Was bedeutet die Mietpreisbremse für Sie? – Kurz erklärt!

Was ist die Mietpreisbremse?

Die sogenannte Mietpreisbremse lautet mit vollem Namen: „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“

Dieses Bündel von Gesetzen wurde 2015 beschlossen und gilt seitdem. Nach immer lauter werdender Kritik in der Bevölkerung über die ins unermessliche steigenden Mietpreise und Erhöhungen speziell in den A-Städten und Ballungszentren wurde diese eingeführt. Die einzelnen Bundesländer können jeweils bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“ erklären und somit für diese die Mietpreisbremse in Kraft setzen. Dort sind ab sofort die Mieten gedeckelt und dürfen bei einem neuen Mietvertragsabschluss nicht mehr als 10 Prozent über der Miete liegen,welche nach dem örtlichen Mietspiegel üblich ist. Sowohl Bestandsmieten als auch Staffelmieten sind davon eingeschlossen.

Sie sehen ein Stopschild, was die Mietpreisbremse symbolisiert

Mietpreisbremse ab wann gilt sie?

Das Mietrecht wird ständig neu angepasst und den aktuellen Marktsituationen angepasst. Nach der neuesten Ergänzung im Jahr 2015 ist somit deutschlandweit in vielen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse aktiv. Eine Übersicht mit allen Städten, zur Kontrolle ob ihre Stadt betroffen ist, finden Sie hier.

Sollten Sie eine Eigentumswohnung erwerben oder selbst Mieter einer Wohnung sein, sind sie über kurz oder lang von diesen Vorschriften betroffen. Deswegen ist es wichtig sich einen fundierten Wissenshintergrund anzueignen.

 

Grundsatz: Vermietet oder Neuvermietung?

Bei einer vermieteten Wohnung hat die Mietpreisbremse keine Auswirkungen, da nur der bestehende Mietvertrag übernommen wird und die Miete sowieso nicht neu festgesetzt wird. Bei einer Neuvermietung sind allerdings die Vorschriften der Mietpreisbremse anzuwenden.

 

Die neuen Regelungen

Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Vermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal auf 10% über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Dieser Spielraum wird gewährt und ist auch einzuhalten.

Die einzelnen Länder haben so die Möglichkeit für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Dies ist der Fall wenn:

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit der ausreichend erforderliche Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht

Man merkt, dass diese Formulierungen teilweise schwammig sind und so wurde in bereits 13 Bundesländern die Mietpreisbremse eingeführt und auch zahlreiche Städte und Gemeinden machen von ihr Gebrauch.

 

Ausnahme: Neubau und umfassende Modernisierung

Zwei große Ausnahmen zu dieser Mietpreisbremse sind Neubauten und große Modernisierungsmaßnahmen. Bei ersteren Immobilien, welche zum Beispiel als Kapitalanlage gesehen werden, ist keine Obergrenze der Mieten anzunehmen. Die Miete mit dem ersten Mieter ist reine Verhandlungssache und kann somit auch weit über dem Durchschnitt liegen.

Ein weiterer Punkt sind Modernisierungen. Bei diesen wird oftmals ein altes Gebäude genommen und diese Bestandswohnungen in teure Luxuswohnungen umgewandelt. Diese Luxussanierungen, welche teils auch nötig sind, führen zu einem Wegfall der Mietpreisbremse und so zu neuem Spielraum in der Mietpreisgestaltung.

Auch wenn die alte Miete bei Kauf bereits über der 10%-Schwelle lag, besteht sozusagen Bestandsschutz und es muss nicht unterhalb der alten Miete vermietet werden. Dies stellt die dritte Ausnahme dar.

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