Wohnung verkaufen

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen und sich vorher noch über das richtige Vorgehen informieren? Wir erklären Ihnen, welche Schritte zu tun sind und wie Sie den Verkauf erfolgreich gestalten können.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an? Was sind Unterlagen, welche man schon im Voraus vorbereiten kann? Die häufigsten Fehler, die Sie auf jeden Fall nicht machen sollten. Und unsere große Checkliste runden den Ratgeber ab.

Wie kann ein Immobilienmakler beim Verkauf mit wichtigen lokalen Informationen behilflich sein?

Tragen Sie die nötigen Unterlagen zusammen

Ein potenzieller Käufer möchte schon vor dem Kauf mit wichtigen Informationen versorgt werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, alle benötigten Unterlagen zusammenzutragen. Zu diesen Unterlagen gehören ein Grundbuchauszug, Handwerkerrechnungen und der Grundrissplan mit Maßangaben. 

Weitere wichtige Unterlagen sind die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Teilungserklärung und die letzte Wohngeldabrechnung. Auch Versicherungen und der aktuelle Wirtschaftsplan sind notwendige Dokumente, ebenso wie die Baubeschreibung und Kopien des Mietvertrags, sofern vorhanden. 

Haben Sie dann noch eine Rücklagenübersicht und den Energieausweis parat, sind alle wichtigen Unterlagen vorhanden und Sie können die Wohnung verkaufen.

Wohnung verkaufen - diese Nebenkosten kommen auf Sie zu

Auch ein Wohnungsverkauf kann zu Kosten führen, die zu begleichen sind. So fallen für den Verkauf der Wohnung Steuern an, die das Finanzamt einfordert. Vor allem, wenn die Wohnung weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war und diese nicht selbst genutzt wurde. Zu diesem Zeitpunkt fällt dann die Spekulationssteuer an. 

Die wichtigsten Kosten auf einen Blick:

Im Grunde ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung selbst genutzt oder jedenfalls innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf selbst darin gewohnt haben. Die Spekulationssteuer setzt sich aus der Differenz von Kauf- und Verkaufspreis, der Höhe des zu versteuernden Einkommens und dem persönlichen Steuersatz zusammen. Durch diese Zusammensetzung ist eine pauschale Bemessung der Steuer leider nicht möglich. Allgemein ist zu erwähnen, dass die Nebenkosten meist nicht mitfinanziert werden können und somit vom Erwerber selbst aufgebracht werden müssen.

Sollten Sie des Weiteren einen Makler beauftragt haben, den Verkauf der Wohnung durchzuführen, sind dies auch Kosten, die mit einem Prozentsatz von ca. 3 – 6 % des Verkaufspreises zu Buche schlagen. Weitere, nicht zu vermeidende Kosten sind die Gebühren für den Notar, die ca. 2 % der Verkaufskosten betragen. Den Großteil dieser Kosten übernimmt allerdings auf Grund der Marktsituation aktuell der Käufer.

Kann ich meine Wohnung trotz offener Finanzierung verkaufen?

Es kann unterschiedliche Gründe für den Verkauf einer Wohnung mit laufender Immobilienfinanzierung geben. Aber unabhängig von den Gründen ist es möglich, dass Sie Ihre Wohnung verkaufen, bevor sie abbezahlt ist. Um dieses Vorhaben umzusetzen, setzen Sie sich frühzeitig mit der finanzierenden Bank auseinander und teilen Ihr Vorhaben mit. Am besten vereinbaren Sie einen Termin, bei dem Sie auch den notwendigen Kaufpreis in Erfahrung bringen. Laut deutschem Recht ist die finanzierende Bank so lange Eigentümerin der Immobilie, bis diese komplett bezahlt ist. Möchten Sie also Ihre Wohnung verkaufen, muss der Kaufpreis mindestens die Höhe der Restfinanzierung erreichen. Ist dies der Fall, gibt die Bank den Zugriff auf den benötigten Grundbucheintrag frei und dem Verkauf steht nichts mehr im Weg. Meist findet sich mit dem Bankberater ein Lösungsweg.

Sie sehen eine Wohnung mit einem Hund auf seinen Kissen

Tipp: Um die Wohnung schnell zu verkaufen, können Sie mit dem Käufer auch die Übernahme des Finanzierungsvertrages bei der Bank vereinbaren. Mit diesem Vorgehen hat die Bank die Sicherheit durch weiter fließende Tilgungsraten und Sie können Ihre Wohnung verkaufen.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um die Wohnung zu verkaufen?

Es gibt verschiedene Faktoren, die den richtigen Verkaufszeitpunkt bestimmen können. So können Gründe für einen schnellen Verkauf vorliegen, wenn bei einer Kapitalanlage der Mieter auszieht und die Wohnung nicht selbst genutzt werden soll. Der Vorteil am Auszug des Mieters liegt in der Höhe des Verkaufspreises. Eine freie Wohnung erzielt im Verkauf ungefähr 30 % mehr Erlös, als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. 

Ein weiterer Grund kann der Ablauf der Spekulationsfrist sein. Besitzen Sie die Immobilie länger als zehn Jahre, ist die Spekulationsfrist abgelaufen und Sie müssen den Gewinn nicht versteuern, wenn Sie jetzt die Wohnung verkaufen. Sie sollten auch auf die wirtschaftliche Situation achten, denn niedrige Zinsen und eine gute Wirtschaftslage sind Faktoren für einen guten Verkaufszeitpunkt. Bei steigenden Zinsen werden andere Investitionsobjekte interessanter und das Interesse an Immobilien sinkt in der Regel.

Sonderfälle - Das ist zu beachten

Weiternutzung - Wohnungsverkauf ohne auszuziehen

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie nicht direkt ausziehen. Es besteht die Möglichkeit, die Wohnung an einen Kapitalanleger zu verkaufen und mit einem Mietvertrag weiter dort wohnen zu bleiben. Wichtig in diesem Zusammenhang ist der Abschluss eines Mietvertrags mit dem Wohnungskäufer.

Hierbei besteht der Vorteil, dass Sie einen Liquiditätsboost durch den einmaligen Verkauf erlangen und das erlöste Geld anderweitig verwenden können, zum Beispiel Investieren oder Konsumieren. Lediglich die neu festgelegte Monatsmiete ist nun zu bezahlen.

Leibrente - Die Wohnung verkaufen und lebenslang Rente beziehen

Es sind einige Fälle bekannt, in denen die gesetzliche Rentenversorgung nicht mehr für den gewohnten Lebensstandard reicht. Sei es durch hohe Abzüge bei vorzeitigem Ruhestand oder durch eine Fehlberechnung. Wurde nicht zusätzlich zum Arbeitseinkommen privat vorgesorgt, kann es im Alter zu drastischen finanziellen Einbußen kommen. Mit dem Verkauf gegen eine lebenslange Rentenzahlung besteht die Möglichkeit, die Wohnung verkaufen und trotzdem weiter bewohnen zu können.

Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass der Eigentümerübergang und gleichzeitig die lebenslange Rentenzahlung inklusive Wohnrecht vorrangig ins Grundbuch eingetragen werden. Das steigert Ihren Lebensstandard und Sie können weiter in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben. So fällt die starke Belastung der neuen Suche und Umgewöhnung des sozialen Umfelds im Alter weg.

Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen oder benötigen mehr Informationen?

Wohnung verkaufen - die große Checkliste

Führen Sie Schönheitsreparaturen durch und sorgen Sie für ein gepflegtes Erscheinungsbild

Um eine Wohnung verkaufen zu können und dabei den besten Preis zu bekommen, sind regelmäßige Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten notwendig. Diese lassen die Wohnung gepflegt und in gutem Zustand erscheinen. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Wohnung bei einer Verkaufsabsicht immer sauber sein muss. Erscheint die Wohnung unsauber und nicht gepflegt, kann das den erreichbaren Kaufpreis mindern.

Vermarkten Sie die Wohnung

Um eine Wohnung verkaufen zu können, müssen Sie erst einmal für Interesse an der Immobilie sorgen. Dieses bekommen Sie, wenn Sie die Wohnung in den bekannten Immobilienportalen, lokalen Zeitungen und Online-Kleinanzeigen-Portalen inserieren. Dabei haben Sie die freie Wahl, ob Sie kostenlose Inserate schalten oder auch sogenannte Premium Dienste in Anspruch nehmen möchten. Sie haben auch die Wahl, einen Makler einzusetzen, damit er die Vermarktung der Wohnung für Sie übernimmt. Sollten Sie selbst die Vermarktung übernehmen wollen, ist es besonders wichtig, die Wohnung in einem guten Licht zu präsentieren. Achten Sie auf gut ausgeleuchtete Bilder mit einer hohen Bildqualität und in einem aufgeräumten Zustand. Erstellen Sie ein Exposé, das alle wichtigen Merkmale der Wohnung aufweist und erwähnen Sie den Energieausweis.

Nach der Vermarktung ist vor der Besichtigung

Haben Sie mit der Vermarktung der Wohnung Erfolg, werden sich Interessenten wegen einer Besichtigung melden. Um nun die Wohnung schnell verkaufen zu können, präsentieren Sie die Wohnung im besten Licht und gestalten Sie die Besichtigung erlebnisreich. Veranstalten Sie eine Führung und lassen Sie ruhig mehrere Interessenten aufeinander treffen. Legen Sie die nötigen Unterlagen zurecht, die Sie bereits im Vorfeld besorgt haben und geben Sie diese bei Bedarf als Kopie mit.

Nutzen Sie die richtige Strategie

Sie können mit der richtigen Strategie einiges beim Wohnungsverkauf erreichen. Ob es darum geht, den Kaufpreis zu erhalten oder eventuell einen Gewinn zu erzielen, die Strategie ist entscheidend. Eine mögliche Strategie können Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen*Sprungmarke verkaufsstrategie* nachlesen. Dort ist auch beschrieben, dass Sie eventuell ein falsches Bild vermitteln können, wenn Sie den Kaufpreis aus strategischen Gründen höher ansetzen.

Der Notartermin

Sind Sie sich bei den Preisverhandlungen einig geworden und haben den Kaufvertrag besprochen, gehen Sie im nächsten Schritt zum Notar. Den Termin vereinbart in der Regel der Käufer. Dort werden alle wichtigen Klauseln und Bedingungen des Kaufvertrages besprochen und die Unterschriften gesetzt. Aber bevor Sie unterschreiben, nutzen Sie ihr Recht auf Nachbesserung, sollte etwas nicht richtig in den Vertrag übernommen worden sein. Sie können die Verlesung des Vertrages auch jederzeit unterbrechen, sollten Sie etwas nicht verstehen. Ist alles in Ordnung und der Vertrag unterschrieben, leitet der Notar alle notwendigen Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Dort wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, die für Sie und den Käufer als Sicherheit dient.

Diese Fehler sollten Sie bei einem Verkauf vermeiden

Der Verkauf einer Eigentumswohnung sollte gut vorbereitet werden, wenn Sie den besten Preis erzielen möchten. Lesen Sie hier, welche Fehler Sie unbedingt vermeiden müssen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten.

Unvollständige Unterlagen

Achten Sie bitte akribisch auf das Vorhandensein aller Dokumente, die notwendig sind, um die Wohnung verkaufen zu können. Durch fehlerhafte oder unvollständige Unterlagen können potenzielle Käufer verschreckt werden.

Die Wohnung verkaufen ohne Vorbereitungszeit

Nehmen Sie sich Zeit für den Verkauf und bereiten Sie alles genau vor. Unter Zeitdruck können schnell Fehler passieren und potenzielle Interessenten könnten ausbleiben. Außerdem ist es möglich, dass mangelhafte Vorbereitung negative finanzielle Konsequenzen nach sich zieht.

Den Wohnungswert falsch bemessen

Wenn Wohnungsbesitzer ihre Wohnung verkaufen möchten, bemessen sie meist den Wert anhand emotionaler Aspekte. Da diese Bewertung in den meisten Fällen vom tatsächlichen Wert abweicht, sollten Sie eine Immobilienbewertung von einem Profi durchführen lassen. Das hilft dabei, den richtigen Wert der Wohnung festzulegen.

Keine Zeit für Besichtigungstermine

Ein entscheidender Schritt, um eine Wohnung verkaufen zu können, besteht in der Besichtigung. Nehmen Sie sich keine Zeit für eine eingehende Besichtigung der Wohnung durch die Interessenten, werden sie keinen Erfolg beim Verkauf des Objektes haben. Nehmen Sie sich den Rat zu Herzen, die Wohnung in allen Einzelheiten und mit viel Zeit zu präsentieren. Ihre Interessenten und die Höhe des Verkaufspreises werden es Ihnen danken.

Hemmungen, über Finanzen zu sprechen

Einer der größten Fehler ist es, den möglichen Käufer nicht nach der Finanzierungsbestätigung zu fragen. Diese Fragen können Sie ruhig stellen und Sie sollten es auch. Sind Sie gehemmt, kann es passieren, dass der Käufer Ihnen den ausgehandelten Betrag am Ende nicht zahlen kann. So müssen Sie am Ende den Notar Termin absagen und den Kauf rückgängig machen. Dieses Vorgehen bedeutet einen enormen Zeit- und Kostenaufwand.

Vorschnell die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen

Lassen Sie sich bei der Unterschrift des Vertrages nicht drängen. Bedenken Sie, dass ein Kaufvertrag viele Klauseln enthält und meist ziemlich komplex ausgearbeitet wird. Diesen Schritt lassen die meisten Verkäufer vom Notar übernehmen, bei dem Sie sich auch Rat holen können. Prüfen Sie den Kaufvertrag aus diesem Grund genau und legen Sie beim Notartermin ein Veto ein, sollte etwas nicht wie abgesprochen eingetragen sein.

Beachten Sie diese Tipps und halten sich an die oben genannten Hinweise, kann beim Verkauf Ihrer Wohnung nicht mehr viel schief gehen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall auf jeden Fall von einem Fachmann beraten oder beauftragen Sie einen Immobilienmakler.