Haus kaufen

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Das richtige Haus zu finden kann schwierig sein, vor allem, wenn Sie das erste Mal ein Haus kaufen möchten. Hier können Sie die wichtigsten Punkte nachlesen, um die Entscheidung für das richtige Objekt treffen zu können.

Haus kaufen - die große Checkliste

Sie sehen ein Haus auf dem Land im Grünen

Finanziellen Überblick verschaffen

Erstellen Sie eine Übersicht über Ihre finanziellen Mittel. Diesen Überblick können Sie sich mithilfe einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Kosten erarbeiten. Aus der Rechnung können Sie Schlüsse auf Ihr Budget für den Hauskauf ziehen und sich von der Bank eine Vorabzusage für die Finanzierung einholen. Bitte beachten Sie die Kaufnebenkosten in Ihrer Rechnung, welche wir weiter unten noch weiter anführen.

Finden Sie das passende Haus

Sehen Sie sich ganz in Ruhe um und überstürzen Sie nichts. Stöbern Sie durch die großen Immobilienportale im Internet oder den Anzeigenteil der Lokalzeitungen. Es besteht auch die Möglichkeit, sich in Online-Anzeigenportalen oder bei einem Immobilienmakler einen Überblick zu verschaffen. Bei der Überlegung, welches Haus für Sie passend wäre, sollten Sie die Haustypen und Bauarten nicht außer Acht lassen.

Eine Hausbesichtigung ist Pflicht

Sortieren Sie bei der Suche passende Häuser heraus und vereinbaren Sie dann einen Besichtigungstermin mit dem Eigentümer oder Makler der Immobilie. Eine Besichtigung ist enorm wichtig, damit Sie im Vorfeld alle Vorzüge und Mängel des Hauses unter die Lupe nehmen können. Diese haben schließlich Einfluss auf die Kaufpreisverhandlung.

Besichtigung vorbereiten

Da Sie ein Haus kaufen möchten, müssen Sie die Umgebung vor dem Kauf kennenlernen. Das schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen und macht vor einer Besichtigung durchaus Sinn. Es ist auch von Vorteil, sich schon einmal so viele Informationen wie möglich zu dem betreffenden Haus einzuholen. Der Eigentümer selbst beziehungsweise der Makler kann Ihnen eine Vielzahl an Unterlagen an die Hand geben, die Ihnen die Entscheidung einfacher machen.

Darauf müssen Sie bei der Besichtigung achten

Bei der Hausbesichtigung sollten Sie auf viele Dinge achten. Bevor Sie das Haus kaufen, achten Sie unbedingt auf den Zustand der Immobilie. Vor allem müssen Sie die folgenden Punkte bei der Besichtigung abhaken:

Das Dach

Es ist ein elementarer Faktor für den Zustand des Hauses. Sollte es undicht sein oder äußerliche Mängel wie heruntergefallene Schindeln enthalten, ist dies ein Indikator für weitere Schäden am Mauerwerk.

Dichte Fenster

Undichte Fenster können dafür sorgen, dass das Haus eine erhöhte Luftfeuchtigkeit erreicht und somit Schimmel entsteht. Weiter können undichte Fenster zu erhöhten Heizkosten und häufigeren Erkrankungen führen.

Die Raumaufteilung

Je nachdem, wie Sie die Nutzung des Hauses nach dem Erwerb geplant haben, spielt die Raumaufteilung eine wichtige Rolle.

Die Ausstattung

Sehen Sie sich ganz genau um und machen Sie sich ein Bild von der Ausstattung. Welche Heizungsart ist verbaut, wie ist das Badezimmer eingerichtet, wirkt die Ausstattung eher simpel oder doch gehoben?

Die Fassade

Betrachten Sie die Fassade und prüfen Sie, ob sie trocken, ohne Risse oder sonstige Beschädigungen ist. Ist das nicht der Fall, sollten Sie noch einmal genau überlegen, ob Sie das Haus kaufen möchten. Diese Fehler können im weiteren Verlauf schlimmstenfalls einen enormen Kostenfaktor ausmachen.

Die Türen

Achten Sie darauf, dass die Türen dicht und gut bewegbar sind. Auch das Material der Türen spielt eine Rolle im Alterungsprozess. Über diese lässt sich eine enorme Energieersparnis einfahren.

Grundbuch einsehen

Nach der Besichtigung sollten Sie sich bei Kaufinteresse nähere Informationen über das Haus einholen. Im Grundbuch erhalten Sie unter anderem Einblick in die Besitzverhältnisse. So können Sie sichergehen, dass das Haus auch dem Verkäufer gehört und Sie nicht in eine Falle tappen. Ein weiterer wichtiger Faktor sind eventuelle Wegerechte und weitergehende finanzielle Belastungen, wie Hypotheken.

Kaufpreis verhandeln

Nachdem alles passt, müssen Sie sich mit dem Verkäufer nur noch auf einen geeigneten Kaufpreis einigen. Den können Sie ganz einfach anhand folgender Kriterien für sich selbst festlegen:

So ermitteln Sie den Wert eines Hauses:

Bevor Sie ein Haus kaufen, sollten sie den Wert des Gebäudes kennen. Da der Kauf eines Hauses eine enorme finanzielle Belastung darstellt, bestellen Sie einen Gutachter für die Bewertung des Hauses. Die Bewertung des Objektes erfolgt unter Berücksichtigung folgender Punkte:

  1. Die Lage des zu bewertenden Objektes
  2. Der Zustand der Bausubstanz
  3. Die Wohnfläche, die das zu bewertende Gebäude aufweist
  4. Den Zustand des Grundstücks, auf dem sich die begutachtete Immobilie befindet

Lesen Sie hier mehr zum Thema: Immobilien bewerten

In 10 Schritten zur Finanzierung

Stellen Sie sicher, dass Sie über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, damit Sie das Haus kaufen können. Für Tipps zur Finanzierung lesen Sie hier mehr.

1. Errechnen Sie Ihr Eigenkapital

Berechnen Sie die Höhe des Eigenkapitals und legen Sie es schnell erreichbar zur Seite, bevor Sie mit der Haussuche beginnen.

2. Prüfen Sie die maximale Kreditsumme

Stellen Sie alle wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Nach dieser Berechnung und unter Einbeziehung eines Puffers für unerwartete Ausgaben ergibt sich die höchstmögliche Kreditrate.

3. Setzen Sie sich ein Kostenlimit

Die Kreditsumme und das mögliche Eigenkapital stellen die maximale Kaufhöhe inklusive der Kaufnebenkosten dar. Welche Nebenkosten gemeint sind, erfahren Sie im weiteren Verlauf des Ratgebers.

4. Überschlagen Sie eventuelle Renovierungskosten

Je nach Alter des Hauses müssen nach dem Immobilienkauf noch Renovierungen durchgeführt werden. Beachten Sie die entstehenden Kosten bei Ihrer Berechnung, denn sie müssen von der maximalen Höhe des Kaufpreises abgezogen werden.

5. Holen Sie sich Angebote für die Finanzierung ein

Scheuen Sie nicht den Aufwand, mehrere Geldinstitute in Ihrer Region anzufragen und abzufahren, um ein gutes Angebot für eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Hinweis: Prüfen Sie, ob es möglich ist, Fördermittel zu erhalten

Die KfW-Bankengruppe als halbstaatliche Einheit vergibt besonders zinsgünstige Förderkredite für die eigene Immobilie. Prüfen Sie, ob Sie zu den Fördermittelberechtigten in Ihrer Region gehören. Hier lassen sich oft gute Programme mit attraktiven Zinssätzen und Zuschüssen für Modernisierungen erhalten.

6. Finanzierungsbestätigung einholen

Haben Sie sich nach der Besichtigung und der Verhandlung mit dem Eigentümer für ein Haus entschieden, filtern Sie das Kreditangebot heraus. Lassen Sie sich die Zusage des günstigsten Angebots von der Bank bestätigen. Dies muss vor dem Notartermin stattfinden, damit der Verkäufer und der Notar sicher sind, dass der Preis auch bezahlt werden kann.

7. Vereinbaren Sie den Notartermin

Im nächsten Schritt vereinbaren Sie als Käufer den Notartermin. Während dieses Termins wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Achten Sie darauf, dass der Termin zeitnah zur Finanzierungsbestätigung und der Verhandlung mit dem Verkäufer stattfindet, damit die Konditionen der Finanzierung nicht an veränderte Werte angepasst werden können.

8. Unterschreiben Sie den Darlehensvertrag

Jetzt ist es an der Zeit, zur Bank zu gehen und den Vertrag für die Finanzierung zu unterzeichnen. Bringen Sie bei dem Termin alle Unterlagen, die notwendig sind, inklusive des Kaufvertrags und der dazugehörigen Dokumente mit.

9. Die Grundschuld wird eingetragen

Bei einem Immobilienkauf verlangen die Banken in der Regel eine Grundschuldeintragung in das Grundbuch, damit eine Sicherheit im Falle des Zahlungsausfalls gegeben ist.

10. Der Kauf wird mit Zahlung des Betrages abgeschlossen

Jetzt ist alles erledigt, was für den Kauf des Hauses notwendig ist, und alle Seiten haben rechtskräftige Vereinbarungen getroffen. Jetzt kann das Darlehen ausgezahlt werden. Im nächsten Schritt kann das Eigenkapital inklusive der Restsumme an den Verkäufer überwiesen werden.

Den Kaufvertrag prüfen und unterschreiben

Nachdem alles Nötige im Vorfeld geklärt ist, setzt der Verkäufer den Kaufvertrag auf und legt ihn zur Unterschrift vor. Bevor Sie jedoch Ihre Unterschrift darunter setzen, lesen Sie sich den Vertrag sehr gründlich durch und prüfen Sie, ob alle verhandelten Aspekte in der besprochenen Form im Vertrag vorkommen.

Notartermin vereinbaren

Bevor der Kaufvertrag seine Gültigkeit erhält, ist es in Deutschland notwendig, diesen notariell beglaubigen zu lassen. Dafür lassen Sie sich einen Termin bei einem Notar geben. In diesem Gespräch werden alle nötigen Unterlagen geprüft und beglaubigt. Danach benötigt der Notar eine Vollmacht, um die nötigen Änderungen im Grundbuch vorzunehmen. Der Notar lässt dann die Grundschuld an die Bank und Sie als neuen Besitzer eintragen.

Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen

Im Grundbuch wird eine Vormerkung für den bevorstehenden Eigentümerwechsel eingetragen, damit der Käufer sicher ist, dass er das Haus auch nach der Bezahlung des Kaufpreises sein Eigentum nennen kann.

Kaufpreis samt Nebenkosten bezahlen

Aus der erfolgten Darlehensauszahlung und dem angesparten Eigenkapital können Sie nun den Kaufpreis und die Nebenkosten an den Verkäufer und die weiteren Stellen überweisen.

Umschreiben des Grundbuchs

Sind alle Kosten gedeckt, wird das Grundbuchblatt auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.

Schlüsselübergabe

Setzen Sie nun einen Termin mit dem Verkäufer fest, an dem das Haus samt dem Grundstück und den dazugehörigen Gerätschaften und Schlüsseln an Sie übergeben wird.

Nebenkosten nach dem Kauf

Haben Sie das Haus gekauft und sind die Schlüssel gemeinsam mit dem Haus in Ihr Eigentum übergegangen, fallen für Sie jeden Monat weitere Kosten an, die Sie, ähnlich wie bei einer Wohnung, als Nebenkosten begleichen müssen.

Einen dieser Kostenpunkte stellt der Winterdienst dar. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Sie dafür verantwortlich sind, dass sich im Winter niemand vor Ihrem Grundstück verletzt. Um dies zu gewährleisten, sind Sie dazu verpflichtet, den Gehweg und die Einfahrt jeden Tag von Schnee zu befreien und zu streuen. Sollten Sie selbst nicht in der Lage dazu sein, müssen Sie jemanden beauftragen, der das für Sie macht (das kann auch ein Nachbar, Verwandter oder Freund sein).

Weiter gilt es, die kommunalen Gebühren zu begleichen, welche sich aus der Abwasserentsorgung, der Müllabfuhr und der Grundsteuer zusammensetzen. Da diese mit der Zeit steigen können, kann es sinnvoll sein, sich einen Puffer für diese Fälle anzulegen, damit Sie nicht in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Als Hauseigentümer ist es möglich, dass Sie dazu aufgefordert werden, sich an den Straßenbaukosten zu beteiligen. Einige Kommunen nutzen diese Regelung für die Instandhaltung der Straßen. Die Beteiligung richtet sich nach der Grundstücksgröße und der Geschosshöhe des Hauses. So können die Kosten zwischen 8 € und 35 € pro Quadratmeter liegen.

Durch den aktuellen Wandel in der Klima- und Umweltschutzpolitik wäre es denkbar, dass der Staat Sie verpflichtet, Ihre Energieversorgung zu erneuern. Da Sie diese Kosten selbst tragen müssen, sollten Sie auch hier für ein geeignetes, finanzielles Polster sorgen. 

Um sicher zu gehen, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben, erkundigen Sie sich über die örtlichen Gebühren und Entwicklungen der politischen Grundlagen.

Notwendige Versicherungen

Nach dem Kauf des Hauses sollten Sie zwingend darauf achten, die wichtigsten Versicherungen abzuschließen, damit Sie im schlimmsten Fall abgesichert sind.

Wohngebäudeversicherung

Diese beinhaltet Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser. So sind Sie im Schadensfall auf jeden Fall finanziell abgesichert.

Bei Immobilienkredit: Risikolebensversicherung

Um Ihre Angehörigen für den Fall abzusichern, dass Ihnen etwas passiert, sollten Sie eine Risikolebensversicherung abschließen. Diese kann im Falle eines Falles als eine Restschuldversicherung genutzt werden, um Ihr Darlehen zu decken.

Privathaftpflicht oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Vermieten Sie Ihr Gebäude, dürfen Sie diese Versicherung nicht außen vor lassen, um ein paar Euro zu sparen. Da Sie als Gebäudeinhaber dafür verantwortlich sind, dass Ihr Grund und Boden keine Gefahr für andere darstellt, haften Sie für Schäden an Dritten. Diese werden von der Versicherung abgedeckt. Sollten Sie allerdings selbst in dem Gebäude wohnen, werden diese Fälle von der privaten Haftpflichtversicherung übernommen.

Für Öltankbesitzer: Gewässerschadenhaftpflicht

Bitte bedenken Sie bei dem Gebrauch einer Ölheizung, dass austretendes Öl enorme Schäden der Umwelt verursachen kann. Weiter sind die Kosten für die Beseitigung von ausgelaufenem Öl nicht gering, weshalb Sie diese Versicherung auf jeden Fall abschließen sollten.

Ein Mehrfamilienhaus kaufen

Ein Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren Wohnungen. Mehr über verschiedene Haustypen erfahren Sie hier. Dieses Objekt können Sie zum Beispiel auf diese Weisen nutzen: 

  1. Sie können sich mit Ihrer gesamten Familie niederlassen, Stichwort Mehrgenerationenhaus.
  2. Oder Sie nutzen es als Kapitalanlage und vermieten es an Gewerbekunden (Arztpraxen, kleinere Büros) oder Privatmieter.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen und Besonderheiten beachten:

Es muss sichergestellt sein, dass das Haus eine Zukunft hat und nicht von dauerndem Leerstand bedroht ist. Um Kenntnis über die Zukunft eines Mehrfamilienhauses zu gewinnen, sehen Sie sich die Entwicklung des Umfelds genau an und prüfen Sie die Nachfrage in der Umgebung.

Nun können Sie sich umsehen, wo Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen können. Lassen Sie sich vom Verkäufer unbedingt alle notwendigen Unterlagen zum Objekt vorlegen. Vergessen Sie dabei nicht die Baugenehmigung und die Fertigbauabnahme Bescheinigung sowie vorhandene Versicherungen! Nur durch die Einsicht dieser Unterlagen können Sie sicher sein, dass keine Veränderungen vorgenommen wurden, die nicht genehmigt sind. Sind die ersten Kriterien erfüllt, beauftragen Sie einen Architekten oder Baugutachter, um die Bausubstanz des Hauses zu bewerten. 

Nach der Begutachtung prüfen Sie, welche Maßnahmen im Laufe der Zeit auf Sie zukommen. Kategorisieren Sie diese nach kurz-, mittel- und langfristigen Ausgaben für Sanierung und Instandsetzung/-haltung. 

Als nächstes lassen Sie sich über die aktuellen Mieter und deren Mietverträge informieren, bevor Sie entscheiden, ob Sie das Mehrfamilienhaus kaufen. Nach Einsicht der Mietverträge haben Sie einen Überblick über die Rechtswirksamkeit der Verträge und über eventuelles Mietsteigerungspotential im Rahmen des Mietspiegels. 

Nachdem alles zu Ihrer Zufriedenheit abgelaufen ist und Sie alle Informationen zur Hand haben, können Sie das Mehrfamilienhaus kaufen und für die geplanten Zwecke nutzen.

Ein Mehrfamilienhaus kaufen Sie als Kapitalanlage, da Betongold immer noch eine sichere Investitionsart darstellt. Aber Sie sollten beachten, dass es auch einen gewissen Arbeits- und Zeitaufwand bedeutet, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen. Das fängt bei der Neuvermietung der Wohnungen nach einer Kündigung an und geht über die Ausstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnungen bis hin zu den Mitteilungen über die Verzinsung der Mietkaution.

Zwangsversteigerungen als Alternative, Chance oder Risiko?

Wenn ein Immobilienbesitzer in eine finanzielle Schieflage gerät und diese nicht gelöst bekommt, erwirken die Hauptgläubiger (meist die Hausbanken) einen Titel für eine Zwangsversteigerung der Eigentumsimmobilie. Dieses Vorgehen ist für den Schuldner eine existenzielle Katastrophe, kann aber für den Käufer zu einer günstigen Kaufalternative führen. Immobilien, die zwangsversteigert werden, werden häufig zur Hälfte des Verkehrswertes oder sogar nur einem Bruchteil davon angeboten. 

Ein weiterer Vorteil, den eine Versteigerung bietet, ist das Vorhandensein eines unabhängigen Gutachtens. Dieses wird von den Gerichten vor der Terminvergabe der Versteigerung beauftragt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Dieses Gutachten beinhaltet den Zustand inklusive eventueller Mängel und die Objektbeschreibung.

Aber seien Sie vorsichtig, denn das Gutachten kann nur als vollständig gezählt werden, wenn der Gutachter auch das Gebäude betreten durfte.