Anteilsinhaber dürfen allerdings ihren ideellen Anteil nicht veräußern, wie es bei der Bruchteilsgemeinschaft der Fall wäre.

Ein klassisches Beispiel für eine solche Gesamthandsgemeinschaft ist eine Erbengemeinschaft. Hier hat jeder einzelne Miterbe nur in Kombination mit den anderen Erben das Recht, Verfügungen vom Nachlass vorzunehmen.

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist es hingegen so, dass jede Person nicht nur einen ideellen Anteil am Sachwert besitzt, sondern tatsächlich einen definierbaren und abtrennbaren Bruchteil.

Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn Ehepartner zusammen ein Einfamilienhaus besitzen und jeder Partner zur Hälfte ein Eigentumsrecht an der Immobilie hat. Jeder besitzt dann einen Eigentumsanteil nach Bruchteilen und ist somit gleichermaßen ein Teil der Bruchteilsgemeinschaft.

Wie laufen Verfügungen im Rahmen der Bruchteilsgemeinschaft ab?

Im Gegensatz zur zuvor beschriebenen Gesamthandsgemeinschaft ist es im Rahmen der Bruchteilsgemeinschaft möglich, dass jeder einzelne Miteigentümer über seinen Anteil tatsächlich verfügen darf.

Trotzdem fällt die Entscheidung nur gemeinschaftlich. In diesem Fall ist wiederum das Einfamilienhaus ein gutes Beispiel. Sind Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner im Grundbuch jeweils zur Hälfte als Eigentümer eingetragen, haben Sie das Recht, diesen Anteil an der Immobilie zu veräußern.

Dies würde zur Folge haben, dass eine andere Person Ihren Anteil übernimmt und somit Teil der Bruchteilsgemeinschaft wird. In der Praxis wird dies natürlich gerade bei Ehepaaren und einem gemeinschaftlich genutzten Einfamilienhaus selten vorkommen. Es zeigt aber dennoch, wie Verfügungen aus der Bruchteilsgemeinschaft ablaufen.

Welche Rolle spielt die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?

Wie bereits erwähnt, ist die Bruchteilsgemeinschaft relativ typisch im Bereich des Wohnungseigentums. Haben Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung, so besitzen Sie gleichzeitig einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen an verschiedenen weiteren Elementen des Grundstücks, wie zum Beispiel an gemeinschaftlichen Einrichtungen. Dazu zählen unter anderem:

Neben diesem Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft besitzen Sie natürlich als Eigentümer ein uneingeschränktes Eigentumsrecht an Ihrer eigenen Wohnung. In diesem Fall handelt es sich um sogenanntes Sondereigentum.

Grundstücksrechte übertragen

Wie wir zuvor erläutert haben, gibt es eine Bruchteilsgemeinschaft unter anderem auch im Rahmen einer Immobilie oder eines Grundstücks. Möchten Sie Ihren Anteil an einem Haus oder Grundstück veräußern, ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der entsprechende Vertrag notariell beurkundet werden muss.

Im Zuge des Verkaufs wird der neue Eigentümer, also der Käufer, an Ihrer Stelle ins Grundbuch eingetragen. Der Käufer ist somit anschließend neuer Miteigentümer innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft und daher im Grundbuch zu erfassen.

Bruchteilsgemeinschaft Auflösung: Was ist zu beachten?

Eine Besonderheit der Bruchteilsgemeinschaft besteht darin, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen.

Allerdings gibt es die Möglichkeit, vorab per Vertrag zu regeln, dass eine solche Aufhebung nicht stattfinden kann. Lediglich unter der Voraussetzung, dass ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt, wäre eine solche Klausel im Vertrag dennoch unwirksam.

Klassisches Beispiel der Bruchteilsgemeinschaft: Ehepartner

In der Praxis tritt die Bruchteilsgemeinschaft am häufigsten in Form von Ehepaaren auf. Kaufen diese zum Beispiel ein Einfamilienhaus, hat jeder der beiden Ehepartner ein Eigentumsrecht nach Bruchteilen und wird somit Teil der Bruchteilsgemeinschaft.

Dabei geht das Gesetz zunächst nach Paragraf 742 BGB davon aus, dass jeder der zwei Ehepartner den gleichen Anteil an der Immobilie hat. Daraus wiederum resultiert, dass in der Theorie zwar jeder Ehepartner über seinen Bruchteil verfügen darf. 

In der Praxis schließt sich dies allerdings meistens aus, da er eben nicht alleine über die gesamte Immobilie verfügen darf. Somit müsste der verkaufswillige Ehepartner sein Bruchteileigentumsrecht veräußern und der Käufer würde neuer Teil der Bruchteilsgemeinschaft werden.

Dabei kann es sich selbstverständlich auch um den anderen Ehepartner handeln, wobei sich die Bruchteilsgemeinschaft dann insofern auflösen würde, als dass der Ehepartner das Alleineigentum an der Immobilie besitzen würde.

Da Eheleute allerdings die ihnen zu Bruchteilen gehörende Immobilie fast immer gemeinschaftlich nutzen, handelt es sich in diesem Fall beim Verfügungsrecht um einen besonderen Fall. Würde der eine Ehepartner nämlich seinen Bruchteil veräußern, wäre damit das Recht des Ehepartners eingeschränkt. Daher darf der verkaufswillige Ehepartner in diesem Fall lediglich verlangen, dass ein Aufheben der Bruchteilsgemeinschaft stattfindet. 

Dann würde die Immobilie nämlich veräußert und jeder Partner erhält 50 Prozent des Verkaufserlöses. Allerdings gibt es auch hier wieder eine Ausnahme, nämlich nach einer Scheidung. Soll zum Beispiel der neue Partner der geschiedenen Ehefrau die Position des ehemaligen Ehemanns einnehmen, ist ein Verkauf des Bruchteils wiederum zulässig.