Immobilieninvestment

Investitionsmodelle für Anleger - direkt oder indirekt?

Bei Anlegern sind Immobilien derzeit äußerst beliebt. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen sind Baufinanzierungen extrem günstig, sodass Investoren einen Kredit zu niedrigen Zinsen aufnehmen und damit in Immobilien investieren können. 

Zum anderen sind die Immobilienpreise weiterhin von der Tendenz her steigend, sodass durch einen späteren Verkauf vermutlich gute Gewinne zu erzielen sind. Es gibt mehrere Wege, wie Anleger mit einem Investment in Immobilien Gewinne erzielen können.

Sie sehen die erste Seite der Zeitung für Investments

Ein weiterer Vorzug der Immobilienanlage ist vielen Anlegern gar nicht bewusst. Oftmals wird das Investment in Betongeld nämlich ausschließlich mit dem Kauf von Immobilien in Verbindung gebracht. Diese Anlage wäre allerdings für Kunden mit kleineren oder mittleren Vermögen nicht praktikabel. Es gibt jedoch einige Alternativen, die in die Rubrik indirekte Anlage in Immobilien fallen.

Das magische Dreieck der Vermögensanlage

Das magische Dreieck der Geldanlage basiert auf allgemeinen ökonomischen Prinzipien und lässt sich auf nahezu alle Bereiche des Investierens anwenden. Unter diesem Begriff versteht man die untereinander konkurrierenden Ziele von „Rentabilität„, „Sicherheit“ und „Verfügbarkeit„. Diese werden durch die drei Eckpunkte des Dreiecks bildlich dargestellt.

Die Form des Dreiecks macht deutlich, dass immer nur zwei von drei Zielen erreichbar sind, beziehungsweise, dass bei der Fokussierung auf zwei Ziele die Vernachlässigung des dritten Ziels stattfindet. Somit besteht immer ein Trade-Off (Zielkonflikt) bei der Auswahl aus diesen.

Definition der Begriffe

  • Sicherheit / Risiko: Sicherheit beschreibt den Erhalt des Vermögens. Durch eine hohe Streuung kann das Vermögen so diversifiziert werden.
  • Rentabilität / Rendite: Dies beschreibt den Ertag, welcher aus einer Investition resultiert. Ein Ertrag kann eine Mietzahlung, Dividende, Zinsen oder auch eine Wertsteigerung und Kursänderung darstellen.
  • Verfügbarkeit / Liquidität: Liquidität gibt an, wie schnell das gebundene Kapital wieder zu liquiden Mitteln, wie Bargeld oder Bankguthaben umgewandelt werden kann. Dies ist unter zeitlichem Zugzwang teilweise nur mit Strafkosten möglich.
Erläuterungen
  1. Hohe Sicherheit und hohe Liquidität führen meist zu geringer Rentabilität. (zum Beispiel: Sparbuch, Tagesgeld,…)
  2. Hohe Rentabilität und hohe Sicherheit sind meist schlecht verfügbar. (z. B.: Anleihen, Immobilien,…)
  3. Hohe Rentabilität und schnelle Verfügbarkeit weisen eine niedrige Sicherheit auf und somit ein erhöhtes Risiko auf. (z. B.: Aktien, Optionen,…)

Chancen und Risiken der Niedrigzinsphase

Oft wird von einem niedrigen Zinsniveau gesprochen. Hierbei sind die von den Zentralbanken festgelegten Leitzinsen gemeint. Für Deutschland legt dies die Europäische Zentralbank (EZB) in regelmäßig stattfindenden Sitzungen fest. In den USA übernimmt diese Aufgabe die Federal Reserve (Fed). Die geldpolitischen Steuerung (z.B. durch Anleihenzukäufe) und somit ein Kontrollieren der Inflation und die Finanzstabilität ist eine der wichtigsten Aufgaben dieser Insititutionen.

Aktuell liegt das vorgegebene Niveau in Europa bei 0,00% und in den USA in einer Range von 0 – 0,25%. Während in den USA die Zinsen langsam wieder steigen, gehen Experten in Europa weiter von anhaltenden niedrigen Zinsen bzw. einem langsamen Anstieg an. Dies hat zur Folge, dass Anleger immer vermehrt nach alternativen Anlagen suchen, da es über die klassischen Wege, wie Sparbuch und Festgeld nahezu keine Rendite mehr gibt oder teils sogar Negativzinsen gefordert werden. Durch die aktuelle Krise – ausgelöst durch Corona – hat die USA in einer unerwarteten Reaktion die Zinsen nahe gegen 0 gesenkt.

Durch das Zusammenspielen dieser Umstände sind in den letzten Jahren speziell Immobilien und auch Aktien, durch eine große Verfügbarkeit an Kapital auf dem Markt, gestiegen. Diese Anlageformen scheinen einen Schutz gegen die Inflation und die daraus resultierende Geldentwertung zu bieten. Vor allem bei Immobilien hat man noch den weiteren Effekt des „Betongolds“ – d.h. einer physischen Anlage in eine real existierende Einheit.

Direktkauf oder indirekt profitieren?

Eine Anlage in Immobilien kann grundsätzlich auf zwei Wege geschehen.Der direkte Weg in Form des Kaufs der Immobilie kommt mit allen Rechten aber auch Pflichten des Immobilienbesitzes. 

Vorteile hierbei sind die Erzielung von regelmäßigen Mieteinnahmen und im richtigen Marktumfeld ist auch mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Ein Nachteil ist das entstehende Klumpenrisiko, da ein Großteil des Vermögens in nur einem Objekt gebunden ist, und man in einer Notsituation durch einen erzwungenen Verkauf meist nicht den eigentlich gewünschten Kaufpreis erzielen kann.

Indirekt kann man durch am Kapitalmarkt platzierte Unternehmen oder Fonds an der Wertentwicklung partizipieren. Auch neuartige Formen wie Crowdinvesting oder einer Startup-Beteiligung in diesem Marktfeld kann eine lukrative Alternative darstellen. 

Ein Vorteil hierbei ist durch die Chance der niedrigeren Stückelung einen höheren Grad der Diversifizierung zu erlangen. Ein Nachteil ist die Abgabe der Kontrolle über das Managen und die Verwaltung der Immobilie mitsamt derangebotenen Leistungen durch die Auslagerung an Dritte.

Direktanlage in Immobilien - der physische Besitz!

Eine Direktanlage in Immobilien ist mit dem direkten Erwerb dieser gekennzeichnet. Hierbei fallen vor allem hohe einmalige Nebenkosten und Notargebühren, sowie laufende Kosten in Form von Steuern und Abgaben an. Ein Vorteil hiervon ist jedoch die physische Form der Immobilie und, dass man nach dem Kauf etwas Greifbares sein Eigen nennen kann, welches einen monatlichen Cashflow generiert – mit allen Rechten und Pflichten.

Bei der Berechnung der Rendite der Direktanlage sind immer zwei Komponenten zu beachten. Zum einen gibt es die Mietrendite, welche die erzielbare Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Diese kann nach Abzug der Kosten wiederum in Brutto- bzw. Nettomietrendite unterschieden werden. Der zweite Faktor ist die Wertsteigerung, welche eine Immobilie durch einen Gewinn an Nachfrage der Lage erreichen kann. 

 

VORTEILE / NACHTEILE
  • Physischer Gegenwert​
  • Illiquidität
RENDITE / RISIKO
Rendite
Risiko

Indirekt anlegen - sorgenfrei profitieren?

Immobilienaktien - an der Börse gelistet

Viele Immobilienunternehmen sind auch an der Börse notiert und gelistet. Dies ermöglicht eine Investition in die Baubranche – das produzierende Gewerbe – oder auch in den Dienstleistungssektor. Diese Aktien von Immobilienunternehmen lassen sich in Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter und auch Mischkonzerne unterteilen, welche oftmals global tätig sind. Dadurch lässt sich das Risiko minimieren.

Eine Anlage in Immobilienaktien erscheint auch als attraktiv. Denn hier können börsentäglich und im Sekundentakt Unternehmen, welche im Immobilienbereich tätig sind, gekauft und verkauft werden. Hierbei handelt es sich meist um Immobilienverwaltungen, Projektentwicklungen und Property-Management-Unternehmen.

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass diese der Assetklasse „Aktien“ und nicht „Immobilien“ zuzuordnen sind, was sich in einer deutlich höheren Volatilität (Wertschwankungen) und einem damit verbundenen erhöhten Risiko wiederspiegelt.

VORTEILE / NACHTEILE
  • Liquidität
  • Undurchsichtigkeit beim Kerngeschäft
RENDITE / RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland – Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE
International – Sun Hung Kai Properties, unibail.rodamco

Immobilienfonds - verschiedene Arten

Immobilienfonds stellen eine spezielle Form von Investmentfonds dar, welche nicht in Aktien, Anleihen oder Rohstoffe, sondern in verschiedenste Formen von Grundstücken investiert. Deswegen werden sie auch häufig als Grundstückfonds bezeichnet, da das Kapital hauptsächlich in Grundstücken und Gebäuden platziert wird.

In Deutschland unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Es gibt auch noch die dritte Kategorie der passiv gemanageten Fonds – den ETFs.

Wie bei allen Fonds ist weiter zwischen thesaurierend und ausschüttend zu unterscheiden. Bei letzteren werden regelmäßig Erträge ausgeschüttet, was viele Anleger schätzen, da sich dadurch ein passives Einkommen generieren lässt. Thesaurierende Fonds machen sich den Zinseszinseffekt zunutze und legen die Gewinne automatisch wieder in neue Anteile des Wertpapiers an.

Offene Immobilienfonds

VORTEILE / NACHTEILE
  • Jederzeitiger Kauf und Verkauf (börsentäglich)
  • Trägheit durch hohe Volumina
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland Union Investment UniImmo, Swiss Life
International iShares

Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds können Anteile von offenen Immobilienfonds jederzeit gekauft werden und mit getroffenen Vorkehrungen auch schnell verkauft werden. Diese werden bei Verkauf entweder von der Fondsgesellschaft zu einem Preis zurückgenommen oder über den Drittmarkt an der Börse platziert.

Bei dieser Art von Fonds sind das Fondsvermögen mit den Vermögenswerten – den Immobilien – von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) getrennt und somit im Falle einer Insolvenz des Anbieters abgesichert. Dies bietet weitere Absicherungsmechanismen, welche noch weiter seit der Finanzkrise 2008 verstärkt wurden.

Der Anlageschwerpunkt dieser Fonds sind hauptsächlich gewerblich genutzte Immobilien und sie fallen unter den Kontroll- und Aufsichtsbereich der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Hierbei wird ein Portfolio von Immobilien, je nach Fondsfokus, in verschiedenen Städten und Branchen erworben. Diese befinden sich meist in A-Lagen und haben teils hohe Volumina, da es sich um gewerbliche Objekte handelt.

Speziell im Zuge der globalen Finanzkrise fanden bei diesen – bedingt durch die offene Struktur – hohe Mittelabflüsse in den Jahren 2005/2007 statt. Viele Fonds mussten Ihre Immobilien unter Wert verkaufen und einige befinden sich noch immer in der Abwicklung, weswegen viele Anleger Ihr Kapital verloren. Aus diesem Grund ist die Investmentform der offenen Fonds nicht mehr so beliebt wie während der Blütezeit dieser, findet trotzdem gerade in Zeiten der Niedrigzinsen eine moderate Nachfrage.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei einem geschlossenen Fonds ist das Ziel Kapital für ein ganz spezifisches Produkt einzusammeln. Diese sind somit projektbezogen und es werden auch keine Anteile zurückgenommen oder Dividenden gezahlt. Nachdem die Unternehmung abgeschlossen ist wird der gesamte erlöste Gewinn an die Anteilseigner ausgeschüttet. Diese werden auch oft als Spezial-AIFs (Alternative Investmentfonds) bezeichnet. 

Diese Fonds haben meist eine hohe Mindestanlagesumme und auch ein eingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht. Laut einer Studie von „Fonds professionell“ betrug im Durchschnitt aller getesteten Fonds die Gesamtauszahlung 149,4 Prozent, die durchschnittliche Laufzeit lag bei 10,5 Jahren.

Ein geschlossener Fonds, im Gegensatz zum Offenen, legt das verwaltete Kapital in ein oder mehrere in einem Emissionsprospekt beschriebene Immobilien an. Nach einer einmaligen Platzierung des Anlagekapitals wird der Fonds geschlossenen und erst nach einer vorgeschriebenen Haltedauer mit geplanter Liquidation des Objekts ausgezahlt. Diese Art von Fonds erwies sich auch auf Grund der steuerlichen Verlustzuweisung als sehr lukrativ. Hierbei konnten zum Beispiel Sonderabschreibungen oder auch Denkmalschutz-AfA genutzt werden.

Nach einem deutlich starken Einbruch des Investitionsvolumen von 11,2 Milliarden € in 2006 auf 4 Milliarden € in 2013 konnte nun erstmals wieder ein positiver Anstieg der Investitionen sowohl von privaten als auch institutionellen Anlegern verzeichnet werden.

 

VORTEILE / NACHTEILE
  • Projektbezogen
  • Hohe Illiquidität, langer Zeithorizont
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland PATRIZIA, Hausinvest
International iShares

Immobilien-ETFs - passiv an dem Markt

VORTEILE / NACHTEILE
  • Breiter Markt, geringe Gebühren
  • Trägere Performance
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland Comstage, db x-trackers
International iShares, Vanguard

Die Abkürzung ETF steht für „Exchange Traded Funds„, was übersetzt börsengehandelte Fonds bedeutet. Hierbei gibt es im Gegensatz zu klassischen Fonds keinen aktiven Fondsmanager, welcher die Geschäfte steuert, sondern diese bilden passiv die Entwicklung eines unterliegenden Index nach. Hierbei ist vor allem die Kostenstruktur interessant. Die Gesamtkostenquote (TER = total expense ratio) ist hier nur ein Bruchteil des normalen Fonds, da ein Großteil des Replizierungsprozesses automatisch abläuft. 

Der Exchange Traded Funds (ETF) bietet eine weitere Möglichkeit indirekt an der Wertentwicklung von Immobilien zu partizipieren. In einem ETF sind verschiedenste Immobilienunternehmen in einem Portfolio aggregiert. ETFs sind nach Branchen und Anlagestilen geordnet. Dieses Anlagevehikel bietet damit die Möglichkeit mit nur einem Titel einen gesamten Markt oder Branche zu kaufen, was sonst nur unter hohem Kapitaleinsatz möglich wäre. Ein weitere Vorteil, durch die passive Abbildung als Index, sind die sehr niedrigen jährlichen Kosten von diesem. Anders als beim aktiv verwalteten Fonds fällt hier nur ein Bruchteil der Kosten und auch ein niedriger Ausgabeaufschlag (TER = Total Expense Ratio) an.

Hier erfahren Sie mehr über ETFs.

Als Nachteil kann eine gewisse Trägheit und dadurch eine verzögerte Bewegung sowohl nach oben als auch nach unten angeführt werden. Da es sich um viele Einzeltitel handelt, gleichen sich Schwankungen oft aus, was in Krisenzeiten zu einer Absicherung führen kann.

Sie sehen einen Herren, der in Immobilien ETFs investiert
Immobilien ETF - clever mit Diversifikation in Immobilien investieren

Bei Immobilien ETFs ist diese Grundlage ein Index, der wiederum Aktien von Unternehmen beinhaltet, die in der Immobilienbranche tätig sind. Demzufolge ist es ein Branchenindex, der die Basis der Indexfonds darstellt… Lesen Sie hier weiter

REITs - das hybride Vehikel

Definition und Erklärung

Um große gewerbliche Immobilien nicht nur institutionellen Anlegern, sondern auch einer breiten Masse an Investoren zugänglich zu machen, gibt es eine spezielle Assetklasse, den REIT. Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein auf Immobilien spezialisiertes Investmentvehikel, welches strenge Voraussetzungen erfüllen muss, um diesen steuerlich bevorzugten Status zu erlangen. Allgemein sind REITs in Equity, Mortgage und Hybrid-REITs zu unterscheiden.

Ob es sich bei einem REIT um einen Mortgage-REIT (mREIT) oder Equity-REIT (eREIT) handelt, liegt am Investitionszweck des hauptsächlichen Anteils der verwalteten Gelder.

eREITs sind in Immobilien und dem Verwalten der Liegenschaften involviert und auch der größte Teil der Cashflows stammt aus Mieten. Der Hauptzweck von mREITs jedoch ist die Vergabe von Krediten oder auch der Erwerb von „Residential Mortgage Backed Securities“ (RMBS). Hybrid-REITs, eine Mischung aus beiden, sind nahezu komplett von der Bildfläche verschwunden und machen heutzutage nunmehr einen verschwindend geringen Prozentsatz aus.

Der REIT lässt sich somit als eine Mischung aus einer Aktiengesellschaft mit priviligierenden Regelungen wie ein Fonds, welche aber auch einengen und restriktieren, sehen. REITs haben teilweise unterschiedliche Branchenschwerpunkte, wie Retailimmobilien oder Logistik.

VORTEILE / NACHTEILE
  • Steuer, Dividende
  • Spezialisierung
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland alstria office REIT-AG (3,9 Mrd €), Hamborner REIT-AG (1,5 Mrd €)
International American Tower — $92 billion market cap., Simon Property Group — $50.1 billion market cap., …

Ein REIT ist laut Definition eine „börsennotierte AG, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielt und für die spezielle strukturelle und steuerliche Bedingungen gelten“ und ist eine Subkategorie der Immobilienaktien. Das heißt im Allgemeinen, dass es ein Immobilienunternehmen dessen Zweck überwiegend die Verwaltung von Immobilien ist, welches zugleich an der Börse gelistet ist. Ein großer Vorteil hiervon ist die hohe Fungibilität der Anteile – das einfache Handeln der Anteile – nämlich börsentäglich und in einem meist liquiden Markt. Auch genießen diese Unternehmen durch den hohen Grad der Spezialisierung eine Befreiung von Körperschafts- und Gewerbesteuer und werden nur auf Anlegerebene besteuert. Für dieses Privileg müssen sie 90% der Einnahmen jährlich als Dividende an die Anteilseigner auszahlen. Hierbei hat man eine jährliche passive Einnahme, sowie die eventuell positive Wertänderung der Aktie.

Durch die Börsenlistung kann diese Form der indirekten Immobilienanlage ein Problem mit Spekulanten haben, da sich eine Aktie oftmals unabhängig des Wertes des NAV (net asset value) – der unterliegenden Vermögensgegenstände verändern kann. In Deutschland gibt es nur 4 REIT-AGs während es in den USA über 200 gibt. Somit ist diese Anlageform beliebter im Ausland und es gibt noch mehr Diversifizierungsmöglichkeiten.

Steuerliche Vorteile und Kriterien

Eine REIT-AG muss börsennotiert und die Rechtsform der Aktiengesellschaft haben. Der Unternehmensgegenstand dieser beschränkt sich laut REIT-Gesetz darauf, „Eigentum an in- und ausländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern“. Auch Anteile an Immobiliengesellschaften können erworben und gehandelt werden.

Des Weiteren gibt es teils sehr strenge Vorschriften in den Bereichen Mindestausschüttung, Schwerpunkt der Immobilienanlage, Mindestreuung der Anteile, Ausschluss des Immobilienhandels und Nicht-Unterschreiten der Mindesteigenkapitalquote von 45%.

Eine der wichtigsten Vorschriften in Deutschland ist die Verpflichtung der Ausschüttung von 90% des ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre. Dies macht REITs sehr attraktiv, da somit im besten Fall mit einer regelmäßigen Dividende zu rechnen ist. Auch eine recht starke Einschränkung des Geschäftsbereichs kann positiv gesehen werden, da man somit genau einen für sich attraktiven Bereich auswählen kann und diese so zu einer Portfoliodiversifizierung beitragen. 

Das Crowdinvesting

Die neue Alternative für den kleinen Geldbeutel

VORTEILE / NACHTEILE
  • Kleine Beträge, genaue Projektauswahl
  • Anbieterrisiko
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland – Exporo, Bergfürst, (Companisto)
International –  Fundrise, CrowdStreet

Der Begriff setzt sich auch des Worten „Crowd“ und „Investing“ zusammen. Die Crowd sind eine Vielzahl von Privatleuten, welche sich zu einem gewissen Zweck – dem Investieren – zusammenschließen. Es handelt sich hierbei um eine Form der Finanzierung, der Schwarmfinanzierung, in welche der Anleger auch eine gewisse Renditeanforderung hat. Für die einsammelnden Unternehmen stellt das eingesammelte Geld Eigenkapital dar und für dieses werden Zinsen an den Finanzierungsgeber gezahlt.

Der Investmentprozess findet digital auf einer Plattform statt und der Anleger hat die Möglichkeit aus einer Vielzahl von Projekten auszuwählen. So lässt sich das Risiko auf unterschiedliche Märkte und Projekttypen streuen. Speziell bei diesen neuartigen Anlageformen ist jedoch der Plattformanbieter sowie das Projekt intensiv zu prüfen, da man sich aktuell noch in einer jungen Marktphase befindet.

Das Crowdinvesting ist noch eine vergleichsweise neue und unbekannte Anlageform. Ähnlich wie beim Crowdfunding, was hauptsächlich zu Startup-Finanzierung von neuen Projekten benutzt wird, schließen sich Kleinanleger zusammen um gemeinsam in ein großes Projekt zu investieren. Hierbei wird ein Kredit in Form von Mezzanine-Kapital für ein Immobilienprojekt – oftmals eine Neuentwicklung – vergeben. Dieser hat eine kurze Laufzeit und vergleichsweise hohe Zinsen hierfür. Der Vorteil hierbei ist, dass ein Investment teilweise schon ab 10€ beginnen kann. Dadurch kann man selbst in seinem Portfolio eine hohe Streuung der Projekte darstellen, indem man in verschiedene Immobilientypen und Standorte investiert. Nach Ende der Laufzeit (im Schnitte zwischen einem und fünf Jahren) wird das Projekt verkauft und die Anteilseigner dementsprechend mit einem fixen Zinssatz und ihrer Einlage ausbezahlt.

Ein Nachteil kann an der Seriösität der Plattform gesehen werden, da alles über diese abgewickelt und auch verwaltet wird. Diese erhalten hierfür einen Teil der eingesammelten Projektsumme als Provision. Auch die Bonität der ausführenden Projektentwickler gilt zu prüfen, da diese oft nicht bei Banken eine Finanzierung für das gesamte Projekt erhalten und über den vergleichsweise teuren Zins über die Crowdinvesting-Plattform sich das Restkapital einkaufen müssen. Deswegen sollte man immer alle Aspekte genau durchleuchten und auch die Sinnhaftigkeit einer Anlage überprüfen.

Venture Capital

Startups

Der Begriff Proptech setzt sich aus „property“ und „technology“ zusammen. Darunter fallen Unternehmen, welche digitale Dienstleistungen und Technologien speziell in der Immobilienbranche einsetzen, um diverse Probleme zu lösen. So versuchen diese Unternehmen einen Teilbereich des Prozesses der Immobilienwirtschaft herauszugreifen und diesen ins 21. Jahrhundert zu bringen, indem einzelne Komponente digitalisiert und smart gemacht werden.

In Deutschland ist der Markt für Proptechs noch sehr jung. Nichtsdestotrotz gibt es laut proptech.de 313 deutschsprachige Startups (Stand: Juli 2019). Da es sich bei dieser Art des Investierens um hochspekulative Anlagen handelt, sind diese nur für einen kleinen Teil der Investoren relevant und auch zugänglich. Laut Studien schaffen es neun von zehn der jungen Unternehmen nicht, sich auf dem Markt zu etablieren und durchzusetzen. Dies kann viele Gründe haben, wie Probleme im Team, fehlende Liquidität und Kapital oder die falsche Technologie. Trotzdem spekulieren Investoren gerne in dieser Branche, da auch überdurchschnittliche Renditen von 20% pro Jahr nach einem erfolgreichen Exit nach fünf bis sieben Jahren generiert werden können. Hierbei ist es jedoch wichtig, nicht alle Hoffnungen auf ein Startup zu setzen, sondern möglichst breit in verschiedenste Unterbranchen und kompetitive Geschäftsmodelle zu investieren.

VORTEILE / NACHTEILE
  • Sehr hohe Renditen, da von Anfang an dabei
  • 90% Insolvenzrate
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland McMakler, Maklaro, Exporo
International –  Airbnb

Innovative Branchen

Themen wie Blockchain oder auch Künstliche Intelligenz (KI) polarisieren in der heutigen Zeit und wecken den Wissensdurst der Menschen sich in diesem Bereich weiterzubilden. Speziell diese Branche haben ein hohes Risiko, können bei einem Durchbruch aber auch signifikante Renditen versprechen, da sie teils radikale und transformierende Bestandteile enthalten.

Unter der Technologie Blockchain versteht man ein dezentrales Register, welches unabhängig einer dritten Überwachungsinstanz geführt wird und sich somit gegenseitig kontrolliert. Ein Vorteil dieser Technologie ist die Unveränderbarkeit der eingespeicherten Informationen, was diese speziell interessant für Projekte wie zum Beispiel das digitale Grundbuch macht. Auch Smart Contracts können bei Mietverträgen angewandt werden und so zu einer besseren Kommunikation und Erleichterung der Aufgaben zwischen Vermieter und Mieter werden.

Beispiele: Atlant, REX

Künstliche Intelligenz versucht mit Hilfe eines Algorithmus eine Vielzahl von eingespeisten Daten zu erfassen, optimieren und zu verarbeiten. Anwendungsgebiete hierbei sind das automatisierte Auslesen von Mietverträgen und die Unterstützung von Maklern mittels Softwarelösungen. Auch die Erfassung großer Bestände, sei es in der Baubranche oder der Immobilienverwaltung wird dadurch gelöst.

Beispiele: EVANA, Skyler 360

Sonstiges

Bausparvertrag

VORTEILE / NACHTEILE
  • Gute Zinskonditionen sich jetzt für die Zukunft sichern
  • Hohe Abschlussgebühren
RENDITE/RISKO
Rendite
Risiko
BEISPIELE

Deutschland – Schwäbisch Hall, Wüstenrot Bauspar

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine Finanzierungsform spart man initial ungefähr die Hälfte der vorher vereinbarten Bausparsumme an. Im Anschluss gibt es die andere Hälfte als Darlehen zu einem festen Zins. Während der Ansparphase gibt es aktuell nur sehr geringe Zinsen, aber auch die festen Zinsen sind niedrig und können somit schon jetzt „eingelockt“ werden, um später davon zu profitieren.

Bei Abschluss werden Gebühren fällig. Somit ist man meist bis zur Zuteilung im Minus, kann dann aber, bei in der Zwischenzeit gestiegenen Zinsen, von den gesicherten niedrigen Zinsen profitieren.

Gerade in Zeiten der Niedrigzinsphase bieten alte Bausparverträge noch ein sicheres Zinseinkommen oft weit über dem Marktzins. Wie sich die Branche durch die anhaltende niedrigen Zinsen und die fixe Belastung an Altverträgen hält, ist zu beobachten. Einige Bausparkassen versuchen bereits alte Verträge zu kündigen, da sie auf Grund von strengen Investitionsvorgaben nicht in risikoreichere Anlageklassen investieren dürfen, jedoch die fixe Zinszahlung an den Ansparer zahlen müssen. Diesbezüglich gibt es einige Gerichtsurteile und Prozesse über die Kündigungsfristen nach 10 Jahren Ansparphase.

Fazit zum Investment in Immobilien

Egal für welche Methode des Investierens in Immobilien man sich entscheidet, ist es wichtig, die Chancen und Risiken zu kennen. Wir versuchen einen groben Überblick über die gesamte Welt des Investierens zu geben. Beim direkten Investieren kann man zusätzlich mit Fremdkapital der Bank arbeiten und somit den Hebeleffekt nutzen. Dabei ist jedoch auch darauf zu achten, dass eine solide Finanzierung steht und Zins- und Tilgungsraten angemessen gewählt sind.

Beim indirekten Investment wird mit 100% Eigenkapital investiert, weswegen man manchmal einen anderen Bezug zu dieser Art von Investment hat. Auch ist hierbei der aktuelle Wert meist direkt abzulesen, da die Investments oft an der Börse gehandelt werden. Dies kann psychologische Auswirkungen in beide Richtungen haben. Somit ist immer auf einen gesunden Mix der beiden Arten von Investments zu achten.