Mietnebenkosten

Welche Betriebskosten sind umlagefähig

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es häufiger zu einem Streit, ob die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Mietnebenkosten tatsächlich in der Form vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

 
Welche Mietnebenkosten zahlt der Miete

Nicht selten führt der Vermieter nämlich innerhalb der Nebenkostenabrechnung bestimmte Kosten auf, absichtlich oder unabsichtlich, die eigentlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürften. Mitunter findet auch eine fehlerhafte Abrechnung durch den Vermieter statt.

Aus diesem Grund möchten wir uns im Folgenden vor allem damit beschäftigen, welche Mietnebenkosten es gibt, welche Anforderungen an die Mietnebenkostenabrechnung gestellt werden und welche Nebenkosten tatsächlich umlagefähig sind.

Was sind Mietnebenkosten?

Einmal im Jahr, meistens zwischen Februar und April, erhalten Mieter von ihrem Vermieter eine Mietnebenkostenabrechnung. Normalerweise werden diese Nebenkosten bereits im Voraus im Zuge der monatlichen Miete gezahlt (Warmmiete). Innerhalb der Mietnebenkostenabrechnung geht es anschließend darum, die Differenz zwischen den bereits geleisteten Zahlungen und den tatsächlich entstandenen Betriebskosten zu ermitteln und somit eine korrekte Abrechnung für beide Parteien zu schaffen.

In der Mietnebenkostenabrechnung dürfen allerdings nicht alle Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die dem Vermieter entstehen. Lediglich die sogenannten umlagefähigen Mietnebenkosten muss der Mieter tatsächlich übernehmen. Diese umzulegenden Nebenkosten werden Betriebskosten genannt und sind eine Untergruppe der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie.

Welche Mietnebenkosten gibt es?

Die Bezeichnung Mietnebenkosten ist im Grunde nicht ganz genau, was ebenfalls auf den Begriff der Nebenkostenabrechnung zutrifft. Nimmt man diese Begriffe wörtlich, beinhalten diese nämlich sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit seiner Immobilie entstehen. Diese Gesamtkosten lassen sich insbesondere in die folgenden Kategorien unterteilen:

Sehr wichtig zu wissen ist es nun, dass ausschließlich die Betriebskosten umlagefähig sind. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass weder die Verwaltungs- und Instandhaltungs- noch die Reparaturkosten seitens des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Somit ist es lediglich erlaubt, dass der Vermieter dem Mieter seine Betriebskosten in Rechnung stellt.

Welche Mietnebenkosten sind umlagefähig?

Aufgrund unseres vorherigen Abschnittes wissen Sie nun, dass ausschließlich die Betriebskosten umlagefähig sind. Es handelt sich dabei um exakt 17 Einzelpositionen, die nach §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert sind. Darüber hinaus gibt es allerdings immer wieder neue Kosten, bei denen es zunächst einen Streit darüber gibt, ob diese umlagefähig sind oder nicht. 

Ein aktuelles Beispiel sind Unterhaltskosten, die im Zusammenhang mit installierten Rauchmeldern entstehen, die bekanntlich seit einiger Zeit in den meisten Bundesländern verpflichtend sind. 

Trotzdem gibt es einige Mietnebenkosten, die schon seit vielen Jahren unstrittig bezüglich ihrer Umlagefähigkeit sind. Dazu gehören in erster Linie:

Diese zuvor genannten Kosten nehmen in aller Regel in der Summe mehr als 80 Prozent der gesamten Mietnebenkosten ein, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Nun stellt sich in der Regel für den einzelnen Mieter noch die Frage, ob er die gesamten umlagefähigen Kosten tragen muss oder nur ein Teil davon. Hier kommt der sogenannte Verteilerschlüssel zum Tragen.

In welchem Umfang dürfen Mietnebenkosten berechnet werden?

Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter die zuvor genannten umlagefähigen Mietnebenkosten in vollem Umfang auf die Mieter „abwälzen“ darf. Der sogenannte Verteilerschlüssel kommt ausschließlich unter der Voraussetzung zum Tragen, dass es mehr als einen Mieter gibt. In den meisten Fällen ist dies so, denn für gewöhnlich werden Mehrfamilienhäuser mit ihren einzelnen Wohnungen vermietet. 

Der Verteilerschlüssel dient demzufolge dazu, dass der Vermieter genau berechnen kann, welche Anzahl der entstandenen Mietnebenkosten auf die einzelnen Mietparteien einfällt. In aller Regel bildet die Wohnfläche in Quadratmetern der einzelnen Mietparteien die Basis für den Verteilerschlüssel. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, wie zum Beispiel im Bereich der Heizkosten. Hier muss tatsächlich genau nach dem entsprechenden Verbrauch berechnet werden, sodass in den meisten Wohnungen einmal pro Jahr die Heizung abgelesen wird.

Mieten

Welche Mietnebenkosten sind nicht umlagefähig?

Zuvor haben wir bereits kurz angesprochen, welche einzelnen Kosten der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf. Trotzdem möchten wir diesen Punkt noch etwas näher ausführen. Definitiv nicht umlagefähig sind insbesondere Renovierungskosten sowie Kosten, die für Instandhaltungsmaßnahmen anfallen. Diese darf der Vermieter dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Hat sich der Vermieter beispielsweise dazu entschieden, defekte oder nicht mehr zeitgemäße Rohre innerhalb der Immobilie ersetzen zu lassen, darf er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Ebenfalls dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, dürfen Kosten, die im Zusammenhang mit einer Hausverwaltung entstehen. Selbst unter der Voraussetzung, dass es im Mietvertrag eine entsprechende Klausel gibt, die den Mieter dazu verpflichtet, derartige Verwaltungskosten zu tragen, wäre diese nicht wirksam. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Kosten für einen Hausmeister nicht zu diesen Verwaltungskostenkosten gehören. 

Ebenfalls nicht umlegen, darf der Vermieter solche Kosten, die ihm aufgrund der Tatsache entstehen, dass eine Wohnung innerhalb der Immobilie über einen längeren Zeitraum leer steht. Dies führt dazu, dass Kosten für die gesamte Nutzung der Immobilie, beispielsweise in Form des Aufzuges, auch auf diese leer stehende Wohnung umgerechnet werden müssen. De facto zahlt der Vermieter in diesem Fall die entstehenden Kosten vollständig für diese Wohnung aus eigener Tasche.  

Zusammenfassend sind es die zuvor genannten und noch einige weitere Mietnebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

Was tun bei falscher Mietnebenkostenabrechnung?

Im ersten Schritt sollten Sie Ihre Mietnebenkostenabrechnung stets genau prüfen. Entdecken Sie dort einen Posten, der Ihrer Auffassung nach nicht rechtens ist, sollten Sie zunächst versuchen, dies mit dem Vermieter zu klären. Fruchtet dies nicht, sind bestimmte Fristen und auch Formerfordernisse im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung zu beachten. 

Dies beginnt damit, dass der Vermieter die Mietnebenkostenabrechnung immer für einen Zeitraum von exakt zwölf Monaten erstellen muss. Nicht verpflichtend ist allerdings, dass der Zeitraum stets mit dem Anfang des Kalenderjahres beginnt.

Nach Zugang der Mietkostenabrechnung bleibt dem Mieter einen Zeitraum von zwölf Monaten, um eine eventuell falsche oder fehlerhafte Abrechnung anzufechten. Trotzdem ist es für den Mieter verpflichtend, die Mietkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Allerdings ist es ratsam, die Zahlung in diesem Fall unter Vorbehalt durchzuführen. Wer sich nicht sicher ist, ob seine Heizkostenabrechnung korrekt ist, kann sich unter anderem an die Verbraucherzentralen wenden. 

Darüber hinaus kann es vorteilhaft sein, einen Rechtsanwalt mit Fachgebiet Mietrecht hinzuzuziehen. Dies ist allerdings meistens nur dann erforderlich, falls sich der Vermieter strikt weigert, eine augenscheinlich falsche Mietnebenkostenabrechnung zu korrigieren. Mehr zum Thema Immobilienrecht erfahren Sie außerdem hier.

Mietverwaltung - Entlastung der Vermieter

Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie gewerblich nutzen, möchten Einnahmen generieren und Gewinne erzielen. Leider ist zum Beispiel das Vermieten eines Mehrfamilienhauses mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden. Daher greift eine Vielzahl von Vermietern auf die Mietverwaltung zurück, die häufig ebenso als Hausverwaltung bezeichnet wird. Wir möchten im folgenden Beitrag etwas näher darauf eingehen, wie eine solche Mietverwaltung funktioniert, welche Aufgaben sie übernimmt und mit welchen Kosten Vermieter bei einer Hausverwaltung für gewöhnlich rechnen müssen.

Mietverwaltung kann viel Zeit und Arbeit einsparen

Vermieter würden am liebsten nur die monatlichen Mieten auf ihrem Konto verbuchen lassen und dafür sorgen, dass die Mieter ruhig und schön wohnen können. Allerdings fällt rund um die Verwaltung eines Mietobjektes viel Arbeit an. Experten schätzen, dass zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit zehn Mietparteien im Durchschnitt zu einem monatlichen Verwaltungsaufwand mit sämtlichem Schriftverkehr und dem Organisieren notwendiger Arbeiten einen Zeitaufwand zwischen 25 und 40 Stunden ausmacht. 

In einem solchen Fall greifen zahlreiche Mieter auf einen sogenannten Mietmanagement-Service zurück. Dabei handelt es sich um eine Mietverwaltung, die sich um nahezu alle Angelegenheiten kümmert, die in Verbindung mit dem Mietobjekt und den darin lebenden Mietern stehen. Damit Sie als Vermieter wissen, welchen Zeit- und Arbeitsaufwand Sie mit einer solchen Hausverwaltung in Regensburg, einer Hausverwaltung in Nürnberg oder in vielen anderen Städten des Landes einsparen können, möchten wir in den folgenden Abschnitten näher darauf eingehen, welche Verwaltungsaufgaben Vermieter heutzutage haben.

Umfangreicher Organisationsaufwand für Vermieter

Haben Sie vielleicht gerade erst ein Mehrfamilienhaus gekauft und möchten dieses vermieten? Dann wissen Sie eventuell noch nicht, welchen Zeit- und Arbeitsaufwand Sie als Vermieter zukünftig haben werden. Dieser Aufwand ist natürlich umso größer, desto mehr Objekte sich in Ihrem Besitz finden, die Sie vermietet haben oder zukünftig vermieten möchten. Im Wesentlichen sind es insbesondere die folgenden – teilweise sehr zeitaufwändigen – Aufgaben, die Sie als Vermieter erledigen müssen:
Allein dieser genannte Aufwand kann dazu führen, dass Sie mit der Verwaltung Ihrer Mietobjekte durchschnittlich mehr als 20 Stunden im Monat beschäftigt sind. Unter dieser Voraussetzung ist es definitiv überlegenswert, ob Sie entweder eine Mietverwaltung beauftragen oder zumindest Erleichterung durch eine Mietverwaltung-Software schaffen.

Welche Aufgaben übernimmt eine Mietverwaltung?

Den Service der Mietverwaltung gibt es im Prinzip an nahezu jedem Ort in Deutschland. So finden Sie unter anderem eine Hausverwaltung in Augsburg oder auch eine Hausverwaltung in München. Das so genannte Mietmanagement beinhaltet einen meist umfangreichen Service, der beispielsweise aus den folgenden Komponenten besteht.

Diese und noch einige andere Arbeiten werden in der Regel von einem Mietmanagement-Service übernommen. Dies führt dazu, dass Sie als Vermieter einen erheblichen Zeit- und auf Arbeitsaufwand einsparen können.

Mietverwaltung-Software als mögliche Alternative?

Wenn Sie vielleicht nicht direkt eine Mietverwaltung als Service beauftragen möchten, bietet sich unter Umständen mit einer Mietverwaltung-Software eine Alternative an. Es handelt sich dabei um spezielle Programme, die allerdings in erster Linie zur Erfassung von Daten dienen und manche Abläufe automatisieren, wie zum Beispiel (ebenfalls nach Eingabe der Daten) das Erstellen von Betriebskostenabrechnungen. Aber auch Vertragsverlängerungen können mit solchen Programmen meistens relativ einfach erstellt werden. Trotzdem kann eine solche Mietverwaltung Software natürlich den individuellen Mietverwaltung-Service nicht ersetzen. Es ist eine Art Mittelweg, wenn Sie zumindest einen Teil der Aufgaben, die im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt stehen, weiterhin selbst wahrnehmen können oder möchten.

Welche Kosten verursacht die Mietverwaltung?

Ob Sie sich für eine Mietverwaltung entscheiden oder nicht, wird vermutlich vor allem an den Kosten liegen. Daher macht es Sinn, dass Sie sich einige Angebote eines Mietmanagement-Service einzuholen. Im Durchschnitt kostet eine Hausverwaltung pro Mieteinheit und Monat meistens zwischen 18 und 28 Euro. Haben Sie also beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit acht Parteien, würde dies zu monatlichen Kosten von durchschnittlich 180 Euro für die Hausverwaltung führen.

Immobilienmakler als mögliche Alternative?

Ein wesentlicher Bestandteil der Mietverwaltung ist es, dass sich der jeweilige Dienstleister auch um das Finden neuer Mieter sowie um das Durchführen von Besichtigungen und das Ausstellen der Mietverträge kümmert. Exakt diese Punkte werden in aller Regel auch von einem Immobilienmakler angeboten. Daher stellt sich die durchaus berechtigte Frage, ob die Dienste eines Maklers eine Alternative zum Mietmanagement-Service sein können. Immerhin beinhaltet die Dienstleistung eines Immobilienmaklers normalerweise unter anderem die folgenden Tätigkeiten:

 

Bis auf die laufenden Verwaltungsarbeit, die mit einem Mietobjekt in Verbindung steht, sowie der fortlaufenden Kommunikation mit den Mietern (falls notwendig) übernimmt der Immobilienmakler also einen größeren Teil der Aufgaben, die auch von einem Mietverwaltungs-Service wahrgenommen werden. Daher kann der Immobilienmakler durchaus in einigen Fällen eine Alternative zur Hausverwaltung sein. 

Es kommt im Wesentlichen darauf an, welchen Umfang der Service für Sie als Vermieter haben soll. Möchten Sie sich praktisch um nichts mehr rund um die Verwaltung Ihrer Mietshäuser kümmern, ist natürlich die Mietverwaltung die bessere Alternative. Geht es hingegen vor allem darum, dass Sie sich nicht selbst auf die Suche nach neuen Mietern bis hin zur Unterschrift unter den Mietvertrag kümmern möchten, dann könnte der Immobilienmakler durchaus eine geeignete Alternative darstellen.