Wohnung vermieten

Mit der Checkliste nichts mehr übersehen!

Sie sind Inhaber eines Mehrfamilienhauses oder möchten Ihre Einliegerwohnung vermieten, dann informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die richtige Vorgehensweise.

Wir bieten Ihnen eine strukturierte Checkliste mit einem klaren Ablauf und vielen wichtigen Hinweisen. Was sind wichtige Fristen, welche beachtet werden müssen? 

Sie sehen eine gemütliche Stadtwohnung

Wohnung vermieten - die große Checkliste

Erkundigen Sie sich über Vergleichsmieten

Damit Sie Ihre Wohnung vermieten können, sollten Sie sich in aller Ruhe vorbereiten. Denken Sie im ersten Schritt darüber nach, wie hoch die Miete sein soll. Bei dieser Überlegung erkundigen Sie sich im Vorfeld, ob in Ihrer Region die Mietpreisbremse greift. Ist dies der Fall dürfen Sie die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Um herauszufinden, wie hoch die ortsüblichen Mietsätze sind, können Sie sich den Mietspiegel der Region ansehen.

Ermitteln Sie die Größe der Wohnung

Um die Höhe der Miete laut Mietspiegel zu bestimmen, vermessen Sie die Wohnung. Diese Unterteilung auch nach Nutzflächen und Mietflächen ist wichtig, da Sie die Grundlage der Mietberechnung bildet. So wird zum Beispiel ein Balkon oder Dachschrägen anders zur Berechnung angesetzt als ein normal hoher Raum. Die Größe ist entscheidend, weil die Mieten im Mietspiegel in € pro Quadratmetern angegeben werden

Was soll der ideale Mieter mitbringen?

Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, machen Sie sich Gedanken darüber, welche Voraussetzungen der Mieter, an den Sie die Wohnung vermieten möchten, mitbringen soll. In der Regel werden Mieter nach dem Einkommen und der SCHUFA-Bonitätsauskunft ausgewählt. Dabei sollte das Gehalt des künftigen Mieters ca. dreimal so hoch liegen wie der gewünschte Mietpreis und die Schufa Auskunft sollte frei von negativen Einträgen sein. Allerdings sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass auch Menschen mit negativer Schufa Auskunft regelmäßig die Miete zahlen können. Um einen Mietinteressenten beurteilen zu können, stellen Sie bei einem Besichtigungstermin Fragen und beurteilen Sie ihn nach den Antworten.

Der Besichtigungstermin

Sie haben Anzeigen geschaltet, um Ihre Wohnung zu vermieten und die ersten Interessenten melden sich bei Ihnen. Aber bevor es jetzt zur Unterschrift vom Mietvertrag kommen kann, sollte der potenzielle Mieter im Vorfeld die Wohnung besichtigen. Bei der Besichtigung haben beide Seiten die Zeit, um Fragen zu stellen und sich ein bisschen kennenzulernen. Nutzen Sie diesen Termin, um sich ein Bild des Interessenten zu machen. Entscheiden Sie dann nach dem Bauchgefühl in Zusammenhang mit den eingereichten Unterlagen, ob die Konstellation passen kann.

Die Vertragsunterschrift

Ist der Besichtigungstermin positiv verlaufen und sind die Unterlagen vollständig, kann der Mietvertrag unterschrieben werden. In diesem sind die Kosten für Kaltmiete, Neben- sowie Heizkosten enthalten. Im Zusammenhang werden diese Kosten zur Warmmiete aufgerechnet und ausgezeichnet. Weiter sollte klar sein, wer der Mieter und wer der Vermieter ist. Ferner müssen die Anschriften beider Parteien enthalten sein. Ebenfalls darf nicht vergessen werden, die Kaution und die Daten der Wohnung anzugeben. Diese setzen sich zusammen aus dem Vorhandensein eines Energieausweises, der Wohnungsgröße, Heizungsart und Adresse sowie dem Stockwerk und der Anzahl der Kellerräume. Optional können Sie bereits im Mietvertrag festlegen, ob Sie mit einer Untervermietung einverstanden sind und ob die Haltung von Haustieren erlaubt ist. Im Anhang des Mietvertrages werden in der Regel die Hausregeln angefügt und der Mieter darauf hingewiesen, welche Konsequenzen eine Zuwiderhandlung mit sich bringt.

Die Kautionszahlung

Nachdem der Mietvertrag unterschrieben ist, geht es an die Kautionszahlung. Im Idealfall bezahlt der Mieter die Kaution in einer Summe, kann aber eine Ratenzahlung von drei Monaten verlangen. Dieses Recht hat der Gesetzgeber dem Mieter zugesichert. Nachdem die Kaution auf ihrem Konto eingegangen ist, bekommt der Mieter einmal im Jahr ein Schreiben von Ihnen. In diesem Schreiben ist aufgeführt, welche Höhe der eingezahlte Kautionsbetrag inklusive der jährlich zu addierenden Zinsen erreicht hat.

Die Wohnungsübergabe

Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, können Sie dem neuen Mieter die Wohnung übergeben. Achten Sie darauf, dass Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen. Dort müssen alle wichtigen Details zur Wohnung eingetragen werden. Besonders wichtig ist es, den Zustand der Wohnung mit eventuellen Mängeln inklusive vereinbarter Zuständigkeit festzuhalten. Ebenso wichtig ist die Anzahl der Schlüssel und ob eine Küche vorhanden ist.

Während der Mietzeit

Solange der Mietvertrag Bestand hat, liegt das Hausrecht der Wohnung beim Mieter. Er hat das Recht, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen und zu gestalten. Möchten Sie z.B. in Vorbereitung einer Sanierung die Wohnung besichtigen, müssen Sie den Mieter um Erlaubnis fragen. Es ist Ihnen nicht gestattet, die Wohnung mit einem Zweitschlüssel ohne Zustimmung zu betreten.

Pflichten als Vermieter

Weiter entstehen Ihnen auch Pflichten mit der Vermietung der Wohnung. Die Schönheitsreparaturen beschränken sich für den Mieter auf die Innenseite der Wohnung und haben keinen technischen Hintergrund. Sie sind unter anderem für die Wartung und Instandhaltung der Rohrleitungen Ihrer Wohnung zuständig, ebenso müssen Sie für Instandhaltungen von Tür- und Fenster-Außenseiten aufkommen. Sollten im Laufe der Zeit Mängel an der Wohnung entstehen, die nicht dem Mieter zuzuordnen sind, fällt auch das in Ihren Aufgabenbereich. Der wichtigste Faktor der Pflichten besteht allerdings in der Ausstellung der Betriebskostenabrechnung. In dieser müssen alle Kosten aufgeführt sein, die für den Betrieb der Wohnung notwendig und auf den Mieter umlegbar sind. Einen Überblick über die Mietnebenkosten gibt es hier.

Wichtiges zur Kündigung - die Fristen

Während der Mieter den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen darf, gelten für den Vermieter andere Richtlinien, die die Kündigungsfristen betrifft.

Bei einer fristgerechten Kündigung durch den Vermieter kommt es dabei vor allem auf die Dauer der Mietzeit an. Wer eine Wohnung vermietet, muss also auf diese Fristen Rücksicht nehmen:

Mietdauer bis fünf Jahre

Dauert das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre an, besteht auch für den Vermieter die Möglichkeit, mit einer Frist von drei Monaten den Vertrag aufzulösen.

Vermietung länger als fünf Jahre

Besteht der Mietvertrag fünf Jahre oder länger, erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.

Mietvertrag länger als acht Jahre

Für den Fall, dass der Mietvertrag vor mehr als acht Jahren geschlossen wurde, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate.

Mietverträge vor 2001

In einigen Mietverträgen steht, dass die Kündigungsfrist nach zehn Jahren Mietdauer zwölf Monate beträgt. Diese Verträge wurden oft vor dem Jahr 2001 geschlossen und diese Regelung ist noch gültig.

Nach der Kündigung

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen Mieter den Mietvertrag kündigen. Tritt der Fall der Kündigung ein, gestehen Sie dem Mieter die Suche nach einem Nachmieter zu. Dieses Vorgehen hat für Sie Vorteile. In den meisten Fällen sind Mieter motiviert bei der Suche nach einem Nachmieter, um die Miete der Restzeit zu sparen. Passt dieser dann auch in das vorgegebene Bild, das Sie haben, ist zeitgleich auch Ihre Suche beendet und Ihnen fallen keine Kosten für den Leerstand der Wohnung an und Sie sparen Zeit und bares Geld für die Suche nach einem neuen, passenden Mieter. So ergibt sich ein fließender Übergang ohne Ärger und Leerlaufzeiten