Investitionsmodell – Kaufen, renovieren und verkaufen

Sie sehen ein Investitionsmodell

Das Wichtigste zu Investitionsmodell in Kürze

  • Viele Anleger entscheiden sich für den ersten Weg, nämlich eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und anschließend zu vermieten bzw. zu verpachten.
  • Unter den Finanzierungskosten wird insbesondere der Zinssatz verstanden, den Sie für den Immobilienkredit zahlen.
  • Viele Immobilieneigentümer richten sich heutzutage beispielsweise zunächst einmal bei der Modernisierung darauf aus, dass das Objekt energiesparender wird.

Bei Anlegern sind Immobilien derzeit äußerst beliebt. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen sind Baufinanzierungen extrem günstig, sodass Investoren einen Kredit zu niedrigen Zinsen aufnehmen und damit in Immobilien investieren können. Zum anderen sind die Immobilienpreise weiterhin von der Tendenz her steigend, sodass durch einen späteren Verkauf vermutlich gute Gewinne zu erzielen sind. 

Es gibt mehrere Wege, wie Anleger mit einem Investment in Immobilien Gewinne erzielen können. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Wohnung zu kaufen, zu modernisieren und zu einem höheren Preis zu verkaufen. Insbesondere auf diese Variante wird im Folgenden eingegangen.

Immobilieninvestitionen – welche Möglichkeiten existieren?

Zunächst einmal möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, wie Sie mit Immobilien überhaupt Erträge erzielen und auf welche Weise Sie investieren können. Abgesehen von den verschiedenen indirekten Investments, zu denen beispielsweise offene oder geschlossene Immobilienfonds zählen, stehen für viele Anleger direkte Investments im Fokus. Direkt investieren bedeutet, dass Sie tatsächlich eine Immobilie oder auch eine Eigentumswohnung erwerben.

In diesem Fall gibt es insbesondere die folgenden drei Varianten, auf welche Weise Sie Erträge erzielen und natürlich im besten Fall Gewinne verbuchen können:

  • Haus kaufen und Wohnungen vermieten
  • Haus oder Wohnung kaufen und später mit Gewinn verkaufen
  • Haus oder Wohnung kaufen, modernisieren und mit Gewinn verkaufen

Viele Anleger entscheiden sich für den ersten Weg, nämlich eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und anschließend zu vermieten bzw. zu verpachten. Die Einnahmen bestehen dann naturgemäß aus dem Mieten oder Pachten, sodass relativ kontinuierlich Erträge generiert werden kann. Die zwei anderen Varianten sehen vor, das Haus oder die Wohnung zu erwerben und später mit einem Gewinn zu veräußern. Im Folgenden beschäftigen wir uns mit der dritten Version, nämlich zunächst eine Wohnung zu kaufen, diese zu modernisieren und anschließend zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen.

Wie ermittle ich den Verkaufspreis, der einen Gewinn bringt?

Die Methode, mit der Sie als Investor bei einer Immobilienanlage einen Gewinn erzielen, die wir im Folgenden näher erläutern möchten, beinhaltet die folgenden drei Schritte:

Es beginnt demzufolge mit dem Kauf der Wohnung. Dieser hat selbstverständlich einen entscheidenden Einfluss darauf, ob und wenn ja, welchen Gewinn Sie später nach dem Verkauf erzielt haben. Wichtig ist vor allem, dass Sie bereits vor dem späteren Verkauf wissen, welchen Veräußerungspreis Sie mindestens erzielen müssen, um in der Gewinnzone zu landen. Die Berechnung ist von der Form her relativ einfach, denn sie lautet:

  • Verkaufspreis = Kaufpreis + Modernisierungskosten + Gewinnkalkulation

In diesem Fall wäre der Verkaufspreis also identisch mit dem Kaufpreis plus aller Modernisierungskosten. Sie möchten aber natürlich mit Ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen, sodass der Verkaufspreis möglichst höher als der vorherige Kaufpreis plus aller Modernisierungskosten sein sollte. Ein wichtiges Element in der Kalkulation sind demzufolge die Kosten, die für verschiedene Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen anfallen. Daher sollten Sie möglichst gut informiert sein, was einzelne Modernisierungsmaßnahmen an Kosten verursachen.

Welche Modernisierungen sind sinnvoll?

Während Sanierungen meistens dringend notwendig sind, gibt es beim Modernisieren häufig einen größeren Spielraum. Es handelt sich dabei oft um Maßnahmen, die zwar den Wert des Hauses oder der Wohnung erhöhen, aber nicht unbedingt durchgeführt werden müssen. Viele Immobilieneigentümer richten sich heutzutage beispielsweise zunächst einmal bei der Modernisierung darauf aus, dass das Objekt energiesparender wird. So haben beispielsweise verschiedene Maßnahmen Priorität, die dazu führen, dass weniger Energie aus dem Haus fließt und somit weniger Energie verbraucht werden muss. Zu diesen Maßnahmen gehören unter anderem:

  • Neue Heizungsanlage
  • Dämmung der Außenwände / Kellerdecke / Dachflächen
  • Fensteraustausch

Diese Maßnahmen verursachen naturgemäß bereits erhebliche Kosten, die Sie möglichst im Vorfeld kennen sollten. So können Sie nämlich entscheiden, ob sich die Modernisierung später überhaupt durch einen höheren Veräußerungspreis der Wohnung lohnen kann. Bei den angesprochenen Maßnahmen können Sie aktuell mit den folgenden durchschnittlichen Kosten kalkulieren:

  • Dämmung der Außenwände: ca. 120 € pro Quadratmeter
  • Dämmung der Kellerdecke: ca. 40 € pro Quadratmeter
  • Dämmung der Dachflächen: ca. 50 € pro Quadratmeter (Innendämmung ohne Verkleidung)
  • Fenster: ca. 400 € pro Quadratmeter Fensterfläche (dreifach verglast)

Ein energieeffizienter Umbau beispielsweise, der den Einbau neuer Fenster, eine verbesserte Dämmung oder eine moderne Heizungsanlage beinhaltet, kann die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt erhöhen. Letztendlich zahlt jede Verbesserung, die den Komfort, die Ästhetik und die Energieeffizienz einer Immobilie erhöht, auf die Gesamtinvestition ein und kann zur Wertsteigerung beitragen.

Neben den angesprochenen Modernisierungen kann es noch weitere Maßnahmen gehen, die ebenfalls letztendlich den Wert der Immobilie bzw. der Wohnung erhöhen. Für diese Maßnahmen müssen ebenfalls Kosten berücksichtigt werden, wie zum Beispiel etwa 15.000 Euro für ein neues Bad. Dazu gehören insbesondere:

  • Erneuerung Elektroinstallation / sanitärer Anlagen
  • Baderneuerung
  • Neue Bodenbeläge
Investitionsmodell Mit Immobilien Ertraege erzielen

Nach Renovierung verkaufen oder teurer vermieten?

Falls Ihnen eine Immobilie gehört und Sie einige der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, gibt es anschließend zwei Möglichkeiten. Sie können das Objekt relativ schnell versuchen zu einem höheren Preis zu veräußern oder Sie vermieten die Wohnungen zu einem höheren Mietpreis. Die durchgeführten Modernisierung rechtfertigen oft, dass Sie mehr Miete verlangen, weil die Wohnung dadurch – je nach durchgeführter Maßnahme – werthaltiger wird. 

Letztendlich sollten Sie auch hier einige Kalkulationen vornehmen, um beurteilen zu können, ob es sinnvoller ist, die Wohnung erst einige Jahre zu vermieten und dann zu verkaufen oder sofort einen Verkauf zu versuchen. Hierzu haben wir hier die wichtigsten Tipps zusammengefasst. Für die erste Variante spricht aktuell vor allem, dass die Immobilienpreise voraussichtlich in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Somit ist die Chance nicht schlecht, dass Sie beispielsweise im Jahre 2023 einen höheren Preis für Ihre Immobilie als heute erzielen.

Zinsen, Versicherungen und weitere Kosten einkalkulieren

Wenn Sie ermitteln möchten, ob Sie mit einem geplanten Verkaufspreis nach der Modernisierung einer Immobilie einen Gewinn erzielen können, müssen Sie nicht nur den Kaufpreis und die Modernisierungskosten einbeziehen. Darüber hinaus gibt es bei jedem Objekt einige laufende Kosten, die natürlich die mögliche Rendite ebenfalls mindern. Dazu gehören bei fast jeder Immobilie Finanzierungskosten, Hausverwaltungs– und Betriebskosten und Versicherungen.

Unter den Finanzierungskosten wird insbesondere der Zinssatz verstanden, den Sie für den Immobilienkredit zahlen. Dieser Kostenfaktor entfällt natürlich, wenn Sie das Objekt aus eigenen Mitteln bezahlt haben. Versicherungen und Betriebskosten sollten Sie ebenfalls mit in die Kalkulation einfließen lassen, damit Sie später mit dem angedachten Verkaufspreis tatsächlich in der Summe einen echten Nettogewinn erzielen können.

Bei den geplanten Modernisierungsmaßnahmen lohnt es sich übrigens generell, mehrere Angebote einzuholen. Jeden Euro, den Sie bei den beauftragten Arbeiten (Handwerker etc.) einsparen, führt letztendlich dazu, dass Sie durch den Verkauf des Objektes einen höheren Gewinn erzielen.

Was gibt es steuerrechtlich bei Immobilien als Investionsmodell zu beachten?

Die Investition in Immobilien birgt auch steuerliche Aspekte, die beachtet werden sollten. Beispielsweise sind Mieteinnahmen in Deutschland zu versteuern, jedoch können im Gegenzug Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie, Abschreibungen und Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Vermietete Immobilien unterliegen der Einkommenssteuer, allerdings können Sanierungs- und Modernisierungskosten größtenteils abgeschrieben werden. Bei Veräußerung einer Immobilie kann es zu einer Besteuerung von Spekulationsgewinnen kommen, es sei denn, die Immobilie wurde über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren gehalten oder selbst genutzt. Schließlich bieten auch Denkmalschutzimmobilien steuerliche Vorteile, da ein Großteil der Sanierungskosten steuerlich absetzbar ist.

Eine weitere steuerliche Erleichterung ist der Steueraufschub bei einem sogenannten „1031-Austausch“, bei dem der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in eine andere gleichartige Investition reinvestiert wird, um Kapitalgewinnsteuern zu vermeiden. Es ist wichtig, sich mit einem Steuerberater oder Fachmann zu beraten, um ein vollständiges Verständnis der steuerlichen Auswirkungen einer Immobilieninvestition zu erlangen und die beste Strategie für Ihre individuellen Bedürfnisse zu entwickeln.

Haben sie alle Steuern in Bezug auf Immobilien im Blick? Wir schon:

Fazit zu Immobilien als Investionsmodell

Immobilien stellen ein effektives und potentielles Investionsmodell dar, das sowohl stabile Einnahmen durch Mieteinnahmen als auch eine langfristige Wertsteigerung bietet. Die Vielfalt an Immobilienarten ermöglicht eine breite Diversifikation, die das Risiko streut und gleichzeitig verschiedene Renditechancen bietet. Die steuerlichen Vorteile von Immobilieninvestitionen können das Nettoeinkommen verbessern und die Gesamtrendite der Investition erhöhen. Dennoch sind Immobilieninvestitionen nicht frei von Herausforderungen und Risiken, wie Marktfluktuationen, unvorhergesehene Kosten und Liquiditätsrisiko.

Daher ist eine gründliche Analyse und Strategieplanung essentiell. Ferner ist die Beratung durch Experten wie Steuerberater und Immobilienberater von Vorteil, um die verschiedenen Aspekte der Immobilieninvestition vollständig zu verstehen und zu nutzen. Abschließend lässt sich sagen, dass Immobilien mit der richtigen Planung und Strategie ein solider und wertvoller Bestandteil eines diversifizierten Investitionsportfolios sein können.