Immobilien in München

Der Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt

Wenn derzeit vom Immobilienmarkt in Deutschland die Rede ist, dann findet die bayerische Landeshauptstadt München oft Erwähnung. Ein Grund ist sicherlich, dass der Standort München mittlerweile sowohl bei Mietwohnungen als auch Immobilieneigentum zu den drei teuersten Städten des Landes zählt. 

Wir möchten in unserem Beitrag etwas näher darauf eingehen, wie die aktuelle Entwicklung am Standort München ist. Dies betrifft sowohl die allgemeine Lage am Immobilienmarkt in der Metropole als auch konkrete Entwicklungen im Bereich Häuser, Wohnungen und Grundstücke.

 

Historische Entwicklung der Immobilienpreise in München

Innerhalb der vergangenen zehn Jahre haben sich die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt teilweise verdoppelt. Diese historische Entwicklung hat sich im vergangenen Jahr fortgesetzt und dürfte nach Ansicht zahlreicher Experten auch im Jahre 2020 weiter fortgeführt werden. 

Noch ist kein Anhaltspunkt in Sicht, dass sich die Preisschraube in der Isar-Metropole in näherer Zukunft zurückdrehen könnte. Immer mehr Fachleute warnen sogar, dass sich in München mittlerweile die Gefahr erhöht, dass eine Immobilienblase entstehen könnte.

Anhaltspunkt sind insbesondere die teilweise drastisch gestiegenen Immobilienpreise. So müssen Käufer beispielsweise inzwischen über 30 Jahresmieten auf den Tisch legen, wenn sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Für ein freistehendes Familienhaus müssen Kaufinteressenten aktuell ebenfalls tief in die Tasche greifen. Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt inzwischen bei 150 Quadratmetern Wohnfläche 1,2 Millionen Euro, was gegenüber dem Frühjahr 2019 ein weiterer Anstieg um über vier Prozent ist. Selbst ein Reihenmittelhaus liegt nur noch knapp unter dem durchschnittlichen Kaufpreis von einer Million Euro.

 
Sie sehen ein Bild von der Innenstadt München
  • Bundesland: Bayern
  • Regierungsbezirk: Oberbayern
  • 25 Stadtbezirke
  • 1.500.000 Einwohner
  • Fläche: ca. 310 km²

Was macht München als Standort so attraktiv?

Dass die Immobilienpreise in München, sowohl für Ein- und Mehrfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen in der Vergangenheit deutlich angestiegen sind, hat natürlich seinen Grund. Die Metropole an der Isar ist eine äußerst beliebte Stadt und verzeichnet kontinuierlich steigende Zuzugszahlen. Dabei gibt es eine Reihe von Faktoren, die den Standort München gefragt machen, wie zum Beispiel:
  • Hervorragende Infrastruktur
  • Großer internationaler Flughafen
  • Zahlreiche Arbeitgeber, davon einige Weltfirmen
  • Weltstadt-Flair
  • Zahlreiche Erholungsgebiete in der Stadt
  • Hohe Lebensqualität
All diese Punkte und weitere Faktoren führen dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien in der bayerischen Landeshauptstadt deutlich höher als das Angebot ist. Zwar gibt es verschiedene Maßnahmen, die insbesondere schnellere und leichter durchzuführenden Neubauten betreffen. Dennoch hat sich diese Situation noch nicht so ausgewirkt, dass die Immobilienpreise weniger stark steigen würden.

Standort München im Detail:
Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke

Im Folgenden möchten wir etwas näher darauf eingehen, welche Preise Sie zum Beispiel erzielen können, wenn Sie in München ein Haus verkaufen möchten, eine Eigentumswohnung veräußern oder auch ein komplettes Grundstück zum Verkauf freigeben wollen. Sie erfahren demzufolge die aktuelle Preisentwicklung für:
Dabei gehen wir ebenfalls darauf ein, dass es derzeit eine nahezu ideale Situation ist, falls Sie ein Haus in München verkaufen möchten oder sich von Ihrer Eigentumswohnung mit Gewinn trennen wollen.

Immobilienmarkt München:
Wie sieht es bei den Wohnungspreisen aus?

Aufgrund des Platzmangels sind nicht nur Häuser, sondern ebenfalls Wohnungen in München sehr gefragt. Dies gilt sowohl für Käufer als auch für eventuelle Verkäufer. Derzeit gibt es in München etwa 9.800 registrierte Angebote für Eigentumswohnungen. Daraus lassen sich unter anderem die durchschnittlichen Quadratmeterpreise ermitteln. Diese betragen für Bestandswohnungen aktuell etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter als Angebotspreis. Neubauwohnungen liegen mit über 9.500 Euro noch einmal deutlich darüber. Handelt es sich dann noch um etwas speziellere Wohnungen, beispielsweise mit Dachterrasse oder als Penthouse, können Sie beim geplanten Verkauf noch einmal zwischen 10 bis 20 Prozent mehr verlangen.
Die durchschnittlichen Preise für eine Eigentumswohnung stellen sich in München aktuell je nach Größe der Wohnung wie folgt dar:
  • 40 m²
    320.000 €
  • 80 m²
    620.000 €
  • 100 m²
    840.000 €
  • 150 m²
    1.500.000 €
Sie können also mit etwas Glück und Geschick tatsächlich einen Preis von rund 1,5 Millionen Euro verlangen, falls Sie eine etwa 150 m² große Wohnung in München verkaufen möchten.

Einfamilienhaus und Doppelhaushälfte in München

Besitzen Sie ein Einfamilienhaus in München und überlegen, sich von diesem Objekt zu trennen? In dem Fall ist es relativ wahrscheinlich, dass Sie Ihr Haus in München verkaufen und dabei einen guten Gewinn erzielen werden. Verfügt Ihr Einfamilienhaus beispielsweise über eine Wohnfläche von 125 m², so können Sie dafür aktuell im Durchschnitt einen Preis von fast 1,2 Millionen Euro verlangen. Bei einer etwas größeren Wohnfläche von 200 m² wären es sogar im Durchschnitt 1,8 Millionen Euro, die als realistischer Preis angesetzt werden könnten.

Fast schon utopisch klingen die Preise, die in München für größere Villen gezahlt werden. Beläuft sich die Wohnfläche einer Villa zum Beispiel auf 500 m², werden dafür tatsächlich Kaufpreise zwischen 10 und 15 Millionen Euro gezahlt. Dies führt zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von über 8.500 Euro. Kommt dann noch ein großes Grundstück hinzu, kann sich der Quadratmeterpreis sogar auf über 15.000 Euro einpendeln.

Doppelhaushälften sind derzeit in München etwas günstiger, aber der Unterschied zum Einfamilienhaus ist nicht mehr gravierend. Möchten Sie in der Landeshauptstadt eine Doppelhaushälfte verkaufen, die eine Wohnfläche von 100 m² besitzt, können Sie dafür durchschnittlich 850.000 Euro verlangen. Deutlich höher ist der Preis bei größeren Wohnflächen. So zahlen Sie bzw. bekommen als Verkäufer für eine 200 m² große Doppelhaushälfte im Schnitt mittlerweile 1,6 Millionen Euro.

Preise für Grundstücke in München

Zwischen 1.700 und 3.800 Euro pro Quadratmeter im Schnitt
Interessant sind auch die Grundstückspreise in der Landeshauptstadt. Diese bewegen sich derzeit im Schnitt zwischen 1.700 und etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter, wobei der allgemeine Durchschnitt momentan rund 2.500 Euro pro Quadratmeter beträgt. Diese Durchschnitte beziehen sich natürlich nicht auf die besten Lagen. Möchten Sie ein Grundstück in München in einem der bevorzugten Stadtteile und mit einer sehr guten Lage verkaufen, können die Quadratmeterpreise für größere Einfamilienhausgrundstücke leicht im Bereich zwischen 4.000 und bis zu 9.000 Euro liegen. Dies gilt insbesondere für exklusive Wohngegenden, zu denen beispielsweise die Gemeinde Grünwald zählt.

Aufstrebende Stadtteile und gute Viertel in der Stadt München

Altstadt | Schwabing | Maxvorstadt - Schwanthalerhöhe | Ludwigvorstadt | Sendling

München ist, anders als bei sonstigen Städten, nicht in gemeinderechtliche Ortsteile sondern in Stadtbezirke unterteilt. Diese 25 Stadtbezirke, werden aus statistischen Gründen zu Erfassung in insgesamt 105 Stadtbezirksteile unterteilt. 

Speziell das Kerngebiet der Innenstadt, Schwabing und auch das Universitätsviertel Maxvorstadt sind als besondere kulturelle und lebenswerte Hotspots zu sehen. Hier werden die höchsten Quadratmeterpreise für sowohl Immobilienkäufe als auch Mieten abgerufen. Doch auch die Schwanthalerhöhe, Ludwigvorstadt und Sendling im Süden sind sehr aufstrebende Viertel.

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Der Immobilienmarkt im Münchener Umland

Nicht nur der Immobilienmarkt in München selbst zeichnet sich durch deutliche Preissteigerungen aus, sondern dies gilt gleichermaßen für das Umland der bayerischen Landeshauptstadt. Dies wird umgangssprachlich oft als sogenanntes „Isar Valley“, auf Grund der hohen Ansiedlung von DAX-Konzernen und mittelständischen Unternehmen, bezeichnet. Sowohl das westliche und südliche als auch das östliche und nördliche Umland ist nahezu ausnahmslos mit höheren Immobilienpreise als noch vor 12 Monaten zu betrachten. Falls Sie also beispielsweise im westlichen Gräfelfing oder im südlich gelegenen Unterhaching ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in München verkaufen möchten, können Sie vermutlich sehr gute Verkaufspreise und damit einen Gewinn erzielen. Ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 m² geht beispielsweise im östlich gelegenen aktuell mit einem Bereich von durchschnittlich knapp über einer Million Euro zum neuen Eigentümer über.

Im westlichen Umland ist exemplarisch zum Beispiel Kirchheim zu nennen. Die Preise für Immobilien im Bereich Einfamilienhäuser belaufen sich dort im Durchschnitt auf etwa 950.000 Euro, während Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Verkaufspreis von rund 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Wenn Sie ein Haus im nördlichen Umland Münchens kaufen möchten, beispielsweise in Dachau, können Sie aktuell mit einem durchschnittlichen Preis von knapp 900.000 Euro kalkulieren. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die Sie in Dachau verkaufen möchten, ist durchschnittlich ein Quadratmeterpreis von 4.200 Euro realistisch.

Auf der einen Seite sind die Preise im Münchener Umland natürlich noch deutlich geringer als in der bayerischen Landeshauptstadt (City) selbst. Dennoch ist eindeutig zu erkennen, dass die Immobilienpreise sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen selbst im nördlichen, östlichen, südlichen und westlichen Umland der Isar-Metropole deutlich anziehen. Der Immobilienmarkt ist also nicht nur in, sondern ebenso um München herum durch steigende Preise gekennzeichnet. Für potentielle Verkäufer ist die Situation daher äußerst angenehm, da diese mittlerweile wesentlich höhere Preise als noch vor einigen Jahren verlangen können. Da zudem die Nachfrage das Angebot erheblich überschreitet, ist es sehr wahrscheinlich, den Verkauf zeitnah realisieren zu können. Noch etwas schneller und effizienter wird es sicherlich mit einem Immobilienmakler funktionieren. Dieser kennt sich bestens am Münchner Immobilienmarkt aus und ist zudem über die Besonderheiten der einzelnen Stadtteile und des Umlandes informiert.

Grünwald als Beispiel für bevorzugte Wohngegenden rund um die Isar-Metropole

Im südlichen Umland liegt die bereits erwähnte Gemeinde Grünwald an der Spitze. Dort kosten Einfamilienhäuser durchschnittlich fast 1,7 Millionen Euro. Wesentlich günstiger ist es insbesondere in Unterhaching bei einem mittleren Verkaufspreis von 870.000 Euro. Preislich in der Mitte liegt im südlichen Umland Ottobrunn mit etwa 1,25 Millionen Euro durchschnittlichem Kauf- bzw. Verkaufspreis. Grünwald zählt aktuell zu den exklusiveren Wohnplätzen rund um München. Der Vorort blickt auf eine mittlerweile über 3.000 Jahre alte Geschichte zurück und gilt als Synonym für exklusives Wohnen in unmittelbarer Nähe der bayerischen Landeshauptstadt. Dies zeigen unter anderem auch die durchschnittlichen Preise am Immobilienmarkt, die für die entsprechenden Immobilien und auch Grundstücke in Grünwald gezahlt werden müssen und sich zum Beispiel auf die folgenden Werte belaufen:
  • Einfamilienhaus bzw. Villa mit 200 m²: 1,5 Millionen €
  • Doppelhaushälfte mit 150 m²: 1,4 Millionen €
  • Eigentumswohnung: 8.500 € pro Quadratmeter (Bestandswohnung) bzw. 13.300 € pro Quadratmeter (Neubauwohnungen)
  • Grundstücke: durchschnittlich 2.400 €

Fazit zum Immobilienmarkt in München

Als Fazit lässt sich zum Immobilienmarkt in München festhalten, dass die Preise nicht nur in der Vergangenheit erheblich angestiegen sind, sondern dies vermutlich auch in 2020 und den kommenden Jahren weiter der Fall sein wird. Für Verkäufer ist dies eine komfortable Situation. Wer sein Haus, seine Eigentumswohnung oder sein Grundstück in München verkaufen möchte, der kann mit fast an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass er einen sehr guten Verkaufspreis und damit einen ebenfalls sehr guten Gewinn erzielen kann. 

Trotzdem kann es sich lohnen, noch etwas mit dem Verkauf zu warten. Es ist nämlich eher wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in und um München weiter anziehen als dass sie stagnieren oder gar ein Preisrückgang stattfindet. Diese Entscheidung muss allerdings jeder Verkäufer alleine treffen oder sich kompetent beraten lassen, beispielsweise durch einen Immobilienmakler.