Im Zuge einer Baufinanzierung fallen einige Kosten an, die viele Kreditnehmer in der Form oftmals nicht mit einkalkulieren. In aller Regel zahlen Sie nämlich nicht nur die Zinsen als Hauptfinanzierungskosten, sondern darüber hinaus gibt es zusätzlich sogenannte Finanzierungsnebenkosten.

Diese beziehen sich in erster Linie auf die Immobilienfinanzierung und nicht auf den Erwerb des Objektes, denn das sind vielmehr die Kaufnebenkosten. Wir möchten uns daher im folgenden Beitrag mit den Finanzierungsnebenkosten beschäftigen, die so oder ähnlich bei zahlreichen Baufinanzierungen zum Tragen kommen.

Welche Finanzierungsnebenkosten existieren: eine Übersicht

Zunächst einmal möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, welche Finanzierungsnebenkosten vielleicht auch bei Ihrer Baufinanzierung anfallen können. Erschrecken Sie nicht, denn es handelt sich um zahlreiche Einzelpositionen, an die viele Kunden zumindest im ersten Schritt gar nicht denken. Zu den typischen Nebenkosten einer Baufinanzierung zählen unter anderem:

  • Vermittlungsgebühren
  • Bearbeitungsgebühren
  • Notar- und Grundbuchgebühren
  • Disagio
  • Bereitstellungszinsen
  • Schätzkosten
  • Sondertilgungsgebühren
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Kontoführungsgebühren

Mit den einzelnen Positionen möchten uns nun etwas näher beschäftigen.

Zinsen als Finanzierungskosten

Die zu zahlenden Kreditzinsen fallen in dem Sinne nicht in den Bereich der Finanzierungsnebenkosten, da es sich um die Hauptkosten einer jeden Baufinanzierung handelt. Daher ist es auch bei einem Vergleich der Anbieter besonders wichtig, dass Sie den Schwerpunkt auf die Zinsen und somit auf den von der Bank angebotenen effektiver Jahreszins legen.

Hier besteht das größte Einsparpotenzial, denn bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 200.000 Euro macht ein um 0,5 Prozent höherer Zinssatz direkt eine Zinsmehrbelastung von jährlich rund 1.000 Euro aus. Beim Gegenüberstellen der Angebote sollten Sie allerdings nicht die Finanzierungsnebenkosten vergessen, denn diese können sich definitiv – auch in Vergleich mehrerer Angebote – zu einer deutlichen Ersparnis summieren.

Vermittlungsgebühren bei Baufinanzierung über einen Finanzierungsvermittler

Nicht selten nehmen Privatkunden den Immobilienkredit nicht direkt bei ihrer Hausbank auf, sondern beauftragen einen sogenannten Finanzierungsvermittler damit, die besten Angebote zu finden.

Manchmal verlangen diese Hypothekenvermittler vom Kunden eine Vermittlungsprovision, manchmal zahlt allerdings auch die kreditgebende Bank diese Provision. Daher ist es durchaus sinnvoll, wenn Sie die Finanzierungsvermittler miteinander vergleichen, falls Sie sich dafür entscheiden möchten, deren Dienste in Anspruch zu nehmen.

Die Vermittlungsprovision selbst ist sehr individuell und bewegt sich oftmals im Bereich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent der Kreditsumme.

Bearbeitungsgebühren seitens der Bank erfragen

Ein weiterer Kostenfaktor, der zu den Finanzierungsnebenkosten zählt, sind mögliche Bearbeitungsgebühren seitens der Bank. Zwar gibt es mittlerweile nicht mehr allzu viel Kreditinstitute, die im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung eine Bearbeitungsgebühr veranschlagen.

Dies liegt sicherlich auch daran, dass die Gerichte vor einigen Jahren allgemeine Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherkrediten in großem Umfang und mit nur wenigen Ausnahmen verboten haben. Trotzdem sollten Sie bei Ihrer Bank erfragen, ob im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung Bearbeitungsgebühren in Rechnung gestellt werden. 

Notar- und Grundbuchkosten als Nebenkosten der Finanzierung

Ein weiterer Posten, der in den Bereich der Finanzierungsnebenkosten fällt, sind die Grundbuch- und Notargebühren. Der Baufinanzierung setzt normalerweise die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch voraus, denn damit erhält die Bank eine Sicherheit für das vergebene Immobiliendarlehen.

Zudem muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden und der Notar ist normalerweise ebenso für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch verantwortlich.

Durchschnittlich betragen die Notar- und Grundbuchgebühren zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro können Sie demnach damit rechnen, dass Sie ungefähr 3.500 bis 5.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten zahlen müssen.

Disagio heutzutage eher unüblich

Ein weiterer möglicher Kostenfaktor im Rahmen der Immobilienfinanzierung kann ein Disagio sein. Dies ist heutzutage allerdings – nicht zuletzt aufgrund der Niedrigzinssituation – eher unüblich.

Ein Disagio veranschlagen manche Banken, um den Kreditzins optisch günstiger zu gestalten. Was bedeutet das im Detail?

Normalerweise wird ein Immobiliendarlehen natürlich zu 100 Prozent ausgezahlt. Möchten Sie einen Kreditbetrag von beispielsweise 250.000 Euro haben, wird die Bank Ihnen in der Regel auch exakte diese 250.000 Euro auszahlen.

Beim Disagio jedoch findet ein Abschlag statt. Beläuft sich das Disagio zum Beispiel beim Darlehensbetrag von 200.000 Euro auf zwei Prozent, würden Sie nur 196.000 Euro ausgezahlt bekommen. Die 4.000 Euro Disagio stellen für Sie selbstverständlich einen Kostenfaktor dar, fallen allerdings indirekt in den Bereich der Zinsen. Im Gegenzug würde die Bank nämlich vermutlich einen besonders günstigen Effektivzins veranschlagen, sodass Sie solche Angebote genau prüfen müssen.

Bereitstellungszinsen: Oftmals nur beim Hausbau

Ebenfalls zu den Finanzierungsnebenkosten können die Bereitstellungszinsen zählen, die allerdings keineswegs zwangsläufig auftreten müssen. Für gewöhnlich kommt dieser Kostenfaktor nur unter der Voraussetzung zum Tragen, dass Sie den Bau einer Immobilie finanzieren möchten. Beim Hauskauf hingegen sind Bereitstellungszinsen eher unüblich. Woran liegt das?

Bei der Finanzierung eines Hauskaufs nehmen Sie normalerweise die Ihnen zur Verfügung gestellte Kreditsumme umgehend nach der Bereitstellung in Anspruch. Beim Hausbau hingegen ist es üblich, dass Sie zum Beispiel das Bauunternehmen nach Baufortschritt in Teilen bezahlen. 

Das bedeutet wiederum, dass Sie nicht sofort den gesamten Darlehensbetrag abrufen, sondern lediglich einen Teil davon, beispielsweise alle drei Monate. Viele Banken berechnen ab einem bestimmten Zeitraum, der nach der Bereitstellung des Darlehens vergangen ist, für den Abruf der Beträge Bereitstellungszinsen. Diese belaufen sich je nach Kreditinstitut oftmals zwischen 0,2 und 0,4 Prozent für jeden Monat, den Sie den Darlehensbetrag bzw. einen Teil davon erst nach einem vergangenen Zeitraum abrufen.

Bereitstellungszinsen vermeiden Sie am besten dadurch, dass Sie entweder den gesamten Darlehensbetrag recht zeitig abrufen oder mit der Bank eine Vereinbarung treffen, dass zum Beispiel für einen Zeitraum von sechs Monaten nach Bereitstellung der Kreditsumme noch keine Bereitstellungszinsen berechnet werden.

Schätzkosten seitens der Bank mit einkalkulieren

Oftmals nehmen Kreditinstitute zunächst eine Schätzung Ihrer zu finanzierenden Immobilie vor, bevor das Immobiliendarlehen genehmigt und ausgezahlt wird. Entweder gibt es bei der Bank eigene Mitarbeiter, die eine solche Schätzung durchführen oder es wird ein Gutachter beauftragt.

In beiden Fällen kann es passieren, dass Ihnen der Kreditgeber diese Schätzkosten in Rechnung stellt. Oftmals belaufen sich die Gebühren auf durchschnittlich 400 bis 1.000 Euro. Für Sie bedeuten diese Schätzkosten weitere Finanzierungsnebenkosten, die Sie in die Gesamtkalkulation mit einrechnen sollten.

Sondertilgungsgebühren und Vorfälligkeitsentschädigung 

Ein durchaus größerer Kostenfaktor im Bereich der Finanzierungsnebenkosten können Sondertilgungsgebühren und die Vorfälligkeitsentschädigung sein. Da es sich dabei um relativ ähnliche Kosten handelt, möchten wir diese Aufwendungen an der Stelle zusammenfassen. 

Sondertilgungsgebühren fallen unter der Voraussetzung an, dass Sie noch während der Zinsfestschreibung einen Teil der Restschuld vorzeitig ablösen möchten und somit eine Sondertilgung vornehmen. Wie hoch diese Kosten sind und ob die Bank überhaupt derartige Gebühren berechnet, muss in jedem Einzelfall geprüft werden.

Manchmal ist es durchaus möglich, bereits bei Abschluss des Kreditvertrages mit der Bank zum Beispiel die Vereinbarung zu treffen, dass jährlich bis zu 10.000 Euro an Sondertilgungen kostenfrei möglich sind. 

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung verhält es sich ganz ähnlich. Vielfach ist ebenfalls der Anlass für die Berechnung der „Strafzinsen“, dass Sie innerhalb der Zinsbindungsfrist eine einmalige Zahlung leisten möchten. In dem Fall lösen Sie allerdings nicht nur einen Teil der Restschuld ab, sondern den kompletten Immobilienkredit. Handelt es sich um ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung, wird nahezu jede Bank innerhalb der Zinsbindungsfrist eine solche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Sollten Sie also planen, eine vollständige Ablösung Ihres bisherigen Immobiliendarlehens vorzunehmen, müssen Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung mit einkalkulieren.

Kontoführungsgebühren eher zu vernachlässigen

Wenn wir uns die bisher aufgeführten Finanzierungsnebenkosten einmal näher betrachten, dann handelt es sich nicht selten um höhere drei- oder sogar vierstellige Beträge. Demgegenüber sind die Kontoführungsgebühren fast zu vernachlässigen, wir möchten sie aber dennoch der Vollständigkeit halber bei den Finanzierungsnebenkosten erwähnen. Manche Banken berechnen für die Führung des Kreditkontos eine Gebühr, die mit den Kontoführungsgebühren eines Girokontos durchaus vergleichbar ist. Meistens belaufen sich die Kontoführungsgebühren bei einem Kreditkonto allerdings lediglich im Bereich zwischen jährlich 20 und 40 Euro.

Wie hoch können die Finanzierungsnebenkosten sein?

An dieser Stelle wissen Sie nun, welche einzelnen Finanzierungsnebenkosten anfallen können. Daher ist es sicherlich interessant zu wissen, welche Gesamtsumme sich aus den Einzelpositionen ergeben kann.

Bedenken Sie allerdings, dass natürlich keineswegs bei jeder Immobilienfinanzierung sämtliche von uns aufgeführte Finanzierungsnebenkosten tatsächlich anfallen. Sollte dies jedoch der Fall sein, möchten wir mit der folgenden Beispielrechnung verdeutlichen, wie hoch die Finanzierungsnebenkosten in der Summe sein können. Dazu nehmen wir einen Kaufpreis von 300.000 Euro und einen Kreditbetrag von 250.000 Euro an, den Sie finanzieren möchten:

  • Vermittlungsgebühr (Finanzierungsvermittler): 1.500 Euro
  • Bearbeitungsgebühren der Bank: 300 Euro
  • Notar- und Grundbuchgebühren: 5.000 €
  • Disagio: 5.000 Euro
  • Bereitstellungszinsen: 2.500 Euro
  • Schätzkosten: 500 Euro
  • Sondertilgungsgebühren: 3.000 Euro 

Gesamtsumme: 17.800 Euro

Die Zinsen lassen wir in der Berechnung deshalb weg, weil es sich um keine Finanzierungsnebenkosten hat, sondern um die Hauptkosten einer jeden Baufinanzierung. Zudem haben wir ebenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung außen vor gelassen, da diese natürlich nur dann anfällt, wenn Sie ein meistens bereits seit Jahren bestehendes Immobiliendarlehen vorzeitig tilgen möchten. In unserem Beispiel gehen wir jedoch von der aktuell stattfindenden Erstfinanzierung aus. In der Summe ist jedenfalls zu erkennen, dass im Beispiel die Finanzierungsnebenkosten einen stattlichen Betrag von fast 18.000 Euro ausmachen.