Baulastenverzeichnis

Wichtige Ergänzung zum Grundbuch

In Deutschland existieren einige Dokumente, die im Zusammenhang mit Grundstücken und Immobilieneigentum von großer Bedeutung sind. Dazu gehört neben dem Grundbuch unter anderem ebenso das sogenannte Baulastenverzeichnis. Viele zukünftige Immobilien- und Grundstücksbesitzer wissen allerdings nicht, worum es sich dabei handelt. 

Aus diesem Grund erfahren Sie in unserem Beitrag, was ein Baulastenverzeichnis eigentlich ist. Darüber hinaus informieren wir Sie, wie eine Baulast entsteht, wer das Baulastenverzeichnis einsehen kann, warum das Baulastenverzeichnis im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf wichtig ist und was in dem Verzeichnis steht.

Was ist das Baulastenverzeichnis

Bevor Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben, sollten Sie daran denken, dass das Baulastenverzeichnis eine wichtige Ergänzung zum Grundbuch darstellt. In manchen Bundesländern ist es sogar dringend anzuraten, dass Sie als potenzieller Immobilienkäufer zuvor einen Blick in das Verzeichnis werden. Dies gilt beispielsweise für das Baulastenverzeichnis in Berlin, für das Baulastenverzeichnis in Hamburg oder auch für das Baulastenverzeichnis in NRW.

Per Definition ist das Baulastenverzeichnis ein Verzeichnis, in welchem die an einem Grundstück bestehenden Baulasten eingetragen sind. Anders ausgedrückt: Dem Verzeichnis können Sie entnehmen, welche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen der Eigentümer eines Grundstücks hinsichtlich der zuständigen Baubehörde hat. Somit sind im Baulastenverzeichnis vor allen Dingen Einschränkungen und Aspekte eingetragen, die der Eigentümer entweder dulden oder unterlassen muss. Was konkret in einem Baulastenverzeichnis eingetragen ist, das erläutern wir in einem der folgenden Abschnitte.

Was ist eine Baulast

Unter einer Baulast versteht man in der Regel eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die der Eigentümer eines Grundstücks eingeht. Diese Verpflichtung besteht gegenüber der Baubehörde und betrifft ein festgelegtes Grundstück. Mit der Baulast ist demnach gemeint, dass der Grundstückseigentümer einige Dinge entweder tun muss, sie zu unterlassen hat oder er muss bestimmte Maßnahmen dulden.

Alle Baulasten werden gesammelt im Baulastenverzeichnis eingetragen, welches bei der zuständigen Baubehörde geführt wird. Wichtig zu wissen ist, dass eine Baulast nicht im Grundbuch verzeichnet ist. Daher ist es vor dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ratsam, dass Sie sich als potenzieller Käufer nicht nur einen Überblick im Grundbuch verschaffen, sondern ebenfalls das Baulastenverzeichnis einsehen.

Wie entsteht eine Baulast

Interessant im Zusammenhang mit der Baulast ist auch, wie diese eigentlich entsteht. Normalerweise ist der Ablauf so, dass der Grundstückseigentümer zunächst eine Baugenehmigung beantragt. Diese wird seitens der Baubehörde mit einer bestimmten Bedingung verknüpft, die den Eigentümer zum Beispiel dazu verpflichtet, an seinem Grundstück entweder eine Veränderung vorzunehmen, etwas zu unterlassen oder etwas zu dulden. Somit entsteht die Baulast dadurch, dass der Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eine bestimmte Verpflichtung eingeht, die dazu führt, dass die Baugenehmigung erteilt werden kann. Wichtig ist, dass es sich stets um ein öffentliches Interesse handeln muss. Private Interessen, beispielsweise seitens des Eigentümers eines Nachbargrundstücks, reichen hingegen nicht aus, damit eine Baulast entsteht.

Was sind die Gründe für eine Baulast?

Der Begriff Baulast es sicherlich für viele Grundstückseigentümer abstrakt. Daher macht es Sinn, im Folgenden einige Gründe aufzuführen, wann es sich um eine typische Baulast handeln kann:

  • Anbau- und Abstandsflächen
  • Kinderspielflächen
  • Stellplatzpflicht
  • Freiflächenbaulast
  • Überfahrbaulast

Die zuvor genannten Gründe sind typisch für eine Baulast. Oftmals wird in der Praxis durch die Baulast die Möglichkeit der Bebauung eines bestimmten Grundstücks erweitert. Gibt es zum Beispiel ein Bauvorhaben, bei dem die eigentlich vorgegebenen Grenzabstände nicht einzuhalten sind, würde dementsprechend eine Baulast als Verpflichtung ins entsprechende Baulastenverzeichnis eingetragen werden. 

Ein weiteres typisches Beispiel für eine Baulast ist eine sogenannte Stellplatzbaulast. Diese regelt, dass zum Beispiel der Nachbar eines Grundstücks dazu verpflichtet ist, auf seinem eigenen Grundstück die Möglichkeit von Stellplätzen zu schaffen, wenn der andere Grundstückseigentümer auf seinem eigenen Grundstück dafür keinen Platz hat. Dies kommt vor allem zum Tragen, wenn die entsprechende Gemeinde die Garantie abgeben muss, dass es eine Mindestanzahl von Stellplätzen für Fahrzeuge gibt.

Baulastenverzeichnis von großer Bedeutung

Kommen wir nun zu der Frage, warum das Baulastenverzeichnis im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf von großer Bedeutung ist. In Bundesländern wie Berlin ist es seitens des Kaufinteressenten anzuraten, dass dieser sich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zeigen lässt und somit das Baulastenverzeichnis einsehen kann. Warum aber ist das so? Der wesentliche Grund besteht darin, dass der zukünftige Käufer sämtliche Verpflichtungen des bisherigen Grundstücksinhabers übernehmen muss, die sich aus dem Baulastenverzeichnis ergeben. 

Eine ganz typische Baulast ist auch das Wegerecht zu Gunsten eines Nachbarn. Wer zum Beispiel unbedingt ein lastenfreies Grundstück erwerben möchte, der sollte sich vor dem Kauf dringend nicht nur im Grundbuch, sondern ebenfalls im Baulastenverzeichnis informieren. Nahezu alle Bundesländern haben Baulasten in dieser Form so geregelt, dass diese nicht im Grundbuch erwähnt werden, sondern ausschließlich im Baulastenverzeichnis eingetragen sind.

Ein weiterer Grund, warum potenzielle Grundstückserwerber Einsicht in das Baulastverzeichnis nehmen sollten, ist die Nichtexistenz des guten Glaubens. Das bedeutet: Haben Sie als Käufer und neuer Eigentümer des Grundstücks keine Kenntnis von einer Baulast, bedeutet dies dennoch, dass Sie an die Last gebunden sind. Lediglich bei einer arglistigen Täuschung und wenn der Verkäufer des Grundstücks die bestehende Last wissentlich verschwiegen hat, haben Sie als Käufer die Möglichkeit, Gewährleistungsrechte geltend zu machen.

Der Aufbau

Im Gegensatz zum Grundbuch stehen im Baulastenverzeichnis keine privaten Grunddienstbarkeiten. Stattdessen gliedert sich das Baulastenverzeichnis in die folgenden Elemente:

  • Baulastenerklärung mit Lageplan
  • Nummeriertes Baulastenblatt

Beim Vermessungs- und Katasteramt werden die entsprechenden Dokumente archiviert. Ferner muss dokumentiert werden, dass der betroffene Grundstücksinhaber mit der entsprechenden Baulast einverstanden ist. Dies muss er gegenüber dem Bauordnungsamt schriftlich bestätigen.

Wo wird das Baulastenverzeichnis geführt

Zuständig für das Führen der Baulastenverzeichnisse sind die Bauaufsichtsbehörden der Gemeinden in Deutschland. Lediglich in zwei Bundesländern, nämlich zum einen in Bayern und zum anderen in Brandenburg, fällt das Führen des Baulastenverzeichnis in den Zuständigkeitsbereich der Grundbuchämter. Wenn Sie also das Baulastenverzeichnis einsehen möchten, wenden Sie sich am besten an Ihre Gemeinde und die dort zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Darf ich das Baulastenverzeichnis ohne weiteres einsehen?

Wie bei vielen amtlichen Verzeichnissen, so benötigen Sie auch zur Einsicht in das Baulastenverzeichnis ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Dies gilt sowohl für die reine Einsicht als auch für das Anfordern einer Abschrift aus dem Verzeichnis. Es reicht also nicht aus, wenn Sie aus reiner Neugier einmal einen Blick darauf werfen möchten, ob zum Beispiel ein Arbeitskollege auf seinem Grundstück eine Baulast eingetragen hat. Ein typisches berechtigtes Interesse haben Kaufinteressenten, die den Erwerb eines Grundstücks in Erwägung ziehen. Dabei muss allerdings ernstes Kaufinteresse bestehen.

In den meisten Bundesländern müssen Sie einen schriftlichen Antrag stellen, wenn Sie in das Baulastenverzeichnis einsehen oder eine Abschrift haben möchten. Darüber hinaus sollten Sie beachten, dass die Auskünfte in den meisten Fällen gebührenpflichtig sind. Zudem hat nicht jeder Kaufinteressent ein ausreichend berechtigtes Interesse. Möchten Sie also eine Immobilie oder ein Grundstück veräußern, sollten Sie mehrere Kopien des Auszugs machen, den Sie dann interessierten Käufern vorlegen können.

Was kostet die Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis?

Reicht Ihnen eine mündliche Auskunft, ob es zu einem Grundstück Baulasten gibt und welche das sind, ist die Auskunft in aller Regel kostenfrei. Anders stellt sich die Situation dar, falls Sie gerne eine schriftliche Auskunft haben möchten. Die Höhe der Gebühren richtet sich in diesem Fall nach der Verwaltungsgebührenordnung, die im betroffenen Bundesland gilt. Die meisten Bauordnungsämter haben spezielle Formulare, mittels derer Sie die Auskunft beantragen können. In manchen Bundesländern gibt es zudem ein sogenanntes Negativattest. Dies bescheinigt, dass im Baulastenverzeichnis zum entsprechenden Grundstück keine Lasten eingetragen sind. Beim Positivattest hingegen fallen dementsprechend höhere Kosten an.

Was kostet das Eintragen in das Baulastenverzeichnis?

Während sich die Gebühren für die Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis meistens zwischen 10 bis 30 Euro bewegen, kann es deutlich teurer werden, wenn eine Baulast neu eingetragen wird. Hier ist die Spanne sehr groß und bewegt sich zwischen 50 und mehreren Hundert bis teilweise über 1.000 Euro. Dabei hängt die Gebührenhöhe insbesondere von den folgenden Aspekten ab:

  • Bundesland
  • Wirtschaftlicher Wert der Baulast
  • Bedeutung der Baulast
  • Verwaltungsaufwand

Im Normalfall muss der Begünstigte, demzufolge der Baulastnehmer, die Kosten für die Eintragung übernehmen. Falls Sie zuvor wissen möchten, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, befragen Sie dazu die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Wer darf eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen?

Neben Eintragungen kommt es immer wieder vor, dass eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht wird. Grundsätzliche Voraussetzung ist immer, dass die Behörde zustimmt, dass die Löschung vorgenommen wird. Dabei muss sie schriftlich und somit explizit auf das weitere Eintragen der Baulast verzichten. Wirksamkeit erhält dieser Verzicht allerdings erst dann, nachdem die Baulast aus dem Verzeichnis gelöscht wurde. 

Der Grundstückseigentümer muss ebenfalls einverstanden sein, dass die Baulast gelöscht wird, wogegen er in aller Regel allerdings nichts einwenden wird. Sollte die Löschung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis auf Initiative des Grundstückseigentümers erfolgen, müssen – abhängig vom Bundesland – in erster Linie die folgenden Unterlagen eingereicht werden:

  • Schriftliche Verzichtserklärung
  • Schriftliche Begründung (Löschungsgrund)
  • Zustimmung des Eigentümers des belasteten und des begünstigten Flurstücks
  • Nachweis, dass kein öffentliches Interesse mehr an der bisher eingetragenen Baulast besteht
  • Beglaubigter amtlicher Grundbuchauszug

Was sollten Kaufinteressenten im Detail prüfen?

Wie in unserem Beitrag mehrfach erwähnt, hat das Baulastenverzeichnis insbesondere für Kaufinteressenten eine große Bedeutung. Im Detail gibt es einige Punkte, die Sie als Kaufinteressent vor dem Erwerb des Grundstücks prüfen sollten. Im Zusammenhang mit der Baulast sind es insbesondere die folgenden Maßnahmen, die Sie als Kaufinteressent ergreifen sollten:

  1. Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen
  2. Immobilien-Sachverständigen damit beauftragen zu prüfen, in welcher Form sich die Baulast auf den Grundstückswert auswirkt (wertmindernd oder wertfördernd)
  3. Eventuell Ausgleichs- oder Entschädigungszahlung vereinbaren

Der erste Punkt ist sicherlich der wichtigste. Bevor Sie ein Grundstück bzw. eine Immobilie erwerben, sollten Sie immer Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Dies ist umso wichtiger, weil ein Notar beim Aufsetzen eines Grundstückkaufvertrages nicht dazu verpflichtet ist, seinerseits Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Selbst wenn eine Baulast dem Käufer nicht bekannt ist und der Vertrag unterschrieben wurde, bleibt dieser wirksam.

Ebenfalls empfehlenswert ist es, dass Sie einen Immobilien-Sachverständigen damit beauftragen, die Auswirkung der Baulast auf den Grundstückswert zu ermitteln. Meistens wirken sich die Baulasten wertmindernd aus. Es gibt jedoch auch manche Baulasten, die sogar wertfördernd wirken können. 

Das Vereinbaren einer Ausgleichs- oder Entschädigungszahlung kommt im Grunde nur dann infrage, wenn Sie bereits Grundstückseigentümer sind und Ihr Grundstück über eine Baulast verfügt. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, mit dem Begünstigten der Baulast eine Art Ausgleichszahlung zu vereinbaren. Rechtlich verpflichtend ist dies allerdings nicht, sodass beide Parteien der Vereinbarung freiwillig zustimmen müssen.