Miteigentumsanteil

Bruchteil am Gemeinschaftseigentum

Im Zusammenhang mit Grundstücken und insbesondere Immobilien gibt es mehrere Eigentumsformen. Neben dem Alleineigentum an einem Objekt kommt in der Praxis am häufigsten das sogenannte Miteigentum zum Tragen. Der Miteigentumsanteil definiert sich als rein rechnerischer Bruchteil, der wiederum an einem sogenannten Gemeinschaftseigentum besteht. 

In unserem Beitrag erfahren Sie, was die rechtlichen Grundlagen für Miteigentumsanteile sind und worin der Unterschied zwischen Mit- und Sondereigentum besteht. Darüber hinaus informieren wir Sie darüber, wie der Miteigentumsanteil berechnet wird, was bei einer Vereinbarung zu beachten ist und warum der Miteigentumsanteil im Zuge der Eigentümerversammlung von größerer Bedeutung ist.

Worum handelt es sich beim Miteigentumsanteil?

Definiert wird der Miteigentumsanteil, das sogenannte Teileigentum, als rechnerischer Bruchteil eines Gemeinschaftseigentums. Er dient in erster Linie als Basis für die anschließende Verteilung der Kosten, die im Rahmen der Gemeinschaft entstehen und anschließend auf die einzelnen Parteien runter gebrochen werden müssen.

In der Praxis kommt der Miteigentumsanteil daher fast ausschließlich im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Tragen. 

In diesem Fall ist der Miteigentumsanteil der rechnerische Anteil eines jeden Besitzers der Eigentumswohnung, die sich in der Immobilie befindet. Der Bruchteil bezieht sich in dem Zusammenhang auf das gemeinschaftliche Eigentum, also beispielsweise auf das Treppenhaus oder den Keller.

Ausgenommen vom Miteigentumsanteil ist die Eigentumswohnung als solche, denn dabei handelt es sich um ein sogenanntes Sondereigentum. Auf den Unterschied zwischen Mit- und Sondereigentum gehen wir in einem der folgenden Abschnitte noch näher ein.

Miteigentumsanteil erklärt

Welche rechtliche Basis haben Miteigentumsanteile?

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass es im BGB keinen Verweis darauf gibt, das Eigentum an einer einzelnen Wohnung bzw. an einem Gebäudeteil bestehen würde. Stattdessen werden die Gebäude, die auf einem bestimmten Grundstück errichtet wurden, als ein sogenannter wesentlicher Teil des entsprechenden Grundstücks betrachtet.

Exakt an dieser Stelle tritt das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, in Erscheinung. Im Wesentlichen sagt das Gesetz aus, dass es nur dann ein Sondereigentum an einzelnen Eigentumswohnungen geben kann, wenn gleichzeitig ein Miteigentumsanteil am Grundstück vorhanden ist.

Daraus lässt sich ableiten, dass Miteigentumsanteile die Basis für die Kostenverteilung des entsprechenden Gemeinschaftseigentums sind. Dies wird näher im Paragraf 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes definiert.

Dabei umfasst das Gemeinschaftseigentum sämtliche Aufwendungen, die nicht bereits durch das Sondereigentum an der Eigentumswohnung getragen werden. Die Folge davon ist, dass der Eigentümer der größten Eigentumswohnung innerhalb der Immobilie auch die im Verhältnis größten Kosten zu tragen hat. Manche Kostenarten ist dies allerdings in der Form nicht oder nur zum Teil anrechenbar, wie zum Beispiel Verbrauchskosten in Form von Heizkosten.

Worin unterscheiden sich Sondereigentum und Miteigentum?

Im Zusammenhang mit einer Immobilie bzw. einer Eigentumswohnung fällt oftmals zum einen der Begriff des Miteigentums und zum anderen des Sondereigentums. Worin also unterscheiden sich Miteigentum auf der einen und Sondereigentum auf der anderen Seite?

Immer dann, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, die zu einer Wohnungsanlage gehört, gilt die entsprechende Wohnung als Sondereigentum. Dies wird in nahezu jedem Fall so sein, denn in aller Regel gibt es keine Immobilie mit lediglich einer Eigentumswohnung. Das Sondereigentum führt dazu, dass der Besitzer der Eigentumswohnung gleichermaßen alleiniger Eigentümer ist. Er hat also das sogenannte Alleineigentum inne. 

Zu den Elementen der Wohnung und somit zum Alleineigentum gehören insbesondere:

Sondereigentum. Der andere Teil fällt hingegen in den Bereich des Gemeinschaftseigentums

Im Unterschied zum Sondereigentum zählt alles andere in und an der Immobilie zum Miteigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum.

Es handelt sich dabei somit um die Gebäudebestandteile, die der einzelnen Eigentumswohnung und damit dem Sondereigentum nicht zugeordnet werden können. Kennzeichnend ist darüber hinaus, dass das Gemeinschaftseigentum sich im gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer befindet. 

Aus diesem Grund zählen meistens die folgenden Elemente des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum:

Warum berechnet man den Miteigentumsanteil?

Vielleicht stellen Sie sich die Frage, warum die Miteigentumsanteil Berechnung von großer Bedeutung ist. In erster Linie geht es beim Miteigentumsanteil berechnen vor allem darum, dass die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum auf den einzelnen Eigentümer der Wohnung umgelegt werden können.

Nur auf diese Weise lassen sich die Aufwendungen gerecht auf den einzelnen Eigentümer umlegen. Auf dieser Grundlage lässt sich zum Beispiel leicht ermitteln, welche Kosten für Sanierungsarbeiten oder auch für Instandhaltungen auf den einzelnen Eigentümer entfallen. 

Ebenfalls von größerer Bedeutung ist die Berechnung des Miteigentumsanteils im Rahmen der Eigentümerversammlung. Dies ist darauf zurückzuführen, dass einige Entscheidungen auf der Versammlung nur dann getroffen werden können, wenn mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile für einen entsprechenden Vorschlag stimmen. Auf die Bedeutung im Rahmen der Eigentümerversammlung gehen wir im folgenden Beitrag noch näher ein.

Miteigentumsanteil berechnen

Kommen wir nun konkret zu der Frage, wie der Miteigentumsanteil berechnet wird. Die Grundlage ist die sogenannte Teilungserklärung der jeweiligen Wohnanlage, die anhand eines notariell beglaubigte Dokumentes vorliegt. Dieser Erklärung kann im Detail entnommen werden, welcher Anteil des Gemeinschaftseigentums auf die einzelne Eigentumswohnung entfällt. Die Teilungserklärung wiederum basiert auf einem Aufteilungsplan. Dieser ergibt sich aus einem Grundrissplan sowie dem Lageplan des Gebäudes.

Welche Bedeutung hat der Miteigentumsanteil im Rahmen der Eigentümerversammlung?

Wie wir zuvor bereits kurz erläutert haben, ist der Miteigentumsanteil im Zuge der Eigentümerversammlung in Form der Stimmrechte von größerer Bedeutung. Die Eigentümerversammlung ist nämlich nur dann beschlussfähig, wenn auf der Versammlung selbst über 50 Prozent der Miteigentumsanteile vertreten sind. Dies ist im Paragraf 25 Abs. 3 sowie Abs. 4 des WEG festgelegt. 

Zwar gilt per Gesetz, dass jeder Eigentümer auf der Eigentümerversammlung eine Stimme wahrnehmen kann. Abweichend davon kann allerdings in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung festgelegt werden, dass die Anzahl der Stimmrechte sich nach dem Miteigentumsanteil berechnet. Dies würde bedeuten, dass der Inhaber einer größeren Eigentumswohnung anteilig mehr Stimmrechte als der Eigentümer einer etwas kleineren Wohnung hätte.

Kann eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile erfolgen?

In der Theorie ist es durchaus möglich, nachträglich eine Änderung der festgelegten Miteigentumsanteile vorzunehmen. In der Praxis zeigt sich allerdings, dass dies in aller Regel nur schwer durchgesetzt werden kann. Grundvoraussetzung ist nämlich, dass zunächst alle Eigentümer dieser geplanten Änderung zustimmen. Darüber hinaus müssen mehrere Dokumente und Unterlagen geändert werden, insbesondere:

Allein diese Änderung ist mit zwei gravierenden Nachteilen verbunden, nämlich zum einen höheren Kosten und zum anderen einem enormen Aufwand, da jeder einzelne Eigentümer in Person zum Notartermin erscheinen muss. Darüber hinaus führt eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile fast immer dazu, dass mindestens ein Eigentümer benachteiligt wird. Diese zumindest wird der Änderung daher in seltenen Fällen zustimmen.

Wie erfolgt die Verteilung der Nebenkosten auf Grundlage des Miteigentumsanteils?

Eine Hauptaufgabe des Miteigentumsanteils besteht darin, dass auf dieser Grundlage die anfallenden Nebenkosten gerecht aufgeteilt werden können. In der Praxis gibt es diesbezüglich mehrere Verfahrensweisen bzw. unterschiedliche Verteilerschlüssel. Vom Grundsatz her greift hier insbesondere Paragraph 556a Abs. 1 Seite 1 BGB. Dort ist festgelegt, dass bei der Aufteilung der Nebenkosten jeweils das Verhältnis der einzelnen Wohnflächen einer Eigentumswohnung oder eines Objektes allgemein die entscheidende Größe ist. Vereinfacht dargestellt: Wer eine größere Wohnfläche als der Inhaber einer anderen Eigentumswohnung hat, muss im Verhältnis einen höheren Anteil der Nebenkosten tragen.

Allerdings gilt diese Verteilung nicht für alle Nebenkosten. Eine Ausnahme bildet zum Beispiel nach der aus dem Jahre 1981 stammenden Heizkostenverordnung der Bereich Heizkosten. Hier ist es vorgeschrieben, dass zumindest ein Teil der Heizkosten nicht nach einem bestimmten Verteilerschlüssel berechnet werden darf, sondern auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs durch den einzelnen Inhaber der Eigentumswohnung. 

Grundsätzlich sind in diesem Bereich folgende Verteilungsschlüssel erlaubt:

Hier ist es unter Umständen im Einzelfall abzuwägen, welcher Verteilungsschlüssel für die entsprechende Nebenkosten am sinnvollsten ist.