Während die Mietpreisbremse bereits seit geraumer Zeit in zahlreichen Städten und einigen Bundesländern in Kraft getreten ist, hat in der jüngsten Vergangenheit vor allem das sogenannte Mietendeckel-Gesetz in Berlin für Schlagzeilen gesorgt.

Jetzt hat das zuständige Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz beschlossen und damit auf den Weg gebracht. Wir informieren im folgenden Beitrag über die Fakten zum neuen sogenannten Mietendeckel-Gesetz im Bundesland Berlin und gehen dabei auch auf die möglichen Folgen ein. 

Was ist der Berliner Mietendeckel eigentlich?

Offiziell heißt das sogenannte Mietendeckel-Gesetz in Berlin in seiner ausführlichen und korrekten Bezeichnung „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“. Ein Anlass für die Schaffung des neuen Gesetzes war, dass Fachleute dazu geraten hatten, die bisherige Regelung zu überarbeiten.

Im Vordergrund sollte vor allem eine deutliche Abgrenzung vom bundesweit geltenden Mietrecht stehen. Vereinfacht dargestellt führt das Mietendeckel-Gesetz dazu, dass Mieten in Berlin für einen gewissen Zeitraum nicht mehr erhöht werden dürfen. Dabei gibt es allerdings einige Details und Regelungen in der Praxis zu beachten.

Wer ist überhaupt vom Mietendeckel betroffen?

Zunächst einmal ist zu klären, für wen der sogenannten Mietendeckel überhaupt gilt. Betroffen davon sind Wohnungen mit einem Baujahr vor 2014 und keine preislich gebundenen Mieten. Ausschließlich für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel.

Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Anwendung nicht für die folgenden Wohnungen gilt:

Was beinhaltet der Mietendeckel im Detail?

Ein wichtiger Baustein des neuen Mietendeckel-Gesetzes in Berlin ist der sogenannte Mietenstopp. Doch was beinhaltet dieser eigentlich?

Konkret besagt der Mietenstopp, dass es Vermietern nicht mehr erlaubt ist, die Miete ausgehend von einem Stand am 18. Juni 2019 zu erhöhen. Das bedeutet:

Wer am Stichtag 18. Juni 2019 in einer Wohnung wohnte und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes immer noch in dieser Wohnung wohnt, dessen Miete wird auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren. Dies gilt auch für Staffel- und Indexmieten.

Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieter*innenwechsel stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.

Es ist in beiden Fällen per Gesetz verboten, eine höhere Miete zu nehmen. 

Quelle: https://stadtentwicklung.berlin.de /wohnen/wohnraum/mietendeckel/

Erst dann ist eine Erhöhung möglich, allerdings nur um die durchschnittliche jährliche Inflationsrate, maximal 1,3 Prozent jährlich. Damit könnte es passieren, dass die zukünftige Erhöhung zum Teil unter der Inflationsrate liegt und Vermieter somit eventuell reale Kapitalverlust erleiden

Welche Mietobergrenzen gelten?

Das Mietendeckel-Gesetz beinhaltet nicht nur einen Mietenstopp, sondern darüber hinaus gelten Mietobergrenzen. Diese gelten insbesondere für Wohnungen, die entweder völlig neu oder wieder vermietet werden.

Die Mietobergrenzen gibt es in der aktuellen Form allerdings bereits seit dem 3. Quartal 2019 und belaufen sich zum Beispiel je nach Baujahr der Wohnung auf die folgenden Werte:

Baujahr 1919 bis 1949 (mit Sammelheizung oder Bad): 5,22 Euro

Baujahr 1950 bis 1964 (mit Sammelheizung und Bad): 6,08 Euro

Baujahr 1973 bis 1990 (mit Sammelheizung und Bad): 6,04 Euro

Baujahr 2003 bis 2013 (mit Sammelheizung und Bad): 9,80 Euro

Quelle: https://stadtentwicklung.berlin.de /wohnen/wohnraum/mietendeckel/

Dementsprechend darf eine Wohnung in Berlin maximal 9,80 Euro nach den in Paragraph 6 geltenden Mietobergrenzen kosten.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Enthält die Wohnung eine besonders moderne Ausstattung, erhöhen sich die Obergrenzen jeweils um einen Euro.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Einbauküche vorhanden ist, sich eine sanitär hochwertige Ausstattung in der Wohnung befindet und sich in den meisten Räumen hochwertige Bodenbeläge befinden. Es gibt fünf klassische Merkmale, von denen mindestens drei erfüllt sein müssen.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung weiterhin erlaubt

Das Mietendeckel-Gesetz in Berlin beinhaltet unter anderem Angaben dazu, welche Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt ist. Vom Grundsatz her dürfen Modernisierungskosten nach wie vor nicht auf die Wohnungsmieten umgelegt werden. Ausnahmen gibt es allerdings unter der Voraussetzung, wenn mindestens ein Kriterium bezüglich der Modernisierung erfüllt ist. Ein solches Kriterium wäre zum Beispiel:

Ist mindestens eine dieser Voraussetzungen erfüllt, darf die Miete um höchstens einen Euro je Quadratmeter angehoben werden.

Kritik: Mietpreisdeckel wird Wohnungsknappheit nicht beseitigen

Bereits jetzt gibt es zum Teil heftige Kritik bezüglich des neuen Mietendeckel-Gesetzes.

Ein Kritikpunkt lautet, dass durch gedeckelten Mieten das Problem des angespannten Wohnungsmarktes in der Bundeshauptstadt nicht gelöst werde. Stattdessen bräuchte es dringend mehr neue Wohnungen, damit wieder mehr Bürger in Berlin zumindest einigermaßen bezahlbaren Wohnraum finden. Manche Fachleute gehen sogar davon aus, dass sich die Situation durch das neue Gesetz sogar weiter anspannen könnte. Eine mögliche Folge könnte nämlich sein, dass Investitionen in neue Wohnungen verschoben werden, sodass sogar eher weniger Wohnungen als geplant gebaut werden könnten.

Ein weiterer Kritikpunkt hinsichtlich des Mietendeckels besteht darin, dass dieser nicht gerecht wäre. Das Grundproblem in Berlin bestünde darin, dass es zu wenige Wohnungen gebe. Nur aus diesem Grund ist es aktuell nicht möglich, die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu bedienen. Dementsprechend würde der Mietendeckel nicht für einen Schutz der Haushalte mit geringen Einkommen sorgen, sondern diese zusätzlich benachteiligen. Demgegenüber würde es eine weitere Bevorzugung von gut Verdienenden geben, die durch den Mietendeckel sogar weniger Geld als bisher für ihre Mietwohnung zahlen müssten.

In der Übersicht kommt aktuell Kritik zum Mietendeckel insbesondere von den folgenden Seiten:

Fazit zum Mietendeckel in Berlin: Erfolg muss sich noch zeigen

Aktuell scheinen die Chancen 50:50 zu stehen, dass der Mietendeckel in Berlin tatsächlich annähernd den erwünschten Erfolg zeigen könnte. Viele Experten befürchten, dass der Wohnungsmarkt sich nicht entspannen wird, sondern sogar das Gegenteil der Fall sein könnte.

Da das Mietendeckel-Gesetz eine Art Eingriff in die freie Marktwirtschaft im Bereich des Immobilienmarktes und vor allem im Mietmarkt ist, bleibt tatsächlich abzuwarten, wie insbesondere Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften kurz- und langfristig reagieren werden.

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