Grundstück verkaufen

10 essentielle Tipps an Verkäufer

Sie sehen verschiedene Grundstücke von oben

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen, dann ist es immer ein guter Weg, sich erst einmal über die Möglichkeiten und Pflichten zu informieren.

Wir möchten Ihnen hier einen Überblick darüber geben, was Sie beim Verkauf Ihres Stück Landes beachten sollten, damit Sie das bestmögliche Ergebnis erzielen.

Mit unserer Checkliste werden Sie unterstützt und vergessen keinen wichtigen Zwischenschritt.

Grundstück verkaufen - die Checkliste

Wert ermitteln

Bevor Sie das Grundstück zum Verkauf anbieten können, müssen Sie sich über den möglichen Preis informieren, den Sie für das Grundstück bekommen können. Mehr zur Immobilienbewertung wird hier erklärt. Um den Wert Ihres Grundes zu ermitteln, sind folgende Faktoren ausschlaggebend:

Die Lage ist entscheidend

Einer der zentralen Aspekte für den Wert eines Grundstückes ist die Lage. Gerade in Gebieten rund um große Städte steigen die Preise immer mehr an, da dort die geringste Fläche zum Bauen vorhanden, aber die Nachfrage sehr hoch ist. Im krassen Gegensatz dazu stehen die ländlichen Gebiete, in denen aktuell eher die sogenannte Landflucht herrscht. Dort sind mehr Grundstücke vorhanden als potenzielle Käufer. Dies ist der Grund, warum gerade in ländlichen Gebieten die Grundstückspreise rapide in den Keller fallen. 

Ein weiterer Faktor, der die Lage betrifft, ist die Infrastruktur der Gebiete. Da in ländlichen Gegenden häufig nur unzureichend ausgebaute Verkehrs- und Gesundheitsnetze bestehen und die Einkaufsmöglichkeiten meist weit entfernt sind, wird es zunehmend schwieriger, diese Immobilien zu veräußern.

Bebaubarkeit

Einen wesentlichen Anteil an der Festsetzung des Verkaufspreises hat die Bebaubarkeit. Als Faustformel können Sie sich ans Herz legen, dass der Preis mit der möglichen Gebäudefläche steigt. Welche Größe das geplante Gebäude haben darf, lässt sich dem aktuellen Bebauungsplan entnehmen, wo diese Informationen in den Abschnitten Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und weitere Regelungen beschrieben ist.

Bauvoranfrage

Sollte es keine ausreichenden Informationen darüber geben, wie das Grundstück bebaut werden darf, und sind keine einheitlichen Bauweisen in der Umgebung ersichtlich, können Sie eine Bauvoranfrage in Betracht ziehen. Diese sollte unbedingt durchgeführt werden, bevor das Grundstück auf dem Markt angeboten wird, da sie unter diesen Umständen auch den Preis des Grundes mitbestimmt. Sie können die Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen, welches einen drei Jahre gültigen Bescheid erlässt, in dem alle notwendigen Informationen vermerkt sind. Es ist nicht ratsam, diese Anfrage zu unterlassen, denn auch wenn sie mit Kosten und einer Wartezeit von mehreren Wochen finanziell und zeitlich aufwendig ist, erleichtert sie den Verkauf enorm.

Bestimmen Sie die Zielgruppe

Ein Bestandteil, den Sie unbedingt in Ihre Überlegungen mit einfassen sollten, ist die Zielgruppe. An wen möchten Sie das Grundstück verkaufen? Grundsätzlich sind zwei Zielgruppen eine Option:

Private Käufer (Eigenheim)

Privatleute, die sich ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen oder ein privates Wochenendgrundstück daraus machen möchten.

Bauträger / Gewerblich

Bauträger und Projekt-Gemeinschaften, die es vorziehen, auf den Ländereien Häuser zur Vermietung an Privatleute oder Gewerbetreibende zu nutzen.

Grundstücksfinanzierung

Beim Verkauf des Grundstückes ist ein wesentlicher Faktor, auf welche Art der finanzielle Teil des Verkaufs abgeschlossen wird. Ein ausgiebiger Überblick über Immobilienfinanzierung wird hier gegeben. Sie können selbst entscheiden, wie Sie diese Situation handhaben möchten. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Der Direktkauf

Die einfachste und bei weitem sicherste Variante ist die, sich das Grundstück bezahlen zu lassen. Der Kaufpreis ist direkt bei Ihnen und der Verkauf kann ohne Probleme abgeschlossen werden, indem der Käufer bar oder per Überweisung bezahlt.

Der Ratenkauf

Auch über einen Kauf auf Raten können Sie nachdenken. Natürlich besteht dort die Möglichkeit, dass der Käufer die Raten nicht bezahlt und Sie sich gerichtlich dagegen zur Wehr setzen müssen. Allerdings birgt diese Vorgehensweise auch einen kleinen Vorteil. Da Sie in diesem Fall als eine Art Bank agieren und es als ein Privatkredit gehandelt wird, ist es Ihnen möglich, zusätzlich zum Kaufpreis auch Zinsen für die Ratenzahlung zu verlangen. So haben Sie den Grundpreis für das Grundstück um Zinseinnahmen von ca. 1,9 % – 4 % pro Jahr. Das steigert auf Dauer gerechnet den Preis für das Grundstück. Bedenken Sie aber bitte, dass diese Zinsen als Einkünfte aus Kapitalvermögen eine steuerliche Folge nach sich ziehen, sobald sie den Freibetrag überschreiten.

Der Mietkauf

Eine weitere Möglichkeit, einen neuen Besitzer für das Grundstück zu finden, besteht darin, es als Mietkaufobjekt anzubieten. Wie ein Mietkauf funktioniert, erfahren Sie hier:

  • Der Mietkäufer zahlt monatlich die vereinbarte Miete.
  • Entweder leistet der Käufer eine Anzahlung für die Immobilie oder der Mietanteil wird um eine bestimmte Summe erhöht und die Anzahlung in Raten mitfinanziert.
  • Durch die monatlichen Zahlungen erhält der neue Besitzer in spe eine Kaufoption zum Ende der Mietzeit.
  • Die Laufzeiten betragen im Normalfall 10 – 15 Jahre.
  • Die monatlich gezahlten Mieten werden in Teilen oder komplett auf den Kaufpreis angerechnet und verringern die zu zahlende Endsumme.
  • Ist die Vertragslaufzeit beendet, kann der Mieter das Objekt zum bestehenden Restpreis kaufen oder hat dies bereits mit dem erhöhten Mietzins getilgt.

Die richtige Vermarktung

Sind alle Punkte abgehakt und alle Informationen zusammengetragen, können Sie anfangen, das Grundstück auf dem Markt zu präsentieren. Für die Vermarktung des Objekts müssen Sie sich darüber bewusst werden,  welche Vorzüge es hat. Nennen Sie jegliche positive Eigenschaften, die Sie kennen, verheimlichen Sie aber auch die Schwächen nicht. Für einen sicheren Verkauf sollten sie authentisch darstellen, welche Macken der Baugrund hat und welche positiven Punkte für einen Kauf sprechen.

Verkaufsweise bestimmen

Weisen Sie klar aus, ob Sie bei einem Verkauf den kompletten Kaufpreis erhalten möchten oder eine andere Form, wie Ratenzahlung oder Mietkauf, in Betracht ziehen.

Die richtige Plattform

Sie können Ihren Besitz selbstverständlich in Tageszeitungen, kostenlosen Wochenblättern oder Kleinanzeigen-Portalen im Internet anbieten. Allerdings ist in Zeiten der multimedialen Alltagsgestaltung eher davon auszugehen, dass gerade bei den ersten beiden eine ziemlich geringe Nachfrage zustande kommt. Mehr Erfolg werden sie auf Online-Portalen haben. Die sinnvollste Möglichkeit sind die bekannten Immobilienportale. Diese haben detaillierte Beschreibungsmöglichkeiten und eine große Nutzerzahl.

Kosten des Verkaufs

Auch bei dem Verkauf Ihrer Grundfläche kommen Kosten auf Sie zu. Diese verteilen sich wie folgt auf Sie und den Käufer:

Verkäufer

  • Werbekosten
  • Wertgutachten
  • Vorfälligkeitsentscheidung
  • Spekulationsteuer
  • evtl. Maklerprovision

Käufer

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • evtl. Vermessungskosten
  • evtl. Bauvoranfrage
  • evtl. Maklerprovision
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Der Kaufvertrag

Bei einem Immobilienverkauf ist ein Kaufvertrag zwingend notwendig. Hier erfahren Sie, was in diesem Vertrag enthalten sein muss:

Käufer und Verkäufer bestimmen

Tragen Sie Ihre Personalien und die des Käufers in den Vertrag ein, damit klar ist, wer Käufer und wer Verkäufer ist. Weiter wird hier der Inhalt des Grundbuches zum Grundstück eingetragen.

Grundbucherklärung

Hier wird der eigentliche Verkauf mitgeteilt und die Grundbucherklärung eingetragen.

  • Beide Vertragspartner erklären sich mit dem Kauf/Verkauf einverstanden.
  • Auch das Einverständnis zur Eigentumsverschaffungvormerkung halten Sie hier fest, damit der Notar diese im Grundbuch eintragen kann. Mit diesem Schritt verhindern Sie den Weiterverkauf, bevor alle Bedingungen erfüllt sind und solange der Kaufpreis nicht in Gänze bezahlt wurde. So bleibt das Grundstück Ihres, bis es komplett bezahlt ist und der Käufer bekommt eine Sicherheit, bis er den Kaufpreis komplett erbracht hat.

Kaufpreis

Neben dem Kaufpreis wird an diesem Punkt vermerkt, wie das Grundstück bezahlt wird. Ob Sie es per Direktzahlung, Ratenkauf oder Mietkauf abgeben. Dazu werden der jeweiligen Zahlungsoption die vereinbarten Modalitäten hinzugefügt.

Zeitpunkt der Besitzübergabe

Da der Käufer nicht mit Vertragsabschluss der neue Eigentümer ist, sondern erst nach vollständiger Begleichung des Kaufpreises, wird hier das Datum der Eigentumsübertragung und dessen Grundbucheintrags festgehalten. 

Ist die Besitzübergabe erfolgt, erhält der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten an dem Grundstück und muss auch für weitere Kosten aufkommen. Sollte das Grundstück also noch nicht erschlossen sein, gehen diese Kosten auch zu Lasten des Käufers.

Gewährleistung

Mit dem Verkauf des Grundstücks erklären Sie als Verkäufer lediglich, dass keine Altlasten auf dem Gelände vorhanden sind. Der detaillierte Zustand des Grundes und der darauf befindlichen Gebäude (sofern vorhanden) zählen nicht zur Gewährleistung.

Finanzierungsvollmacht

Hier erteilen Sie dem Käufer die Vollmacht, das Grundstück als Sicherheit für eine Baufinanzierung bei der Bank zu hinterlegen. Sie tragen allerdings kein Risiko, denn Sie halten notariell fest, dass der Käufer mit der Finanzierung ausschließlich das Grundstück finanziert.

Schlussbestimmungen

An diesem Punkt erhält der Notar seine Handlungsvollmacht für die Kaufabwicklung und es werden die Schlussbestimmungen zu den Kosten und Abschriften des Vertrags eingetragen.

Unterschrift

Ohne eine Unterschrift ist der Vertrag nicht gültig. Aus diesem Grund muss diese auf jeden Fall beiderseits samt Datum und Ort unterschrieben werden. Erst dann ist der Vertrag rechtskräftig.

Eintrag ins Grundbuch

Nach der Vertragsunterschrift hat der Notar die nötigen Vollmachten und Unterschriften, damit er die Grundbucheintragung vornehmen kann. In den seltensten Fällen ist es möglich, diesen Eintrag ohne Notar vorzunehmen und die nötigen Kosten sind bereits in den Notarkosten enthalten.

Gültigkeit des Eintrags

Der Eintrag ins Grundbuch erhält erst seine endgültige Tragkraft, wenn alle Beteiligten die Eigentumsübertragung akzeptieren und dies schriftlich festgehalten haben.

Grundstücksübergabe

Nachdem die nötigen Formalitäten erledigt sind, die zum Verkauf des Grundstückes gehören, ist nun der Zeitpunkt für die Grundstücksübergabe gekommen. Begehen Sie auf jeden Fall mit dem Käufer das Grundstück und halten Sie alles, was mit dem Grundstück übergeben wird, in einem Protokoll fest.

Wichtiges zum Schluss

Bitte bedenken Sie, dass ein unterschriebener Vertrag nicht binnen 14 Tagen widerrufen werden kann. Lassen Sie den Vertrag unter Umständen von einer Rechtskanzlei prüfen und sparen Sie hier nicht am falschen Ende. Weiterhin sind die Vertragsinhalte bindend und Sie haben Ihre Pflichten zu erfüllen. Die Finanzierung muss somit schon vor der Unterschrift sicher stehen.