Immobilienmakler

Wer muss zahlen bei Kauf und Miete?

Wer heutzutage eine Immobilie kauft oder eine Wohnung mieten möchte, der muss häufig eine Maklerprovision zahlen. Viele Verbraucher wissen allerdings nicht, in welchen Fällen dies üblich ist, zu welchen Teilen Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer die Provision zahlen müssen und wie hoch die Maklercourtage eigentlich ausfallen kann. 

Wir möchten Sie daher im Folgenden näher dazu informieren, was Sie zum Thema Maklercourtage beim Mieten und Kaufen wissen sollten. Hier gibt es durchaus einige Punkte zu beachten und vor allem steht in diesem Jahr vermutlich eine nicht unwichtige Änderung an.

Die wichtigsten Fragen zum Thema Makler in Kürze erklärt:

Wer zahlt die Maklerprovision?

Grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip, aber wie bei vielem ist es Verhandlungssache. In heiß gelaufenen Märkten wird oftmals nur noch eine Käuferprovision verlangt, während sich je nach Bundesland Käufer und Verkäufer die Courtage teilen.

Wie hoch ist die Maklercourtage?

Je nach Bundeland beträgt die Courtagebei Verkauf zwischen 3 und 6 Prozent netto. 

Bei Vermietungen sind es zwischen 1 und 3 Monatsmieten netto.

Was ist die Basis für die Provisionsberechnung?

Berechnungsbasis ist der jeweilige Preis, welcher beim Kauf notariell beurkundet wird und auch an den Verkäufer zu zahlen ist. NIcht der Angebotspreis ist ausschlaggebend.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein Entgelt, welches Immobilienmakler für ihre Dienste erhalten. Als Gebühr ist sie – je nach Regelung – entweder vollständig vom Käufer, vom Verkäufer oder in Teilen von beiden Parteien zu entrichten. 

Die Maklercourtage ist also der Verdienst eines Immobilienmaklers, denn dieser hat natürlich im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Miet- oder Wohnimmobilie einige Aufgaben wahrzunehmen und Leistungen zu erbringen. Dazu zählen zum Beispiel:

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Für all diese Services und Leistungen erhalten Immobilienmakler ihre Maklercourtage.

Wer zahlt die Maklercourtage: das geltende Bestellerprinzip

Bis vor einigen Jahren gab es keine Regelungen, wer die Maklerprovision im Bereich von zu vermietenden und zum Verkauf stehenden Immobilien zu zahlen hat. Dies änderte sich allerdings Mitte 2015, denn zu diesem Zeitpunkt trat das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. 

Mit oder ohne Makler kaufen
Dieses Prinzip gilt allerdings zunächst einmal nur für vermietete Wohnungen und Häuser. Es besagt, dass in diesem Fall immer diejenige Partei den Immobilienmakler zu zahlen hat, die ihn beauftragt. In den meisten Fällen ist dies der Vermieter, der für seine Wohnung einen Mieter sucht. Vor Inkrafttreten des Bestellerprinzips war es hingegen meistens so, dass der Mietinteressent die Provision zahlen musste.

Abzugrenzen vom Bestellerprinzip für Mietobjekte ist die Tatsache, wer bei zum Verkauf stehenden Immobilien die Maklerprovision zahlen muss. Hier ist es aktuell so, dass sich die Regelungen von Bundesland zu Bundesland voneinander unterscheiden. So gilt das sogenannte Bestellerprinzip beispielsweise in den folgenden Bundesländern bisher auch für zum Verkauf stehende Immobilien:

In den meisten anderen Ländern ist es so geregelt, dass die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Allerdings gibt es aktuell im Rahmen des sogenannten Wohnpaketes einen Gesetzesentwurf, der Änderungen mit sich bringen wird.

Seit Einführung des Bestellerprinzips im Bereich der Mietobjekte gibt es am Markt allerdings einige Veränderungen. Diese resultieren vor allem daraus, dass sich viele Vermieter die Maklerprovision sparen möchten, die sie seit dem Bestellerprinzip oftmals selbst zahlen müssen. Mieter hingegen freuen sich, denn sie bestellen in den selteneren Fällen den Makler und müssen somit auch keine Maklercourtage bezahlen. Es gibt allerdings einige Auswirkungen am Markt, seitdem das Bestellerprinzip in Kraft getreten ist, nämlich:

  • Rückläufiges Angebot an Mietwohnungen
  • Wohnungsknappheit nimmt zu
  • Vermieter akzeptieren schneller einen Nachmieter, um ihre Mietwohnung nicht am Markt und über ein Makler anbieten zu müssen
  • Mitunter werden hohe Abstandzahlungen verlangt, um die Maklerkosten indirekt wieder hereinzuholen
  • Immobilien werden häufiger verkauft statt vermietet

Neues Gesetz zur Maklerprovision: Was ändert sich?

Im Oktober des vergangenen Jahres wurde ein Gesetzesentwurf vorgelegt, der unter anderem auch eine Reform der bisherigen Maklerprovision beinhaltet. Der Gesetzentwurf beinhaltet vor allem, dass es zukünftig eine bundesweit geltende Regelung geben soll. Demnach soll es bei einem Immobilienverkauf so sein, dass sich Käufer und Verkäufer die zu zahlende Provision stets je zur Hälfte teilen müssen. Wird also beispielsweise zwischen dem Immobilienmakler und dem Verkäufer eines Objektes eine Provision in Höhe von 2,5 Prozent vereinbart, so darf der Makler auch vom potentiellen Käufer diese 2,5 Prozent verlangen. 

Im Überblick sind es die folgenden Punkte, die es zur neuen Regelung der Maklerprovision innerhalb des Gesetzesentwurfes zu beachten gibt:

Wann müssen Sie eine Maklerprovision zahlen?

Im Zusammenhang mit Immobilienmaklern und der Maklercourtage gibt es von vielen Verbrauchern meistens vor allem die folgenden Fragen:
Die erste Frage haben wir inzwischen beantwortet, nämlich welche Partei den Immobilienmakler zahlt. Kommen wir nun zur zweiten Frage, nämlich unter welchen Voraussetzungen ein Makler überhaupt eine Provision verlangen darf. Hier gilt es insbesondere die folgenden Bedingungen zu beachten:

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sind Immobilienmakler hierzulande berechtigt, eine Provision in Rechnung zu stellen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Kommen wir nun zur sicherlich spannendsten Frage, die Betroffene bezüglich der Maklerprovision haben, nämlich wie hoch diese ausfällt. Zunächst müssen wir wieder zwischen dem Kauf und dem Mieten einer Wohnung bzw. eines Hauses unterscheiden. Bei der Vermietung ist die Maklerprovision klar definiert, denn sie darf sich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der üblichen Mehrwertsteuer belaufen. 

Anders stellt sich die Situation beim Verkauf von Immobilien dar, denn diesbezüglich gibt es bisher noch keine vorgegebenen Grenzen. Das bedeutet, dass die Maklerprovision in diesem Bereich noch frei zu vereinbaren ist. Dennoch gibt es Richtwerte, sodass sich die Maklercourtage in Deutschland durchschnittlich meistens zwischen vier bis sieben Prozent brutto bewegt

Basis für die Berechnung ist der jeweilige Verkaufspreis des Objektes.

In den verschiedenen Bundesländern haben sich mittlerweile sogenannte marktübliche Regelungen ergeben, sodass die Maklerprovision zum Beispiel in den folgenden Ländern wie folgt ausfällt:

Baden-Württemberg

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Bayern

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Berlin

Käufer 7,14%
Verkäufer 3,57%

Brandenburg

Käufer 7,14%
Verkäufer 3,57%

Bremen

Käufer 5,95%
Verkäufer 3,57%

Hamburg

Käufer 6,25%
Verkäufer 3,57%

Hessen

Käufer 5,95%
Verkäufer 3,57%

Mecklenburg-Vorpommern

Käufer 3,57%
Verkäufer 2,38%

Niedersachsen

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Nordrhein-Westfalen

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Rheinland-Pfalz

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Saarland

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Sachsen

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Sachsen-Anhalt

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Schleswig-Holstein

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

Thüringen

Käufer 3,57%
Verkäufer 3,57%

In einigen Bundesländern wird die Maklerprovision zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in anderen Ländern hingegen zahlt nach wie vor alleine der Käufer die Provision. Dies ist zum Beispiel in Berlin, Brandenburg, Hessen oder auch Bremen der Fall.

Für die Honorarvereinbarung gelten bestimmte Regel, die Sie vorab kennen sollten:

Qualitätssicherung beim Immobilienmakler: Fortbildungspflicht

Oftmals haben Makler den Ruf nicht gut ausgebildet zu sein oder schludrig zu arbeiten. Es gibt schwarze Schafe in der Branche, welche so den Ruf der Allgemeinheit herunterziehen. Es gibt jedoch – auch für Bestandsmakler – seit 2018 die sogenannte Fortbildungspflicht. Hierbei muss sich der Makler innerhalb von drei Jahren 20 Stunden weiterbilden. Dies kann im umfangreichen Wissensfeld der Immobilie geschehen und findet meist in Seminaren, Internetkursen oder betriebsinternen Lehrgängen statt.

Folgende Themenbereiche können Inhalte von Weiterbildungen darstellen:

  • Grundlagen des Maklergeschäfts
  • Wettbewerbsrecht
  • Verbraucherschutz
  • Finanzierung
  • Steuern
  • Recht
  • Kundenberatung