Investitionsmodell
Kaufen, renovieren und verkaufen

Mit Immobilien Erträge erzielen - Fix and Flip

Bei Anlegern sind Immobilien derzeit äußerst beliebt. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen sind Baufinanzierungen extrem günstig, sodass Investoren einen Kredit zu niedrigen Zinsen aufnehmen und damit in Immobilien investieren können. Zum anderen sind die Immobilienpreise weiterhin von der Tendenz her steigend, sodass durch einen späteren Verkauf vermutlich gute Gewinne zu erzielen sind. 

Es gibt mehrere Wege, wie Anleger mit einem Investment in Immobilien Gewinne erzielen können. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Wohnung zu kaufen, zu modernisieren und zu einem höheren Preis zu verkaufen. Insbesondere auf diese Variante wird im Folgenden eingegangen.

Sie sehen einen Mann bei Vertragsunterzeichnung mit Stift

Immobilieninvestitionen - welche Möglichkeiten existieren?

Zunächst einmal möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, wie Sie mit Immobilien überhaupt Erträge erzielen und auf welche Weise Sie investieren können. Abgesehen von den verschiedenen indirekten Investments, zu denen beispielsweise offene oder geschlossene Immobilienfonds zählen, stehen für viele Anleger direkte Investments im Fokus. Direkt investieren bedeutet, dass Sie tatsächlich eine Immobilie oder auch eine Eigentumswohnung erwerben.

In diesem Fall gibt es insbesondere die folgenden drei Varianten, auf welche Weise Sie Erträge erzielen und natürlich im besten Fall Gewinne verbuchen können:

  1. Haus kaufen und Wohnungen vermieten
  2. Haus oder Wohnung kaufen und später mit Gewinn verkaufen
  3. Haus oder Wohnung kaufen, modernisieren und mit Gewinn verkaufen

Viele Anleger entscheiden sich für den ersten Weg, nämlich eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und anschließend zu vermieten bzw. zu verpachten. Die Einnahmen bestehen dann naturgemäß aus dem Mieten oder Pachten, sodass relativ kontinuierlich Erträge generiert werden kann. Die zwei anderen Varianten sehen vor, das Haus oder die Wohnung zu erwerben und später mit einem Gewinn zu veräußern. Im Folgenden beschäftigen wir uns mit der dritten Version, nämlich zunächst eine Wohnung zu kaufen, diese zu modernisieren und anschließend zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen.

Wie ermittle ich den Verkaufspreis, der einen Gewinn bringt?

Die Methode, mit der Sie als Investor bei einer Immobilienanlage einen Gewinn erzielen, die wir im Folgenden näher erläutern möchten, beinhaltet die folgenden drei Schritte:

  1. Wohnung kaufen
  2. Sanieren bzw. modernisieren
  3. Verkauf

Es beginnt demzufolge mit dem Kauf der Wohnung. Dieser hat selbstverständlich einen entscheidenden Einfluss darauf, ob und wenn ja, welchen Gewinn Sie später nach dem Verkauf erzielt haben. Wichtig ist vor allem, dass Sie bereits vor dem späteren Verkauf wissen, welchen Veräußerungspreis Sie mindestens erzielen müssen, um in der Gewinnzone zu landen. Die Berechnung ist von der Form her relativ einfach, denn sie lautet:

Verkaufspreis = Kaufpreis + Modernisierungskosten + Gewinnkalkulation

In diesem Fall wäre der Verkaufspreis also identisch mit dem Kaufpreis plus aller Modernisierungskosten. Sie möchten aber natürlich mit Ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen, sodass der Verkaufspreis möglichst höher als der vorherige Kaufpreis plus aller Modernisierungskosten sein sollte. Ein wichtiges Element in der Kalkulation sind demzufolge die Kosten, die für verschiedene Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen anfallen. Daher sollten Sie möglichst gut informiert sein, was einzelne Modernisierungsmaßnahmen an Kosten verursachen.

Welche Modernisierungen sind sinnvoll?

Während Sanierungen meistens dringend notwendig sind, gibt es beim Modernisieren häufig einen größeren Spielraum. Es handelt sich dabei oft um Maßnahmen, die zwar den Wert des Hauses oder der Wohnung erhöhen, aber nicht unbedingt durchgeführt werden müssen. Viele Immobilieneigentümer richten sich heutzutage beispielsweise zunächst einmal bei der Modernisierung darauf aus, dass das Objekt energiesparender wird. So haben beispielsweise verschiedene Maßnahmen Priorität, die dazu führen, dass weniger Energie aus dem Haus fließt und somit weniger Energie verbraucht werden muss. Zu diesen Maßnahmen gehören unter anderem:

 

Diese Maßnahmen verursachen naturgemäß bereits erhebliche Kosten, die Sie möglichst im Vorfeld kennen sollten. So können Sie nämlich entscheiden, ob sich die Modernisierung später überhaupt durch einen höheren Veräußerungspreis der Wohnung lohnen kann. Bei den angesprochenen Maßnahmen können Sie aktuell mit den folgenden durchschnittlichen Kosten kalkulieren:

  • Dämmung der Außenwände: ca. 120 € pro Quadratmeter
  • Dämmung der Kellerdecke: ca. 40 € pro Quadratmeter
  • Dämmung der Dachflächen: ca. 50 € pro Quadratmeter (Innendämmung ohne Verkleidung)
  • Fenster: ca. 400 € pro Quadratmeter Fensterfläche (dreifach verglast)

Soll dazu noch die Heizungsanlage modernisiert werden, führt dies natürlich ebenfalls zu weiteren Kosten. Diese bewegen sich je nach Art und Größe der Anlage meistens zwischen 8.000 und 20.000 Euro. Neben den angesprochenen Modernisierungen kann es noch weitere Maßnahmen gehen, die ebenfalls letztendlich den Wert der Immobilie bzw. der Wohnung erhöhen. Für diese Maßnahmen müssen ebenfalls Kosten berücksichtigt werden, wie zum Beispiel etwa 15.000 Euro für ein neues Bad. Dazu gehören insbesondere:

Nach Renovierung verkaufen oder teurer vermieten?

Falls Ihnen eine Immobilie gehört und Sie einige der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, gibt es anschließend zwei Möglichkeiten. Sie können das Objekt relativ schnell versuchen zu einem höheren Preis zu veräußern oder Sie vermieten die Wohnungen zu einem höheren Mietpreis. Die durchgeführten Modernisierung rechtfertigen oft, dass Sie mehr Miete verlangen, weil die Wohnung dadurch – je nach durchgeführter Maßnahme – werthaltiger wird. 

Letztendlich sollten Sie auch hier einige Kalkulationen vornehmen, um beurteilen zu können, ob es sinnvoller ist, die Wohnung erst einige Jahre zu vermieten und dann zu verkaufen oder sofort einen Verkauf zu versuchen. Hierzu haben wir hier die wichtigsten Tipps zusammengefasst. Für die erste Variante spricht aktuell vor allem, dass die Immobilienpreise voraussichtlich in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Somit ist die Chance nicht schlecht, dass Sie beispielsweise im Jahre 2023 einen höheren Preis für Ihre Immobilie als heute erzielen.

Zinsen, Versicherungen und weitere Kosten einkalkulieren

Wenn Sie ermitteln möchten, ob Sie mit einem geplanten Verkaufspreis nach der Modernisierung einer Immobilie einen Gewinn erzielen können, müssen Sie nicht nur den Kaufpreis und die Modernisierungskosten einbeziehen. Darüber hinaus gibt es bei jedem Objekt einige laufende Kosten, die natürlich die mögliche Rendite ebenfalls mindern. Dazu gehören bei fast jeder Immobilie Finanzierungskosten, Hausverwaltungs– und Betriebskosten und Versicherungen.

Unter den Finanzierungskosten wird insbesondere der Zinssatz verstanden, den Sie für den Immobilienkredit zahlen. Dieser Kostenfaktor entfällt natürlich, wenn Sie das Objekt aus eigenen Mitteln bezahlt haben. Versicherungen und Betriebskosten sollten Sie ebenfalls mit in die Kalkulation einfließen lassen, damit Sie später mit dem angedachten Verkaufspreis tatsächlich in der Summe einen echten Nettogewinn erzielen können.

Bei den geplanten Modernisierungsmaßnahmen lohnt es sich übrigens generell, mehrere Angebote einzuholen. Jeden Euro, den Sie bei den beauftragten Arbeiten (Handwerker etc.) einsparen, führt letztendlich dazu, dass Sie durch den Verkauf des Objektes einen höheren Gewinn erzielen.