Grundstück pachten?

Das müssen sie wissen!

Sie denken darüber nach ein Grundstück zu pachten und möchten sich vorab informieren? Dann sind Sie hier absolut richtig. Lesen Sie durch unseren Artikel oder nutzen Sie unsere Schnellauswahl:

Sollten Sie das Grundstück pachten oder mieten?

Ob Sie ein Grundstück pachten oder mieten, macht in den meisten Vertragspunkten keinen gravierenden Unterschied. Die Verträge beinhalten im Groben dasselbe. Es ist nur ein kleines, aber entscheidendes Detail, welches die Miete von der Pacht abhebt: Die genaue Nutzungsweise des Grundstücks.

Grundstück mieten:

Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, den Grund für private Zwecke zu nutzen, dort zu wohnen oder sich zu erholen. Dieses Recht ist zeitlich beschränkt und vertraglich geregelt. Ein Hauptunterschied zu Pacht ist die Beschränkung auf der Gebrauch des Grundstücks.

Grundstück pachten:

Der Verpächter überlässt dem Pächter dieselben Nutzungsrechte wie bei einem Mietvertrag. Allerdings erhält der Pächter gleichzeitig das Recht, aus den zum Objekt gehörenden Pflanzen, Früchten und dem Gemüse einen Gewinn oder Ertrag zu erwirtschaften. Dies wird auch als Fruchtziehung bezeichnet und ist in § 581 BGB geregelt.

Ein gepachtetes Grundstück ist in der Regel genauso nutzbar, wie ein Gekauftes. Es darf auch im selben Maße bebaut werden, sofern Sie dies in Erwägung ziehen. Diese Tatsache bietet den Vorteil, dass der Kauf einer für den Immobilienbau gedachten Fläche entfallen kann und Sie keine gesonderten finanziellen Mittel für den Kauf des Grund und Bodens aufbringen müssen, welcher je nach Lage auch einen großes Teil der Gesamtkosten ausmacht.

Grundstück pachten Vor- und Nachteile

Entscheiden Sie Sich dafür ein Grundstück, zum Beispiel für Erholungszwecke zu pachten, entstehen Ihnen dadurch einige Vorteile: 

  • Sie können den Erholungswert des Grundstückes nutzen, um sich zu entspannen.
  • Sie dürfen alles, was auf dem Grundstück wächst, seien es Obstbäume, Sträucher oder Gemüse, behalten und selbst verbrauchen, oder sogar verkaufen – die sogenannte Fruchtziehung
  • Oftmals ist auch die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für den späteren Erwerb möglich.
  • Ein Vor- sowie auch Nachteil kann die teilweise hohe Laufzeit der Verträge von bis zu 99 Jahren sein. Diese wird auch oft als Erbpacht bezeichnet.
Wenn Sie ein Grundstück pachten wollen, dann sollten Sie sich unsere Checkliste durchlesen.

Achten Sie aber auf jeden Fall darauf, ob das Grundstück neben § 581 BGB auch unter das Bundeskleingartengesetz fällt. 

Einigen Sie sich mit dem Verpächter und schließen einen Vertrag ab, gilt dieser maximal 99 Jahre und zählt während dieser Zeit als ein Dauerschuldverhältnis. Der Verpächter überlässt Ihnen das Grundstück zur freien Verwendung und verpflichtet sich zur Überlassung des eingebrachten Ertrags durch die auf dem Grundstück vorhandenen Pflanzen und Früchte. Im Gegenzug verpflichtet sich der Pächter, regelmäßig in festgelegten Abständen den Pachtzins zu entrichten und den Grund nicht anders als abgesprochen zu nutzen. 

Achten Sie darauf, dass Sie sich ein Vorkaufsrecht im Vertrag sichern. Dieses entfaltet allerdings nur dann seine Wirksamkeit, wenn der Vertrag im Ganzen notariell beurkundet wird, was wiederum erhöhte Kosten nach sich zieht. Weiter kann die bereits gezahlte Pacht als schon erfolgte Raten eingestuft werden und so den Kaufpreis senken. Denken Sie auf jeden Fall vor Vertragsabschluss daran, dass ein Pachtvertrag ein rechtlich bindender Vertrag ist, der nur schwer aufgelöst werden kann und bestimmte Fristen einzuhalten sind.

Grundstück pachten - die Checkliste

Das Grundstück

Es gibt einige wichtige Aspekte, die Sie unbedingt beachten sollten. Nehmen Sie sich genügend Zeit und gehen Sie die folgenden Eigenschaften genau durch. Lassen Sie sich entsprechend alle Unterlagen zeigen.

Erschließungsgrad

Stellen Sie sicher, dass das Grundstück erschlossen ist. Fehlender Strom oder kein fließendes Wasser können ein Vorhaben enorm behindern.

Baugenehmigung

Haben Sie vor, auf dem Grund eine Immobilie zu errichten, ist es notwendig, dass nötige Baugenehmigungen vorhanden sind.

Umgebung

Je nachdem, welchen Anspruch Sie an das Grundstück haben, sollten Sie die Umgebung mit in Ihre Gedanken einfließen lassen, damit die Entscheidung sich nicht ins Gegenteil wendet.

Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Vor dem Pachten eines Grundstückes sollten Sie sich die geplante Bebauung in der Umgebung ansehen und sich erkundigen, ob Ihr Vorhaben in diesen Plänen möglich ist.

Altlasten

Da Sie nicht sicher sein können, ob das Grundstück von Altlasten betroffen ist, sollten Sie dies unbedingt erfragen und vor der Unterschrift überprüfen, um unnötig hohe Kosten der Bereinigung zu vermeiden.

Beräumung

Bei einigen Grundstücken kann es sein, dass der Baumbestand keine großartige Nutzungsmöglichkeit bietet oder Unrat auf dem Gelände herumliegt und Ihr Vorhaben verzögert. Einigen Sie sich mit dem Verpächter, wer eine eventuelle Beräumung des Grundstücks übernimmt.

Vorkaufsrecht vereinbaren

Da bei einem Verkauf des Grundstückes der Pachtvertrag enden kann, vereinbaren Sie ein Vorkaufsrecht mit dem Verpächter. Sollte dieser ein Kaufangebot von einem Dritten bekommen, muss er es Ihnen erst vorlegen, bevor er das Grundstück verkauft. Erst wenn Sie die Bedingungen ablehnen, darf er das Grundstück an den Interessenten verkaufen. Beachten Sie hierbei, wie oben schon angemerkt, die notwendige notarielle Beurkundung.

Wie geht es nach Ablauf der Pacht weiter

Nach Ablauf des Pachtvertrages geht Ihr Eigentum mit dem Grundstück zusammen in das Eigentum des Verpächters über, der Sie mit einer Entschädigung unterhalb des Marktwertes auszahlen muss. Kümmern Sie sich rechtzeitig darum, ob es eine Möglichkeit zur Verlängerung des Vertrages gibt oder ob Sie das Grundstück dann kaufen können.

Pachtzins festlegen

Der Pachtzins kann entweder direkt festgelegt oder an die Höhe des erwirtschafteten Ertrags angepasst werden. Einigen Sie sich mit dem Vermieter auf eine der beiden Möglichkeiten, den Zins festzulegen.

Prüfen Sie den Pachtvertrag

Bevor Sie den Pachtvertrag endgültig unterschreiben, gehen Sie ihn Punkt für Punkt durch und prüfen Sie, ob alle wichtigen Punkte aufgeführt sind:

Laufzeit

Bevor Sie den Pachtvertrag endgültig unterschreiben, gehen Sie ihn Punkt für Punkt durch und prüfen Sie, ob alle wichtigen Punkte aufgeführt sind:

Betriebskosten

Wie auch in einem Mietvertrag für eine Wohnung, fallen bei einem Grundstück Betriebskosten an. Diese setzen sich aus 

  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • ggf. Gebäudereinigung 

zusammen und müssen im Pachtvertrag enthalten sein.

Enthaltenes Inventar

Auch das enthaltene Inventar sollte im Pachtvertrag festgehalten werden, damit Streitigkeiten über dieses von vornherein ausgeschlossen sind.

Schadensbehebung

Ein weiterer Punkt, der enthalten sein sollte, stellt fest, wer für Schäden am Objekt haftet. Üblicherweise geht es bei den Schäden um Wild- oder Unwetterschäden.

Unterschrift

Damit der Vertrag für beide Seiten bindend ist, müssen Sie beide ihn jetzt unterschreiben. Hier finden Sie noch mehr Informationen rund um den Pachtvertrag.

Das sollten Sie wissen!

Der Pächter des Grundstückes hat eigentümerähnliche Rechte und kann das Land weitervermieten, vererben oder selbst nutzen.

Endet der Pachtvertrag, gehen das Grundstück samt Gebäude in den Besitz des Eigentümers über und dieser muss den Hauseigentümer mit einem Anteil von zwei Dritteln des Verkehrswertes entschädigen. Bemühen Sie sich also rechtzeitig um eine Vertragsverlängerung. Schlagen Sie die Entschädigung aus, gleich aus welchem Grund, gehen Sie leer aus und schenken dem Verpächter das Haus.

Wird das Grundstück vermietet oder vererbt, geht der Erbpachtvertrag auf den neuen Besitzer des Anwesens über. Bei vielen Entscheidungen, die die verpachtete Fläche betreffen, hat der Eigentümer nur ein Mitspracherecht, sofern dieses im Vertrag mit festgelegt wurde.

Lassen Sie die Verlängerung des Pachtvertrages noch vor Ablauf des Vertrages beim Grundbuchamt in das Grundbuch eintragen, um auf Nummer sicher zu gehen.

In den meisten Fällen stellt eine Verlängerung bei Kirchen, Kommunen und Stiftungen kein Problem dar. Bei Privatverpächtern kann allerdings das Eigeninteresse überwiegen und die Verlängerung ausgeschlossen werden.

Grundstücksmangel in der Stadt - Alternative Erbpacht

Erbpachtverträge beinhalten einen festgelegten Zeitraum, in welchem die Nutzungsüberlassung an den Verpächter weitergegeben wird. Dieser Zeitraum beträgt meist zwischen 50 und 99 Jahre und verpflichtet den Pächter zur Zahlung des vereinbarten Pachtzinses in monatlichen oder jährlichen Abständen. Die Erbpacht ist ein Synonym der umgangssprachlich als Erbbaurecht bezeichneten Pacht-Variante. Der Vorteil dieser Art des Pachtens ist, dass das Budget geschont und mehr auf den Hausbau verwendet werden kann. Das ist vor allem für finanziell nicht so gut aufgestellte Familien eine gute Alternative zum Kauf. Allerdings ist es auch bei der Erbpacht der Fall, dass das Haus nach Ablauf des Vertrages dem Grundstückseigentümer gehört.

Landwirtschaftliche Fläche oder Ackerland pachten

Wer sich für ein Leben auf dem Land und das Pachten einer landwirtschaftlichen Fläche entscheidet, der hat die unterschiedlichsten Gründe dafür. Es kann ganz simpel das ruhige Leben auf dem Land mit seiner Idylle oder der Wunsch sein, als Selbstversorger die Kosten zu reduzieren und sich der Natur näher zu fühlen. 

Aber unabhängig von der Nutzung der Flächen und des Hofes sollten Sie genau auf den Aufbau und die Formulierungen des Vertrages achten. So kann es sein, dass der Verpächter die Fläche verpachtet, aber eine Fruchtziehung generell ausschließt. Um sicher zu stellen, dass beide Seiten nur das unterschreiben, was in ihrem Interesse liegt, darf es in keinem Fall eine Unterschrift geben, ohne einen Notar zu beauftragen. Dieser unterliegt rechtlichen Bestimmungen, die ihm vorgeben, wann und wie die Unterschrift rechtsgültig und für die Eintragung in das Grundbuch geeignet ist.

Grundstücksleasing als Pacht-, Miet- oder Kaufalternative?

Im Ausland gibt es mittlerweile seit einiger Zeit eine weitere Variante des Grundstückserwerbs: Das Grundstücksleasing.  Aber was unterscheidet das Leasen eines Grundstückes von der Pacht und der Miete und wäre das in Deutschland auch möglich und bekannt?

Die Unterschiede

Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, die Nutzungsrechte eines Grundstückes an einen Dritten abzutreten, wenn Sie vom Kauf einmal absehen. 

  • Pacht
  • Miete
  • Leasing

Alle drei haben die Gemeinsamkeit, dass sie in der Regel über eine monatliche Zahlung beglichen werden und Sie das Grundstück im Gegenzug für Ihre Zwecke nutzen können. 

Während Sie bei einem Mietvertrag lediglich die Nutzung des Grundstücks für private Zwecke überlassen bekommen, können Sie bei einem Pachtvertrag auch einen Gewinn mit der Nutzung des Grundstückes erzielen, die sogenannte Fruchtziehung. Bei diesen beiden Varianten der Überlassung bleibt das Grundstück im Besitz des Verpächters/Vermieters. Anders verhält es sich beim Grundstücksleasing, denn mit der Zahlung der monatlichen Raten erhalten Sie nach Ablauf des Vertrages in den meisten Fällen die Möglichkeit, das Grundstück zu einer vorher verhandelten Abschlusszahlung zu kaufen und Eigentümer des Grundes zu werden.

Können Sie in Deutschland ein Grundstück leasen?

Auch in Deutschland ist es möglich, eine Immobilie als Leasingobjekt zu erwerben. Dabei funktioniert es ähnlich wie bei einem Fahrzeugleasing. Sie vereinbaren einen Vertrag über eine Laufzeit von 20, 25 oder 30 Jahren, aber denken Sie daran, sich ein Vorkaufsrecht eintragen zu lassen, da der Vertrag sonst nach der Laufzeit schnell zum Eigentor werden kann. Bei dieser Option werden die Leasingraten als angezahlte Kaufraten vom Gesamtbetrag abgezogen und gelten als bezahlt.

Verschiedene Formen von Leasing sind möglich

Beim Leasing von Immobilien oder Grundstücken ist nicht alles gleich, es gibt durchaus Unterschiede, die bedacht und überlegt sein wollen:

Neubauleasing

Entscheiden Sie sich für diese Version des Immobilienleasings, erwirbt der Leasinggeber ein Grundstück, welches Sie von ihm leasen. Weiter errichtet der Leasinggeber eine Immobilie auf dem Grundstück, die Ihren Vorstellungen entspricht. Diese Immobilie samt Grundstück geht nach der Vertragslaufzeit in Ihr Eigentum über, sofern ein Vorkaufsrecht im Vertrag verankert ist.

Buy and Lease

Bei dieser Variante erwirbt eine Leasinggesellschaft ein Grundstück und vermietet dieses an Sie weiter.

Sale and Lease Back

Diese Vorgehensweise beschreibt, dass Sie ein Grundstück kaufen, es an einen Dritten weiterverkaufen und von diesem Dritten im letzten Schritt zurück leasen. Eine weitere Bezeichnung dieser Leasingart ist der Rückmietkauf.

Vor- und Nachteile des Immobilienleasings

Vorteile

Da kein Eigenkapital benötigt wird, kann das Leasing der Immobilie oder des Grundstückes eine echte Alternative darstellen, sofern ein Vorkaufsrecht mit dem Leasinggeber vereinbart worden ist.

Nachteile

Kein Eigentum: Anders als bei einem Kauf, sind Sie beim Leasing nicht schon während der Ratenzahlung Eigentümer des Grundes. Dies ist erst der Fall, wenn die Laufzeit endet und Sie mit dem eingebauten Vorkaufsrecht die Immobilie gekauft haben. Diese Tatsache kann zum Nachteil werden, wenn Sie vorhaben, die Immobilie unter zu vermieten. Bei einem Eigentumserwerb haben Sie alle Rechte, diese zu nutzen und zu vermieten. Beim Leasing haben Sie das Recht dazu nur, wenn der Leasinggeber sein Einverständnis dazu gibt. Weiter können Sie die Anschaffung nicht von der Steuer absetzen.

Für wen ist ein Grundstücksleasing geeignet?

Das Leasing eines Grundstückes ist in den meisten Fällen eher für gewerbliche Zwecke geeignet. Privatpersonen haben zwar auch die Möglichkeit, ein Grundstück zu leasen, allerdings sind die Kosten, die getragen werden müssen, in den meisten Fällen wesentlich höher, als bei einer klassischen Finanzierung über eine Bank oder Bausparkasse. 

Für Gewerbetreibende kann das Leasing wiederum eine geeignete Alternative zu Kauf, Pacht oder Miete sein. Das begründet sich vor allem darin, dass der Gewerbetreibende das Grundstück zwar kauft, aber nicht direkt den gesamten Kaufbetrag auf einmal bezahlen muss. Die dadurch gesparten finanziellen Mittel können dann weiter für Investitionen oder als Puffer für Flauten gespart werden.

Unsere Meinung zum Grundstücksleasing:

Immobilien-und Grundstücksleasing ist in Deutschland seit einigen Jahren auch möglich, sollte aber sehr gut überlegt sein. 

Privatpersonen, die sich ihren eigenen Alterswohnsitz aufbauen möchten, sollten vom Leasing absehen. Dieses ist oft wesentlich teurer in der Höhe der Raten als ein Ratenkredit. Aus diesem Grund wäre eine Immobilienfinanzierung auf üblichem Weg sinnvoller für Privatkunden. 

Anders sieht es bei Gewerbetreibenden und Unternehmern aus. Gerade in der Start-Up-Phase ist das Immobilienleasing eine echte Alternative zum Kauf; da es kein Eigentumserwerb ist, bleibt der Leasingnehmer liquide und die Kosten sind monatlich einheitlich.