Grundstück kaufen

Checklisten, vermeidbare Fehler und Ihre Rechte!

Sie sehen einen offenen Zaun der auf einem Grundstück welches Sie kaufen wollen

Sie möchten ein Grundstück kaufen und suchen nach Informationen? Unabhängig davon, welche Absicht Sie verfolgen, erfahren Sie hier alles Wichtige, um den Grundstückskauf sicher und problemlos zu vollziehen. 

Informieren Sie sich über den Ablauf, die Nebenkosten und die möglichen Schwierigkeiten, die auf Sie zukommen werden, und erfahren Sie mit unserer Checkliste, wie Sie diese umgehen können.

Grundstück kaufen - die Checkliste:

Ihr Budget ermitteln

Um genau sagen zu können, wie hoch das Budget für den Kauf des Grundstückes sein darf, rechnen Sie alle Kosten und Einnahmen zusammen oder suchen Sie sich gegebenenfalls einen Rechner im Internet heraus.

Das richtige Grundstück kaufen

Ist das Budget ermittelt, folgt der nächste Schritt der Reihenfolge. Suchen Sie sich ein geeignetes Grundstück. Entscheidend für die Eignung des Grundes sind die persönlichen Vorlieben. Aber im Grunde können Sie diesen Faktor mit folgenden Punkten gut zusammenfassen:

Die perfekte Lage

Vor allem, wenn Sie sich gegen eine Grundstückspacht und für einen Kauf entscheiden, ist die Lage der wichtigste Punkt der Rechnung. Überprüfen Sie, ob die Infrastruktur an Verkehrsmitteln, ärztlicher Versorgung, Bildungseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten Ihren Gewohnheiten und Ihrem Lebensstil entspricht. Des Weiteren sollten Sie unbedingt zu verschiedenen Tageszeiten die Umgebung besuchen, um auch einen Blick für die Nachbarschaft zu bekommen und die Lautstärke des fließenden Verkehrs zu beurteilen. Passt auch bei diesen Beobachtungen alles gut zu Ihnen, gehen Sie zum nächsten Schritt über.

Grundstückdetails ermitteln

Leider ist es auch bei Grundstücken der Fall, dass der Teufel im Detail steckt. Holen Sie sich genaue Informationen von den Behörden über das Grundstück ein. Es kann sein, dass vor Ihrem Kauf ein Einfamilienhaus drauf gestanden hat, das nur privat genutzt wurde. Vielleicht war es aber auch eine landwirtschaftliche Nutzfläche, auf der Gemüse angebaut oder Nutztiere gehalten wurden.

Ein weiteres mögliches Szenario könnte sehr negativ für Ihr Grundstück sein: Es wurde gewerblich genutzt und es sind (möglicherweise) Giftstoffe oder Chemikalien, sogenannte Altlasten, in den Boden gelangt. Das kann nicht nur den Bau verzögern, sondern auch richtig teuer werden. Wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass dies der Fall ist, sind Sie als neuer Inhaber verpflichtet, die Sanierung des Bodens auf eigene Kosten durchführen zu lassen. Bedenken Sie dies und lassen ein Bodengutachten erstellen. Zwar ist dies für den Moment teurer, aber der beauftragte Geo-Techniker ist weit günstiger, als die nachträglichen anfallenden Arbeiten.

Verhandeln Sie den Kaufpreis

Der Kaufpreis und der Verhandlungsspielraum berechnen sich nach der Nachfrage für Grundstücke. Ist die Anfrage im Vergleich zum Angebot sehr hoch, wie es beispielsweise in großen Städten der Fall ist, wird der Preis hoch und der Spielraum für Verhandlungen gering sein. Ist es jedoch, wie in ländlichen Lagen meist der Fall, das Angebot höher als die Nachfrage, wird der Preis relativ niedrig und der Spielraum vergleichbar groß sein.

Finanzierung aufstellen

Haben Sie alle Punkte, die vorher angesprochen wurden, abgehakt, kann es daran gehen, mit dem vorhandenen Budget eine Finanzierung aufzustellen. Dafür vergleichen Sie verschiedene Baufinanzierungen und suchen sich die Sicherste und Sinnvollste heraus. Wenn nach der Zusage des Verkäufers auch die Finanzierung in trockenen Tüchern ist, können Sie den Notartermin vereinbaren.

Kaufvertrag abschließen

Bevor Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden können, müssen Sie den Kaufvertrag mit dem vorherigen Eigentümer abschließen. Einigen Sie sich über Details, die für den Kauf wichtig sind und lesen Sie den Vertrag gründlich durch, bevor Sie diesen unterschreiben.

Notarielle Beurkundung

Haben Sie die Finanzierung von der Bank bestätigt bekommen, können Sie den Notar wählen. Dieser stellt sicher, dass die Übertragung des Eigentums mit rechten Dingen zugeht und beide Parteien auf der sicheren Seite sind. Sie werden in einem gesonderten Termin beim Grundbuchamt als neuer Eigentümer erfasst und ins Grundbuch eingetragen.

Von wem kann ich ein Grundstück kaufen?

Durch den allgemeinen Teil unseres Ratgebers haben Sie schon eine Auflistung der verschiedenen Grundstücksarten erhalten. Da Sie nun wissen, für welche Grundstücksform Sie sich interessieren, kommen wir nun zu dem Teil, in dem Sie erfahren, wer als möglicher Verkäufer infrage kommt und was das für Sie als Käufer bedeutet.

Immobilienbörsen im Internet

Neben den bekannten Immobilienportalen gibt es viele weitere, die Sie nach neuen Grundstücken durchforsten können. Ihr Vorteil ist, dass Sie bis zur ersten Kontaktaufnahme mit dem Inhaber das Haus nicht verlassen müssen. So kann in Ruhe recherchiert und sich über die Angebote informiert werden. Sie können über diese Portale auf Angebote von Hausverwaltungen, Maklern und Privatpersonen zugreifen. Meist finden sich dort ausführliche, bebilderte Beschreibungen, die Sie für eine Vorentscheidung nutzen können.

Makler

Die Suche nach einem guten Immobilienmakler kann Vorteile für Sie haben. Sie kennen sich bestens mit den Gepflogenheiten des regionalen Immobilienmarktes und der Rechtslage aus und verkaufen die Grundstücke zu den ortsüblichen Preisen.  

Aber Obacht: So gut die Entscheidung für einen Makler aus den gegebenen Gründen auch ist, so ist sie doch mit Negativmerkmalen behaftet. Diese finden sich in der Provision wieder, die zwischen 4 % und 7 % des Kaufpreise liegt und die Mehrwertsteuer noch nicht enthält.

Kommune

Auch die Kommunen selbst bieten manchmal Grundstücke zum Verkauf an. Aus diesem Grund kann eine Anfrage und Nachforschung erfolgsversprechend sein. Aufstrebende kleine und mittelgroße Gemeinden, die gerade neue Wohngebiete erschlossen haben, bieten die Grundstücke häufig zu einem günstigen Preis an und verlangen keine Maklerprovisionen beim Direktverkauf.

Private Verkäufer

Fahren Sie durch die Gegend, in der Sie über einen Grundstückskauf nachdenken, und sehen Sie sich die Grundstücke an. Entdecken Sie dort ein leerstehendes Grundstück, setzen Sie sich, soweit dies möglich ist, mit dem Eigentümer in Verbindung. Oft werden Sie auch in den regionalen Zeitungen fündig.

Bauträger

In großen Städten, in denen der Markt sehr umkämpft ist, kann es etwas bringen, wenn Sie Ihr Grundstück bei einem Bauträger erwerben. Trotzdem gibt es auch bei dem Kauf von Bauträgern einen Wermutstropfen, denn der Verkauf ist in vielen Fällen an einen Vertrag gebunden, der den Bauherren verpflichtet, den verkaufenden Träger das Gebäude bauen zu lassen.

Vermeiden Sie unbedingt diese Fehler

Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, sollten Sie trotz der Freude einen kühlen Kopf bewahren. Werden Sie zu euphorisch, kann es passieren, dass Sie gravierende Fehler machen. Um sie davor zu schützen, möchten wir Ihnen ein paar Tipps an die Hand geben, damit Ihnen das nicht passiert.

Kaufnebenkosten unterschätzen

Bevor Sie den Kauf eines Grundstückes abschließen, erkundigen Sie sich unbedingt über die Kaufnebenkosten, die auf jeden Fall auf Sie zukommen.

Maklergebühren

Ein nicht unerheblicher Mehrkostenaufwand sind die Maklergebühren. Diese betragen beim Erwerb eines Grundstückes zwischen 4 % und 7 % des Kaufpreises und beinhalten die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % noch nicht.

Grunderwerbssteuer

Jeder angehende Bauherr, der ein Grundstück erwirbt, ist verpflichtet, dem Finanzamt eine sogenannte Grunderwerbssteuer zu entrichten. Immerhin lässt der Fiskus sich, je nach Bundesland, jeden Kauf mit 4 % bis 6 % des Kaufpreises entlohnen.

Notarkosten

Die notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufes ist gesetzlich vorgeschrieben und schlägt auch noch einmal mit 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintrag zu Buche.

Bezahlen Sie nicht zu viel

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie hoch in der Region die Preise pro m² sind, können Sie, wie bereits im allgemeinen Teil des Ratgebers dargestellt, die Bodenrichtwerte der jeweiligen Regionen in Erfahrung bringen. Diese können Sie entweder 

  • über das zuständige BodenRichtwertInformationsSystem (kurz BORIS) oder 
  • über einen Immobilienmakler sowie 
  • über die gängigen Immobilienportale

erfahren.

Denken Sie gründlich über die Lage nach

Wie schon an anderer Stelle dieses Artikels erwähnt, spielt die Lage des Grundstückes eine zentrale Rolle für den Kaufpreis und den Erfolg Ihres Vorhabens. Lassen Sie sich nicht durch einen geringeren Kaufpreis in ein ungünstiges Umfeld drängen. Das kann dazu führen, dass Sie den Kauf bereuen und Ihr Projekt aufhört, bevor es richtig angefangen hat.

Informieren Sie sich trotz möglicher Mehrkosten

Natürlich kostet ein Grundstück eine Menge Geld. Diese Tatsache ist jedem bewusst und aus diesem Grund sollten Sie auch dafür sorgen, dass dieses Geld gut angelegt ist. Um dies sicherzustellen, machen Sie nicht den Fehler, ein paar Euro zu sparen, indem Sie auf Informationen verzichten. Nur mit allen benötigten Informationen können Sie sicher sein, dass der Kauf nicht zum Eigentor wird und Sie sich auf Dauer wohl fühlen.

Rechte und Pflichten nach dem Kauf

Haben Sie Ihr Grundstück gekauft und nutzen dies gemäß Ihrer Vorstellungen, haben Sie natürlich auch Rechte und Pflichten.

Ihre Rechte

  1. Mit dem Grunderwerb erhalten Sie das Recht, das Gelände nach Ihren Vorstellungen zu nutzen und zu gestalten. Sie können das Grundstück
  2. Sie haben ein Hausrecht, selbst wenn kein Gebäude auf dem Grundstück steht. Das bedeutet, dass sich niemand auf dem Gelände aufhalten darf, dem Sie die Erlaubnis dazu nicht erteilt haben. 

Ihre Pflichten

Mit dem Kauf des Grundstücks erwerben Sie auch Pflichten, die Sie zu erfüllen haben. Diese können Sie hier in Kürze nachlesen:

Winterdienst

Sie sind nach dem Kauf für die Sicherheit Ihres Grundstückes zuständig. Aus diesem Grund sind Sie im Winter verpflichtet, den Gehweg zu räumen und zu streuen. Sollte Ihnen das nicht persönlich möglich sein, müssen Sie eine Vertretung für Sich finden. Erkundigen Sie sich auch, welches Streumittel verwendet werden darf, da Salz nicht überall erlaubt ist.

Barrierefreiheit auf dem Grund

Damit auch abseits der Straße niemandem etwas geschehen kann, sorgen Sie dafür, dass Ihr Land frei von unsichtbaren Hindernissen ist. Im Zweifelsfall können Sie auch bei unbefugtem Betreten haftbar gemacht werden.

Bäume kontrollieren

Als Grundbesitzer müssen Sie zweimal im Jahr nachsehen, ob die Bäume auf Ihrem Grundstück morsche oder gebrochene Äste aufweisen und diese ggf. beseitigen. Ein weiterer Punkt ist, dass die Bäume auf Standfestigkeit geprüft werden müssen.

Fazit zum Grundstückkauf

Mit dem Kauf eines Grundstückes erwerben Sie die Freiheit von Mieten und Mieterhöhungen und haben das volle Nutzungsrecht des Grundes. Aber der Kauf soll gut überlegt sein, denn zusätzlich zu den Rechten entstehen auch verschiedene Verpflichtungen. Wenn ein Grundstück für Ihr Projekt förderlich ist, sind dafür gute Finanzierungsmöglichkeiten gegeben.