Haus verkaufen

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und sich im Vorfeld Informationen einholen? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Schritte für einen schnellen Erfolg.

Ermitteln Sie den Hauswert vor dem Verkauf

Bevor Sie das Haus verkaufen, besteht die Möglichkeit, den Wert des Hauses selbst zu beurteilen. Da dieses aber meist durch eine emotionale Bindung an das Haus zu hoch bewertet wird, sollten Sie einen Gutachter bestellen, der die Bewertung durchführt. Mehr zum Thema: Immobilien bewerten

Sie sehen einen erfolgreichen Hausverkauf mit Händeschütteln

So vermarkten Sie Ihr Haus richtig

Ein Haus verkaufen Sie am besten, wenn Sie einen Makler beauftragen oder das Haus auf den großen Immobilienportalen zum Verkauf anbieten. Es kann allerdings auch von Erfolg gekrönt sein, bei Lokalzeitungen eine Anzeige zu schalten.

Um den Verkauf so erfolgreich wie möglich zu gestalten, 

  1. erstellen Sie ein ansehnliches Exposé mit aussagekräftigen Fotos vom Haus und dem Grundstück,
  2. fügen Sie einen Grundriss ein und
  3. überlegen sich einen Kaufpreis für die Anzeige (Raum für Verhandlungen einplanen).

Vereinbaren Sie Besichtigungstermine

Wie auch bei einem Kauf, sollten Sie Besichtigungstermine vereinbaren, um Ihr Haus verkaufen zu können. Während dieser Besichtigungstermine hat der potenzielle Käufer die Möglichkeit, 

  1. sich die Unterlagen des Hauses durchzusehen,
  2. sie als Kopie mitzunehmen,
  3. das Haus gründlich unter die Lupe zu nehmen,
  4. Fragen zu stellen,
  5. das Kaufinteresse abzuwägen und eine Entscheidung zu treffen.

Verhandeln Sie mit Interessenten über den Kaufpreis

Haben sich Interessenten herauskristallisiert, können Sie mit Ihnen darüber verhandeln, zu welchem Preis Sie Ihr Haus verkaufen. Wie wir Ihnen später noch beschrieben werden, verhandeln Sie über ein Auktionsprinzip mit den Interessenten. Diese Verhandlungsweise kann dabei helfen, den Verkehrswert zu erhalten.

Abwicklung

Sie haben sich mit dem Interessenten geeinigt und möchten ihm das Haus verkaufen? Dann nutzen Sie die folgenden Tipps für einen reibungslosen Ablauf:

Kaufvertrag aufsetzen

  1. Setzen Sie einen Kaufvertrag in Absprache mit dem Käufer auf. Lesen Sie hier, was im Kaufvertrag enthalten sein muss:
  • Wer sind die Vertragspartner?
  • Was ist Gegenstand des Kaufvertrages?
  • Wie hoch ist der Kaufpreis und wann ist er zu zahlen?
  • Zahlungsmodalitäten
  • Wann wechselt der Eigentümer und wann wird das Haus übergeben?
  • Welche Gewährleistungsregeln sind enthalten (z.B. kann der Käufer bei versteckten Mängeln zurücktreten?)
  • Welche Regelungen gelten hinsichtlich Verzugszinsen, wenn der Käufer zu spät zahlt?
  • Gibt es weitere Vereinbarungen (bspw. Renovierung, im Haus enthaltene Gegenstände)?

Laden Sie sich einen Musterkaufvertrag herunter, damit die grundlegenden Eigenschaften enthalten sind, und erweitern Sie ihn nach den oben vorgestellten Vorgaben, damit an alles gedacht ist.

Finanzierungsbestätigung prüfen

Überprüfen Sie die Finanzierungsbestätigung, bevor Sie einem Notartermin zustimmen, um sicherzugehen, dass der Käufer über die nötigen Mittel verfügt.

Notartermin einhalten

Der nächste Schritt ist der Notartermin, den der Käufer vereinbart hat. Während dieses Termins werden alle Modalitäten in die Wege geleitet, damit der Kauf reibungslos abläuft.

Grundbucheintrag umschreiben lassen

Nachdem der Notar den Kaufvertrag beglaubigt und die Unterlagen geprüft hat, veranlasst er die Umschreibung des Grundbucheintrags. Für diesen Zweck wird als erstes eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese schützt den Käufer vor einem eventuellen Doppelverkauf und sichert Ihnen zu, dass der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat.

Kaufpreis erhalten

Der Vertrag ist geschlossen und beglaubigt, der Grundbucheintrag ist verändert und die Auflassungsvormerkung eingetragen. Jetzt teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis an Sie zu überweisen bzw. die Überweisung durch die finanzierende Bank zu veranlassen ist.

Übergabe des Hauses mit allen Schlüsseln und Unterlagen

Als für den Verkauf finalen Schritt vereinbaren Sie einen Termin, an dem Sie dem Käufer die Schlüssel und die Unterlagen für das Haus überreichen und den Hausverkauf abschließen.

Welche Kosten fallen bei Verkauf an?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, benötigen Sie einen Stapel an Unterlagen, der vorhanden sein muss, und das Finanzamt hat auch ein Interesse am Verkauf. Sehen Sie alle Kosten, die auf Sie eventuell zukommen können, auf einen Blick in der folgenden kurzen Übersicht:

Vorfälligkeitsentschädigung

Diese fällt an, wenn Sie für den Kauf der Immobilie einen Kredit aufgenommen haben und diesen dadurch, dass Sie Ihr Haus verkaufen, frühzeitig zurückzahlen. Die Begründung dafür ist, dass der Bank Zinszahlungen entgehen, die sonst bei normalem Ablauf geflossen wären.

Energieausweis

Diesen müssen Sie beantragen, sofern Sie ihn nicht schon besitzen. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchsverhältnisse des Hauses.

Wertgutachten

Wie oben beschrieben sollten Sie das Wertgutachten in Auftrag geben, damit der Wert des Hauses genau festgelegt werden kann.

Löschung der Grundschuld

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, muss diese kostenpflichtig gelöscht werden. Lassen Sie sich dafür von Ihrem Kreditgeber die Zahlung der offenen Posten bestätigen und reichen die Bestätigung ein.

Spekulationssteuer

Diese muss gezahlt werden, wenn Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben und weniger als zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind. Wenn Sie aber ein Haus verkaufen, in dem Sie gewohnt haben, fällt diese Steuer nicht an. Lesen Sie hier mehr: Immobiliensteuern

Sie wollen Ihr Haus verkaufen oder benötigen mehr Informationen?

Den Wert des Hauses steigern

Damit Sie einen möglichst hohen Erlös erreichen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, gibt es Maßnahmen, die Sie im Vorfeld der Wertermittlung durchführen können. Informationen zur Berechnung vom Immobilienwert finden Sie hier. In diesem Abschnitt können Sie interessante Informationen dazu erhalten:

Energieeffizienz

In Zeiten, in denen der Klimaschutz immer mehr voranschreitet, können Sie Ihr Haus mit der effizienten Anpassung der Verbrauchswerte effektiv aufwerten.  Um dieses Ziel zu erreichen, können Sie beispielsweise die Fenster mit einer Dreifachverglasung ausstatten, eine moderne Heizungsanlage anschaffen oder auch eine Solaranlage auf dem Dach errichten.

Hochwertig renovierte Innenräume

Eine Renovierung des Hauses ist immer eine gute Idee, vor allem, um sich selbst wohl zu fühlen. Aber wenn Sie Ihr Haus verkaufen, hat diese Maßnahme noch den Vorteil, dass Sie dadurch den Wert des Hauses steigern können. Allerdings sollten Sie dabei nicht zu sehr auf Ihr eigenes Interesse hören und eher neutral bleiben, da jeder Mensch einen anderen Geschmack hat. Ein Beispiel ist ein Echtholzparkettboden, dieser wird als zeitlos gewertet und sorgt auch bei Interessenten für eine objektive Wertsteigerung.

Sanierte Fassade

Sanieren Sie die Fassade, machen Sie das Haus attraktiver für Ihre Interessenten und steigern den Wert. Im Zuge dieser Sanierung können Sie gleich einen Blick auf die Vollwärmedämmung werfen. Durch den geringer ausfallenden Energieverbrauch wird der Käufer bereit sein, mehr für das Haus zu bezahlen.

Modern eingerichtetes Badezimmer

Ein modernes Badezimmer liegt aktuell im Trend und wirkt sich zudem positiv auf den ermittelten Verkehrswert Ihres Hauses aus. Es ist allerdings nicht nötig, dass die Modernisierung des Badezimmers Unmengen von Geld verschlingt. Sorgen Sie für ein schönes Weiß und neuwertige Armaturen, diese sichtbaren Merkmale sind meist ausreichend für eine Wertsteigerung.

Gepflegtes Grundstück

Legen Sie besonders großen Wert auf die Gestaltung des Gartens, denn der Garten und die Fassade eines Hauses sind die ausschlaggebenden Faktoren für den ersten Eindruck des Hauses. Wenn Sie also einen möglichst hohen Erlös beim Hausverkauf erhalten möchten, sollten Sie den Garten in optimalem Zustand halten.

Diese Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden

Wie bei allen Bereichen im Leben, können Sie auch Fehler machen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wie geben Ihnen einen Überblick über die häufigsten Fehler, die Sie vermeiden sollten. So sind Sie auf alle Eventualitäten vorbereitet.

Den Verkaufszeitpunkt nicht berücksichtigt

Damit Sie Ihr Haus zu einem guten Preis verkaufen können, ist der Zeitpunkt ein essenzieller Wertfaktor. Zu diesem sind ein paar Dinge zu beachten:

Beobachten Sie die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung

Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, informieren Sie sich regelmäßig über die Preisentwicklung in der Umgebung. Diese stellt einen Trend dar und kann Ihnen den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf verraten.

Beobachten Sie die Zinspolitik

Die Zinsen haben einen enormen Einfluss auf die Nachfrage nach Eigentumsimmobilien. Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen, sollten Sie darauf achten, dass die Zinsen so niedrig wie möglich sind, dann steigt erfahrungsgemäß die Anzahl potenzieller Käufer und somit auch die Nachfrage.

Die Spekulationssteuer

Achten Sie bei einem Haus, das nicht von Ihnen bewohnt wurde, auf die Verjährungsfrist für die Spekulationssteuer. Nach zehn Jahren besteht keine Verpflichtung zur Zahlung. Warten Sie also, soweit es möglich ist, darauf, dass diese Frist verstrichen ist, das kann mehrere tausend Euro sparen. Lesen Sie hier mehr: Immobiliensteuern

Unbekannter Verkehrswert des Hauses

Damit Sie das Haus nicht unter Wert verkaufen, ist es notwendig, dass Sie diesen erst einmal kennen. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie unbedingt eine Wertermittlung durchführen lassen. Tun Sie das nicht, laufen Sie Gefahr, einen zu geringen Preis zu erhalten oder keine Interessenten zu finden, weil der Verkaufspreis zu hoch angesetzt ist. Aber der Verkehrswert des Hauses ist nicht der einzige Punkt, der in die Bewertung mit einfließt:

Angebot und Nachfrage

Wie auch im allgemeinen Handel ist das Verhältnis zwischen dem Angebot und der Nachfrage ein wesentlicher Faktor für die Preisentwicklung. Dabei gilt im Allgemeinen: Eine hohe Nachfrage steigert den Preis Ihres Hauses und ein geringes Interesse lässt ihn fallen.

Das falsche Wertermittlungsverfahren

Damit der Verkehrswert des Hauses richtig bewertet wird, ist es wichtig, das richtige Verfahren zu wählen. Die Online-Wertermittlungen können einen Anhaltspunkt geben, sind allerdings sehr von der subjektiven Einschätzung des Eigentümers abhängig. Sinnvoller ist es, einen neutralen Experten zu beauftragen. Er sieht alles aus fachlicher Sicht und hat keine emotionale Bindung an das Haus.

Das Haus unrenoviert verkaufen

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und dafür einen angemessenen Preis verlangen können. Dies ist allerdings nur möglich, wenn Sie das Haus den Interessenten auch in einem dementsprechend guten Zustand zeigen, wie schon in der Checkliste vermerkt. Mehrere Verkaufsstrategien von Wohnungen und Häusern finden Sie hier.

Einen Makler direkt ausschließen

Ein Immobilienmakler kann eine wichtige Hilfe sein, damit Sie Ihr Haus verkaufen können. Er kennt die Preise, die Voraussetzungen und Herausforderungen, die ein Hausverkauf mit sich bringt. Weiter kann er Ihnen mit Zusatzleistungen helfen, das Haus möglichst gewinnbringend an den Mann/die Frau zu bringen.

So kann Sie der Makler unterstützen, indem er den Verkauf begleitet, organisiert und bis zum Abschluss betreut. Unter diese Punkte fallen wichtige Aufgabengebiete, wie die richtige Hausbewertung, das Vereinbaren von Besichtigungsterminen und die Erstellung des Kaufvertrages. Eine weitere Aufgabe besteht darin, Sie zum Notartermin zu begleiten und den Kaufabschluss mit abzuwickeln. Zudem stellt der Makler das nötige Wissen zur Verfügung und nutzt es, damit Sie Ihr Haus zum besten Preis verkaufen können.

Den Immobilienmarkt unterschätzen

Der Immobilienmarkt ist sehr schnelllebig und schwer für den Laien zu durchschauen. Aus diesem Grund kann es, je nach Ihren Fähigkeiten und Ihrem Wissen, von Vorteil sein, einen Makler zu beauftragen. Einer der wichtigsten Schritte, die Ihnen der Makler abnehmen kann, ist die Erstellung eines hochwertigen und aussagekräftigen Exposés, das den Interessenten neugierig auf das Haus machen soll.

Maklerkosten

Sollten Sie sich dennoch unsicher sein, weil ein Makler hohe Kosten verursacht, ist das verständlich, aber meist unbegründet. Er kann Ihnen helfen, den Aufwand zu minimieren und die Provision wird erst nach erfolgtem Verkauf fällig. Die Kosten für einen Immobilienmakler, über den Sie das Haus verkaufen lassen, liegt in der Regel zwischen 3 % und 5 % des Gesamtkaufpreises.

Nicht alle Interessentengruppen bedacht

Wie auch bei einer Wohnung gibt es beim Hausverkauf verschiedene Interessentengruppen. Einige interessieren sich aus finanziellen Gründen und andere wegen der Lage und Infrastruktur. Unerheblich, um welche Interessentengruppe es sich handelt, jede ist auf einem anderen Vertriebsweg zu erreichen. Bedenken Sie unbedingt alle möglichen Gruppen von Interessenten, damit Sie eine hohe Nachfrage erzeugen können, das ist gut für die Preisgestaltung.

Keine Vorbereitung auf den Besichtigungstermin

Ein Haus verkaufen zu wollen bedeutet einiges an Arbeit. Dazu gehört auch die Durchführung von Besichtigungsterminen. Hier können Sie nachlesen, wie Sie diese am besten gestalten, um einen möglichst erfolgreichen Verkaufsprozess zu gewährleisten:

Informationen

Im Normalfall werden die Kaufinteressenten mit detailgetreuen Fragen aufwarten, die das Haus betreffen. Damit Sie beim Besichtigungstermin eine gute Figur machen, sollten Sie alle Details zum Haus wissen. Dazu gehören die Renovierungsdaten, das Kaufdatum, welche Reparaturen und Instandhaltungen sowie Sanierungen durchgeführt wurden und wie das Haus mit Strom, Heizung und Warmwasser versorgt wird.

Auch wichtig:

Achten Sie darauf, dass die Unterlagen zum Haus vorhanden sind. Das schafft Vertrauen und hilft Ihnen bei den Preisverhandlungen.

Fehlende Verhandlungsbereitschaft

Denken Sie daran, dass Sie das Haus verkaufen möchten. Der Interessent möchte das Haus zwar von Ihnen kaufen, aber wenn Sie sich nicht auf Verhandlungen einlassen, kann es passieren, dass der potenzielle Käufer abspringt und sich nach einem anderen Anbieter mit einem besseren Preis umsieht. Um dies zu vermeiden und mit dem Verkaufspreis für Ihr Haus nicht zu weit runter gehen zu müssen, nutzen Sie diese Informationen:

Die Preisstrategie muss logisch sein

Damit Sie ein optimales Ergebnis bei der Verhandlung um den Kaufpreis erzielen, sollten Sie sich eine Preisstrategie überlegen, welche logisch ist und sich davon verabschieden, den Preis höher anzusetzen, um sich später dem realen Wert zu nähern. Das Problem bei dieser Vorgehensweise:

  • Potenzielle Interessenten können durch diese Strategie abgeschreckt werden, weil nicht jeder davon ausgeht, dass Sie verhandlungsbereit sind und weiter runter gehen würden. Das hat einen Rückgang der Nachfrage zur Folge und wirkt sich negativ auf die Verkaufsdauer aus.
  • Diese Strategie kann als unseriös wirken, weil der Käufer denken kann, dass Sie ihm absichtlich mehr berechnen wollen, und nicht, dass das einen Verhandlungsspielraum beinhaltet. 

Fehlende Verkaufsstrategie

Damit Sie den Verkehrswert tatsächlich erhalten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, versetzen Sie die Interessenten in eine auktionsähnliche Situation. Wie das funktioniert, lesen Sie hier:

1. Den Kaufpreis weiter unten ansetzen

Es klingt eventuell komisch, dass Sie den Verkaufspreis weiter unten ansetzen sollen, aber das hat durchaus seinen Sinn. Heutzutage achten die Menschen sehr darauf, ein Schnäppchen zu machen. Diese Tatsache können Sie für sich nutzen, indem Sie den Verkaufspreis senken.

2. Die Besichtigung zum Erlebnis machen

Damit die potenziellen Käufer sich in Ihr Haus verlieben und sich einen Kauf vorstellen können, müssen sie sich wohl fühlen. Führen Sie die Interessenten persönlich durch das Haus und erklären Sie ihnen, welche Reparaturen gemacht, wie die Räume genutzt wurden und welche Geschichte hinter dem Haus steckt. Das gepaart mit einer freundlichen Rhetorik und einem liebevoll gestalteten Haus weckt das Interesse.

3. Lassen Sie zu, dass sich Interessenten begegnen

Laden Sie die möglichen Kaufinteressenten in kurzen Abständen ein und führen sie auch mal zwei gleichzeitig durch das Haus. Holen Sie sich dafür Hilfe einer Vertrauensperson. So entsteht ein kleiner Konkurrenzdruck und der Wunsch nach dem Kauf kann steigen.

4. Verhandeln Sie den Preis nach oben

Durch diesen Konkurrenzdruck kann es ein, dass einige Interessenten abspringen, das ist normal. Aber es werden sich auch Leute finden, die das Haus unbedingt kaufen möchten. Dies ist der Moment, in dem Sie sich in einer auktionsähnlichen Situation befinden. Sie können auf die Angebote der Interessenten antworten, indem Sie das Angebot eines anderen erwidern. Machen Sie das geschickt, werden sich die Angebote ganz natürlich erhöhen.

5. Erhalten Sie ein Angebot, das dem Marktwert entspricht oder ihn übersteigt

Durch diese Vorgehensweise können Sie zwei Effekte erreichen, nämlich entweder die Annäherung an den Verkehrswert oder eventuell sogar das Übersteigen des Wertes.

Übersehen Sie keine Mängel im Kaufvertrag

In dem Moment, in dem Sie Ihr Haus verkaufen, gilt es einige rechtliche Vorschriften zu beachten, die erhebliche Probleme bei Nichtbeachtung mit sich führen. Wenn Sie den Notartermin haben, besteht letztmalig die Möglichkeit, den Inhalt des Vertrages gegebenenfalls noch einmal zu ändern. Bereiten Sie sich also akribisch vor und gehen Sie durch, was im Vertrag steht. Auch sollten Sie genau hinhören, wenn der Notar den Vertrag verliest und an unklaren Stellen von Ihrem Recht Gebrauch machen, die Verlesung zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Lassen Sie ggf. die Textstelle streichen oder ändern, wenn es nötig sein sollte.