Grundbuch

Das öffentliches Verzeichnis

Im Zusammenhang mit einem Hauskauf oder dem Bau einer Immobilie haben Sie sicherlich schon einmal vom Grundbuch gehört. Spätestens bei einer Immobilienfinanzierung haben Sie erstmals mit dem Grundbuch zu tun, nämlich wenn Ihr Eigentumsrecht und vor allem die Grundschuld als Sicherheit für den Immobilienkredit in dieses Bestandsverzeichnis eingetragen werden.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich beim Grundbuch handelt und was die wesentlichen Inhalte sind.

Ferner gehen wir darauf ein, wann ein Grundbucheintrag erfolgt, wer einen Grundbuchauszug beantragen kann und unter welchen Umständen ein Auszug auf dem Grundbuch benötigt wird.

Auf die Kosten eines Grundbucheintrages und eines Grundbuchauszuges geben wir ebenfalls näher ein.

Grundbuch

Was ist ein Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein sogenanntes öffentliches Verzeichnis. In diesem Bestandsverzeichnis sind die Eigentumsverhältnisse im Zusammenhang mit Grundstücken dargelegt und gleichzeitig geregelt. Im Grundbuch genannt werden in erster Linie die Eigentümer von Grundstücken, Immobilien und im Rahmen des Teileigentums auch von Eigentumswohnungen. Ferner beinhaltet das Grundbuch bestimmte Rechte, wie zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht. Aber auch Lasten werden im Grundbuch eingetragen, die sich auf ein bestimmtes Grundstück beziehen.

In Deutschland erhält ein einzelnes Grundstück jeweils eine bestimmte und eigene Stelle im Grundbuch. Diese wird im Fachbereich als Grundbuchblatt bezeichnet. Gesetzlich festgelegt ist, dass eine Eigentumsübertragung bezüglich eines Grundstücks sowie eine Belastung an einem Grundstück stets im Grundbuch vermerkt und dargelegt werden müssen. Das einzelne Grundbuchblatt besteht aus mehreren Teilen, auf die wir im folgenden Abschnitt näher eingehen werden.

Was steht im Grundbuch und
wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?

Wesentlicher Inhalt des Grundbuches ist ein Bestandsverzeichnis. Dieses informiert den Einsehenden insbesondere über die exakte Lage sowie die Größe des entsprechenden Grundstücks.

Grundlage für das Grundbuch sind insbesondere die Bezeichnungen im Kataster, und zwar nach Gemarkung, Flur sowie Flurstück. Der einzelnen Grundbuchauszug besteht aus den folgenden Teilen:

Sie sehen welche Inhalte im Grundbuch vermerkt werden

Grundbuch Aufschrift

Zunächst einmal besteht der Grundbuchauszug also aus der sogenannten Aufschrift. Dort sind in erster Linie die Grundbuchblatt-Nummer und das zuständige Grundbuchamt notiert. Darüber hinaus enthält die Aufschrift das Datum der Erstellung des Grundbuchauszuges.

Grundbuch Bestandsverzeichnis

Der zweite Bestandteil des Grundbuchauszuges ist das Bestandsverzeichnis. Diese beinhaltet vor allem, welche Flurstücke zum Grundstück zählen und in welcher Form das Grundstück hinsichtlich der Bewirtschaftung vorgesehen ist.

Grundbuch Abteilung 1

Der Grundbuchauszug besteht ferner aus drei Abteilungen. In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden Angaben zu Eigentümern oder auch Erbbauberechtigten gemacht. In der Abteilung 1 sind ferner sämtlicher Voreigentümer eines bestimmten Grundstücks ersichtlich.

Grundbuch Abteilung 2

Die zweite Abteilung des Grundbuchauszuges wird meistens auch als Abteilung mit Lasten und Beschränkungen bezeichnet. Allerdings nur solche, die nicht der dritten Abteilung angehören. Zu den Lasten und Beschränkungen, die in Abteilung 2 des Grundbuchauszuges eingetragen werden, zählt insbesondere die Auflassungsvormerkung.

Grundbuch Abteilung 3

In der dritten Abteilung schließlich finden sich ebenfalls Lasten und Beschränkungen, und zwar in der Hauptsache die sogenannten Grundpfandrechte. In Abteilung 3 des Grundbuchblattes werden aus diesem Grund insbesondere Grundschulden und Hypotheken sowie Rentenschulden eingetragen.

In welchem Fall erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Wenn Sie das Grundbuch einsehen möchten, dann wollen Sie sich über den Inhalt informieren, also über einzelne Grundbucheinträge.

Daher stellt sich die Frage, wann ein Eintrag vorgenommen wird. In erster Linie ist dies der Fall, wenn sich der Eigentümer an einem Grundstück ändert oder bestimmte Nutzungshinweise wie Nießbrauchrechte und Grundpfandrechte eingetragen werden sollen.

Der Eigentümerwechsel wird auf jeden Fall im Grundbuch in Abteilung I eingetragen und hat in aller Regel einen der folgenden Gründe:

Die neuen Besitzverhältnisse müssen demzufolge durch einen Grundbucheintrag dargelegt werden. Ein weiterer häufiger Grund für einen Grundbucheintrag ist eine Immobilienfinanzierung, bei welcher Grundschulden eingetragen werden. Grundschulden sind heutzutage deutlich häufiger als Hypotheken und es erfolgt in dem Fall eine Eintragung ins Grundbuch Abteilung 3.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Die Eigentumsumschreibung erfolgt im Grundbuch oftmals, nachdem sich zuvor Personen über die aktuellen Verhältnisse informiert haben. Beim Aufbau des Grundbuches wird in Form der Grundbuchabteilung deutlich, dass vor allem bestimmte Rechte und Beschränkungen ersichtlich sind. In dem Zusammenhang stellt sich die Frage, wer eigentlich einen Grundbuchauszug beantragen darf.

Möchten Sie sich das Grundbuch betrachten, haben Sie die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug zu beantragen. Dieser wiederum ist eine Kopie des Grundbuchblattes, für welches Sie sich interessieren. Anfordern können Sie einen solchen Auszug beim Grundbuchamt, welche Sie normalerweise beim entsprechenden Amtsgericht Ihrer Stadt oder Gemeinde vorfinden.

Festgelegt ist allerdings, dass keineswegs jeder einfach so und ohne Grund das Grundbuch einsehen darf. Stattdessen muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse bestehen. Bei den folgenden Personengruppen wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass dem Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszuges aufgrund dieses berechtigten Interesses stattgegeben werden kann:

Ferner haben ebenfalls weitere Personen die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug zu beantragen, die ein berechtigtes Interesse haben und dieses im Zweifelsfall auch nachweisen können.

Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Gläubiger handeln, der in naher Zukunft gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks bzw. der sich dort befindenden Immobilie eine Zwangsvollstreckung anberaumen möchte. Ehepartner im Zuge von Streitigkeiten bei einer Scheidung haben normalerweise ebenfalls das Recht, einen entsprechenden Auszug aus dem Grundbuch zu verlangen.

Wann brauchen Sie einen Grundbuchauszug?

Als Eigentümer eines Grundstücks brauchen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch in der Regel nur unter der Voraussetzung, dass Sie entweder Ihr Grundstück oder darauf befindliche Immobilien veräußern möchten.

Durch den Grundbuchauszug haben Sie dann nämlich die Möglichkeit, gegenüber eventuellen Käufern nachzuweisen, dass Sie der berechtigte Eigentümer am Grundstück sind. Ein weiterer Anlass für das Erstellen eines Grundbuchauszuges bzw. die Einsichtnahme ins Grundbuch ist die geplante Aufnahme einer Hypothek bzw. einer Grundschuld.

Im Überblick sind es die folgenden Fälle, die in der Praxis häufig dazu führen, dass ein Grundzugauszug benötigt wird:

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, sich aber keine Sorgen um Grundbuch und Co. machen?
Dann lassen Sie sich von unserem einzigartigen Service überraschen.

Was kostet der Grundbucheintrag?

Ein Eintrag ins Grundbuch ist nicht kostenfrei. Die Gebühren können allerdings von nach Art und Anlass der Eintragung durchaus variieren.

Es fallen beispielsweise für den Grundbucheintrag Notarkosten an, falls der Kaufvertrag zuvor beurkundet wurde oder der entsprechende Käufer des Grundstücks bzw. der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden soll. Handelt es sich um einen Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie, gibt es in der Regel noch weitere Gebühren zu beachten. Ebenfalls Kosten verursacht die Löschung der Grundschuld oder auch das Eintragen von Wege- und Wohnrechten.

Die Kosten für die einzelnen Grundbucheinträge können allerdings zwischen Regionen, Städten und Gemeinden, also den verschiedenen Grundbuchämtern, zum Teil deutlich voneinander abweichen. Daher ist es ratsam, sich an einem Richtwert zu orientieren. Dieser besagt, dass (inklusive Umsatzsteuer) die Kosten für einen Grundbucheintrag nebst Notarkosten etwa 1,5 Prozent des jeweiligen Kaufpreises betragen. 

Erwerben Sie also beispielsweise eine Immobilie im Gegenwert von 250.000 Euro, müssen Sie etwa mit 3.000 Euro an Kosten für die Grundbucheintragung rechnen.

  • Kaufpreis: 250.000 €
    ca. 3000 € Kosten

Was kostet der Grundbuchauszug?

Wenn Sie einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern, ist dies genauso wenig kostenlos wie der Grundbucheintrag an sich. Allerdings ist das Anfertigen eines Grundbuchauszuges deutlich günstiger, denn die Gebühren bewegen sich normalerweise zwischen 10 Euro für einen einfachen Grundbuchauszug und 20 Euro für eine beglaubigte Abschrift.

Wie kann ich einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen?

Wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und einen Grundbuchauszug anfordern möchten, haben Sie dazu zwei Möglichkeiten.

Sie können entweder persönliche Einsicht beantragen und würden dann tatsächlich vor Ort beim Grundbuchamt das Grundbuch einsehen dürfen.

Alternativ haben Sie die Option, den Grundbuchauszug schriftlich beim Grundbuchamt zu beantragen. Mittlerweile ist es bei den meisten Grundbuchämtern möglich, den Grundbuchauszug online anzufordern. In allen Fällen benötigen Sie allerdings einige Unterlagen bzw. Nachweise, wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen, nämlich:

Wer darf eine Änderung im Grundbuch vornehmen?

Eine Änderung im Grundbuch darf ausschließlich die Person vornehmen, die im entsprechenden Grundbuchblatt als Eigentümer der Immobilie bzw. Grundstücks genannt ist. Die Änderung wiederum darf ausschließlich in Form einer beglaubigten Urkunde oder mittels einer Bewilligung beim Notar vorgenommen werden. Ein typisches Beispiel für eine beglaubigte Urkunde ist die Sterbeurkunde, falls eine Übertragung des entsprechenden Grundstücks auf die Erben vorgenommen werden soll.

Wie erfolgt eine Löschung eines Grundbucheintrags?

Ins Grundbuch werden nicht nur neue Einträge vorgenommen, sondern von Zeit zu Zeit soll auch eine Löschung bestimmter Angaben oder Tatsachen erfolgen.

Dies geschieht zum Beispiel regelmäßig dann, wenn ein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde, sodass die Grundschuld als Kreditsicherheit aus dem Grundbuch wieder gelöscht werden muss. In einem solchen Fall muss der Grundstückseigentümer eine sogenannte Löschungsbewilligung vorlegen, die seitens der kreditgebenden Bank ausgestellt wird. Ferner muss er den Löschungsantrag seitens eines Notars beglaubigen lassen.

Ebenfalls häufiger werden Einträge im Grundbuch gelöscht, die ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht darlegen. In diesem Fall muss der entsprechende Gläubiger und Nutzer des Rechts einwilligen, dass die Löschung vorgenommen werden darf. In diesem Fall wird ebenfalls von einer Löschungsbewilligung gesprochen.

Kann es falsche Einträge im Grundbuch geben?

Im Wesentlichen sind es zwei Situationen, in denen ein falscher Eintrag im Grundbuch stehen könnte.

In aller Regel ist dann der Zeitpunkt das Problem, zu dem Einsicht in das Grundbuch genommen wird. Es könnte nämlich passieren, dass bereits erfolgte Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch noch nicht erfasst sind und somit der aktuelle Eintrag in dieser Hinsicht falsch bzw. veraltet ist. Ein typisches Beispiel ist, dass der Eigentümer verstorben ist und die Erben noch nicht als neue Eigentümer im Grundbuch erfasst sind.

Deutlich seltener ist ein zweiter Fall, in dem das Grundbuch fehlerhafte bzw. einen falschen Eintrag beinhalten kann. Es würde sich in dem Fall um eine falsche Urkunde handeln, auf Grundlage derer die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wurde. In diesem Fall hat natürlich die Person, deren Eigentum durch die unrichtige Angabe betroffen ist, das Recht, eine Berichtigung des Grundbuches zu verlangen.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Immobilienfinanzierung?

Regelmäßig in Berührung kommen Kreditnehmer mit dem Grundbuch, die eine Immobilienfinanzierung nutzen. In diesem Fall geht es in erster Linie um die Abteilung 3 des Grundbuches, in der Lasten und Beschränkungen festgehalten werden. Konkret handelt es sich dann entweder um die Hypothek oder um eine Grundschuld, die als Grundpfandrecht heutzutage wesentlich häufiger eingetragen wird.

Der Ablauf ist in dem Fall so, dass die Bank den Immobilienkredit unter der Voraussetzung zusagt, dass der Immobilien- und Grundstückseigentümer eine Grundschuld eintragen lässt. Gläubigerin der Grundschuld ist natürlich die Bank, denn in dem Fall fungiert das Grundpfandrecht als Sicherheit für den vergebenen Immobilienkredit.

Der große Vorteil der Grundschuld ist für die Bank, dass keine strenge Akzessorität vorhanden ist. Das bedeutet, dass die Grundschuld theoretisch auch dann weiter existieren darf, wenn der Immobilienkredit bereits abgezahlt wurde. Zudem kann die Grundschuld für anderweitige Kredite als Sicherheit dienen, während die Hypothek hingegen streng akzessorisch ist und sich immer auf das entsprechende Grundstück bzw. die finanzierte Immobilie beziehen muss.

Das sollten Sie zum Grundbucheintrag wissen

Im letzten Abschnitt unseres Beitrages möchten wir einige wichtige Punkte ansprechen, die Sie zum Grundbucheintrag wissen sollten. Dazu gehört zum Beispiel, dass Sie darüber informiert sind, in welchen Fällen Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen bzw. sich einen Grundbuchauszug anfordern sollten. Zu nennen sind in diesem Fall vor allem die folgenden Situationen:

Bevor Sie eine Immobilie oder alternativ ein Grundstück erwerben, sollten Sie sich unbedingt einen Auszug aus dem Grundbuch zeigen lassen.

Dort können Sie nicht nur die Eigentumsverhältnisse erkennen, sondern erfahren zudem, ob es bezüglich des Grundstücks oder der Immobilie Lasten und Beschränkungen gibt. Der Grundbuchauszug sollte zudem beurkundet sein, denn bei einer Beglaubigung wird ausschließlich die Richtigkeit der Unterschriften bestätigt. 

Empfehlenswert ist es, dass Sie den Eintrag ins Grundbuch ausschließlich mittels eines Notars abwickeln lassen. Dies ist zudem in den meisten Fällen ohnehin vorgeschrieben, denn ein abweichendes Verfahren ist nur in wenigen Fällen zugelassen. Beachten sollten Sie ferner, dass der Grundbucheintrag erst zu dem Zeitpunkt gültig und verbindlich ist, zu dem der gesamte Kaufvorgang vollständig abgeschlossen wurde. Anders ausgedrückt: Alle am Vorgang beteiligten Parteien müssen sich darüber einig sein, wie die zukünftigen Eigentumsverhältnisse sein werden. Eine schriftliche Fixierung diese Einigung ist zudem vorgeschrieben.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, sich aber keine Sorgen um Grundbuch und Co. machen?
Dann lassen Sie sich von unserem einzigartigen Service überraschen.