Mein Eigenheim – Kann ich mir das leisten?

neue.immo / 24. Januar 2020 24.01.2020

• Finanzierung

Mein Eigenheim – Kann ich mir das leisten?

Hohe Immobilienpreise und niedrige Hypothekenzinsen – was gibt den Ausschlag?

Zahlreiche Menschen in Deutschland überlegen derzeit, ob sie sich ein Eigenheim leisten können. Die sogenannte Eigentumsquote, also das Verhältnis der Einwohner, die Wohneigentum besitzen im Vergleich zu Mietern, ist in den letzten zehn Jahren um mehrere Prozent gestiegen. Dies ist vor allem auf die günstigen Baufinanzierungen zurückzuführen, sodass sich viele Bürger ein Eigenheim leisten konnten. 

Mittlerweile hat sich die Situation allerdings etwas geändert. Die Hypothekenzinsen sind zwar noch immer niedrig, aber auf der anderen Seite sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Wir möchten in unserem Beitrag der Frage nachgehen, was bei einer Entscheidung den Ausschlag gibt: niedrige Hypothekenzinsen oder hohe Immobilienpreise?

Welche Komponenten beeinflussen die Entscheidung für oder gegen das Eigenheim?

Es gibt wenige Hauptfaktoren, die letztendlich die Entscheidung beeinflussen, ob man sich ein Eigenheim zulegt oder weiterhin zur Miete wohnt. Den Ausschlag geben in aller Regel die folgenden Kriterien:

1. Bin ich eher der Eigentums- oder Miettyp?
2. Wie hoch ist der Kaufpreis (die Baukosten) meiner Wunschimmobilie?
3. Kann ich mir die Immobilienfinanzierung und damit die monatliche Rate leisten?
4. Gibt es überhaupt ein entsprechendes Angebot am Markt (Häuser, Eigentumswohnungen)?

Entscheidend ist also unter anderem, ob Sie eher der Miet- oder der Eigentumstyp sind. Der Mieter möchte sich wenig oder gar nicht um seine Wohnung oder um sein Haus kümmern und benötigt auch keine große Gestaltungsfreiheit.

Gänzlich anders stellt sich die Situation beim Eigentumserwerb dar. Diese Menschen möchten sich selbst meistens um ihr Haus kümmern, große Unabhängigkeit und Gestaltungsfreiheit genießen. Die Entscheidung Miet- oder Eigentumstyp spielt natürlich nur eine Rolle, wenn Sie sich das Eigenheim leisten können. Hier sind es vorrangig zwei Faktoren, die ausschlaggebend sind, nämlich die Immobilienpreise und das Niveau der Bauzinsen.

Niedrige Hypothekenzinsen machen Baufinanzierung günstig

Ein sehr positiver Aspekt sind nach wie vor die niedrigen Hypothekenzinsen. Diese führten in der Vergangenheit bereits dazu, dass sich mehr Menschen in Deutschland als zuvor die eigenen vier Wände leisten konnten. Dies ist auch in 2020 noch der Fall, denn Experten gehen nicht davon aus, dass das allgemeine Zinsniveau am Markt in näherer Zukunft ansteigen wird. Derzeit finden Sie die günstigsten Hypothekenzinsen auf dem folgenden Niveau:

• Zinsfestschreibung 5 Jahre: ab 0,59 %
• Zinsfestschreibung 10 Jahre: ab 0,89 %
• Zinsfestschreibung 20 Jahre: ab 1,19 %

Wenn wir also einmal davon ausgehen, dass Sie jetzt einen Immobilienkredit über 150.000 Euro finanzieren müssten, würden Sie trotz einer sehr langen Zinsbindung von 20 Jahren im Idealfall nur etwa knapp 2.000 Euro jährlich an Zinskosten tragen müssen. Auf den Monat umgerechnet wäre dies eine Belastung von lediglich gut 160 Euro. Hinzu käme zwar noch die Tilgung, aber selbst bei einer anfänglichen Tilgung von vier Prozent würde die monatliche Rate im Beispielfall insgesamt nur knapp 700 Euro betragen.

Das Problem an der Rechnung ist allerdings: Für 150.000 Euro bekommen Sie nur noch in wenigen größeren Städten und Regionen ein Haus oder eine Eigentumswohnung in gutem Zustand und angemessener Wohnfläche.

Gestiegene Immobilienpreise machen immer mehr Durchschnittsverdienern Probleme

Wenn wir der Frage nachgehen, ob aktuell die günstigen Hypothekenzinsen oder die hohen Immobilienpreise den Ausschlag für bzw. gegen eine Kaufentscheidung geben, gehen wir natürlich in erster Linie von Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen aus.

Dass sich überdurchschnittlich gut verdienende Personen nach wie vor ein Eigenheim leisten können, steht außer Frage. Während die niedrigen Hypothekenzinsen also eher für das Wohneigentum sprechen, machen die mittlerweile deutlich gestiegenen Immobilienpreise immer mehr Menschen echte Probleme. Teilweise sind die Preise für Häuser und auch Eigentumswohnungen nämlich innerhalb der letzten zehn Jahre um über 70 Prozent gestiegen. 

Dies lässt sich anhand von Zahlen aus vielen Städten des Landes belegen, beispielsweise aus Frankfurt. Betrachten wir uns einmal exemplarisch, wie sich die Immobilienpreise in der Mainmetropole für ein Haus mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche in den letzten zehn Jahren entwickelt haben:

• 2010: ca. 3.000 Euro / Quadratmeter 
• 2015: ca. 4.100 Euro / Quadratmeter 
• 2020: ca. 6.500 Euro / Quadratmeter

Mussten Sie also beispielsweise vor zehn Jahren für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Frankfurt einen Preis von etwa 300.000 Euro bei rund 100 Quadratmetern Wohnfläche zahlen, so würde Sie das gleiche Objekt heute mit rund 650.000 Euro mehr als das Doppelte kosten. 

Allerdings sind natürlich in den letzten zehn Jahren nicht nur die Immobilienpreise gestiegen, sondern gleichermaßen die Kreditzinsen gesunken. Daher kommt es in erster Linie darauf an, einmal zu berechnen, was sich letztendlich mehr ausgewirkt hat: Gestiegene Immobilienpreise oder gesunkene Darlehenszinsen?

Hauskauf und Immobilienfinanzierung im Vergleich: 2010 und heute

Im Folgenden möchten wir eine Vergleichsrechnung aufstellen, die sowohl die seit 2010 gestiegenen Immobilienpreise als auch die gesunkenen Bauzinsen berücksichtigt.

Nur so lässt sich eine einigermaßen valide Aussage treffen, ob sich die gesunkenen Hypothekenzinsen oder die gestiegenen Preise für Immobilien schwerer auswirken, wenn es um die Frage geht, ob Sie sich privates Wohneigentum noch leisten können. Bei den Immobilienpreise nehmen wir einfach die Werte aus dem vorherigen Beispiel, also wie viel ein durchschnittliches Einfamilienhaus 2010 in Frankfurt gekostet hat und welchen Preis Sie heute zahlen müssten. 

Die Bauzinsen beliefen sich vor zehn Jahren bei einer Zinsfestschreibungsdauer von beispielsweise zehn Jahren auf etwa vier Prozent. Heute hingegen bekommen Sie günstige Immobilienkredite schon zu einem durchschnittlichen Zins von unter einem Prozent. Für den exakten Zins spielen allerdings zahlreiche Faktoren eine Rolle, welche sich auf die Bonität und damit auch auf den Bauzins auswirken. Daher kann an dieser Stelle tatsächlich nur mit absoluten Durchschnittswerten gearbeitet werden.

Wenn wir also einmal die Baufinanzierung für den entsprechenden Kaufpreis der Immobilie heute und vor zehn Jahren vergleichen, ergeben sich die beiden folgenden Rechnungen:

Diese Vergleichsrechnung im Beispiel zeigt, dass die monatliche Belastung heute deutlich höher als vor zehn Jahren ist. Ob die Differenz nun so groß ist, dass Sie sich deswegen kein Einfamilienhaus oder keine Eigentumswohnung mit der entsprechenden Finanzierung mehr leisten können, ist natürlich stark abhängig vom Einzelfall. Auf jeden Fall können Sie auf die Art und Weise auch für sich persönlich einmal berechnen, ob Sie sich aktuell die Baufinanzierung für Ihr Wunschhaus noch leisten können.

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