Neue Regelung der Provision

Wer bezahlt den Immobilienmakler?

Wer heutzutage eine Immobilie kauft oder eine Wohnung vermieten möchte, der muss häufig eine Maklerprovision zahlen. Viele Verbraucher wissen allerdings nicht, in welchen Fällen dies üblich ist, zu welchen Teilen Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer die Provision zahlen müssen und wie hoch die Maklercourtage eigentlich ausfallen kann.

Wir möchten Sie daher im Folgenden näher dazu informieren, was Sie zum Thema Maklercourtage beim Mieten und Kaufen wissen sollten. Hier gibt es einige Punkte zu beachten und vor allem steht in diesem Jahr vermutlich eine nicht unwichtige Änderung an.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, welches der Immobilienmakler für seine Dienstleistung erhält, die aus vielfältigen Einzelaufgaben besteht. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Aneignen umfangreicher Marktkenntnisse
  • Immobilien und Wohnungen ins Portfolio aufnehmen
  • Sich über die das entsprechende Objekt intensiv informieren
  • Anzeigen schalten
  • Vorbereitung und Unterzeichnung der Verträge
  • Besichtigungstermine wahrnehmen
  • Exposé erstellen
  • Kommunikation mit Verkäufern, Käufern, Mietern und Vermietern
  • Übergabe der Immobilie
  • Sonstige Leistungen

Die Maklercourtage ist also der Verdienst des Immobilienmaklers, den er für all die Serviceleistungen im Zusammenhang mit der Vermarktung und Vermittlung einer Miet- oder Wohnimmobilie erhält.

Wer zahlt die Maklercourtage: das geltende Bestellerprinzip

In den letzten Jahren hat sich bezüglich der Maklerprovision einiges geändert. Bis 2015 gab es keine gesetzliche Regelung dazu, wer den Immobilienmakler zu bezahlen hat. Das heißt: Die Marktteilnehmer haben die Vergütung unter sich geregelt. In der Praxis bedeutete dies, dass der Mieter oder Käufer die gesamte oder zumindest einen großen Teil der Provision bezahlt hat.

Makler-Provision, das ändert sich 2021

Seit Dezember 2020 gilt ein ähnliches Prinzip auch für den Kauf von Immobilien, sofern der Käufer eine Privatperson ist, die die Immobilie selbst nutzt. Seither gilt, dass der Käufer an den Makler nie mehr zahlen darf als der Verkäufer. Es gilt wie bei Mietobjekten das Bestellerprinzip, allerdings darf der Verkäufer bis zu 50 Prozent der Maklercourtage vom Käufer begleichen lassen. Aber eben nie mehr, als er selbst bezahlen muss. So senkt der Besteller automatisch auch die Kosten für den Mitzahler. Denn schließlich möchte auch ein Verkäufer nicht mehr ausgeben als nötig. Früher konnte es ihm ziemlich egal sein, was der Makler letztlich für eine Provision verlangt, da sie ja meist vom Käufer bezahlt wurde.

Beispiel: Möchte der Immobilienbesitzer sein Einfamilienhaus für 240.000 Euro verkaufen und vereinbart mit dem Makler eine Provision in Höhe von sechs Prozent, dann darf er maximal 7.200 Euro (6 % von 240.000 Euro = 14.400 Euro, davon 50 % = 7.200 Euro) vom Käufer bezahlen lassen.

Gut zu wissen:

Damit die anderen Partei sichergehen kann, dass sie nicht zu viel an den Makler bezahlt, muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Provision an diesen bezahlt hat. Erst dann kann er den vereinbarten Anteil von der anderen Vertragspartei verlangen.

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Mit der Regelung der Verteilung der Maklerkosten schafft der Gesetzgeber bundesweite Einheitlichkeit. Vorher gab es in verschiedenen Bundesländern unterschiedliche Regelungen, die sich zwar allgemein etabliert haben, aber nie verpflichtend waren. Insbesondere in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen lebende Käufer profitieren nun, denn sie mussten die Maklerprovision vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes meist vollständig selbst bezahlen.

Wer bezahlt den Makler?

Prinzipiell gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen.

Wer zahlt den Makler bei Vermietung?

Bei Mietobjekten muss der Besteller den Mieter immer vollständig bezahlen und darf keine Kosten weitergeben.

Wer zahlt den Makler beim Immobilien Kauf?

Bei Kaufobjekten zur Selbstnutzung kann der Besteller maximal 50 Prozent der Kosten an den Vertragspartner weitergeben und muss vorher nachweise, wie viel er an den Makler gezahlt hat.

Fallen Anlage- und Gewerbeimmobilien unter die Makler Neuregelung?

Anlage- und Gewerbeimmobilien fallen nicht unter die Neuregelung. Hier können die Vertragsparteien die Kostenverteilung nach wie vor frei regeln.

In welchen Bundesländern gilt dir Makler Provision Neuregelung?

Die Regelung gilt bundesweit.

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Wann müssen Sie eine Maklerprovision zahlen?

Im Zusammenhang mit Immobilienmaklern und der Maklercourtage gibt es von vielen Verbrauchern meistens vor allem die folgenden Fragen:

  • Wer zahlt die Maklerprovision?
  • Wann darf der Makler überhaupt eine Provision berechnen?
  • Wie hoch ist die Maklercourtage?
Zusatztipp:

Die erste Frage haben wir inzwischen beantwortet, nämlich welche Partei den Immobilienmakler zahlt. Kommen wir nun zur zweiten Frage, nämlich unter welchen Voraussetzungen ein Makler überhaupt eine Provision verlangen darf. Hier gilt es insbesondere die folgenden Bedingungen zu beachten:

  • Rechtswirksamer Maklervertrag muss abgeschlossen worden sein
  • Immobilienmakler hat eine Leistung erbracht
  • Miet- oder Kaufvertrag wurde abgeschlossen
  • Die Leistung des Maklers hat zum Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages geführt
  • Verträge waren nicht im Nachhinein aufgrund von Mängeln unwirksam

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sind Immobilienmakler hierzulande berechtigt, eine Provision in Rechnung zu stellen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Kommen wir nun zur sicherlich spannendsten Frage, die Betroffene bezüglich der Maklerprovision haben, nämlich wie hoch diese ausfällt. Zunächst müssen wir wieder zwischen dem Kauf und dem Mieten einer Wohnung bzw. eines Hauses unterscheiden. Bei der Vermietung ist die Maklerprovision klar definiert, denn sie darf sich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der üblichen Mehrwertsteuer belaufen.

Anders stellt sich die Situation beim Verkauf von Immobilien dar, denn diesbezüglich gibt es bisher noch keine vorgegebenen Grenzen. Das bedeutet, dass die Maklerprovision in diesem Bereich noch frei zu vereinbaren ist. Dennoch gibt es Richtwerte, sodass sich die Maklercourtage in Deutschland durchschnittlich meistens zwischen vier bis sieben Prozent brutto bewegt.

Basis für die Berechnung ist der jeweilige Verkaufspreis des Objektes.

In den verschiedenen Bundesländern haben sich mittlerweile sogenannte marktübliche bzw. ortsübliche Regelungen etabliert, sodass die Maklerprovision zum Beispiel in den folgenden Ländern wie folgt ausfällt:

BundeslandKäufer Verkäufer
Baden- Württemberg3,57 %3,57 %
Bayern3,57 %3,57 %
Berlin3,57 %7,14 %
Brandenburg7,14 %3,57 %
Bremen5,95 %3,57 %
Hamburg6,25 %3,57 %
Hessen5,95 %3,57 %
Mecklenburg- Vorpommern3,57 %2,38 %
Niedersachsen3,57 %3,57 %
Nordrhein- Westfalen3,57 %3,57 %
Rheinland- Pfalz3,57 %3,57 %
Saarland3,57 %3,57 %
Sachsen3,57 %3,57 %
Sachsen- Anhalt3,57 %3,57 %
Schleswig- Holstein3,57 %3,57 %
Thüringen3,57 %3,57 %
Hinweis: Diese Angaben sind ohne Gewähr
Gut zu wissen:

In einigen Bundesländern wird die Maklerprovision zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in anderen Ländern hingegen zahlt nach wie vor alleine der Käufer die Provision. Dies ist zum Beispiel in Berlin, Brandenburg, Hessen oder auch Bremen der Fall.

Für die Honorarvereinbarung gelten bestimmte Regel, die Sie vorab kennen sollten:

  • Die Provision ist frei verhandelbar
  • Sie hängt von Angebot und Nachfrage ab
  • Sie muss klar und eindeutig vereinbart werden
  • Die obigen Gebühren nach Bundesland sind nicht verbindlich und gelten als üblicher Richtwert

Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip auf den Immobilienmarkt?

Wie der Immobilienmarkt für Kaufobjekte auf die Regelung, die im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, reagiert, muss sich erst noch zeigen. Käufer werden bei den Nebenkosten jedoch entlastet, was die Finanzierung der eigenen Immobilie erleichtert.

Gute Makler begrüßen das Gesetz. Probleme damit haben in der Regel nur die Makler, die den Verkäufern ihre Leistungen bisher kostenlos angeboten haben. Insgesamt wird die neue Kostenverteilung den Leistungswettbewerb fördern und somit die Arbeitsqualität aber auch das Image der Immobilienmakler verbessern. Auch dagegen haben seriöse Makler nichts einzuwenden.

Seitdem das Bestellerprinzip für Mietwohnungen und Miethäuser gilt, lassen sich auf dem Mietmarkt bereits einige Veränderungen beobachten:

  • Rückläufiges Angebot an Mietwohnungen
  • Wohnungsknappheit nimmt zu
  • Vermieter akzeptieren schneller einen Nachmieter, um ihre Mietwohnung nicht am Markt und über einen Makler anbieten zu müssen
  • Mitunter werden hohe Abstandzahlungen verlangt, um die Maklerkosten indirekt wieder hereinzuholen
  • Immobilien werden häufiger verkauft statt vermietet

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Qualitätssicherung beim Immobilienmakler: Fortbildungspflicht

Oftmals haben Makler den Ruf nicht gut ausgebildet zu sein oder schludrig zu arbeiten. Es gibt schwarze Schafe in der Branche, welche so den Ruf der Allgemeinheit herunterziehen. Es gibt jedoch – auch für Bestandsmakler – seit 2018 die sogenannte Fortbildungspflicht. Hierbei muss sich der Makler innerhalb von drei Jahren 20 Stunden weiterbilden. Dies kann im umfangreichen Wissensfeld der Immobilie geschehen und findet meist in Seminaren, Internetkursen oder betriebsinternen Lehrgängen statt.

Folgende Themenbereiche können Inhalte von Weiterbildungen darstellen:

  • Grundlagen des Maklergeschäfts
  • Wettbewerbsrecht
  • Verbraucherschutz
  • Finanzierung
  • Steuern
  • Recht
  • Kundenberatung

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