Immobilienrecht

Mietrecht, Maklerrecht und co. – das erwartet Sie!

In der Welt der Immobilien ist es oft schwer, sich zurechtzufinden. Vor allem wenn es darum geht, welche Rechte und Pflichten man in seiner ganz persönlichen Situation hat. Dürfen Mieter ihre Wäsche in der Wohnung aufhängen? Kann ein Vermieter einfach so in die Wohnung des Mieters spazieren? Wie viel Provision darf ein Makler verlangen?  Und was passiert, wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Mangel verschweigen? 

All diesen Fragen und mehr rund um das Immobilienrecht gehen wir in diesem Beitrag auf den Grund. Spannend wird es vor allem für Mieter und Vermieter. Denn was das Mietrecht angeht, kursieren immer wieder Gerüchte und Halbwahrheiten. Diese werden nun endlich aus dem Weg geräumt.

Allgemeines zum Immobilienrecht

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Unter dem Begriff „Immobilienrecht“ werden alle rechtlichen Grundlagen zusammengefasst, die sich aus dem Bereich „Kauf und Verkauf einer Immobilie“ ergeben. Des Weiteren werden fallen alle Fragen rund das Maklerrecht sowie die Rechte als Mieter und Vermieter. Auch Streitigkeiten zwischen Nachbarn fallen unter das Immobilienrecht.

Unterschieden wird im Allgemeinen zwischen privatem und öffentlichen Immobilienrecht. Im privaten Immobilienrecht werden die Belange zwischen Privatpersonen geregelt, wie beispielsweise zwischen Mietern und Vermietern. Das öffentliche Immobilienrecht regelt hingegen die Belange zwischen Privatpersonen und öffentlich-rechtlichen Institutionen. Hierunter fällt das Maklerrecht oder auch die Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer.

Welche Rechte habe ich als Mieter?

In der heutigen Zeit ist es unheimlich schwer, eine passende Mietwohnung zu finden. Oft sind die Wohnungen überteuert oder entsprechen nicht den angemessenen Standards. Ebenso ist die Nachfrage nach Mietwohnungen vor allem in den Städten drastisch gestiegen.

Hat man endlich eine Wohnung gefunden, steht man vor den nächsten Problemen. Unstimmigkeiten mit dem Vermieter oder Ärger mit den Nachbarn sind keine Seltenheit. Welche sollten Sie nicht nur Ihre Pflichten als Mieter, sondern auch ihre Rechte genau kennen.

Darf der Vermieter einen Schlüssel der Mietwohnung einbehalten?

Viele Vermieter behalten gerne einen Schlüssel für die Mietwohnung ein. Natürlich nur für den Notfall, wie sie sagen. Wenn Sie das als Mieter ablehnen, gibt Ihnen die Rechtsprechung vollkommen recht. Denn dem Vermieter ist es nach dem Abschluss des Mietvertrags nicht gestattet, einen Schlüssel zu behalten. Er muss Ihnen alle vorhandenen Schlüssel übergeben. Einbehalten darf er den Schlüssel nur mit Ihrer ausdrücklichen Erlaubnis. 

Gibt Ihr Vermieter nicht alle Schlüssel an Sie weiter, können Sie vor Gericht eine Klage einreichen. Auch eine Möglichkeit ist es, das Türschloss komplett austauschen zu lassen. Die Kosten dafür muss dann der Vermieter tragen, ob ihm das nun recht ist oder nicht.

Darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betreten?

Wenn Sie eine Wohnung gemietet haben, dann haben Sie auch das Hausrecht. Das bedeutet, dass ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung niemand die Wohnung betreten darf, auch nicht Ihr Vermieter. Es gibt aber Ausnahmen, bei denen Ihr Vermieter ein Zutrittsrecht hat. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Ihr Vermieter Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornehmen möchte. Oder er will die Wohnung einem Nachmieter oder Kaufinteressenten zeigen. Jedoch muss er diesen Termin mit Ihnen besprechen, mindestens einen Tag im Voraus.

Betritt ein Vermieter ohne ausdrückliche Zustimmung Ihre Wohnung, haben Sie das Recht, diese fristlos zu kündigen. Denn es handelt sich hierbei um einen schweren Vertragsbruch sowie den Tatbestand des Hausfriedensbruchs und eine grobe Verletzung der Privatsphäre nach §123 StGB.

Muss ich die Kündigungsfrist trotz Nachmieter einhalten?

Sie möchten die Kündigungsfrist umgehen, indem Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter präsentieren? So einfach ist es leider nicht, aus dem Mietvertrag vorzeitig herauszukommen.

Es spielt absolut keine Rolle, ob Sie Ihrem Vermieter einen, zwei oder auch 20 mögliche Nachmieter bringen können. Es besteht für den Vermieter keinerlei Pflicht, Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. In der Regel haben Sie 3 Monate Kündigungsfrist, die Sie einhalten müssen. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen. 

Im Vertrag ist eine sogenannte Ersatzmieterklausel festgelegt. Diese erlaubt es dem Mieter, nach erfolgreicher Vermittlung eines Nachmieters aus dem Vertrag auszusteigen.

Auch bei seltenen Härtefällen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter nach Nennung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Ein Härtefall tritt dann ein, wenn sich nach einer Trennung oder einem Todesfall der Ehepartner die Wohnung finanziell nicht mehr leisten kann. Ebenfalls ein Härtefall ist es, wenn die Wohnung durch eine Krankheit des Mieters nicht mehr im vollem Umfang genutzt werden kann oder seine Gesundheit sogar gefährdet ist.

Ein Vermieter muss jedoch nicht jeden Nachmieter akzeptieren, den der Mieter vorschlägt. Es unterliegt immer noch seiner freien Entscheidung, wen er als Mieter in seiner Wohnung haben möchte.

Darf ich ein Haustier halten?

Ob die Haltung von Tieren in der Wohnung erlaubt ist oder nicht, ist dem Vermieter selbst überlassen. Es sollte jedoch schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein. Diese Regelung gilt aber nicht für Kleintiere, die im Käfig gehalten werden können. Das heißt, Hamster, Wellensittiche und Co. dürfen auch gehalten werden, wenn die Tierhaltung laut Mietvertrag verboten ist. Auch ein Aquarium kann ohne Probleme in die Wohnung gestellt werden.

Wäschetrocknen in der Mietwohnung?

Der Vermieter darf Ihnen nicht verbieten, Ihre Wäsche in der Wohnung zu trocknen, selbst wenn es im Mietvertrag festgelegt ist. Denn das Wäschewaschen ist Teil des täglichen Lebens. Sollte sich jedoch durch das trocknen der nassen Wäsche Schimmel in den Wänden bilden, haften Sie als Mieter für diesen Schaden. Denn Sie unterliegen der Sorgfaltspflicht und müssen alles notwendige tun, um Schäden in der Mietwohnung zu vermeiden. Möchten Sie also Ihre Wäsche in der Wohnung zum Trocknen aufhängen, dann lüften und beheizen Sie die Räumlichkeiten dementsprechend.

Mietminderung bei schlechter Isolierung?

Leben Sie als Mieter in einer schlecht isolierten Wohnung, macht sich das natürlich bei Ihren Heizkosten bemerkbar. Um im Winter die Wohnung warm zu halten, verbrauchen Sie Unmengen von Energie. Können Sie aus diesem Grund die Miete einfach so mindern, um Ihre Kosten auf diesem Weg einzusparen und den Vermieter so dazu bringen, das Gebäude besser zu isolieren?

Sie haben das Recht, noch vor dem Unterschreiben des Mietvertrages den Energieausweis des Hauses einzusehen. So können Sie den Energieverbrauch des Hauses selbst einschätzen. Mieten Sie die Wohnung dann trotzdem, haben Sie im Nachhinein kein Recht, die schlechte Isolierung zu beanstanden.

Ansonsten haben Sie, nur weil Ihre Energiekosten zu hoch sind, keinerlei Recht auf Mietminderung. Denn es besteht auf Seite des Vermieters keinerlei Modernisierungspflicht. Er verpflichtet sich nur, die Immobilie bewohnbar zu halten und Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchzuführen. Sie als Mieter haben keinen Anspruch auf eine neue Isolierung oder neue technische Standards.

Anders sieht es aus, wenn aufgrund baulicher Mängel Feuchtigkeitsschäden entstehen, die zu Schimmelbildung führen können. Sie habe in diesem Fall ein Recht auf Mietminderung, wenn die Wohnung unbewohnbar wird und der Vermieter sich nicht um den entstandenen Schaden kümmert.

Muss ich die Hausordnung einhalten?

Die Hausordnung sichert den Frieden innerhalb der Hausgemeinschaft. Vor allem in Mietshäusern mit mehreren Parteien ist es wichtig, die Regeln schriftlich festzulegen. In der Hausordnung sind Dinge geregelt wie:

  • Die Ruhezeiten
  • Die Reinigung bestimmter Wohnbereiche, beispielsweise das Treppenhaus
  • Das richtige Lüften und Heizen der Wohnung
  • Die Benutzung der Außenanlagen, z.B. Gartenpflege, Grillen auf dem Balkon, usw.

Ist das Einhalten der Hausordnung im Mietvertrag verankert, dann müssen Sie sich als Mieter auch daran halten. Verstoßen Sie gegen eine oder mehrere Regeln, kann das zu einer Abmahnung seitens des Vermieters führen. Sollten Sie schon mehrere Abmahnungen gesammelt haben, kann es sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses kommen.

Ist eine Versorgungssperre seitens des Vermieters rechtens?

Den Strom oder das Wasser abzustellen gehört meist zu den gängigen Methoden, Sie als Mieter unter Druck zu setzen. Gerade, wenn Sie mit den Zahlungen in Verzug sind oder wegen einer Räumungsklage die Wohnung verlassen müssen, greifen Vermieter zu diesen Mittel. 

Haben Sie ein bestehendes Mietverhältnis, darf die Versorgung mit Wasser und Strom gar nicht gesperrt werden, egal ob Sie mit der Bezahlung der Betriebskosten in Verzug sind oder nicht.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung bereits gekündigt wurde und Sie dem Vermieter weder die Miete noch die Betriebskostenvorauszahlung überwiesen haben. Dann hat er das Recht, Ihnen die Versorgung abzustellen. Jedoch muss er dies bei Ihnen schriftlich ankündigen. 

Sie können gegen die Versorgungssperre gerichtlich vorgehen, wenn Ihre Gesundheit deswegen beeinträchtigt wird oder Ihnen dadurch ein zu hoher Schaden entsteht. Stellt der Vermieter beispielsweise im Winter die Heizung ab, können Sie bei Gericht Klage einreichen.

Ist eine Untervermietung erlaubt?

Allgemein ist das Untervermieten der Wohnung oder von Wohnräumen, wenn Sie diese selbst nicht nutzen, vom Gesetzgeber gestattet. Jedoch müssen Sie dafür das Einverständnis des Vermieters einholen. Klären Sie Ihren Vermieter darüber auf 

  • wer einzieht
  • wie lange die Wohnung untervermietet wird
  • und warum Sie untervermieten möchten

Der Vermieter kann die Untervermietung verbieten, wenn er triftige Gründe vorbringen kann, zum Beispiel, wenn die Wohnung zu klein ist. Oft ist im Mietvertrag eine Klausel über das Untervermieten der Wohnung zu finden. Werfen Sie doch mal einen Blick rein.

Partner oder Familienangehörige in der Mietwohnung – Muss man den Einzug melden?

Handelt es sich um den Ehepartner oder den Partner in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, müssen Sie den Einzug nicht dem Vermieter melden. Genauso wenig müssen Sie es dem Vermieter mitteilen, wenn Ihre Kinder/Stiefkinder oder nahe Familienmitglieder bei Ihnen einziehen. Wichtig ist jedoch, dass die Wohnung durch diesen Einzug nicht überbelegt wird. Sonst wäre es zu überlegen, ob Sie sich nicht doch eine größere Wohnung suchen.

Anders sieht es allerdings aus, wenn Sie Ihren neuen Partner (unverheiratet), einen entfernten Verwandten oder einen Freund bei sich aufnehmen. Diesen Einzug müssen Sie mit dem Vermieter absprechen.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Für eine Mieter ist das immer die größte Sorge – die Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese Kündigung kann ein Vermieter laut §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur dann aussprechen, wenn er die Wohnung dringend für seine Familienangehörigen oder für sich selbst benötigt. In dem Kündigungsschreiben muss explizit festgehalten werden, für wen genau und warum der Vermieter Ihre Wohnung braucht.

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Das trifft vor allem solche Menschen sehr hart, die Aufgrund von Krankheit oder sonstigen Schwierigkeiten nur schwer eine andere Wohnung finden können. In diesem Fällen kann es sinnvoll sein, gegen diese Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen.

Habe Sie das Gefühl, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht? Dann ist es wichtig, dass Sie sich bei einem Anwalt rechtlichen Beistand holen, um dagegen vorzugehen. Sollte es sich nämlich tatsächlich um eine Täuschung handeln, haben Sie als Mieter das Recht auf Schadenersatz.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Um einen Widerspruch einzulegen, haben Sie dafür 1-2 Monate vor dem gesetzten Termin des Auszugs Zeit. Es ist an Ihnen zu beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig ist. Folgende Checkliste sollten Sie dafür durchgehen:

  • Hat der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten? Rechnen Sie das unbedingt nach. Leben Sie bis zu 5 Jahre in der Wohnung, beträgt die Frist 3 Monate. Bei einer Mietdauer bis 8 Jahre sind es schon 6 Monate Kündigungsfrist. Ganze 9 Monate Kündigungsfrist muss Ihnen eingeräumt werden, wenn Sie schon länger als 8 Jahre in der Wohnung leben.
  • Hat der Vermieter alle Formalien korrekt in die Kündigung eingetragen? Dazu gehört, wer in die Wohnung einziehen soll und vor allem muss ein nachvollziehbarer Grund angegeben sein.
  • Wurde die Sperrfrist nach §557a BGB beachtet? Wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, müssen wegen Eigenbedarfskündigungen gewisse Sperrzeiten eingehalten werden. Der Vermieter kann erst nach drei Jahren eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. In manchen Städten kann diese Sperrfrist sogar 10 Jahre betragen.
  • Ist der Auszug für Sie unzumutbar? Das gilt vor allem für ältere Menschen, Menschen mit schweren Erkrankungen oder auch Schwangere.

Ist die Wohnung zweckgemäß? Es ist wichtig zu wissen, ob Ihre Wohnung überhaupt geeignet ist für das, was der Vermieter damit vorhat. Die altersschwache Mutter sollte vielleicht nicht in eine Dachwohnung ziehen, wo es nicht einmal einen Aufzug gibt.

Was Sie als Vermieter dürfen

Das Gesetz schützt die Mieter vor der Willkür mancher Vermieter. Das ist auch richtig und wichtig. Doch Sie als Vermieter haben Ihrem Mieter gegenüber nicht nur Pflichten, sondern auch einige Rechte, die Sie unbedingt kennen sollten.

Allgemeine Mieterhöhungen

Grundsätzlich steht es Ihnen als Vermieter zu, die Miete zu erhöhen. Jedoch sind dabei gewisse gesetzliche Regelungen einzuhalten. Sie dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um 20% erhöhen, um sie dem örtlichen Mietspiegel anzupassen. Haben Sie die übliche Kappungsgrenze erreicht, müssen Sie mit einer erneuten Mieterhöhung mindestens drei Jahre warten.

Einzuhalten sind auch Mietpreisbremsen, die in einigen Regionen vom Gesetzgeber festgelegt werden.

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer vereinbarten Staffelmiete erhöht sich nach einer bestimmten Zeitspanne automatisch die Miete um einen festgelegten Betrag. Diese Staffelmiete müssen Sie zusammen mit Ihrem Mieter schon im Mietvertrag schriftlich festgehalten haben. Damit eine Staffelmiete nach §557a BGB auch gesetzlich wirksam ist, müssen Sie folgende Voraussetzung beachten:

  • Die Miete muss zwischen den Erhöhungen mindestens 12 Monate konstant bleiben. Das bedeutet, dass Sie nur einmal im Jahr die Miete erhöhen dürfen.
  • Sie als Vermieter müssen den Erhöhungsbetrag oder den neuen Mietbetrag für jede geplante Mieterhöhung schriftlich ausweisen.

Es kommt ziemlich häufig vor, dass sich hinsichtlich dieser Formalien Fehler einschleichen. Oft vergessen Vermieter aus Unachtsamkeit diese einfachen Dinge. Deshalb achten Sie unbedingt darauf, dass Sie diese gesetzlichen Bedingungen genau befolgen, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbaren. Tun Sie das nicht, ist die Mieterhöhung unwirksam und Ihr Mieter kann darauf bestehen, nur die erstmals im Mietvertrag festgelegte Miete zu bezahlen.

Kaution und Bürgschaft

Sie als Vermieter dürfen von Ihrem Mieter eine Mietsicherheit einfordern. Grundsätzlich können Sie selbst entscheiden, ob es sich hierbei um eine Kaution oder eine Bürgschaft handelt. Beide Varianten sind gesetzlich zulässig. 

Jedoch dürfen Sie nur eine Mietsicherheit einfordern, wenn Sie diese auch mit Ihrem Mieter im Mietvertrag festgesetzt haben. Ist im Mietvertrag also eine Kaution vereinbart, muss Ihr Mieter auch nur diese entrichten. Das Fordern einer Bürgschaft wäre in diesem Fall unzulässig. 

Des Weiteren dürfen Sie eine Kaution nicht nach eigenem Ermessen festsetzen. Nach §551 Abs.1 BGB dürfen Sie höchstens die Kaltmiete von 3 Monaten als Kaution festsetzen. Das bedeutet, dass eine höher festgesetzte Kaution rechtlich unwirksam ist. Der Mieter kann also die Kaution in diesem Fall trotz unterschriebenem Mietvertrag einbehalten oder Sie dazu zwingen, ihm die Kaution mit sofortiger Wirkung zurückzuzahlen. In beiden Fällen haben Sie das Nachsehen.

Wann ist eine fristlose Kündigung des Mieters erlaubt?

Sie als Vermieter dürfen Ihren Mieter nicht einfach so vor die Tür setzen, weil er Ihnen nicht mehr zusagt. Um dem Mieter fristlos zu kündigen, brauchen Sie einen Kündigungsgrund, der gesetzlich zugelassen ist. Zu diesen Gründen gehören:

  • Mietrückstand und Zahlungsverzug
  • Ständig unpünktliche Mietzahlungen
  • Nichteinhalten der Hausordnung
  • Massive Störung des Hausfriedens 
  • Starke Vernachlässigung der Mietwohnung
  • Untervermietung ohne um Erlaubnis zu fragen
  • Es wird unerlaubt ein Gewerbe betrieben

Bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen können, müssen Sie den Mieter erst schriftlich abmahnen. Am besten lassen Sie die Abmahnung durch einen Gerichtsvollzieher oder einen Boten persönlich überbringen. In der Abmahnung muss klar erkennbar sein, dass es sich um eine solche handelt. Außerdem müssen Sie den Mieter genauestens darauf hinweisen, aus welchem Grund er eine Abmahnung erhält, damit er sein Fehlverhalten korrigieren kann. Geben Sie außerdem an, welche Konsequenzen Ihm drohen, sollte er seine Pflichten weiterhin verletzen.

Wenn es dann zur fristlosen Kündigung kommt, muss diese unbedingt schriftlich erfolgen. Geben Sie den Grund der Kündigung ins Detail an und unterschreiben Sie die Kündigung eigenhändig, sonst ist sie unzulässig. Am besten holen Sie sich in diesem Fall rechtlichen Beistand. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Wann darf die Kaution einbehalten werden?

Sie als Vermieter dürfen die Kaution einbehalten, wenn Sie beim Auszug des Mieters Mängel festgestellt haben oder noch offene Rechnungen seitens des Mieters zu begleichen sind. Diverse Mängel werden bei der Übergabe der Wohnung zusammen mit dem Mieter in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Dieses wird von Ihnen und Ihrem Mieter unterschrieben. 

Sollten Sie nachträglich Mängel feststellen, können Sie diesbezüglich leider keinen Anspruch mehr geltend machen. 

Die Kaution ist an den Mieter zurückzuzahlen, sobald alle Mängel behoben und die Rückstände bezahlt sind.

Der Mieter stirbt – ist das Mietverhältnis trotzdem noch intakt?

Stirbt Ihr Mieter, gehen viele Vermieter davon aus, dass damit das Mietverhältnis ebenfalls beendet ist. Doch das ist ein Trugschluss. Es passiert oft, dass die Nachkommen des Verstorbenen oder eventuelle Mitbewohner den Mietvertrag übernehmen. Das ist gesetzlich so geregelt. Es ist also nicht notwendig, in diesem Fall einen neuen Mietvertrag zu vereinbaren, denn der alte ist noch rechtskräftig.

Möchten weder Ehepartner, Mitbewohner oder Erben den Mietvertrag übernehmen, müssen diese das Mietverhältnis bei Ihnen schriftlich kündigen. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Eine Immobilie kaufen – Das Wichtigste zusammengefasst

Möchten Sie nun ein Häuschen für sich und Ihre Lieben erwerben oder mit dem Kauf einer Immobilie Ihre Rente aufstocken? Dann sollten Sie sich etwas intensiver mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen. In diesem Abschnitt sind die wichtigsten Punkte über dieses Thema zusammengefasst.

Welche Art von Immobilie soll es sein?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie sich einige Dinge wohl überlegen. Denn nicht nur auf das Haus allein kommt es an. Das Wohnumfeld spielt bei der Kaufentscheidung ebenfalls eine sehr wichtige Rolle.

  • Möchten Sie in der Stadt leben oder bevorzugen Sie doch das idyllische Leben auf dem Land? 
  • Ist es für Sie möglich, zur Arbeit zu pendeln? 
  • Müssen Einkaufsmöglichkeiten, Schule oder Kindergarten zu Fuß erreichbar sein? 
  • Wollen Sie selbst in der Immobilie leben oder lieber vermieten?
  • Ist es wichtig, dass Ihre Immobilie mehrere Wohneinheiten hat?
  • Brauchen Sie ein großes Grundstück?

Muss die Immobilie altersgerecht umgebaut sein?Das sind wichtige Fragen, die Sie sich schon vor dem Kauf einer Immobilie stellen müssen, um das richtige Objekt auszuwählen. Denn Ihre Immobilie muss zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passen, nicht umgekehrt.

Altbau oder Neubau – die Vor- und Nachteile

Vorteile Altbau:

  • Ältere Immobilien haben einen eigenen Charme und Geschichte
  • Der Grundriss ermöglicht unterschiedliche Möglichkeiten bei der Nutzung
  • Stilvolle Details, die Liebhaber sehr schätzen

Vorteile Neubau:

  • Eigene Wünsche und Vorstellungen können im Neubau 1 zu 1 umgesetzt werden
  • In den ersten Jahren kaum Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
  • Niedrige Heizkosten, da neueste Technik verbaut wird

Nachteile Altbau:

  • Oft reparaturbedürftig, dies verursacht weitere Kosten
  • Hohe Heizkosten durch schlechte Isolierung und veraltete Heizkörper

Nachteile Neubau:

  • Durch schlecht ausgeführte Handwerksarbeiten kann es zu Schäden am Bau kommen
  • Je nach Baufortschritt kann bei Erstbezug eine „Baustellenatmosphäre aufkommen.

Letzten Endes entscheiden Sie selbst, ob für Sie eher ein Altbau mit Charakter oder ein nach eigenen Vorstellungen gestalteter Neubau in Frage kommt.

Legen Sie Ihr Budget fest

Bei einem Hauskauf kommen jede Menge Kosten auf Sie zu. Aus diesem Grund ist es sinnvoll zu wissen, wie viel Sie maximal für eine Immobilie ausgeben können. Folgende Punkte sollten Sie dabei beachten:

  • Wie viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung?
  • Was bleibt im Monat nach allen Einnahmen und Ausgaben unterm Strich übrig?
  • Wie hoch ist das Darlehen, das Sie maximal von Ihrer Bank bekommen können?

Stellen Sie einen Plan auf, in dem Sie alle diese Punkte berücksichtigen. Dann wissen Sie genau, was Sie sich werden leisten können und was nicht.

Die Kaufnebenkosten

Nicht nur die Immobilie kostet Sie Geld. Beim Hauskauf kommen noch weitere Kosten auf Sie zu, die Sie in Ihre Budget-Berechnungen mit einkalkulieren müssen. Diese betragen in der Regel etwa 10% des Kaufpreises. Zu den Kaufnebenkosten gehören:

  • Die Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten und Grundbucheintragung
  • Die Maklerprovision

Hinzukommen kann je nach Immobilie außerdem:

  • Modernisierungskosten
  • Immobiliengutachten

Was sind die laufenden Kosten von Immobilien?

Machen Sie sich bewusst, dass Sie zwar keine Miete mehr bezahlen müssen, wenn Sie sich eine Immobilie kaufen. Jedoch gibt es einige andere Posten, für die Sie nun zuständig sind und die jedes Jahr bezahlt werden müssen.

Die Grundsteuer:

Diese richtet sich nach Art und Zweck des Grundstücks und kann je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen.

Müllgebühren:

Die Müllgebühren setzen sich aus der Größe der Mülltonnen sowie einer Grund-Müllgebühr zusammen.

Der Schornsteinfeger:

Haben Sie einen Kaminofen im Haus, muss dieser einmal Jährlich professionell ausgekehrt werden. Moderne Heizungsanlagen werden seltener überprüft und der dazugehörige Kamin kaum ausgekehrt.

Wichtige Versicherungen:

Um für alle Eventualitäten abgesichert zu sein, sollten Sie neben der Gebäudeversicherung noch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen haben.

Wasser und Abwasser:

Auch auf Wasser und Abwasser werden von den Gemeinden Gebühren erhoben. Sollte Ihr Haus nicht an die Kanalisation angeschlossen sein, müssen Sie auf eine Kleinkläranlage oder einen Klärteich ausweichen, die regelmäßig gewartet werden müssen.

Sonstige Kosten:

Je nach Lage können weitere Kosten auftreten, wie zum Beispiel Straßenreinigungskosten, Gemeindegebühren, Anliegerkosten oder ähnliches. In dieser Hinsicht können Gemeinden sehr kreativ sein. Informieren Sie sich vorab bei Ihrer Gemeinde, welche Kosten für Immobilienbesitzer erhoben werden.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist in den meisten Fällen günstiger zu bekommen als ein Haus, weshalb es für viele potenzielle Käufer attraktiv ist. Je nach Größe bietet auch die Eigentumswohnung für eine Familie genügend Platz, kann als Altersvorsorge genutzt werden und nach Bedarf können Sie die Wohnung einfach vermieten.

Es gibt jedoch auch einige negative Eigenheiten, die der Kauf einer Eigentumswohnung für Sie bereithält. Zum einen können Sie keinen zusätzlichen Wohnraum durch einen Anbau schaffen, wenn Ihnen die Wohnung zu klein wird. Da hilft nur ein Umzug in ein Haus oder eine größere Wohnung.

Des Weiteren müssen Sie die Nutzflächen rund um das Gebäude mit den anderen Eigentümern teilen. Auch wichtige Entscheidungen rund um die Instandhaltung der Immobilie dürfen Sie nicht allein treffen. Es werden regelmäßig Eigentümerversammlungen abgehalten, bei denen solch wichtige Themen besprochen und gemeinsame Entscheidungen getroffen werden.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchgehen, denn hier kann es sonst zu weiteren ungeplanten Kosten für Sie kommen, beispielsweise wenn die Sanierung der Fassade geplant ist.

Was gehört in den Kaufvertrag?

Wichtig für Sie als Käufer zu wissen ist, dass ein Kaufvertrag für Immobilien oder Grundstücke von einem Notar aufgesetzt werden muss. Der Notar vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer und ist für die Organisation, Durchführung und rechtliche Absicherung des Kaufvertrages zuständig und kann von den Vertragspartnern frei gewählt werden. Da jedoch der Käufer die meisten Kosten für den Notar übernehmen muss, sucht er ihn in der Regel auch aus. 

Inhaltlich muss folgendes im Kaufvertrag vorhanden sein:

  • Die Namen von Käufer und Verkäufer
  • Alle wichtigen Daten zur Immobilie sowie die Angaben zu allen Vorherigen Eigentümern
  • Der Kaufpreis
  • Angaben zu Ausstattung, Einrichtung und evtl. beweglichen Sachgegenständen wie Möbel, Heizöl, usw.
  • Bankverbindung des Verkäufers und Informationen zur Abwicklung der Zahlungsmethode
  • Aufzählung und Beschreibung bekannter Mängel an der Immobilie
  • Die Aufteilung alles Nebenkosten und Jahresabrechnung Regelung
  • Regelung der Gewährleistung
  • Die vereinbarte Schlüsselübergabe
  • Vollmacht für das Notariat zwecks Grundbucheintrag

Bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, kommt es zu einem Vorgespräch bei Ihrem gewählten Notar. Hier gehen Sie zusammen mit dem Verkäufer die einzelnen Positionen des Vertrags Schritt für Schritt durch, damit es hinterher keine Unklarheiten gibt. Der Notar stellt daraufhin einen Vorvertrag aus, der beiden Parteien zugesendet wird. Eventuelle Änderungen oder fehlende Positionen können innerhalb von 2 Wochen mit dem Notar diskutiert und in Absprache aller Beteiligter geändert werden.

Der Beurkundungstermin

Der letzte und wohl wichtigste Schritt beim immobilienkauf ist der Beurkundungstermin, bei dem alle Parteien anwesend sein müssen. Sollte eine Partei verhindert sein, kann ein Stellvertreter bestimmt werden. Dieser muss jedoch vom Notar bestätigt werden. Der Beurkundungstermin läuft folgendermaßen ab:

  • Das Leseexemplar wird den Anwesenden vom Notar ausgehändigt. Dieser muss den Kaufvertrag laut verlesen. Tut er das nicht, ist der Kaufvertrag unwirksam.
  • Nach der Vorlesung können noch ein letztes Mal Fragen gestellt werden. Auch zusätzliche Punkte können noch handschriftlich vom Notar in den Kaufvertrag eingetragen werden. Jeder hat noch einmal Gelegenheit, den Kaufvertrag eingehend zu prüfen.
  • Gibt es keine offenen Fragen mehr und sind alle Parteien mit dem Vertrag einverstanden, werden die Unterschriften auf das Dokument gesetzt. Damit ist der Kauf abgeschlossen und rechtskräftig. 

Nach dem Beurkundungstermin bekommen Käufer und Verkäufer jeweils eine aktualisierte Kopie des Kaufvertrages. Dort sind auch die nachträglich bearbeiteten Punkte aufgeführt.

Immobilien erwerben bei Zwangsversteigerungen

Eine Zwangsversteigerung gestaltet sich etwas anders als ein herkömmlicher Immobilienkauf. Denn bei einer Zwangsversteigerung bieten Sie auf die Immobilie. Auf diese Weise können Sie mit etwas Glück ein ziemliches Schnäppchen machen. Ist die Immobilie Ihrer Begierde jedoch auch bei anderen Bietern hoch im Kurs, kommt es auf die richtige Taktik an. Diese Tipps sollten Sie bei einer Versteigerung beherzigen:

  • Setzen Sie sich ein Limit!
  • Geben Sie Ihr Gebot nicht zu früh ab, sonst könnten Sie schnell überboten werden!
  • Bieten Sie als Einziger auf ein Objekt, liegen alle Trümpfe bei Ihnen! Sie können die Bank mit dem Preis weiter nach unten drücken.
  • Überlegen Sie gut, bevor Sie bieten! Denn ein Gebot ist bindend.

Worauf Sie als Verkäufer einer Immobilie achten müssen

Steuern zahlen beim Immobilienverkauf?

Haben Sie Ihre Immobilie mindestens zwei Jahre und innerhalb des Verkaufsjahres selbst bewohnt, verkaufen Sie die Immobilie komplett steuerfrei.

Das sieht bei vermieteten Objekten anders aus. Diese Immobilien müssen mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz gewesen sein. Trifft das nicht zu, müssen Sie Spekulationssteuer entrichten. Diese Spekulationssteuer wird am erzielten Gewinn durch den Immobilienverkauf bemessen und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. So könnte die Rechnung aussehen:

  • Sie haben die Immobilie für 100.000€ gekauft und verkaufen sie für 130.000€. Auf die 30.000€ Gewinn werden nun die Steuern erhoben. Sollte Ihr Einkommensteuersatz bei 30% stehe, dann müssen Sie 9.000€ Spekulationssteuer bezahlen.

Die Notarkosten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkauft haben, bleibt der Termin beim Notar nicht aus. Dieser hat die Aufgabe, Sie aus dem Grundbuch aus zutragen und gleichzeitig den Käufer einzutragen. Den Auftrag dazu vergeben Sie als Verkäufer an den Notar.

Den Löwenanteil der Notarkosten übernimmt der Käufer. Sie als Verkäufer haben die Kosten zu tragen, die entstehen, wenn der Notar die Rechte einer dritten Partei aus den Dokumenten löschen muss, zum Beispiel die Rechte einer Bank, bei der Sie einen Kredit für das Haus aufgenommen haben.

Ohne Makler verkaufen?

Ob Sie lieber in Eigenregie Ihre Immobilie an den Mann bringen möchten oder ein Maklerbüro beauftragen, das für Sie zu übernehmen, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Sind Sie über die Einzelheiten des Immobilienhandels gut informiert?
  • Können Sie die nötige Zeit überhaupt investieren?

Ein Verkauf der Immobilie in Eigenregie ist vor allem dann recht unkompliziert, wenn es im Umkreis Ihrer Immobilie weniger Angebote als Nachfrage gibt. Dann können Sie auch ohne einen Makler ein gutes Ergebnis erzielen. Beachten Sie jedoch, dass Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nach Plan vorgehen und Sie sich mit den Abläufen im Immobilienhandel vertraut machen. Seien Sie sich auch bewusst, dass Sie viel Zeit investieren müssen, um Ihre Immobilie so ansprechend wie möglich präsentieren zu können.

Beauftragen Sie einen Makler, übernimmt er zeitintensive Arbeiten, wie zum Beispiel das Erstellen des Exposees und auch die Bewertung Ihrer Immobilie. Ebenso ist er für die Terminvereinbarungen und Besichtigungen zuständig und fungiert als Vermittler zwischen Ihnen und dem potenziellen Käufer. Das kostet jedoch die übliche Provision, die Sie sich durch einen privaten Verkauf sparen könnten.

Möchten Sie einen Makler beauftragen, dann klären Sie im Vorfeld folgendes:

  • Hat der Makler ausreichend Erfahrung und Qualifikationen?
  • Wie waren seine letzten Kunden mit seiner Arbeit zufrieden?
  • Welchen Eindruck macht er auf Sie? Ist er Ihnen sympathisch?
  • Wie viel Zeit nimmt sich der Makler, um mit Ihnen alle wichtigen Fragen rund um den Verkauf durchzugehen? Geht er auch auf Ihre persönlichen Wünsche ein?

Können Sie all diese Fragen positiv beantworten, dann kommt das ausgesuchte Maklerbüro für Sie in Frage.

Welche Unterlagen sind nötig?

Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie wird es Zeit, alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen. Dabei ist es egal, ob Sie sich für einen Makler entschieden haben oder privat verkaufen möchten. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

  • Der aktuelle Grundbuchauszug
  • Der Grundriss und die Baupläne
  • Der Lageplan
  • Die Betriebskostenaufstellung
  • Die Wohnflächenberechnung

Was gehört in das Exposé?

Ein Exposé ist ein wichtiges Detail beim immobilienverkauf, das unter keinen Umständen fehlen darf. Denn darin sind alle wichtigen Informationen rund um die Immobilie enthalten, wie zum Beispiel der Energieausweis, die Größe der Immobilie, Grundstücksfläche, Grundriss, Lage und eventuelle Besonderheiten. Auch Bilder der Immobilie sind dem Exposé beigefügt.

Beauftragen Sie ein Maklerbüro, kümmert sich dieses um das Exposé. Bei einem Privatverkauf sind Sie auf sich allein gestellt. Für ein gutes Exposé sind gute Bilder unerlässlich. Am besten beauftragen Sie einen professionellen Fotografen, der Ihre Immobilie ins beste Licht rückt. Hier sparen Sie besser nicht am falschen Ende.

Der erste Eindruck

Niemand möchte eine schäbige Immobilie kaufen. Deshalb achten Sie darauf, dass Ihre Immobilie vor allem bei Besichtigungsterminen sauber und ordentlich ist. Eine aufgeräumte Immobilie hinterlässt beim Käufer einen positiven Eindruck. 

Suchen Sie Ihre Immobilie nach kleineren Mängeln ab und beheben Sie diese – am besten sofort. Bei größeren Mängeln wägen Sie ab, ob sich der Aufwand lohnt und Sie noch einmal Geld in die Immobilie investieren möchten.

Muss man auf Mängel hinweisen?

Wenn Sie Kenntnis über Mängel Ihrer Immobilie haben, egal ob kleinere Schönheitsreparaturen oder schwerwiegende Mängel, sind Sie per Gesetz dazu verpflichtet, den potenziellen Käufer auf diese Mängel hinzuweisen. Tun Sie das nicht oder verharmlosen Sie einen bestimmten Mangel, kann das im Ernstfall teuer werden. Der Käufer kann mit Ihnen aus diesem Grund vor Gericht und wird Recht bekommen. Denn Ihnen kann das Verschweigen oder Verharmlosen von Mängeln als arglistige Täuschung ausgelegt werden, für die Sie haften müssen. Im schlimmsten Fall hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten, auch wenn es sich „nur“ um einen kleinen Mangel handelt.

Das gilt ebenso, wenn Sie beim Notar im Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vermerkt haben.

Lassen Sie die Immobilie schätzen

Nur allein mit Ihrem Bauchgefühl und den üblichen Preisen in Ihrer Umgebung können Sie den besten Preis für Ihre Immobilie nicht festsetzen. Denn meist ist dieser dann zu niedrig oder zu hoch angesetzt. Dann verkaufen Sie Ihr Haus um einiges unter seinem Wert oder es findet sich gar kein Käufer. Beides ist nicht gerade vorteilhaft.

Deshalb ist es sinnvoll, den Verkehrswert Ihrer Immobilie schätzen zu lassen. Hierfür suchen Sie sich Hilfe bei einem Makler oder einem Sachverständigen. Das hält zwar Kosten für Sie bereit, aber diese werden sich für Sie letztendlich auszahlen.

Bonität des Käufers prüfen

Ist Ihnen ein potenzieller Käufer sympathisch, schenken Sie ihm in der Regel schneller Ihr Vertrauen. Doch das kann leicht enttäuscht werden. Deshalb sollten Sie niemals vergessen, die Bonität Ihres Käufers zu überprüfen. Anderenfalls kann die Rückabwicklung sehr teuer werden.

Fordern Sie auf jeden Fall eine Bonitätsauskunft ein. Am besten ist es, wenn Ihnen der Käufer die Finanzierungsbestätigung der Bank aushändigen kann. Sie sollten anderen Interessenten so lange nicht absagen, bis Sie die Zusage der Bank des Käufers haben. Nur so sind Sie auf der sicheren Seite.

Maklerrecht – Alles rund um Immobilienmakler

Ein Makler hat nicht nur die anspruchsvolle Aufgabe, die Immobilien seiner Kunden für einen guten Preis an den Mann zu bringen. Seine Kunden können ebenso Interessenten sein, die gerne eine Immobilie erwerben wollen. Worauf es ankommt und was Sie beachten müssen, wenn Sie einen Makler beauftrage, erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Der Maklervertrag

Den einfachen Maklerauftrag können Sie mit mehreren Maklerbüros gleichzeitig abschließen. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie von verschiedenen Maklern vermittelt werden kann. Auch der Verkäufer kann während der Laufzeit des einfachen Maklervertrags einen Käufer auf eigene Faust suchen. Der Makler, der die Immobilie dann verkauft, bekommt die Provision. Alle anderen haben das Nachsehen. Aus diesem Grund bestehen die meisten Maklerbüros auf den Makleralleinauftrag.

Ein Alleinauftrag

Bei einem Makleralleinauftrag darf nur das beauftragte Maklerbüro Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Andere Makler dürfen nicht beauftragt werden, jedoch kann der Immobilieneigentümer selbstständig nach einem potenziellen Käufer Ausschau halten. Findet dieser tatsächlich noch vor dem Makler einen Käufer, muss die Provision nicht bezahlt werden.

Qualifizierter Alleinauftrag

Auch beim Qualifizierten Alleinauftrag darf er Auftraggeber nur einem Maklerbüro den Auftrag für seine Immobilie erteilen. Jedoch hat er die Pflicht, mögliche Interessenten ebenfalls an den Makler zu verweisen. Der Auftraggeber darf in diesem Fall seine Immobilie nicht privat verkaufen. Die meisten Makler bevorzugen den qualifizierten Alleinauftrag, denn das vermarkten der Immobilie liegt ganz in der Hand des Maklers. Er wird somit alles dafür tun, die Immobilie zu verkaufen und die Provision für seine Mühen zu erhalten.

Wie kommt der Maklervertrag zustande?

Der Maklervertrag wird zwischen dem Auftraggeber und dem entsprechenden Maklerbüro geschlossen. Sobald Sie als Auftraggeber den Makler mit der Suche nach einem potenziellen Käufer für Ihre Immobilie beauftragen, besteht schon ein Maklervertag. Dieser ist auch mündlich geschlossen rechtskräftig. Bestehen Sie jedoch auf einen schriftlichen Vertrag, damit keine Unklarheiten entstehen.

Inhalt des Maklervertrages

Normalerweise sind im Maklervertrag die folgenden Vereinbarungen und Angaben aufgezeichnet:

  • Persönliche Daten des Eigentümers
  • Die Persönlichen Daten des Maklers
  • Alle wichtigen Angaben zur Immobilie
  • Aufwand und Art, wie die Immobilie vermarktet wird
  • Die Laufzeit des Maklervertrages
  • Die Kündigungsfrist
  • Die Höhe der Maklerprovision und deren Fälligkeit
  • Eventuelle Aufwandentschädigungen
  • Rechte und Pflichten von Makler und Eigentümer
  • Individuell ausgearbeitete Bestandteile des Vertrags

Die Laufzeit eines Maklervertrages

Ein Maklervertrag ist in der Regel befristet, meist für 6 Monate. In dieser Zeit muss der Makler das Objekt verkaufen, wenn er sich seine Provision verdienen will. Mit einer Befristung erhöhen Sie als Auftraggeber den Druck auf den Makler und können so den Verkauf etwas beschleunigen. Legen Sie Beginn und Ende des Maklervertrages mit Datum fest, sonst verlängert sich der Vertrag automatisch.

Kündigung des Vertrags

Kommt der Makler seinen Verpflichtungen Ihnen gegenüber nicht nach, haben Sie das Recht, den Vertrag fristlos zu kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Makler nicht zu Besichtigungsterminen mit Interessenten erscheint oder das Objekt nicht entsprechend inseriert oder beworben hat.

Haben Sie einen unbefristeten Maklervertag, ist dieser jederzeit ohne Angabe von Gründen kündbar. 

Ist der Maklervertrag befristet, können Sie diesen vor Fristablauf nur mit einem wichtigen Grund kündigen, zum Beispiel bei schwerer Pflichtverletzung wie Untätigkeit. Sie müssen die Kündigung innerhalb 2 Wochen nach Erfahren der Pflichtverletzung schriftlich bei Ihrem Makler einreichen.

Die Maklerprovision:
Hat der Makler trotz Vertragskündigung noch Anspruch auf diese?

Ein Anrecht auf Provision hat der Makler nicht. Jedoch bestehen viele Makler darauf, dass der Auftraggeber eine Aufwandsentschädigung an den Makler zahlen muss. Hier wird eine spezielle Klausel im Maklervertrag vereinbart.

Wer zahlt die Maklergebühr und wie hoch fällt diese in der Regel aus?

Je nachdem, wer den Maklervertrag abschließt, legt fest, wie hoch die Provision ausfällt und wer in welchem Verhältnis dafür aufkommt. Das ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In einigen Bundesländern übernimmt der Käufer der Immobilie die vollen Maklergebühren. In anderen Bundesländern wiederum wird die Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Höhe der Provision

Der Gesetzgeber legt nicht genau fest, wie hoch die Maklerprovision ausfallen darf. Es gilt jedoch folgende Regel: Als Provision wird ein prozentualer Anteil des Verkaufspreises festgesetzt. Dieser kann nach Region und Bundesland zwischen 3% und 7% (zuzüglich Mehrwertsteuer) liegen.

Sie können jedoch versuchen, mit dem Makler die Provision noch etwas zu Ihren Gunsten auszuhandeln. Denn diese ist nicht in Stein gemeißelt. Das muss jedoch noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages geschehen. Danach haben Sie keine Möglichkeit mehr, an der Provision etwas zu ändern.

Fälligkeit der Provision

Der Makler erhält erst dann seine geforderte Provision, wenn es zu einem Immobilienkaufvertrag gekommen ist. Er muss allerdings eindeutig der Vermittler gewesen sein. Hat der Auftraggeber selbst einen Interessenten für seine Immobilie gefunden, hat der Makler auch kein Anrecht auf seine Provision.