Immobilienbewertung

Wertermittlung - diese drei Verfahren gibt es!

Die Immobilienbewertung ist ein wichtiger Faktor beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken. Bevor man überhaupt seine Entscheidung zum Verkauf formuliert und umsetzt will man einen ungefähren Wert der Immobilie wissen. Auf Basis von diesem fällt die Entscheidung in die eine oder die andere Richtung aus.

Wie viel ist meine konkrete Immobilie wert? Diese Frage ist sehr schwer zu beantworten, da hierbei oft auch subjektive Bausteine zu der eigentlichen objektiven Bewertung hinzukommen. Eine richtige Ersteinschätzung, meist von einer dritten neutralen Partei, ist deswegen essentiell für eine korrekte Bestimmung des Kaufpreises und gibt weitere Planungssicherheit.

Sie sehen eine Beratung zu Immobilienrecht

Wissenschaftliche Begriffe und Unterscheidung

Laut Definition ist der Wert einer Immobilien ein objektiver, nachprüfbarer Begriff, der sich aus dem Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage am Markt ergibt Der Preis hingegen liegt im konkreten Einzelfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer. Die Handlungspositionen der beiden Parteien beeinflussen diesen noch weiterhin.

Ziel der Immobilienbewertung ist folglich die Ermittlung eines objektiven Wertes, der sich durch Angebot und Nachfrage am Markt bildet, also eines Wertes ohne Einflüsse von besonderen Gegebenheiten und subjektiven Einschätzungen.

Generell ist zwischen einer Marktbewertung und einer Investmentbewertung zu unterscheiden. 

Bei der Marktbewertung ist das Ziel die Bestimmung eines “Tauschwerts” und die Ermittlung erfolgt auf Basis von Marktinformationen. Bei der Investmentbewertung hingegen ist das Ziel einen “Gebrauchswert” zu ermitteln. Dies geschieht unter Berücksichtigung von Marktinformationen und persönlichen Umständen wie zum Beispiel individueller Umstände wie die persönliche steuerliche Struktur und die Finanzierungsstrukur. Mehr zum Thema Immobilieninvestment erfahren Sie hier.

Zusammenfassende Übersicht

Bei der Marktbewertung ist das Ziel die Bestimmung eines “Tauschwerts” und die Ermittlung erfolgt auf Basis von Marktinformationen. Bei der Investmentbewertung hingegen ist das Ziel einen “Gebrauchswert” zu ermitteln.

Dies geschieht unter Berücksichtigung von Marktinformationen und persönlichen Umständen wie zum Beispiel individueller Umstände wie die persönliche steuerliche Struktur und die Finanzierungsstrukur. Mehr zum Thema Immobilieninvestment erfahren Sie hier.

Wer führt die Immobilienbewertung durch?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, welcher Personenkreis eine Bewertung vornehmen kann. In Deutschland kann eine Bewertung von Immobilienmaklern oder Sachverständigen – oft Gutachter genannt – angefertigt werden. Je nach Bewertungszweck sollte die eine oder andere Gruppe zur Erstellung hergezogen werden.

Falls die Bewertung einer Auseinandersetzung vor Gericht standhalten soll oder als Grundlage einer Berechnung für das Finanzamt dienen soll, sollte immer ein Gutachter herangezogen werden, da diese die nötige Rechtssicherheit bieten. Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) bietet hierbei weltweit ein Netzwerk von über 125.000 zertifizierten Bewertern, welche sich durch selbst vorgeschriebene Standards zur Qualitätssicherung und -steigerung abheben.

Wenn eine Bewertung für einen Verkauf in der Zukunft stattfinden soll, genügt oftmals auch die Durchführung durch einen Immobilienmakler. Je nach Komplexität und Normung des Objekts ermittelt dieser die wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren und Eckdaten. Anhand dieser wird so ein Schätzwert berechnet, welcher eine Anlaufstelle für einen ersten Angebotspreis bieten kann.

Bei kostenlosen Bewertungen im Internet sollte man immer prüfen, wer sich hinter dem Anbieter verbirgt und welche Interessen dieser verfolgt. Auch die nur sehr grobe Eingabe der Daten kann zu hohen Diskrepanzen in der Berechnung führen. Jedes Objekt ist einzigartig und so können Faktoren wie Lage und Ausstattung den entscheidenden Aufschlag nach oben liefern, welcher bei dieser Art der Bewertung jedoch meist nicht adäquat erfasst wird. Diese Bewertungen können oft nur einen sehr groben Schätzwert als Grundlage für weitere Analysen und Recherchen bieten.

Welche Verfahren zur Bewertung von Immobilien gibt es?

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird die eigene Immobilie in direktem Vergleich mit den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte gesetzt. Für diese gibt es oft eine große Datenlage, welche mit Durchschnittswerten geglättet werden kann. Im Anschluss nimmt der Bewerter durch Zu- und Abschläge Korrekturen vor, und passt die Quadratmeterpreise so an das spezifische Objekt an, da jede Immobilie einzigartig ist. Beispielsweise eine Modernisierung wirkt sich positiv auf den Preis aus, ein Instandhaltungsstau eher negativ.

Wichtig hierbei ist eine ausreichend große Anzahl an vergleichbaren Objekten zu finden, welche auch hinreichende Übereinstimmungen aufweisen. Hierbei müssen vom Gutachter verschiedene Objektdaten eingeschätzt und dementsprechend gewichtet werden. Ein Penthouse ist meist wertvoller als eine Erdgeschosswohnung. Oder auch ein Grundstück in einer verkehrsberuhigten Straße oder Sackgasse ist anders einzuordnen als eines an der lautesten Straßenkreuzung

Ertragswertverfahren

Ist eine Wohnung bereits vermietet kann man auf Basis des Mietzinses kalkulieren. Die Mietzinsen werden mit einem Faktor kapitalisiert, das heißt hochgerechnet auf einen Zeitpunkt in der Zukunft, nachdem die Immobilie durch Abnutzung wertlos geworden ist. Von diesem so bestimmten Ertragswert müssen noch Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, welche nicht auf den Mieter umlegbar sind und somit vom Eigentümer zu tragen sind und den Gewinn schmälern. Eine weitere Komponente um den Wert des Bodens zu berechnen ist der Liegenschaftszins, welcher von Gutachterausschüssen in den Gemeinden berechnet wird und die Lage repräsentiert.

Zusammengefasst lässt sich die Formel so beschreiben:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Wertänderungen

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird wie beim Ertragswertverfahren zwischen Wert der baulichen Anlagen (=Gebäude) und Bodenwert getrennt. Anhand der vom Gesetzgeber definierten Normalherstellungskosten kann so der Wert einer Neuerstellung des Gebäudes bestimmt werden, welcher anschließend um die Alterswertminderung – die Abschreibung – gemindert wird. Als Anpassungsfaktor spielt hier der Sachwertfaktor eine Rolle, um die Lage adäquat einzupreisen und den Grundstückswert zu ermitteln.

Zusammenfassend sind die folgenden  Komponente wichtig für die Berechnung des Sachwerts

  • Bodenrichtwert (Wert des Grundstücks)
  • Herstellungskosten der baulichen Anlagen (Haus, Wohnung) und Außenanlagen (Wege, Garagen,...)

Wichtige Faktoren der Immobilienbewertung

Welche Faktoren fließen in die Berechnung ein?

Grundsätzlich sind bei der Bewertung von Immobilien werterhaltende, wertsteigernde und wertmindernde Faktoren zu berücksichtigen. Je nach Wichtigkeit und Stärke werden diese anders gewichtet und tragen so zu unterschiedlichem Maße zur Preisbildung bei. Jede Immobilie ist in gewisser Weise einzigartig und manchmal gibt es Faktoren, welche nur auf einen speziellen Immobilientyp zutreffen.

Lage, Lage, Lage

Die Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren der Bewertung. Unabhängig des Gebäudes und der Bebauung, kann allein der Wert des Grundstücks wesentlich durch die Mikro– und Makrolage beeinflusst werden. Allgemein sind städtische Standorte auf Grund einer besseren Nahversorgung und Verkehrsanbindung meist höher als ländliche zu bewerten. Es gibt jedoch Ausnahmen wie zum Beispiel begehrte Seegrundstücke oder auch Ferienregionen. Hier kann der Grundstückswert um ein Vielfaches über dem anzunehmenden Wert liegen. Da Lage oftmals auch subjektiv empfunden wird, ist es schwer diesen Wert zu quantifizieren, weswegen für die Berechnung oftmals Vergleichstransaktionen oder Werte aus der Bodenrichtwertkarte genommen werden.

Alter, Zustand und Standard

Die Ausstattung des Gebäudes spielt ebenfalls eine große Rolle bei der Bewertung. Prinzipiell ist neue und luxuriösere Ausstattung höher anzusetzen, als ein Gebäude mit einem hohen Sanierungsstau. Bei der Ausstattung spielt jedoch die Einrichtung in Form von Trends der Vergangenheit oftmals eine geringere Rolle als die technischen Standards. Hierbei ist vor allem die Heizungsanlage und Mängel an der Dämmung zu beachten. Auch Dachdichtung sowie Fenster sind auf Grund neuer EnEV-Richtlinien – wie dem Energieausweis – sehr wichtig und können den Wert stark in beide Richtungen beeinflussen. Das Alter des Gebäudes wird auch für die Berechnung anhand von Abschreibungen einbezogen.

Rechtliche Hintergründe - wertmindernd oder wertsteigernd?

Grundsätzlich ist man im Normalfall der Alleinbestimmer auf seinem Grundstück. Es kann jedoch immer rechtliche Einschränkungen, wie zum Beispiel ein Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn über den eigenen Grund und Boden geben, was den Wert des eigenen Grundstücks mindert, da diesem Folge geleistet werden muss.

Genauso gut kann aber auch eine zusätzliche Bebauung im Bebauungsplan erlauft sein, was sich deutlich wertmindernd bei einem potentiellen Verkauf auswirkt.

Des Weiteren ist zu überprüfen, ob das Haus unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz steht. Bei beiden Typen dürfen nur in Absprache mit der Behörde Veränderungen durchgeführt werden. Auch bestehende Mietverhältnisse können sich wertmindernd auswirken.

Fazit zur Bewertung von Immobilien

Je nach Bewertungsziel und Objektart ist ein unterschiedliches Verfahren zu wählen. Auch ist die Bewertung an sich oft subjektiv, da es nicht den „einen richtigen Wert“ gibt. Jeder Faktor ist anders zu bewerten und einzupreisen. Auch bei der Gewichtung dieser herrscht viel Spielraum, sodass eine Bewertung von Immobilien mit kleiner Änderung der Annahmen große Änderungen im Bewertungspreis entgegenstehen.