Baufinanzierung

10 Schritte zum Baukredit und Immobilienfinanzierung

Vermutlich gehören auch Sie zu den Menschen, die irgendwann in den eigenen vier Wänden leben möchten? Laut einer aktuellen Studie ist für über 80 Prozent der Deutschen das Eigenheim ein großes Ziel, welche sie im Laufe ihres Lebens erreichen möchten. Der Weg vom ersten Gedanken zum Kauf oder Bau eines Hauses bis zur Bezahlung des Kaufpreises bzw. der Baukosten ist allerdings lang und mitunter steinig. Das Wichtigste ist sicherlich, dass Sie sich umfassend informieren.

In unserem großen Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte zur Baufinanzierung. Wir geben Ihnen einen detaillierten Überblick darüber, wie die einzelnen Schritte von der ersten Besichtigung Ihres Traumhauses bis hin zur Auszahlung der gewünschten Darlehenssumme aussehen. 

Somit steht Ihnen eine umfassende Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Verfügung, die Ihnen die einzelnen Etappen bis zur Unterschrift unter die Darlehensverträge veranschaulicht

Sie sehen ein kleines Haus und Schlüssel in einer Hand platziert

1.Schritt:

Maximale Darlehensrate ermitteln

Vor der eigentlichen Immobilienfinanzierung gibt es einige Schritte, die zuvor zu absolvieren sind. Zunächst geht es darum, dass Sie im ersten Schritt ermitteln, wie hoch Ihr frei verfügbares Einkommen ist. Es macht nämlich keinen Sinn, wenn Sie zuerst nach Ihrem Traumhaus Ausschau halten, dieses vielleicht finden und dann feststellen, dass Sie sich den Kaufpreis bzw. die spätere monatliche Rate gar nicht leisten können. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre finanzielle Leistungskraft ermitteln.

Im ersten Hauptschritt sollten Sie die folgenden drei Fragen beantworten können:

Wir gehen nun etwas näher auf diese drei wichtigen Fragen ein, die Sie beim Abschluss des ersten Schrittes auf jeden Fall beantworten können sollten.

Über welches freie Einkommen kann ich verfügen?

Wenn Sie sich bereits etwas am Immobilienmarkt umgeschaut haben, gibt es eventuell schon einige Häuser, die Ihnen gut gefallen. Nehmen wir einmal an, Sie interessieren sich für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 280.000 Euro. Sehr wahrscheinlich wissen Sie jedoch nicht, ob Sie sich dieses Haus überhaupt leisten können. Daher ist es wichtig, zunächst festzustellen, welchen Kaufpreis Sie maximal bezahlen bzw. finanzieren können. Dazu wiederum ist es notwendig, zunächst eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen. 

Bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen, in der Regel Ihrem Gehalt, die ebenfalls regelmäßig auftretenden Ausgaben gegenüber. Der Sinn und Zweck der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist es, das sogenannte frei verfügbare Einkommen zu ermitteln. Auf der Ausgabenseite befinden sich in aller Regel die folgenden Positionen:

All diese und mitunter weitere Positionen ergeben in der Summe Ihre Fixkosten, die – meistens monatlich – anfallen. Ihre aktuelle Miete müssen Sie übrigens nicht einrechnen, denn diese fällt weg, sobald Sie ein Eigenheim haben. Der Saldo aus Ihrem Einkommen und den Ausgaben nennt sich frei verfügbares Einkommen. Dieses frei verfügbare Einkommen ist gleichzeitig die absolute Obergrenze für die spätere Darlehensrate und stellt somit indirekt Ihr Limit dar, auf dessen Grundlage Sie im weiteren berechnen, welchen Kaufpreis Sie finanzieren können.

Wie hoch darf die spätere Darlehensrate maximal sein?

Im ersten Schritt haben Sie nun Ihr frei verfügbares Einkommen ermittelt, welches Ihnen monatlich bereitsteht. Die später zu zahlende Darlehensrate darf dieses Einkommen auf keinen Fall überschreiten. Stattdessen sollte sogar ein Puffer gelassen werden, denn es können immer wieder unvorhergesehene Ausgaben entstehen. Wäre dann kein Einkommensteil mehr frei, könnte dies schnell zu finanziellen Problemen führen. Darum Raten Experten dazu, dass ein Polster von mindestens 20 Prozent des frei verfügbaren Einkommens belassen werden. Was dies bedeutet, zeigt Ihnen die folgende Rechnung:

Einkommen (netto):
2.800 €
Fixe Ausgaben:
1.300 €
Frei verfügbares Einkommen:
1.500 €
Maximale Darlehensrate:
1.200 €
Sicherheitspuffer (20 %):
300 €

Auf diese Weise ermitteln Sie basierend auf Ihrem frei verfügbaren Einkommen die maximale Kreditrate, die Sie später im Zuge Ihrer Baufinanzierung zahlen können.

Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten?

Auf Basis der maximalen Kreditrate, die Sie zuvor ermittelt haben, können Sie nun in einem weiteren Schritt berechnen, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können. Allerdings: Unter Umständen müssen Sie zusätzlich noch die Kauf- oder Baunebenkosten mit einbeziehen. Eine Übersicht aller Nebenkosten finden Sie hier. Dabei kommt es vor allem darauf an, ob Sie über Eigenkapital verfügen und mit diesem zum Beispiel mindestens die Kaufnebenkosten abdecken können.

Auf das Thema Eigenkapital gehen wir ohnehin im weiteren Verlauf unseres großen Ratgebers noch näher ein. An dieser Stelle setzen wir voraus, dass Ihr Eigenkapital ausreicht, um mindestens die Nebenkosten abzudecken. Das bedeutet: Sie müssen nicht mehr als den Kaufpreis der Immobilie finanzieren.

Was benötigen Sie nun an Zahlen und Daten, um zu berechnen, welchen Kaufpreis Sie sich maximal leisten können? Sie brauchen dazu insbesondere die folgenden Angaben:

Die maximale Kreditrate kennen Sie bereits, denn diese haben Sie zuvor berechnet. Somit müssen Sie sich nur noch für die Höhe der anfänglichen Tilgung entscheiden und von der Bank mitgeteilt bekommen, welche Hypothekenzinsen (Zinssatz) Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung zahlen müssen. Auf Basis dieser Angaben können Sie dann ermitteln, welchen Kaufpreis Sie sich maximal leisten können.

Zu diesem Zweck ist es sinnvoll, einen sogenannten Baufinanzierung-Rechner in Anspruch zu nehmen. Diese Rechner gibt es in mehreren Varianten. Mit diesem speziellen Rechner können Sie somit auch ermitteln, wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf. Zu dieser möglichen Berechnung ebenfalls ein Beispiel:

Maximale Darlehensrate: 1.200 Euro
Anfängliche Tilgung: 3 %
Hypothekenzins: 0,95 %

Maximaler Kaufpreis: ca. 360.000 Euro

Sie haben nun den maximalen Kaufpreis ermittelt, den Sie sich leisten bzw. finanzieren können. Damit sind Sie auf dem Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung bereits ein großes Stück weitergekommen. Sie wissen nun, nach welchen Immobilien oder Eigentumswohnungen Sie sich konkret umschauen können.

Sie sehen einen Bauplan

2.Schritt:

Die passende Immobilie finden

An dieser Stelle wissen Sie nun, welchen Kaufpreis oder alternativ (bei geplantem Neubau) welche Baukosten Sie sich leisten können. Nun kann es bereits auf die Suche nach der passenden Immobilie oder einer Eigentumswohnung gehen. An dieser Stelle müssen Sie sich entscheiden, ob Sie zunächst einmal auf eigene Faust versuchen wollen, Ihre Wunschimmobilie zu finden oder Hilfe beanspruchen. Alternativ besteht die Möglichkeit, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Ohne Makler zu suchen, hat den Vorteil, dass Sie sich eventuell die Maklercourtage sparen können. Allerdings bieten private Anbieter oft zu einem zu hohen Preis an.

Dies funktioniert aber oft deshalb nicht, weil die meisten Immobilienverkäufer einen Makler engagieren und Sie als Käufer in der Regel zumindest einen Teil der Maklerprovision übernehmen müssen. Der Nachteil der Suche auf eigene Faust ist, dass es längere Zeit dauern kann, bis Sie das passende Objekt gefunden haben. Zudem ist die Suche mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. Falls Sie sich zunächst gegen einen Immobilienmakler entscheiden, gibt es die folgenden Möglichkeiten, wie und wo Sie vielleicht relativ schnell Ihr Traumhaus finden können:

  1. Annoncen in Lokalzeitungen durchstöbern
  2. Immobilienplattformen im Internet nutzen
  3. Freunde und Bekannte sowie Arbeitskollegen fragen
  4. Selbst eine Annonce aufgeben (Zeitung oder online)

Sollte die Suche nach einem gewissen Zeitraum erfolglos bleiben, ist es vermutlich der richtige Schritt, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser hat meistens zahlreiche Objekte in seinem Portfolio und kennt sich zudem bestens am jeweiligen Markt aus. Haben Sie ein geeignetes Objekt gefunden, sollten Sie zunächst mit dem Verkäufer den Kaufpreis aushandeln.

Aber Achtung: Schließen Sie an dieser Stelle keinesfalls bereits einen Kaufvertrag ab!

Der Grund besteht darin, dass Sie noch nicht wissen, ob Sie die gewünschte Immobilienfinanzierung überhaupt realisieren können. Im schlimmsten Fall lehnen die Bank Ihren Darlehensantrag ab. Sie hätten sich dann allerdings schon verbindlich für den Kauf des Objektes entschieden und ständen vor großen finanziellen Problemen. Daher ist es die bessere Entscheidung, dass Sie sich mit dem Verkäufer lediglich auf den Kaufpreis einigen und ihn bitten, die Immobilie vielleicht für einige Tage zu reservieren, bis Sie von Ihrer Bank eine Darlehenszusage erhalten.

3.Schritt:

Eigenkapital für die Baufinanzierung ermitteln

Zuvor haben wir bereits angesprochen, dass das Eigenkapital ein mittlerweile wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung ist. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hingegen ist relativ negativ zu bewerten. Dies hat mehrere Gründe, auf die wir nachfolgend etwas näher eingehen. Zunächst einmal sind es die folgenden Vorteile, die Eigenkapital im Rahmen der Immobilienfinanzierung auszeichnet:

Diese drei Vorteile sind relativ selbsterklärend. Zunächst ist das Eigenkapital für die Bank mittlerweile ein wichtiger Faktor, wenn es um die Beurteilung der Bonität geht. Das bedeutet: Mit Eigenkapital haben Sie eine deutlich größere Chance, dass die Bank den Kredit genehmigt. Manche Kreditinstitute bieten sogar mittlerweile gar keine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehr an. Andere Kreditinstitute verlangen eine Mindestquote von beispielsweise 15 oder 20 Prozent.

Das Eigenkapital hat aber noch weitere Vorteile.
So zahlen Sie in der Regel einen (deutlich) geringeren Bauzins, wenn Sie über Eigenkapital verfügen. Im Durchschnitt betrachtet kostet Sie der Immobilienkredit je 10 Prozent mehr Eigenkapital, welche Sie in die Finanzierung mit einbinden können, zwischen 0,4 und 0,6 Prozent weniger an Hypothekenzinsen.

Ein weiterer Vorteil des Eigenkapitals besteht darin, dass die gesamte Finanzierung dadurch stabiler wird. Dies folgt insbesondere daraus, dass Ihre monatliche Kreditrate etwas moderater ausfällt als ohne Eigenkapital, da Sie dann mehr Fremdkapital benötigen würden.

An dieser Stelle geht es nun darum herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie benötigen bzw. in die Immobilienfinanzierung einbinden können. Im Idealfall deckt das Eigenkapital mindestens die zuvor kurz erwähnten Bau- oder Kaufnebenkosten ab. Sie sollten also wissen, mit welchen Bau- oder Kaufnebenkosten Sie rechnen müssen. Schauen wir uns daher an dieser Stelle kurz an, wie hoch die Kaufnebenkosten ausfallen können. Dazu gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus im Bundesland Hessen suchen. Das Bundesland spielt deshalb eine Rolle, weil sich die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann. In unserem Beispiel fallen die folgenden Nebenkosten an:

In diesem Fall betragen die Kaufnebenkosten demnach insgesamt 11 Prozent, was ein durchaus typischer Wert ist. Diese Kaufnebenkosten beziehen sich prozentual auf den Kaufpreis. Gehen wir also davon aus, dass die von Ihnen ausgesuchte Immobilie 280.000 Euro kostet, so würden sich die Kaufnebenkosten in diesem Fall auf 30.800 Euro belaufen. Im Idealfall haben Sie also mindestens knapp 31.000 Euro an Eigenkapital und können somit Ihre Kaufnebenkosten abdecken. 

Wie viel Eigenkapital Sie wirklich benötigen, hängt natürlich auch von den zuvor angesprochenen Voraussetzungen ab, welche die Bank vorschreibt. Bei manchen Kreditinstituten sind nach wie vor Vollfinanzierungen möglich, während andere Banken eine Baufinanzierung nur noch anbieten, wenn sich das Eigenkapital mindestens auf 20 Prozent beläuft. 

An dieser Stelle fragen Sie sich vielleicht noch, was eigentlich alles zum Eigenkapital zählt. Diese Frage ist durchaus berechtigt, denn nicht automatisch alle Guthaben und Vermögensgegenstände lassen sich als Eigenmittel in die Immobilienfinanzierung einbinden. Typische Quellen von Eigenkapital sind in erster Linie:

Insbesondere Guthaben auf dem Giro-, Spar-, Tages- und Festgeldkonto lassen sich leicht als Eigenkapital in die Finanzierung einbinden. Gleiches gilt für Guthaben aus Bausparverträgen und Sachwerte wie Edelmetalle, die Sie beispielsweise in Form von Gold- oder Silbermünzen haben. Wertpapiere wie Aktien, Anleihen und Fonds eignen sich ebenfalls gut als Eigenkapital. Sie sollten dann allerdings zunächst ermitteln, ob Sie mit dem Verkauf der Wertpapiere nicht unnötige Verluste erleiden. Dann kann es zum Teil sinnvoller sein, beispielsweise die Aktien noch etwas im Depot zu halten, statt mit Verlust zu veräußern. 

Ähnliches gilt bei der Kapitallebensversicherung. Dort sollten Sie ebenfalls zunächst genau prüfen, ob Ihnen durch die Kündigung und Auflösung des Vertrages nicht zu hohe Kosten entstehen oder Sie einen größeren Teil der Rendite aufgeben. Falls Sie ein Haus bauen möchten, kommen zusätzlich Eigenleistungen am Bau infrage, die von den Banken zu einem bestimmten Prozentsatz ebenfalls als Eigenkapital gewertet werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um Handwerksarbeiten an, die Sie selbst auswählen können und somit Kosten für Handwerker einsparen.

Fazit: Insgesamt betrachtet ist es demnach eine sehr individuelle Frage, wie viel Eigenkapital Sie benötigen und in Ihre Immobilienfinanzierung einbinden können.

4.Schritt:

Eine günstige Immobilienfinanzierung finden

Halten wir als Zwischenfazit an dieser Stelle einmal fest, an welchem Schritt Sie angelangt sind: Sie wissen nun, wie hoch die maximal mögliche Darlehensrate sein darf, welchen Kaufpreis oder welche Baukosten Sie sich leisten können, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbinden können und haben sich vielleicht bereits für eine Immobilie entschieden. 

Im nächsten Schritt geht es nun darum, dass Sie eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung finden. Dazu wiederum gibt es mehrere Möglichkeiten. Auf jeden Fall sollten Sie einen Baufinanzierung-Vergleich durchführen. Unterschätzen Sie bitte auf keinen Fall die Auswirkung, die selbst scheinbar kleine Zinsunterschiede zwischen den Angeboten haben können. Schon bei einem um lediglich 0,25 Prozent günstigeren Bauzins können Sie bei einer Darlehenssumme von knapp 300.000 Euro und einer Laufzeit des Immobilienkredites zwischen 20 bis 30 Jahren insgesamt über 10.000 Euro an Zinskosten einsparen. Dies bedeutet: Ein Baufinanzierung-Vergleich lohnt sich auf jeden Fall!

Eine Möglichkeit, einen solchen Vergleich durchzuführen, sind sogenannte Baufinanzierung-Vergleich Rechner. Es handelt sich dabei um Online-Rechner, die im Wesentlichen zwei Standardfunktionen haben. Zum einen können Sie mit dem Rechner durch Eingabe der Darlehenssumme, der gewünschten Laufzeit und des Zinssatzes nebst anfänglicher Tilgung die monatliche Kreditrate ermitteln lassen. Zum anderen ist es mittels des Rechners möglich, eine Reihe von Angeboten auf einen Schlag miteinander zu vergleichen. Der Rechner selbst hat in seiner Datenbank in der Regel aktuelle Zinskonditionen mehrerer Banken hinterlegt, auf deren Grundlage der Vergleich durchgeführt wird.

Es gibt bei solchen Online-Rechnern allerdings ein großes Manko: Die Baufinanzierung-Rechner sind nur sehr eingeschränkt zum Vergleich der Immobilienfinanzierungen geeignet. Warum ist das so? Der wesentliche Grund besteht darin, dass die Baufinanzierung Zinsen von mehreren Einflussfaktoren abhängig ist. Dazu zählen insbesondere:

Die meisten dieser Faktoren lassen sich in einem Rechner schlichtweg nicht integrieren. Es gibt keine Möglichkeit, in einem Baufinanzierung-Rechner beispielsweise Ihre Bonität zu erfassen, Ihr Beschäftigungsverhältnis oder die Eigenkapitalquote bzw. wie sich diese aus Sicht der Bank auswirken wird. Die Zinskonditionen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sind sehr individuell, sodass ein Baufinanzierung-Rechner im Prinzip nur einen ersten Anhaltspunkt liefern kann. 

Der Baufinanzierung Vergleich Rechner dient dementsprechend vor allem dazu, Banken mit günstigen Standardkondition zu finden. Im zweiten Schritt ist es empfehlenswert, dass Sie sich einige dieser Kreditinstitute auswählen und dort individuelle Angebote anfordern. Apropos individuelle Angebot: An dieser Stelle kommt die Option im Spiel, dass Sie sich eventuell an einen Baufinanzierungsvermittler wenden. 

Sie sparen sich damit die Suche und vor allem den Vergleich der Angebote und somit viel Arbeit und Zeit. Stattdessen führt ein objektiver Immobilienfinanzierungsvermittler einen Baufinanzierung-Vergleich durch. Er berücksichtigt dabei Ihre individuellen Angaben, wie zum Beispiel Eigenkapitalquote oder die Höhe Ihres Einkommens. Der Baufinanzierungsvermittler hat aber noch einen weiteren Vorteil: Er kennt sich bestens am Markt aus und kann unter Umständen mit einigen Banken sogar besonders gute Konditionen aushandeln. 

In den meisten Fällen sind solche Finanzierungsvermittler für Sie als Kunde sogar kostenlos, denn der Baufinanzierungsvermittler erhält die Provision bei Zustandekommen des Darlehensvertrages in aller Regel von der jeweiligen Bank. Aus dem Grund kann es durchaus sinnvoll sein, dass Sie einen Baufinanzierungsvermittler mit der Suche nach den besten Angeboten im Bereich der Immobilienfinanzierung beauftragen.

Zusammengefasst kann sich ein Baufinanzierungsvermittler durch die folgenden Vorteile auszeichnen:

5.Schritt:

Die passende Immobilienfinanzierung auswählen

An dieser Stelle gehen wir noch etwas näher darauf ein, worauf Sie beim Baufinanzierung-Vergleich achten sollten, wenn Sie sich selbst um das Einholen und Gegenüberstellen der Angebote kümmern. Zunächst einmal stehen natürlich die Zinsen der Baufinanzierung im Vordergrund. Die Baufinanzierungszinsen sollten möglichst niedrig sein, denn mit jedem Zehntel-Prozent weniger sparen Sie bares Geld. Alle Banken sind dazu verpflichtet, neben dem Sollzins auch den effektiven Jahreszins anzugeben. Dieser ist das Vergleichskriterium Nummer 1, wenn Sie mehrere Immobilienkredite gegenüberstellen. 

Beim Vergleich der Zinskonditionen sollten Sie zudem darauf achten, dass Sie bei allen Banken die gleichen Angaben machen und somit dieselbe Vergleichsgrundlage haben. Das Ergebnis würde zum Beispiel verfälscht, wenn Sie bei der einen Bank mit 20 Prozent Eigenkapital und bei der anderen Bank nur mit 15 Prozent Eigenkapital rechnen. Sie sollten also unbedingt beim Einholen individueller Angebote bei jedem potenziellen Kreditgeber die gleichen Angaben machen. 

Ein häufiger Fehler an dieser Stelle ist es, dass Sie beim Vergleich der Angebote ausschließlich auf die Zinsen der Baufinanzierung achten. Darüber hinaus gibt es nämlich noch weitere Kosten und Vergleichskriterien, die Sie ebenfalls beim Gegenüberstellen der Kreditangebote berücksichtigen sollten. Dazu zählen insbesondere:

Bereitstellungszinsen sind vor allem dann interessant, wenn Sie ein Haus bauen. In dem Fall zahlen Sie nämlich normalerweise den Bauträger nach Baufortschritt und rufen somit einen Teil der gesamten Darlehenssumme Schritt für Schritt ab. Unter dieser Voraussetzung passiert es häufiger, dass die Bank Bereitstellungszinsen berechnet. Bei einem geplanten Kauf einer Immobilie sind Bereitstellungszinsen weniger von Interesse, denn dann rufen Sie den gesamten Darlehensbetrag normalerweise auf einen Schlag ab.

Über die Möglichkeit von Sondertilgungen sollten Sie sich ebenfalls bei den entsprechenden Angeboten informieren. Es macht nämlich unter Umständen einen Unterschied, ob Sie bei der Bank A bis zu 10.000 Euro pro Jahr kostenlos sondertilgen können oder die Bank B für jede zwischenzeitliche Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Fazit: Konzentrieren Sie sich beim Baufinanzierung-Vergleich zunächst auf den zu zahlenden Effektivzins. Lassen Sie allerdings anschließend noch weitere Kriterien in Ihre Entscheidung mit einfließen, wie zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung und die Möglichkeit von Sondertilgungen.

6.Schritt:

Wie zahlen Sie die Baufinanzierung

Nachdem Sie sich für eine Bank entschieden haben, stehen im Rahmen der Baufinanzierung noch weitere Entscheidungen und Schritte an. Es geht nun darum, beim ausgewählten Immobilienkredit einige Konditionen festzulegen, die Sie mit Ihrer Bank relativ frei vereinbaren können. Im Wesentlichen müssen Sie die folgenden Entscheidungen treffen:

  1. Art der Zinsgestaltung (Zinsbindung oder variabler Zins)
  2. Anfängliche Tilgung
  3. Art der Tilgung (Kreditkarten)
  4. Einbinden anderer Darlehen in die Baufinanzierung
  5. Optionale Sondertilgungen zu einem späteren Zeitraum

Auf diese sehr wichtigen Entscheidungen möchten wir im Folgenden etwas näher eingehen und Ihnen Schritt für Schritt erläutern, was die entsprechende Entscheidung beinhaltet und vor allem, welche Wahl für Sie zum optimalen Ergebnis führt.

Zinsbindung oder variabel verzinsliches Darlehen?

Die erste Entscheidung bezüglich der genaueren Konditionen der Baufinanzierung wird Ihnen in der aktuellen Situation faktisch abgenommen. Es geht darum, ob eine Zinsfestschreibung der Hypothekenzinsen für einen gewissen Zeitraum für Sie vorteilhafter als ein variabel verzinsliches Baudarlehen ist. Der Vorteil der Zinsbindung besteht darin, dass die Bank Ihnen den Hypothekenzins für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise für zehn Jahre, garantieren muss. Der Kreditgeber ist also nicht dazu berechtigt, den Zinssatz während dieser Zinsfestschreibungsdauer zu ändern. 

Anders verhält es sich bei einem variabel verzinslichen Baudarlehen. Der variable Zins beinhaltet, dass die Bank den Zinssatz jederzeit an aktuelle Gegebenheiten anpassen darf, beispielsweise nach einer Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB. Aus diesem Unterschied zwischen Zinsfestschreibung und variablem Zins ergibt sich im Prinzip die Entscheidung, in welcher Situation die eine oder andere Form der Zinsgestaltung die richtige Wahl ist. 

Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Somit ist klar: Bei einem derzeit neuen Immobilienkredit sollten Sie stets die Zinsbindung wählen. Zudem sollten Sie sich nicht auf Angebote mit einer Zinsfestschreibungsdauer von lediglich fünf Jahren einlassen, sondern mindestens eine Zinsbindung von zehn Jahren wählen. Oftmals ist sogar eine noch längere Zinsfestschreibung sinnvoll, also beispielsweise für einen Zeitraum von 15 oder 20 Jahren. Manche Banken bieten alternativ sogar ein Volltilgerdarlehen an. Dies bedeutet, dass die Laufzeit des Immobilienkredites, also die gesamte Rückzahlungsdauer, identisch mit der Zinsfestschreibung ist. Dies hat für Sie den Vorteil, dass es später keine Anschlussfinanzierung gibt und Sie somit kein Zinsänderungsrisiko haben. 

Die Zinsbindung eignet sich also insbesondere bei relativ niedrigen Bauzinsen und/oder wenn davon auszugehen ist, dass die Hypothekenzinsen in Zukunft steigen werden. Das variabel verzinsliche Baudarlehen wäre die bessere Lösung, wenn sich die Hypothekenzinsen auf einem sehr hohen Niveau befinden und Sie beispielsweise einen Zinssatz von fünf oder sechs Prozent für Ihren Immobilienkredit zahlen müssten. In dem Fall wäre der variable Zins vermutlich die bessere Wahl, denn dann würde die Bank den Zinssatz bei Zinssenkungen am Markt ebenfalls nach unten anpassen, also den Bauzins reduzieren.

Tipp: In der aktuellen Niedrigzinssituation (Mitte 2020) ist in nahezu allen Fällen die Wahl einer langfristigen Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren die beste Entscheidung.

Anfängliche Tilgung: Wie hoch sollte die Rückzahlungsrate sein?

Eine zweite Entscheidung, die Sie bezüglich der Konditionen Ihrer Baufinanzierung treffen müssen, bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Damit ist gemeint, wie hoch der prozentuale Tilgungsanteil an der Gesamtrate für Ihr Annuitätendarlehen sein soll. In früheren Zeiten haben Banken in der Regel eine anfängliche Tilgung von ein oder zwei Prozent empfohlen. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinssituation ist eine solch niedrige anfängliche Tilgung jedoch nicht empfehlenswert. Würden Sie sich nämlich für eine Anfangstilgung von einem Prozent entscheiden, würde es sage und schreibe mehr als 50 Jahre dauern, bis Sie Ihren Kredit vollständig getilgt hätten. 

Deutlich kürzer ist die Gesamtlaufzeit des Darlehens, wenn Sie sich für eine anfängliche Tilgung in Höhe von 3, 4 oder sogar 5 Prozent entscheiden. Oftmals ist diese Tilgungsrate gut tragbar. Aufgrund der geringen Bauzinsen ist meistens finanzieller Spielraum bei der Gesamtrate vorhanden, sodass die anfängliche Tilgung höher ausfallen kann. Allerdings sollten Sie sich mit der Tilgung natürlich nicht übernehmen. Es ergibt wenig Sinn, wenn Sie sich zum Beispiel für eine anfängliche Tilgung in Höhe von sechs Prozent entscheiden und die Darlehensrate dadurch so hoch wird, dass Sie bei unvorhergesehenen Ausgaben Liquiditätsprobleme bekommen. 

Zusammenfassend sollten Sie aktuell bei der Wahl der anfänglichen Tilgung die folgenden Tatsachen und Eigenschaften berücksichtigen:

  1. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei
  2. Empfehlenswert ist aktuell eine Tilgung zwischen 3-5 %
  3. Anfängliche Tilgung nicht zu hoch wählen, sodass Sie eventuell später Zahlungsprobleme bekommen
  4. Aufgrund der niedrigen Bauzinsen kann die Anfangstilgung oft zwischen 4-5 % betragen

Fazit: Die Wahl der anfänglichen Tilgung ist sicherlich entscheidender als viele Kreditnehmer meinen. Derzeit ist eine Anfangstilgung zwischen 3-5 % empfehlenswert, denn dann beträgt die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites nur zwischen gut 20 und etwas mehr als 30 Jahren.

Verschiedene Immobilienkredite zur Auswahl

Die meisten Kreditinstitute bieten ihren Kunden mehrere Darlehensarten an. Die Unterschiede zwischen den Immobilienkrediten beziehen sich in erster Linie auf die Art der Tilgung. In erster Linie sind es die folgenden Darlehensarten, die Sie im Bereich der Baufinanzierung am Markt vorfinden:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen (Sonderform: Volltilgerdarlehen)
  • Endfälliges Darlehen

Auf diese unterschiedlichen Darlehen und somit Tilgungsarten möchten wir im Folgenden kurz eingehen. An anderer Stelle werden wir die Immobilienkreditarten noch etwas ausführlicher behandeln.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen wird im Rahmen der Baufinanzierung am häufigsten verwendet. Kennzeichnend ist, dass die monatliche Kreditrate – zumindest während der Zinsbindung – immer auf exakt dem gleichen Niveau bleibt. Allerdings ändert sich das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil. Dadurch, dass sich die Hypothekenzinsen immer nur auf die aktuelle Restschuld beziehen und somit eine Tilgungsverrechnung stattfindet, sinkt der Zinsanteil im Laufe der Rückzahlungsdauer immer weiter ab. Dementsprechend erhöht sich der Zinsanteil, sodass sich das Verhältnis verschiebt.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen ist die Art der Tilgung etwas anders. In diesem Fall besteht die monatliche Kreditrate zwar auch einerseits aus dem Zins- und andererseits aus dem Tilgungsanteil. Allerdings verändert sich dieser Tilgungsanteil nicht. Stattdessen wird eine fixe Tilgungsrate ausgemacht, beispielsweise von vier Prozent. Wenn Sie also beim Tilgungsdarlehen eine Tilgung von vier Prozent vereinbaren, wissen Sie gleichzeitig, dass die gesamte Rückzahlungsdauer exakt 25 Jahre beträgt. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen eine Verrechnung der bereits geleisteten Tilgung stattfindet und der Zins somit lediglich von der Restschuld berechnet wird, reduziert sich auch hier der Zinsanteil. Das wiederum wirkt sich auf die Darlehensrate so aus, dass diese im Laufe der Zeit immer niedriger wird.

Eine Sonderform des Tilgungsdarlehen ist das Volltilgerdarlehen. Dieses haben wir bereits angesprochen. Es kennzeichnet sich dadurch, dass die Tilgungsdauer identisch mit der Zinsbindungsdauer ist.

Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen wird heute nur noch selten verwendet. In diesem Fall besteht die monatliche Kreditrate ausschließlich aus den zu zahlenden Bauzinsen. Eine Tilgung wird während der Laufzeit nicht geleistet, sondern diese muss auf einen Schlag bei Fälligkeit des endfälligen Darlehens erfolgen. Damit sie zu diesem Zeitpunkt genügend Kapital haben, sparen Kreditnehmer in aller Regel entweder in einen Fondssparplan an oder schließen eine Kapitallebensversicherung ab. Die daraus resultierenden Kapitalsummen können dann zur Tilgung des Darlehens verwendet werden.

Fazit: Das Annuitätendarlehen ist das mit Abstand am häufigsten verwendete Immobiliendarlehen, wenn es um die Art der Tilgung geht. Die Raten sind gleichbleibend und somit gut kalkulierbar. Demgegenüber ist das Tilgungsdarlehen mit gleichbleibenden Tilgungsraten vor allem Kreditnehmern zu empfehlen, bei denen die Rückzahlung noch in die Rente hinein geht. Dann ist es nämlich von Vorteil, wenn die monatliche Kreditrate und somit die finanzielle Belastung im Rentenalter sinkt.

Andere Kredite in die Baufinanzierung einbinden

Oftmals beinhaltet die Immobilienfinanzierung nicht nur einen Annuitätenkredit, sondern darüber hinaus werden noch weitere Finanzierungsformen mit eingebunden. Häufiger sind es die folgenden Darlehensarten, die ebenfalls Teil der Gesamtfinanzierung sind:

Auf diese Darlehensarten werden wir ebenfalls in einem anderen Beitrag näher eingehen. Wichtig zu wissen ist, dass das Bauspardarlehen nicht spontan abgeschlossen werden kann. Stattdessen muss schon über Jahre hinweg ein Bausparvertrag bestehen, der zudem zuteilungsreif sein muss. Dann wird Ihnen das Bauspardarlehen ausgezahlt, dass Sie selbstverständlich in die Immobilienfinanzierung mit einbinden können. Ferner lohnt es sich, dass Sie sich nach möglichen Förderungen erkundigen. Die KfW-Bank hat mehrere Förderprogramme, die auch für Bauherren und Immobilienkäufer interessant sind. Ein KfW-Förderdarlehen kann ebenfalls in die Baufinanzierung eingebunden werden.

Sind Sondertilgungen später gewünscht und wahrscheinlich

Eine weitere Entscheidung im Zusammenhang mit der Baufinanzierung besteht darin, ob Sie voraussichtlich später Sondertilgungen leisten möchten. Häufig lässt sich dies bereits bei Abschluss des Kreditvertrages voraussagen, wenn zum Beispiel in fünf Jahren eine Lebensversicherung fällig wird und die Kapitalsumme als Sondertilgung in den Immobilienkredit fließen soll. Mit den meisten Banken können Sie aushandeln, dass Sondertilgungen zumindest bis zu einem bestimmten jährlichen Betrag kostenfrei sind oder nur mit einer relativ geringen Vorfälligkeitsentschädigung belegt werden. Auf jeden Fall sollten Sie diesen Punkt ansprechen, wenn es um den Abschluss des Kreditvertrages geht.

7.Schritt:

Unterlagen für die Bank zusammenstellen

Nachdem Sie an dieser Stelle alle Konditionen im Zuge der Baufinanzierung gewählt, vereinbart und mit der Bank besprochen haben, geht es nun zum nächsten Schritt. Dieser besteht darin, dass die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und sämtliche Unterlagen prüft, die dazu beitragen können, dass sich der Kreditgeber ein ausreichendes Bild zu Ihren finanziellen Verhältnissen machen kann. Daher ist es sinnvoll, wenn Sie benötigte Unterlagen zusammenstellen, um die Abwicklung des Baukredites nicht zu verzögern.

Zu den typischen Dokumenten und Unterlagen, welche die Bank aller Voraussicht nach anfordern wird, zählen insbesondere:

Die Schufa-Auskunft holt die Bank übrigens selbst ein, sodass Sie sich um diese Unterlage nicht kümmern müssen.

8.Schritt:

Die Entscheidung der Bank

Jetzt ist es so weit: Sie haben alle wichtigen Schritte erledigt und können nun nur noch abwarten, wie die Bank entscheidet: Kreditzusage oder wird Ihr Antrag auf die Baufinanzierung abgelehnt? In der Regel nimmt es einen Zeitraum zwischen zwei bis sieben Werktagen in Anspruch, bis der Kreditgeber Ihnen mitteilen kann, ob Sie den gewünschten Immobilienkredit erhalten oder nicht. Manchmal gibt es auch Nachfragen oder es werden noch zusätzliche Unterlagen angefordert. Auf jeden Fall können Sie an dieser Stelle nicht mehr viel tun, sondern müssen die Entscheidung des Kreditgebers abwarten. Fällt diese positiv aus, werden die Kreditverträge ausgefertigt.

Die Darlehensverträge sollten Sie genau durchlesen und noch einmal überprüfen, ob alle wichtigen Konditionen stimmen und Vereinbarungen schriftlich fixiert wurden. Dabei ist es sinnvoll, die folgenden Angaben genauer unter die Lupe zu nehmen:

Sind die Angaben Ihrer Meinung nach alle korrekt, können Sie die Darlehensverträge unterschreiben. Damit ist die Immobilienfinanzierung abgeschlossen und rechtsverbindlich, bis auf das Ihnen zustehende 14-tägige Widerrufsrecht. Auf jeden Fall ist die Baufinanzierung ab diesem Zeitpunkt in trockenen Tüchern und Sie können zu den wenigen noch ausstehenden Schritten kommen.

9.Schritt:

Wichtige Versicherungen

Zahlreiche Banken bieten eine Baufinanzierung aus einer Hand an. Das bedeutet, dass gleichzeitig über Themen gesprochen wird, die in Verbindung mit dem neuen Immobilieneigentum stehen. Dazu gehört definitiv das Thema Absicherung und somit Versicherung. Für Immobilieneigentümer sind einige Versicherungen interessant, die Privatpersonen ohne Immobilienbesitz nicht haben müssen. Ein guter Bankberater wird Sie über diesen zusätzlichen Absicherungsbedarf informieren. Dabei geht es vor allem um die folgenden Versicherungsarten:

Alle wichtigen Versicherungen im Überblick:

Zudem sollten Sie die Hausratversicherung nicht vergessen, die Sie natürlich auch weiterhin benötigen, da Sie in Ihrem neuen Haus oder der Eigentumswohnung leben. Sollten Sie auf dem Dach Ihres Wohnhauses eine Photovoltaikanlage installieren, kommt zusätzlich noch eine Photovoltaik-Versicherung infrage.

10.Schritt:

Kaufvertrag abschließen

Es ist geschafft! Ihre Immobilienfinanzierung ist in trockenen Tüchern und Sie wissen daher, dass Sie den gewünschten Darlehensbetrag erhalten. Somit können Sie sich mit dem Verkäufer in Verbindung setzen und den Immobilienkauf abschließen. Dies geschieht durch die Unterschrift unter den Kaufvertrag, der allerdings notariell beurkundet werden muss. Das bedeutet, dass Sie zusammen mit dem Verkäufer einen Termin beim Notar machen. Dort erfolgt die eigentliche Eigentumsüberschreibung. Zudem muss noch eine Änderung im Grundbuch erfolgen. Der bisherige Eigentümer wird aus dem Grundbuch gestrichen, während Sie bzw. die kreditgebende Bank als neue Gläubigerin eingetragen wird. 

Die Grundschuldbestellung ist demzufolge ebenfalls ein noch ausstehender Punkt, denn natürlich möchte der Kreditgeber für das vergebene Hypothekendarlehen eine Sicherheit haben. Ist auch dieser Schritt erledigt, dürfen Sie sich als neuer Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung bezeichnen.

In der folgenden Übersicht möchten wir noch einmal die wichtigsten Schritte auf dem Weg vom Plan eines Hauskauf oder des Baus einer Immobilie bis hin zur Unterschrift unter den Kaufvertrag und der anschließend stattfindenden Eigentumsübertragung skizzieren:

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass es teilweise ein langer Weg ist vom ersten Gedanken an ein zukünftiges Eigenheim bis hin zu dem Zeitpunkt, an dem Sie tatsächlich stolzer Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind. Nicht selten vergehen sogar mehr als zwölf Monate. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie an alle notwendigen Schritte und Details denken, denn Fehler im Rahmen der Immobilienfinanzierung können gravierende negative finanzielle Folgen haben. Wenn Sie jedoch auf die wichtigsten Punkte achten, steht Ihrem Traumhaus und der optimalen Baufinanzierung nichts im Wege.