Eigenkapital

Wie wichtig ist Eigenkapital bei der Finanzierung?

Immobilienfinanzierung darauf achten die Banken wirklich

Die Anzahl der Bundesbürger, die sich dafür entschieden haben, ein Eigenheim zu finanzieren, ist in diesem Jahr leicht rückläufig. Experten sehen darin vorrangig zwei Gründe. Zum einen steigende Immobilienpreise weiter an, sodass die eigenen vier Wände schlichtweg für immer mehr Menschen nicht bezahlbar sind. Zum anderen legen die Banken im Vergleich zu vor fünf Jahren etwas strengere Maßstäbe an, was die persönliche Bonität des Kunden betrifft. Dies zeigt sich vor allen Dingen darin, dass eine bestimmte Eigenkapitalquote von vielen Kreditinstituten gefordert wird. Wir möchten in diesem Beitrag vor allem der Frage nachgehen, wie wichtig Eigenkapital ist, falls Sie nach einer günstigen bzw. bezahlbaren Immobilienfinanzierung suchen.

Unter welchen Voraussetzungen vergeben Banken Immobilienkredite?

Bevor wir konkret auf das Eigenkapital und dessen Bedeutung in der Baufinanzierung eingehen, möchten wir als Hintergrund noch einmal erläutern, unter welchen Voraussetzungen Banken überhaupt dazu bereit sind, ein Immobiliendarlehen zu vergeben. Der erste Schritt besteht immer darin, dass die Banken Ihre Kreditfähigkeit prüfen. Dies geht relativ schnell, denn dazu müssen Sie lediglich volljährig und damit kreditfähig sein. Die zweite Prüfung bezieht sich dann auf Ihre Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet. Diese Prüfung ist deutlich zeitaufwändiger und meistens umfangreicher, insbesondere im Bereich der Immobilienfinanzierung.

Für gewöhnlich müssen Sie mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllen können, damit die Bank eine ausreichende Kreditwürdigkeit unterstellen kann:

  • Regelmäßiges Einkommen (am besten aus abhängiger Beschäftigung)
  • Mindestens drei Jahre beim aktuellen Arbeitgeber beschäftigt sein
  • Positive Einnahmen- und Ausgabenrechnung
  • Keine negativen Einträge in der Schufa
  • Keine größeren laufenden Kredite
  • Sicherheiten vorhanden
  • Bestimmte Eigenkapitalquote kann erfüllt werden

Die zwei Grundvoraussetzungen sind definitiv ein regelmäßiges Einkommen, bei dem auch nach Abzug aller fixen Kosten noch genügend Freiraum besteht, um davon später die Darlehensrate zahlen zu können. Zum anderen vergeben deutsche Banken fast nie einen Immobilienkredit, wenn sich in der Schufa ein negativer Eintrag befindet. Der letzte Punkt ist in den letzten drei Jahren immer bedeutender geworden, nämlich dass Sie über eine ausreichende Eigenkapitalquote verfügen. Wie hoch diese Quote sein muss, das legt jede Bank individuell fest.

Worum handelt es sich bei der Eigenkapitalquote?

Der Begriff der Eigenkapitalquote ist nicht unbedingt jedem Kreditsuchenden bekannt. Um die Bedeutung zu erläutern, ist es durchaus sinnvoll, dies an einem Beispiel zu tun. Dazu sollen folgende Zahlen herangezogen werden:

Beispiel Rechnung

  • Kaufpreis der Immobilie: 200.000 €
  • Kaufnebenkosten: 20.000 €
  • Bank- und Wertpapierguthaben: 40.000 €
  • Benötigtes Fremdkapital: 180.000 €
  • Eigenkapitalquote: 18,18 Prozent

*Diese Werte dienen nur als Beispiel und sind nicht bindend.

An diesem Beispiel wird deutlich, dass Sie einen Gesamtfinanzierungsbedarf in Höhe von 220.000 Euro haben, nämlich den Kaufpreis der Immobilie plus Kaufnebenkosten. 40.000 Euro können Sie durch Eigenkapital abdecken, nämlich durch Bank- und Wertpapierguthaben. Daraus folgt, dass Sie 180.000 Euro als Fremdkapital benötigen, also in erster Linie in Form eines Immobilienkredites. Setzen Sie nun Ihr Eigenkapital (40.000 Euro) in ein Verhältnis zum gesamten Finanzierungsbedarf, so ergibt sich eine Eigenkapitalquote in Höhe von rund 18 Prozent.

Die meisten Banken, die Immobilienkredite vergeben, fordern heutzutage eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 Prozent. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass Sie einen günstigen Immobilienkredit haben möchten. Einige Banken führen zwar auch eine Vollfinanzierung durch, bei der sich um eine Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital handelt. Dann sind die zu zahlenden Bautzen allerdings relativ hoch gemessen an den aktuell günstigsten Zinssätzen.

Was kann als Eigenkapital dienen?

Für nicht wenige Kreditsuchende ist der Begriff Eigenkapital zunächst einmal etwas abstrakt in der Hinsicht, als dass nicht bekannt ist, was sich dahinter eigentlich verbirgt. Im Wesentlichen können Sie sämtliche Guthaben und Vermögenswerte zum Eigenkapital rechnen, die innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums verfügbar sind. Auf dieser Grundlage würden beispielsweise Grundstücke und Immobilien nicht unbedingt zum Eigenkapital zählen können, denn diese lassen sich in der Regel nicht sofort veräußern und daher nicht schnell liquidieren. 

Stattdessen sind es insbesondere die folgenden Guthaben und Vermögenswerte, die für gewöhnlich zum Eigenkapital gezählt werden können:

  • Guthaben auf Bankkonten, insbesondere Tages-, Festgeld- und Sparkonten
  • Wertpapierbestände (Aktien, Anleihen oder Fonds)
  • Leicht liquidierbarer Sachwerte, beispielsweise Gold- oder Silbermünzen
  • Sonstige leicht liquidierbare Sachwerte, wie zum Beispiel Schmuck oder Gemälde

Ebenfalls zum Eigenkapital können Eigenleistungen am Bau gezählt werden. Sind Sie beispielsweise handwerklich geschickt und können den Innenausbau zumindest teilweise übernehmen, sparen Sie dadurch natürlich Handwerkskosten und zum Teil Baumaterialien ein. Der Gegenwert wird dann zu einem gewissen Prozentsatz von vielen Banken im Zuge Immobilienfinanzierung als Eigenkapital gewertet.

Wie hoch sollte die Eigenkapitalquote sein?

Welche Eigenkapitalquote gefordert wird, legt jede Bank selbst fest. Im Durchschnitt fordern die meisten Kreditinstitute, die keine Vollfinanzierung durchführen, eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 Prozent. Damit können in aller Regel zumindest die Bau- oder Kaufnebenkosten abgedeckt werden. Diese belaufen sich häufig auf 10 bis 20 Prozent, da zum Beispiel die Kaufnebenkosten aus den folgenden Komponenten bestehen können:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklercourtage
  • Sachverständigen- und Gutachterkosten

Unabhängig davon, welche Mindesteigenkapitalquote die Bank fordert, steht eines fast immer fest: Je höher er Eigenkapitalanteil einer Baufinanzierung ist, desto wahrscheinlicher ist zum einen die Kreditzusage und zum anderen, dass Sie einen besonders günstigen Zins angeboten bekommen.

Welche Vorteile hat eine höhere Eigenkapitalquote?

Das Eigenkapital an sich und vor allem eine höhere Eigenkapitalquote haben in der Baufinanzierung mehrere Vorteile. Im Überblick profitieren Sie – und auch die Bank – insbesondere von den folgenden Vorzügen, die Eigenkapital ab einer gewissen Quote mit sich bringt: 

  • Höhere Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung
  • Finanzierung ist stabiler
  • Geringeren monatliche Belastung
  • Günstigere Bauzinsen

Der erste Punkt ist besonders wichtig, denn es ist definitiv erwiesen, dass eine höhere Eigenkapitalquote die Wahrscheinlichkeit einer positive Kreditentscheidung seitens der Bank erhöht. Ein weiterer Vorteil besteht in der stabileren Finanzierung, die sich insbesondere dadurch ergibt, dass Ihre monatliche Belastung in einer Baufinanzierung mit Eigenkapital geringer ausfällt, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde. Sie müssen also eine geringere monatliche Rate zahlen und haben so etwas mehr Polster für eventuell unvorhergesehene Ausgaben.

Am meisten wirkt sich das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung sicherlich im Hinblick auf die Bauzinsen aus. Nahezu alle Banken gehen hier nach einem gestaffelten Prinzip vor. Dieses beinhaltet, dass der Bauzinsen umso niedriger ausfallen können, desto geringer der Fremdkapitalanteil ist. Anders ausgedrückt: Je mehr Eigenkapital Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können, desto niedriger ist der zu zahlende Hypothekenzins. 

Die Unterschiede kommen Ihnen vielleicht auf Anhieb nicht unbedingt groß vor, machen sich allerdings aufgrund der hohen Darlehenssumme und meist langen Laufzeiten deutlich in der zu zahlende Zinssumme bemerkbar. Dazu möchten wir im folgenden Beispiel einmal eine Baufinanzierung mit und einmal eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit den entsprechenden Zinsen und der sich daraus ergebenden Zinsbelastung gegenüberstellen:

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten: 220.000 €

Eigenkapital: 0 €

Fremdfinanzierungsbedarf: 220.000 €

Zinssatz für gesichertes Hypothekendarlehen (150.000 €): 1,90%

Zinssatz für Blanko-Anteil (70.000 €): 3,50%

Zinssumme im ersten Jahr: 5.300 €

Tilgung: 3%

Monatliche Rate: 991,66 €

Baufinanzierung mit Eigenkapital

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten: 220.000 €

Eigenkapital: 40.000 €

Fremdfinanzierungsbedarf: 180.000 €

Zinssatz für gesichertes Hypothekendarlehen (150.000 €): 1,10%

Zinssatz für Blanko-Anteil (30.000 €): 2,50%

Zinssumme im ersten Jahr: 2.400 €

Tilgung: 3%

Monatliche Rate: 650 €

An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie mehrere Dinge. Zum einen ist der Fremdkapitalbedarf natürlich höher, wenn Sie kein Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden können. Daraus wiederum ergibt sich, dass ein geringerer Anteil an der Kreditsumme durch ein Hypothekendarlehen abgesichert werden kann, weil der Beleihungswert und die damit verbundene Grundschuld sich meistens nur auf 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises beziehen. Daraus wiederum folgt, dass ein größerer Teil des Finanzierungsbedarfs durch ein Blankodarlehen abgedeckt werden muss, welches vom Zinssatz her wesentlich teurer als ein abgesichertes Immobiliendarlehen ist.

Darüber hinaus können Sie der Gegenüberstellung entnehmen, dass Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen insgesamt deutlich höheren Zinssatz zahlen müssen. Dies wiederum führt nicht nur zu einem höheren Zinssatz, sondern ebenfalls zu einer im Vergleich zur Baufinanzierung mit Eigenkapital erhöhten monatliche Belastung in Form der Kreditrate. Insbesondere aufgrund des Beispiels wird sehr deutlich, dass Sie möglichst immer einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital anstreben sollten.