Immobilienblase

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Wissenswertes zur Spekulationsblase am Immobilienmarkt

In den Medien hört man in den letzten Monaten öfter das Wort Immobilienblase. Es handelt sich dabei um eine Spekulationsblase, die ausdrücken soll, dass sich die Preise für Immobilien in der Vergangenheit relativ stark aufgebläht haben.
Doch was verbirgt sich eigentlich hinter einer Immobilienblase, was sind die Ursachen und welche Beispiele gab es in der Vergangenheit bereits?

Über diese und andere Aspekte, beispielsweise welche Auswirkungen eine solche Blase haben kann, informieren wir Sie in unserem Beitrag.

Worum handelt es sich bei einer Immobilienblase?

Die Immobilienblase ist eine spezielle Variante einer Spekulationsblase, die im Finanzbereich auftreten kann. Das Bild der Blase kommt deshalb zustande, weil sich in diesem Fall die Immobilienpreise nach und nach immer weiter aufgebläht haben. Kennzeichnend für eine Immobilienblase ist in erster Linie, dass die Preise in weiten Teilen zu hoch, also überbewertet sind.

Die Immobilienblase kann grundsätzlich landesweit oder auch nur regional auftreten. So stellen sich beispielsweise manche Verbraucher und zum Teil ebenso Experten die Frage, ob es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland gibt oder sich die Spekulationsblase beispielsweise auf ein Bundesland erstreckt.

So könnte es zum Beispiel eine Immobilienblase in Bayern oder auch nur eine Immobilienblase in München geben. Eng verbunden mit einer Immobilienblase ist die große Gefahr, dass die Spekulationsblase platzen könnte. Was dies bedeutet, darauf gehen wir im folgenden Teil unseres Beitrages näher ein.

Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?

Die allgemeine Ursache einer Immobilienblase ist immer, dass die Preise für Immobilien zu stark angestiegen sind, wenn man diese in ein Verhältnis zum tatsächlichen Wert der einzelnen Objekte setzt.

Der deutliche Preisanstieg wiederum ist nahezu immer darauf zurückzuführen, dass das Angebot (wesentlich) geringer als die Nachfrage ist. Dennoch lassen sich Immobilienblasen bezüglich ihrer Ursache in zwei große Gruppen einteilen, nämlich:

Fiskalinduzierte Immobilienblase
Kreditinduzierte Immobilienblase

Was dies bedeutet und worin die Unterschiede zwischen den zwei Ursachen liegen, möchten wir in folgenden Abschnitten näher beleuchten.

Die fiskalinduzierte Immobilienblase

Die wesentliche Eigenschaft einer fiskalinduzierten Immobilienblase besteht darin, dass staatliche Eingriffe am Immobilienmarkt vorangegangen sind. Diese bestehen oftmals darin, dass einen steuerlichen Anreiz gibt, verstärkt Immobilien zu erwerben. Dabei handelt es sich insbesondere um Steuererleichterungen, also anders ausgedrückt um Steuervorteile. Ein solch staatlicher Eingriff am Immobilienmarkt kann allerdings zu teilweise dramatischen Fehlentwicklungen führen.

Die kreditinduzierte Immobilienblase

Deutlich häufiger kam es in der Vergangenheit bereits zu einer sogenannten kreditinduzierten Immobilienblase. Diese beinhaltet im Kern, dass Immobilienfinanzierungen entweder vom Volumen her deutlich ausgeweitet werden oder die entsprechenden Kreditsuchenden es leichter haben, einen Immobilienkredit zu erhalten.

In beiden Fällen besteht der Effekt darin, dass sich teilweise auch Personen eine Immobilie leisten können, die dazu eigentlich nicht unbedingt in der Lage sind. Diese Ausweitung der Kreditgewährungen hat in der Vergangenheit schon mehrfach dazu geführt, dass nicht nur eine Immobilienblase entstanden, sondern die Spekulationsblase letztendlich geplatzt ist. Das jüngste Beispiel ist sicherlich die Immobilienkrise 2007, die letztendlich in der weltweiten Finanzkrise mündete.

Hierfür gibt es sogar einen Wikipedia Eintrag, den Sie unter folgenden Link finden: Klick

Welche grundsätzliche Faktoren begünstigen Immobilienblase?

Abgesehen von den zwei Hauptursachen einer Immobilienblase gibt es eine Reihe von Faktoren, welche die Entstehung einer solchen Spekulationsblase in der Praxis begünstigen oder beschleunigen können. Einige dieser im Folgenden genannten Einflussfaktoren haben Sie in der Praxis sicherlich schon einmal gehört oder sogar mit erlebt, wie zum Beispiel:

Niedrigen Hypothekenzinsen
Gestiegene Einkommen
Staatliche Förderungen
Immobilienpreise steigen (deutlich) stärker als Mietpreise
Lockerungen bei Voraussetzungen zur Kreditaufnahme
Immobilien beliebt als Kapitalanlage
Immobilienspekulanten erobern die Märkte
Knapper Wohnraum in den Metropolen
Deutlicher Zuzug in die Großstädte

Lassen Sie uns einige dieser Einflussfaktoren etwas näher beleuchten. In den vergangenen Jahren war es in weiten Teilen Deutschlands so, dass die Kaufpreise für Immobilien zum Teil deutlich gestiegen sind. Dies zeigt sich unter anderem in einigen Regionen Bayerns, insbesondere natürlich in der Landeshauptstadt München. Immer mehr Experten warnen bereits von einer zukünftigen Immobilienblase in München bzw. von einer Immobilienblase in Bayern, die weite Teile des Bundeslandes erreichen könnte.

Doch auch die Mietpreise steigen weiter an. München ist auch hier wieder ein besonderes Beispiel und erreichte mit 10.000 € monatlicher Miete, einen neuen Rekord.

Die ohnehin bereits deutlich gestiegenen Immobilienpreise werden durch einige weitere Faktoren angetrieben, wie zum Beispiel, dass sich zunehmend Immobilien-Spekulanten und Anleger am Markt tummeln. Verschärfend kommt hinzu, dass der Wohnraum in den Ballungsgebieten knapp geworden ist. Dennoch ziehen immer mehr Menschen gerade in die Großstädte, sodass noch weniger Immobilien einer erhöhten Nachfrage gegenüberstehen. 

Die Nachfrageseite wird auch dadurch unterstützt, dass Einkommen steigen und sich grundsätzlich mehr Menschen die eigenen vier Wände leisten können. Zudem sind die Hypothekenzinsen historisch niedrig, sodass eine Immobilienfinanzierung für immer mehr Menschen realisierbar ist. Kreditinstitute tragen ebenfalls ihren Teil dazu bei, nämlich indem sie keine allzu strengen Anforderungen an die Vergabe von Darlehen haben und sogar glücklich sind, wenn sie vermehrt Kredite vergeben können.

Gab es in der Vergangenheit bereits Immobilienblase? 

In den letzten Jahrzehnten gab es mehrmals global betrachtet Immobilienblasen, die zum Teil geplatzt sind. Das jüngste und gleichzeitig dramatische Beispiel des Platzens der Spekulationsblase ist erst gut zehn Jahre her.

Im Jahr 2007 gab es die global größte Immobilienkrise überhaupt, nämlich in den Vereinigten Staaten. Die Ursache lag damals in Immobilienkrediten, die seitens der Kreditinstitute an potenzielle Hausbesitzer vergeben wurden, insbesondere aufgrund eines äußerst geringen Zinsniveaus. Nachdem die Hypothekenzinsen allerdings angestiegen waren, konnten viele Immobilieneigentümer und gleichzeitige Kreditnehmer ihre Raten nicht mehr zahlen

Dies wiederum hatte zur Folge, dass die Immobilien zu einem teilweise deutlich geringeren Preis wieder verkaufen werden mussten. Aufgrund dieser Tatsache sanken die Immobilienpreise am Markt deutlich, was eine echte Abwärtsspirale nach sich zog. Daraus letztendlich mündete nicht nur der Immobilien-Crash, sondern darüber hinaus die weltweite Finanzkrise im Jahre 2008.

Neben der Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten gab es in der Vergangenheit noch mehrere Immobilienblasen, wie zum Beispiel:

  • 1990: Büroimmobilien in Japan
  • 1999: Büroimmobilien in Ostdeutschland
  • 2005: Immobilienblase in Spanien
  • 2008: Immobilien in Irland
  • 2017: Immobilienblase in Kanada

Wie wirkt sich eine Immobilienblase grundsätzlich aus?

Viele Menschen haben Angst vor der Immobilienblase und natürlich besonders davor, dass diese platzen könnte. Auch aktuell wird darüber diskutiert, ob es bereits eine Immobilienblase in Deutschland oder in bestimmten Regionen gibt und was passieren würde, wenn diese platzt und zu einem Immobiliencrash führen würde.

Allgemein lässt sich diese Frage allerdings nicht beantworten, da es von mehreren Faktoren abhängt. 

So gibt es zum Beispiel einen großen Unterschied zwischen Immobilieneigentümern hinsichtlich der Tatsache, ob und über welchen Zeitraum eine Zinsfestschreibung vereinbart wurde oder ob sich der Kreditnehmer für ein variabel verzinsliches Darlehen entschieden hat.

Relativ unbeeinflusst werden daher insbesondere die folgenden Immobilieneigentümer von einer Immobilienblase und deren Platzen bleiben:

Schuldenfreie Immobilie im Bestand
Volltilgerdarlehen in Anspruch genommen
Langfristige Zinsfestschreibung vereinbart
Restschuld besteht ausschließlich aus einem KfW-Darlehen oder einem Bauspardarlehen

Warum sind nun diese Immobilieneigentümer nicht von einem eventuellen Platzen der Immobilienblase betroffen?

Die Antwort ist relativ einfach: In allen Fällen ist der Eigentümer der Immobilie weder abhängig von den Kreditinstituten noch von der Entwicklung am Zinsmarkt

Wer beispielsweise ein Volltilgerdarlehen aufgenommen hat, der zahlt bis zum Ende einen festen Zins, den die Bank nicht verändern darf. Dies gilt ferner für das Bauspardarlehen, denn auch dort existiert eine Zinssatz-Garantie, die im entsprechenden Bauspartarif festgeschrieben ist.

Während unter den zuvor genannten Voraussetzungen keine negativen Auswirkungen einer Immobilienblase oder durch das Platzen der Spekulationsblase zu befürchten sind, gibt es auf der anderen Seite auch eine Reihe von Immobilieneigentümern, die tatsächlich von einer Immobilienblase gefährdet sind. Dies gilt insbesondere für Immobilienbesitzer, die in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen, weil die aktuelle Zinsfestschreibung abläuft. 

Relativ gering ist das Risiko, wenn Sie sich für einen Immobilienkredit mit einer langen Zinsbindung entschieden haben. Es gibt zwar nach Ablauf dieser Zinsfestschreibung ein Zinsänderungsrisiko, allerdings liegt dies vom heutigen Stand betrachtet so weit in der Zukunft, dass zum einen die Restschuld nur noch gering sein wird und zum anderen vermutlich zu dieser Zeit nicht unbedingt eine Immobilienblase vorherrschen wird.

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Kommt es bis zu diesem Zeitpunkt zu einer Zinserhöhung, kann es passieren, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr tragbar ist. Dann müsste die Immobilie eventuell verkauft werden und es ist davon auszugehen, dass nach dem Platzen der Immobilienblase nur noch deutlich geringere Preise zu erzielen sind. Dies wiederum würde dazu führen, dass viele Immobilieneigentümer nach der Zwangsversteigerung verschuldet bzw. überschuldet sind und in nicht seltenen Fällen ein Privatinsolvenzverfahren eröffnet werden müsste.

Gibt es aktuell in Deutschland eine Immobilienblase?

Aktuell sind sich die Experten nicht einig darüber, ob es eine Immobilienblase in Deutschland oder in einigen Regionen gibt. Manche Fachleute gehen davon aus, dass sich aktuell noch keine Immobilienblase gebildet hat. Dies gilt nach Ansicht mancher Analysten und Marktkenner sogar für die Metropolen des Landes, in denen die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren teilweise um über 100 Prozent gestiegen sind. Dies gilt zum Beispiel für die folgenden Großstädte:

Darüber hinaus sieht zum Beispiel das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) keine Immobilienblase in Bayern und anderen Bundesländern, selbst wenn auch dort die Preise für Wohnungen und Häuser in der Vergangenheit deutlich gestiegen sind. Begründet wird die Einschätzung der Experten, die noch keine Immobilienblase am Markt erkennen, vor allem damit, dass zum einen keine Bautätigkeit festgestellt werden kann, die über den eigentlichen Bedarf hinausgehen würde. Darüber hinaus ist nicht zu erkennen, dass Kreditinstitute auf breiter Ebene besonders viele Immobilienkredite vergeben oder diese sogar an sehr leicht zu erfüllende Voraussetzungen geknüpft haben. 

Unterstützt wird diese Annahme dadurch, dass es in einigen Städten im vergangenen Jahr und teilweise in 2020 bereits leichte Preis Rückgänge am Immobilienmarkt gab. Dies gilt nicht unbedingt für Metropolen wie München, aber zum Beispiel für mittelgroße Städte in einigen Regionen Bayerns.

Darüber hinaus dürfte die Coronakrise nach Ansicht zahlreicher Experten dazu führen, dass die Preise für Immobilien bereits in diesem Jahr um mehr als 10 Prozent fallen könnten. Trotzdem ist auf der anderen Seite davon auszugehen, dass der Nachfrageüberhang in vielen Ballungszentren fortgeführt werden könnte. Selbst weitere Zinsrückgänge am Markt sind nicht auszuschließen, was tendenziell das Entstehen einer Immobilienblase befeuern könnte.

Fazit zur Immobilienblase

Wann platzt die Immobilienblase?

Diese Frage müssen sich Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten aktuell in Deutschland nach Ansicht der meisten Experten (noch) nicht stellen. Der Grund besteht darin, dass der Immobilienmarkt augenscheinlich noch nicht so überhitzt ist, dass von einer Immobilienblase gesprochen werden kann oder sogar von einem möglichen Platzen der Spekulationsblase die Rede ist.

Dennoch führen die in der Vergangenheit zum Teil deutlich gestiegenen Immobilienpreise tendenziell zu einem höheren Risiko, sodass es zumindest in den Metropolen zu einer Immobilienblase kommen könnte. 

Negativ betroffen von einer Immobilienblase und dem Platzen wären vor allen Dingen Immobilieneigentümer, die noch über einen längeren Zeitraum einen Kredit abzahlen und nicht bis zum Laufzeitende durch eine Zinsfestschreibung abgesichert sind. Dann könnten höheren Zinsen schnell dazu führen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr tragbar ist, die Immobilie zwangsversteigert wird und aufgrund des geringeren Verkaufserlöses dauerhaft eine Überschuldung die Folge sein kann.

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