Grundstück verpachten

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Wenn sie Ihr Grundstück einem Dritten überlassen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können Ihr Landstück zum Beispiel vermieten oder verpachten. Beide Vertragsarten überlassen dem Gegenüber ein Nutzungsrecht an dem Land. Trotz einiger Gemeinsamkeiten unterscheiden Sie sich in der tatsächlichen Nutzung des Grundstückes:

  • Bei der Vermietung erhält der Mieter die privaten Nutzungsrechte, ohne das Recht, einen Gewinn mit dem Grundstück erzielen zu dürfen.
  • Bei der Verpachtung erhält der Pächter die Nutzungs- und Ertragsrechte. Das bedeutet, dass der Pächter dieselben Nutzungsrechte hat, wie der Mieter, aber einen Gewinn erwirtschaften darf, z.B. durch den Verkauf von Äpfeln, die dort wachsen.  
Sie sehen ein Bild von einem verpachteten Grundstück.

Grundstück verpachten - die Checkliste

So finden Sie den richtigen Pächter

Geben Sie Anzeigen bei Immobilienportalen, Lokalzeitungen, Kleinanzeigenportalen auf. Achten Sie dabei auf eine möglichst genaue Beschreibung des Grundstückes, samt Vor- und auch Nachteilen. Es bringt Ihnen nichts, wenn der Interessent enttäuscht auf Ihrem Grund steht. Machen Sie hochwertige Bilder und nehmen Sie sich Zeit.

Das gehört in den Pachtvertrag

Wenn Sie Ihr Grundstück verpachten, dann empfehlen wir Ihnen dringend einen möglichst detaillierten Vertrag aufzusetzen. Dieser dient zur Sicherheit für beide Parteien und lassen Sie sich nicht auf eine Einigung per Handschlag ein. Wir haben nachfolgend eine Übersicht der wichtigsten Eckdaten zusammengestellt:

Laufzeit des Pachtvertrags

Vorschriften zur Laufzeit des Pachtvertrages gibt es keine. Er kann befristet oder unbefristet ausgestellt werden.

Kündigung des Pachtvertrages

Für die schriftliche Kündigung eines Pachtvertrages gibt es gesetzliche Vorschriften:

  • Bei unbefristeten Verträgen beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr.
  • Außerordentliche Kündigungen können mit der Frist eines halben Jahres zum Jahresende durchgeführt werden.
  • Zudem gibt es Bestimmung über die Auflösung des Vertrages bei Grundstücksverkauf oder Tod des Eigentümers.

Bestimmung des Pachtzinses

Den Pachtzins verhandeln Pächter und Verpächter des Grundstückes. Die Höhe des Pachtzinses kann auf zwei Arten festgelegt werden:

Fester Pachtzins

Verpächter und Pächter des Grundstückes einigen sich auf einen Pachtzins, der für beide Parteien geeignet ist, um die eigenen Interessen zu wahren (meist gibt der Verpächter die Höhe vor und der Pächter willigt ein).

Ertragsabhängiger Pachtzins
  • Es besteht auch die Möglichkeit, die monatlich zu zahlende Pacht an den Umsätzen festzumachen, die der Pächter durch die Fruchtziehung erwirtschaftet. Dabei ist es empfehlenswert, einen fixen Betrag als Grundzins festzulegen und darüber hinaus einen prozentualen Anteil an dem Umsatz zu bemessen.
  • Dadurch kann auf die Situation reagiert werden, dass einige Zeit lang weniger Gewinn aus dem Land erwirtschaftet werden kann.  Eine Ausnahme dieser Regelung zur Festsetzung des Pachtzinses ist der Kleingarten, da es sich bei dieser Form der Pacht um ein Erholungsgrundstück handelt, mit dem kein Gewinn erwirtschaftet werden darf. Dies ist der Grund, warum der Pachtzins laut rechtlicher Vorgabe des Kleingartengesetzes bestimmt wird.
  • Weitere Fälle der gesonderten Pachtzins-Festlegung sind die Fischerei- und Jagdpacht. In diesen Fällen wird der zu zahlende Pachtzins vom Fischereigesetz der Länder bzw. vom Bundesjagdgesetz festgelegt.

Betriebskosten

Fügen Sie die Betriebskosten für die Unterhaltung des Pachtobjektes in den Vertrag ein. Laut §§ 1, 2 BetrKV dürfen folgende Punkte als Betriebskosten auf den Pächter umgelegt werden:

  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Gebäudereinigung

Diese dürfen vom Verpächter in monatlichen Raten pauschal oder jährlich mit Bemessung des Verbrauchs festgelegt werden.

Bestandsaufnahme

Nehmen Sie in den Vertrag auf, dass Sie das Grundstück samt der dazugehörigen Geräte verpachten und der Pächter diese Geräte oder Maschinen gut und pfleglich behandeln muss.

Haftungsausschluss

Stellen Sie innerhalb des Vertrages klar, dass Sie keine Haftung übernehmen, wenn der Pächter einen schlechten Ertrag aus der Fruchtziehung erwirtschaftet. Das dient dazu, negative Folgen auszuschließen.

Vorschriften und Pflichten des Pächters

Legen Sie fest, dass für den Pachtvertrag die typischen Pflichten der §§ 521 ff. BGB (bei der Landpacht §§ 585 ff. BGB) zur Anwendung kommen.

Bestimmung der Nutzungsart

Beschreiben Sie die Arten, auf die die Nutzungsart des Grundes geändert werden kann.

Schadensbehebung

Möchten Sie, dass der Pächter entstandene Schäden durch Wild- oder Unwettereinflüsse selbst beheben muss, fügen Sie die entsprechende Klausel in den Vertrag ein.

Unterverpachtung

Geben Sie an, ob der Pächter das Grundstück unterverpachten darf und wenn ja, welche Regeln er dabei einzuhalten hat.

Hat der Pächter ein Vorkaufsrecht

Vereinbaren Sie mit dem Pächter ein Vorkaufsrecht, müssen die Verkaufsabsichten immer erst dem Pächter vorgelegt werden. Stimmt dieser den Kaufbedingungen zu, darf er das Grundstück vor allen Kaufinteressenten kaufen. Es gilt, dass das Vorkaufsrecht des Pächters nur dann wirksam ist, wenn eine notarielle Beurkundung des Vertrages stattgefunden hat – hierauf muss entsprechend geachtet werden.

Die Unterschrift

Ohne Unterschrift ist kein schriftlicher Vertrag gültig. Achten Sie unbedingt auf die rechtskonforme Unterschrift des Pächters.

Unterschiede: Mieten und Pachten

Wenn sie Ihr Grundstück einem Dritten überlassen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können Ihr Stück Land zum Beispiel vermieten oder verpachten. Beide Vertragsarten überlassen dem Gegenüber ein Nutzungsrecht an dem Land.

Trotz einiger Gemeinsamkeiten unterscheiden Sie sich in der tatsächlichen Nutzung des Grundstückes.

Tipps für den Pachtvertrag, so schaffen Sie Sicherheit

Für Rechtssicherheit des Vertrags beim Makler um Rat fragen

Pachtverträge können mitunter ziemlich kompliziert sein. Fragen Sie bei einem Immobilienmakler Ihres Vertrauens, ob der von Ihnen aufgesetzte Vertrag Lücken hat und ob er vor dem Gesetz bestand hat, sollte es Probleme geben. Er berät Sie auch über mögliche Stolpersteine und Schwierigkeiten.

Bonität prüfen (es ist Ihr Vermögen) - kann auch der Makler machen

Wie bei einem Mietvertrag sollten Sie vor der Verpachtung die wichtigsten Bonitätsmerkmale überprüfen, um einem Zahlungsausfall so gut es geht vorzubeugen. In der Regel werden hierfür eine aktuelle (nicht älter als drei Monate) Schufaauskunft eingefordert oder vom Makler eingeholt und die letzten drei Gehaltsnachweise eingesehen.

Fehler, die Sie vermeiden sollten:

Verzicht auf Vertrag und Laufzeit

Ein weiteres Problem ist die Tatsache, dass Pachtverträge, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr formlos geschlossen wurden, laut  § 585 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als unbefristet gelten. Durch diese Tatsache verlängert sich die Kündigungsfrist auf zwei Jahre zum jeweiligen Ende des Pachtjahres.

Nicht per Handschlag

Der Pachtvertrag selbst ist nicht an eine besondere Form gebunden und damit auch in mündlicher Form (per Handschlag) gültig. Allerdings kann es bei dieser Form der Vertragsschließung zu Problemen kommen. Sollte es im Laufe der Zeit zu Uneinigkeiten kommen, ist schwer nachzuweisen, was im Gespräch festgelegt wurde.

Kündigungsrecht / Sonderkündigungsrecht

Befristete Verträge

Bei befristeten Pachtverträgen ist in der Regel keine Kündigung nötig, da der Vertrag von selbst abläuft. Allerdings ist es ratsam, den weiteren Verlauf rechtzeitig zu klären.

Unbefristete Pachtverträge

Bei unbefristeten Pachtverträgen sieht es etwas anders aus. Sie müssen ordentlich gekündigt und es müssen Fristen eingehalten werden. Bei dem Pachtvertrag über ein Grundstück besteht eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Pachtjahresende. Das bedeutet, dass sie spätestens am dritten Werktag des halben Jahres schriftlich gekündigt haben müssen. Ist  nicht eindeutig bestimmt, wann das Pachtjahr beginnt, gilt das Datum des unterschriebenen Pachtvertrages.

Außerordentliche Kündigung

Auch bei einer außerordentlichen Kündigung des Pachtvertrages gilt die Frist von einem halben Jahr zum Pachtjahresende. Die Rechtswirksamkeit wird in den §§ 543 und 569 Abs. 1 und 2 BGB beschrieben.

Pachtaufhebungsvertrag

Das Unterschreiben eines Pachtaufhebungsvertrages ist eine weitere Möglichkeit, den Vertrag zu beenden. Dabei unterschreiben beide Parteien, dass der Pachtvertrag zu einem bestimmten Datum aufgehoben wird. Hierbei ist keine Begründung notwendig.

Hier finden Sie weitere Informationen rund um das Thema Kündigungsrecht und Sonderkündigungsrecht: