Haus vermieten

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Wir erklären Ihnen die richtige Vorgehensweise, wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten. So finden Sie den richtigen Mieter, vermeiden Fehler und wissen Ihre Immobilie in guten Händen.

Checkliste - das eigene Haus vermieten

Einen realistischen Mietpreis ermitteln

Damit Ihnen keine Fehler unterlaufen, wenn Sie ein Haus vermieten, erkundigen Sie sich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in der Umgebung gestaltet ist. 

Ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Preisgestaltung ist die Zielgruppe der Mieter, welche die Kosten letztlich aufbringen muss. Hierbei ist zu prüfen ob die Immobilie als Liebhaberobjekt oder als Kapitalanlage gehandelt werden soll.

Sie sehen ein Haus am Meer mit Sonnenaufgang

Das dürfen Sie Interessenten fragen

Wenn Sie ein erstes Gespräch mit potenziellen Mietern führen, haben Sie selbstverständlich das Recht, Fragen zu stellen. So ist es Ihnen erlaubt, nach dem monatlichen Einkommen und dem Arbeitsverhältnis zu fragen. Fragen, die Sie nicht stellen dürfen, sind beispielsweise sehr persönlicher Natur, wie sexuelle Ausrichtung oder der Familienstand.

Hier greift die Mietpreisbremse

Achten Sie unbedingt darauf, ob in Ihrer Region die Mietpreisbremse zur Geltung kommt, wenn Sie ein Haus vermieten. Diese Information ist unausweichlich, um keine rechtlichen Probleme zu bekommen. Die Mietpreisbremse legt jedes Bundesland selbst fest und sie richtet sich nach dem Grad der Anspannung am Wohnungsmarkt. Mehr zur Mietpreisbremse.

Was gehört in die Vermietungsanzeige

Jeder potenzielle Mieter geht vor der Kontaktaufnahme mit den Vermietern auf die Suche und liest sich Angebote durch. Für die Vermietungsanzeige gibt es auch Vorschriften, die eingehalten werden müssen. So ist die Angabe über das Vorhandensein und die Art des Energieausweises zwingend erforderlich. Weiter müssen die Heizungsart und das Baujahr angegeben werden sowie eventuell die Energieeffizienz.

Holen Sie eine Bonitätsauskunft ein

Damit Sie das Risiko eines Mietausfalls minimieren können, ist es ratsam, eine Bonitätsauskunft zu verlangen. Diese können Sie direkt vom Mietinteressenten mit den weiteren Unterlagen zum Verdienst und dem Interessentenbogen einreichen lassen. Ein weiteres Anzeichen für die Zahlungsfähigkeit eines neuen Mieters kann auch die Mietschuldenfreiheit des Vorvermieters darstellen. Sichten Sie diese auf jeden Fall bevor Sie das Haus vermieten.

Das müssen Sie bei der Kaution beachten

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die Sie verlangen können, um sich vor Schäden, die durch den Mieter am Haus hervorgerufen werden, zu schützen. Die Höhe der Mietkaution, die Sie verlangen, wenn Sie ein Haus vermieten, darf drei Monatskaltmieten betragen. Diese darf allerdings nicht zu Investitionszwecken oder anderen Ausgaben herangezogen werden, sondern muss aufbewahrt werden. Weiter ist der Mieter jedes Jahr über die Verzinsung der Kaution in Kenntnis zu setzen. 

Vonseiten des Mieters besteht das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Zudem hat er das Recht, die Kaution nach Ende des Mietvertrags bei einwandfreiem Zustand des Hauses zurückzuerhalten.

Was im Mietvertrag stehen muss

  • Mieter mit Name, Anschrift, Geburtsdatum/-ort, Personalausweisnummer
  • Vermieter mit Name, Anschrift
  • Die genaue Anschrift und die Eckdaten des Hauses, das vermietet wird
  • Der Mietpreis
  • Die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen
  • Ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt
  • Die Höhe der Kaution
  • Optional können Sie die Tierhaltungserlaubnis einfügen
  • Die Selbstauskunft des Mieters sollte als Anhang an den Mietvertrag angeheftet werden
  • Eigenhändige Unterschriften aller Mieter und Vermieter

So übergeben Sie das Haus richtig

Bei der Übergabe des Hauses sollten Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll ausfüllen und detailliert eintragen, welche Reparaturen und Renovierungen der Mieter erledigen soll und was in Ihren Aufgabenbereich fällt. Tun Sie das nicht, können trotz mündlicher Absprache die Arbeit und die Kosten an Ihnen hängen bleiben.

Versicherungen

Grundsätzlich vorgeschrieben ist diese Haftpflichtversicherung für das Haus nicht, aber sie hilft, wenn Dritte (z.B. der Mieter oder Besucher des Mieters) durch Ihr Gebäude zu Schaden kommen. Sie müssen auch nicht direkt eine Haushaftpflicht (auch Vermieterhaftpflichtversicherung genannt) abschließen. In einigen Fällen schließt die private Haftpflichtversicherung die Vermietung mit ein. Sollte nach einer Prüfung der Police feststehen, das diese nicht vorhanden ist, ist es ratsam, eine solche Versicherung abzuschließen. Lesen Sie hier mehr zum Thema: Versicherungen rund um das Haus

Rechte und Pflichten des Vermieters

Möchten Sie ein Haus vermieten, überlassen Sie dem Gegenüber die Nutzungsrechte der Immobilie und behalten die Pflichten des Eigentümers. Durch die Vermietung können Sie ein Einkommen generieren, das wiederum auch etwas Arbeitsaufwand bedeutet. Welche Aufgaben das sind und welche Rechte Sie als Vermieter haben, erklären wir anhand der folgenden Punkte.

Ihre Rechte

Mieteinnahmen und Steuerfreibeträge

Als Vermieter können Sie die Mieteinnahmen nutzen, um Kreditraten zu tilgen oder Instandhaltungskosten anzusparen.

Die eingehende Miete ist eine steuerlich relevante Einnahme und muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, allerdings können Sie Steuerfreibeträge jährlich geltend machen.

Umlegen von Betriebskosten und Modernisierung

Kosten, die dazu dienen, den Betrieb des Objektes sicherzustellen, können unter dem Punkt Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Zu den Betriebskosten gehören

  • Wasser und Abwasser,
  • die Müllabfuhr,
  • die Reinigung des Objektes und Grundstückes sowie
  • die Grundsteuer.

Sie sind dazu verpflichtet, dem Mieter in jährlichen Abständen eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Hat der Mieter einen zu hohen Anteil bezahlt, muss ihm die Differenz ausgezahlt werden. War es zu wenig, können Sie eine Nachzahlung fordern. Modernisierungskosten können mit 8 % pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden und eine Sondermieterhöhung kann zulässig sein, wenn die Grundmiete mindestens 7 €/m² beträgt und die Erhöhung höchstens 3 €/m² ausmacht. Unter 7 €/m² sind höchstens 2 €/m² Erhöhung erlaubt. Einen Überblick über Mietnebenkosten und welche für Sie relevant sind finden sie hier.

Zutrittsrecht zum Gebäude

Wenn Sie ein Haus vermieten, überlassen Sie dem Mieter das Hausrecht. Sollten Sie die Wohnung besichtigen wollen, müssen Sie das dem Mieter ankündigen. Ein eigenmächtiger Zutritt zum Haus zählt dabei als Hausfriedensbruch. Der Mieter muss allerdings nach Absprache der Besichtigung zustimmen.

Kündigung

Ist das Haus auf unbestimmte Zeit vermietet, können Sie nur mit einem Grund den Vertrag beenden. Entstehen allerdings Mietschulden oder stört der Mieter trotz Abmahnung wiederholt den Hausfrieden, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Sie können den Mietvertrag mit einer Frist von drei bis neun Monaten kündigen, sofern Sie selbst auf die Nutzung des Hauses angewiesen sind. Bei Widerspruch trägt der Mieter das Beweis- und Prozessrisiko.

Ihre Pflichten

Das Gebäude zur Verfügung stellen

Im Mietvertrag wird das Einzugsdatum festgelegt; zu diesem Termin müssen Sie die Immobilie und das Hausrecht samt Schlüssel an den Mieter übergeben.

Instandhaltung

Sie sind dazu verpflichtet, das Gebäude in einem Zustand zu halten, der laut Mietvertrag zu Beginn vorgefunden wurde. Allerdings sind Schönheitsreparaturen und Modernisierungen sowie Kleinreparaturen nicht mit inbegriffen.

Heizung

In der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres müssen Sie sicherstellen, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert.

Aufnahme von Familienangehörigen

Der Aufnahme von Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern müssen Sie zustimmen, solange die Wohnung dadurch nicht über bewohnt ist. Weitere Regelungen sind im Mietvertrag zu treffen.

Untervermietung

Hat der Mieter ein begründetes Interesse an der Untervermietung, bspw. durch längere Abwesenheit, müssen Sie der Untervermietung zustimmen. Sie haben aber das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren.