Wohnung kaufen

Checkliste, Makler und Immobilienblase 2020?

Sie möchten eine Wohnung kaufen und sich im Vorfeld über den Ablauf informieren, damit es reibungslos klappt? Dann sind Sie hier richtig, wir erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen.

Fragen zum Thema Besichtigung, Selbstnutzung oder auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt werden hier ausgiebig behandelt. Zusätzlich erhalten Sie von uns eine Checkliste, worauf unbedingt zu achten ist.

Sie sehen ein Wohnzimmer einer Wohnung mit Balkon

Entscheiden Sie sich bewusst für den Kauf

Überlegen Sie in Ruhe, ob Sie eine Wohnung kaufen möchten. Der bewusste Entschluss ist ein notwendiger Prozess, der auf lange Sicht ein Gefühl von Zuhause und Geborgenheit hervorrufen muss. Das ist darum so wichtig, weil der Kauf einer Wohnung eine Investition auf lange Sicht ist. Schließlich kann der Kauf nicht so einfach von einem auf den anderen Moment rückgängig gemacht werden. Behalten Sie auch Ihr Vorhaben für die Wohnung im Kopf: Möchten Sie die Wohnung privat oder auch gewerblich nutzen? Wenn Sie die Wohnung gewerblich nutzen, müssen Ihnen genügend Räume zusätzlich zur Wohnungsfläche zur Verfügung stehen.

Selbst einziehen oder als Kapitalanlage nutzen?

Entscheiden Sie auch, ob Sie die Wohnung als eigenen Wohnraum oder als Kapitalanlage zur Vermietung nutzen möchten. Dieses Thema sollten Sie nicht zu unbedacht angehen, denn auch bei der Kapitalanlage ist einiges zu bedenken und der Wohnungstyp kann dadurch beeinflusst werden.

Wohnung kaufen und als Kapitalanlage nutzen

Wenn Sie ein Anlageobjekt suchen, kann eine vermietete Wohnung einen großen Vorteil bieten. Sie übernehmen in dem Moment, in dem Sie die Wohnung kaufen, den Mietvertrag des Bewohners. Sie sichern damit die Zahlung der monatlichen Kreditraten, solange der Kaufpreis 30 Jahreskaltmieten nicht übersteigt. Alles zum Thema Immobilieninvestment erfahren Sie hier.

Die Miete regulär im Rahmen des Gesetzes anpassen

Als neuer Vermieter müssen Sie zwar den Mietvertrag des Mieters übernehmen und mit der Mieterhöhung warten, allerdings haben sie nach zwölf Monaten die Möglichkeit, diese an das ortsübliche Mietniveau anzupassen.

Eine vermietete Wohnung kaufen und sie selbst nutzen

Es besteht auch die Möglichkeit, eine vermietete Wohnung zu kaufen und diese selbst zu nutzen. Dies ist zwar schwieriger, aber es ist möglich. So besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Durchsetzung dieses Anspruchs ist an einige Bedingungen geknüpft und die Kündigungsfristen bis zu einem Jahr müssen eingehalten werden. Sie haben auch ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie die Wohnung über eine Zwangsversteigerung gekauft haben. Hier sind auch Regeln, Bedingungen und Fristen einzuhalten.

Eine freie Wohnung kaufen und selbst nutzen

Der große Vorteil am Kauf einer freien Wohnung liegt hier in der sofortigen Nutzbarkeit. Sie haben keine Wartezeiten durch die erforderliche Eigenbedarfskündigung. Sie können direkt in die Wohnung einziehen und sich einrichten. Sollten Sie also keine Kapitalanlage suchen, wäre eine freie Wohnung die bessere Wahl.

Immobilienblase: 2020 trotzdem eine Wohnung kaufen?

Die Gerüchte um eine Immobilienblase werden in Deutschland immer lauter, doch ist an den Gerüchten etwas dran und sind Immobilieninvestitionen noch sinnvoll? Warum Sie immer noch bedenkenlos eine Wohnung kaufen können und was es mit der Blase auf sich hat, erklären wir Ihnen. Wie die aktuelle Situation zum Beispiel in München ist, lesen Sie hier.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Die Bildung einer Immobilienblase wird durch ein unverhältnismäßig starkes Ansteigen der Immobilienkaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen begünstigt. Dabei werden die Immobilien weit über dem eigentlichen Marktwert verkauft und so wird der spätere Verkaufserlös geschmälert.

Wann platzt die Immobilienblase?

Wenn die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen, kommt es zu einem bestimmten Zeitpunkt zu den Höchstpreisen. Ab diesem Zeitpunkt sieht sich nur noch der geringste Teil der Gesellschaft in der Lage, in Immobilien zu investieren. Diese Tatsache hat den Effekt, dass die Preise fallen. Damit kommt es zu Panik-Verkäufen von Immobilieninhabern, welche den Preisverfall weiter begünstigen. So setzt sich eine Abwärtsspirale in Gang, die zu einer internationalen Wirtschaftskrise führen kann (Beispiel: 2007 platzte in den USA die Immobilienblase und die Weltwirtschaftskrise war geboren).

Ist Deutschland von einer Immobilienblase bedroht?

Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten. Es gibt laut DIW ein Risiko für eine Blase, aber dieses Risiko ist durch eher langsam steigende Immobilienpreise in den großen Metropolen abgeschwächt. Die Frage sollte lauten, wann die Preise wieder anfangen zu sinken. Bei dieser Frage gibt es eine klare Antwort: Sobald die Zinsen steigen!

Was haben Zinsen mit Immobilienpreisen zu tun?

Seit jeher investieren die Menschen in Immobilien. Niedrige Zinsen bedeuten für die zukünftigen Käufer günstige Finanzierungsmöglichkeiten und dementsprechend hoch ist das Aufkommen von Käufern. Dies ist der Faktor der Nachfrage, der schon immer die Preise in jedem Markt an die Spitze getrieben hat. Steigende Zinsen haben einen negativen Einfluss auf die Menge an potenziellen Käufern, weil die höheren Zinsen die Finanzierungskosten erhöhen. Das Thema Finanzierung von Immobilien wird ausgiebig hier beleuchtet.

Verhindern Sie den Kauf einer überbewerteten Wohnung!

Berechnen Sie nach dem Mietspiegel, wie hoch die Kaltmiete eines Jahres für die Wohnung wäre und stellen Sie den Kaufpreis gegenüber. Nehmen wir einen Mietpreis von 750 € monatlich und einen Kaufpreis von 250.000 €. Nun rechnen Sie den Kaufpreis von 250.000 € und teilen diesen durch die Jahresmiete von 9.000 €. Herauskommt, dass Sie 27,78 Jahre lang eine Kaltmiete von 750 € zahlen müssen, um den Kaufpreis zu erreichen. Erst nach diesen 27,78 Jahren haben Sie den Kaufpreis der Wohnung bezahlt. Es gilt im Allgemeinen: Je kürzer Sie die Kaltmiete zahlen müssen, desto besser. In der Fachsprache wird dieser Wert Multiplikator und biete die Grundlage einer jeden ersten Immobilienkalkulation. Mehr über das Thema Immobilienbewertung lesen Sie hier.

Wohnung kaufen - die große Checkliste

Aber bevor Sie sich darüber Gedanken machen können, sollte erst einmal ein passendes Objekt gefunden werden. Damit die Eigentumswohnung zu Ihren Vorstellungen passt, sollten Sie sich überlegen, welche Attribute diese haben soll.

Die Kosten

Der Kauf einer Immobilie, in diesem Fall einer Eigentumswohnung muss auch immer mit dem vorhandenen Nettoeinkommen vereinbar sein. Neben den Nebenkosten und den Tilgungsraten für die Wohnung, kommt noch das Hausgeld zum Tragen, das ca. 20 – 30 % über den Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung liegt. Berechnen Sie also die möglichen Kosten und bedenken Sie das Hausgeld bei der Berechnung, da dieses nicht auf die Mieter, sofern vernietet wird, umgelegt werden kann.

Die Lage

Unabhängig davon, ob ein eigenes Haus oder eine Wohnung gekauft werden soll, ist der Standort der Immobilie von enormer Bedeutung. Diese Tatsache entscheidet nicht nur darüber, ob Sie sich wohl fühlen, sondern auch wie teuer der Kauf wird. Bei der Lage sind hauptsächlich infrastrukturelle Eigenschaften zu beachten, wie zum Beispiel:

  • Verkehrsanbindung
  • Nähe zum Arbeitsplatz
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Ärztliche Versorgung
  • Nähe zu Bildungseinrichtungen (Schule, Kita)
  • Lärmpegel
  • Nachbarschaft

Der Mietspiegel

Mit der Lage verändert sich auch die Gestaltung des Mietspiegels. Dieser bezeichnet die durchschnittlich gezahlten Mieten eines Gebietes. Es ist beispielsweise ersichtlich, dass Innenstädte in der Regel einen höheren Mietpreis erlauben und Randgebiete vergleichsweise günstig sind. Allerdings ist auch dies von Ausnahmen geprägt. In der Städte Qualifikation haben Sie bereits gelesen, dass es Kriterien für die Bepreisung gibt und die Lage ebenfalls durch bestimmte Gegebenheiten unterschieden wird. All diese Punkte haben Einfluss auf den Mietspiegel und damit auf den Preis. 

Durch den Wohnraummangel in den Städten kommt es zusätzlich zur Verteuerung von Wohnungen. Die teuerste Stadt im innerdeutschen Vergleich z.B. ist München mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von 17,98 €. 

Der Kaufpreisspiegel

Wenn sie eine Wohnung kaufen möchten, können Sie auch auf einen Preisspiegel zurückgreifen. Der Kaufpreis Spiegel wird ähnlich wie der Mietspiegel pro Quadratmeter berechnet und auf die jeweiligen Gebieten aufgeteilt. Auch hier ist München mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 8.342 €/m² Spitzenreiter.

Vorsicht vor giftigen Baustoffen

Eine Zeit lang wurden Baustoffe und Holzschutzmittel verwendet, die nach heutigem Wissensstand hoch giftig oder krebserregend sein können. Dazu gehören Baustoffe aus Asbest oder bestimmte Holzschutzmittel sowie Teerölkleber. Diese wurden lange Zeit beim Bau von Häusern verwendet und können auf Dauer zur Belastung für den Eigentümer oder Mieter werden. Sollte ihre Wohnung also zwischen 1940 und 1980 gebaut worden sein, müssen Sie sich nach dem Vorkommen dieser Stoffe erkundigen, bevor Sie die Wohnung kaufen. Die Ausbesserung muss von Fachpersonal durchgeführt und dementsprechend bezahlt werden. Mehr zum Thema Altlasten erfahren Sie hier.

Persönliche Kriterien an die Wohnung

Um eine geeignete Immobilie zu finden, sollten Sie sich auch persönliche Kriterien zurechtlegen. Beispielsweise können Sie sich die folgenden Punkte als Anhaltspunkt nehmen, ob die Eigentumswohnung Ihren Wünschen entspricht:

Die eigenen finanziellen Möglichkeiten

Entschließen Sie sich für den Kauf einer Wohnung, sollten Sie im Kopf haben, dass der Immobilienkauf häufig einen Eigenkapitalbedarf von 20 % des Kaufpreises voraussetzt. Weiter müssen Sie nach dem Erwerb des Objektes die Kaufnebenkosten, die sich aus Grunderwerbssteuer, Notar-, Gerichtsgebühren und Maklerprovision zusammensetzen, bezahlen. Diese zusätzlichen Kosten machen etwa weitere 10 % des Gesamtkaufpreises aus.

Wohnungsattribute

Vor allem die Selbstnutzung einer Wohnung stellt bestimmte Anforderungen an die Immobilie. Denken Sie in diesem Kontext daran, mit welchen Attributen die Wohnung ausgestattet sein soll:

  • Wie viele Zimmer soll die Wohnung haben?
  • Wie groß sollte die nutzbare Wohnfläche sein?
  • Wie hoch waren die bisherigen Nebenkosten des Objektes?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Wie gut ist die Bausubstanz erhalten?
  • Ist Schimmel vorhanden?

Selbst suchen oder einen Makler beauftragen?

Haben Sie alle Kriterien für die Wohnung festgelegt, können Sie sich überlegen, auf welchem Weg Sie eine Wohnung suchen möchten. Sie können selbst suchen oder einen Makler mit der Suche beauftragen. Wenn Sie einem Makler den Auftrag geben, eine Wohnung zu finden, müssen Sie allerdings mit extra Kosten von ca. 5 % des Gesamtwertes rechnen. 

Wenn Sie sich selbst auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung machen möchten, können Sie dies auf den bekannten Immobilienportalen im Internet, in Lokalzeitungen oder in Kleinanzeigen Portalen im Internet tun. Dort finden Sie die meisten Angebote zum Thema “Wohnung kaufen” und können das Geeignete auswählen.

Während der Suche auf eine Besichtigung bestehen

Wenn Sie bei der Suche nach der richtigen Wohnung auf einen möglichen Treffer stoßen, machen Sie einen Besichtigungstermin aus. Bei diesem Termin können Sie sich den Zustand des Objekts ansehen, die Umgebung unter die Lupe nehmen und wichtige Fragen stellen. Es ist in diesem Zusammenhang wichtig, sich gut vorzubereiten und detaillierte Fragen zu stellen, damit der Verkäufer ein ernsthaftes Interesse wahrnehmen kann. Nach der Besichtigung können Sie dann überlegen, ob Sie die Wohnung kaufen möchten oder ob Sie sich weiter umsehen müssen.

Nach der Besichtigung ist vor der Verhandlung

Kommen Sie nach der Besichtigung zu einer Entscheidung und sind sich sicher, dass Sie die Wohnung kaufen möchten, können nun die Vorbereitungen auf die Verhandlung um den Kaufpreis beginnen. Bedenken Sie bitte, dass viele Verkäufer die Preise höher ansetzen, als es der Marktwert erlauben würde, und lassen Sie sich davon nicht abschrecken. In den meisten Fällen wird der Verkäufer noch deutlich auf Sie zugehen und den veranschlagten Kaufpreis anpassen. Überlegen Sie sich, wie viel Geld Sie in den Kauf der Wohnung investieren möchten und stellen Sie dazu ein solides Finanzierungskonzept zusammen.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist neben der Umschreibung des Grundbucheintrags der wichtigste Punkt des Kaufes. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und nur einen Kaufvertrag haben, findet kein Eigentumsübertrag auf Sie statt. Der Kaufvertrag ist erst nach der Unterschrift bei einem Notar und der Eigentumsübertragung im Grundbuch gültig. Den Eigentumsübertrag veranlasst der Notar und die damit verbundenen Eintragungen im Grundbuch werden in diesem Zusammenhang auch von ihm erstellt.

Der Inhalt - das gehört in den Kaufvertrag

Jeder Kaufvertrag hat seine Eigenheiten, aber es gibt bestimmte Standardinformationen. Diese setzen sich aus den Namen und Anschriften der Vertragspartner, dem Kaufpreis, dem zu verkaufenden Objekt sowie dem dazugehörigen Inventar oder Zubehör zusammen. Weiter sind im Vertrag die Zahlungsart und der Übergabezeitpunkt beschrieben sowie die Tatsache, ob ein Garten dazu gehört. Wurde eine Ratenzahlung vereinbart, kann auch diese samt Ratenhöhen und Zahlungszeitraum eingetragen werden.

Die Übergabe der Wohnung

Die Wohnungsübergabe wird nach der notariellen Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch durchgeführt. Bei dieser werden Ihnen die Wohnung, die Schlüssel und die damit zusammenhängenden Rechte an der Immobilie übergeben. Es ist sinnvoll, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. In diesem Protokoll wird der Wohnungszustand protokolliert und Mängel, Eigenschaften und verbaute technische Einrichtungen sowie Möbel eingetragen. Nach der erfolgten Begehung lesen Sie sich das Protokoll durch und unterschreiben es, sofern alles passend ausgefüllt ist.