Einheitswert

Der Wert für bebaute und unbebaute Grundstücke

Im Zusammenhang mit Grundstücken wird häufiger vom sogenannten Einheitswert gesprochen. Es handelt sich dabei um einen Wert, der sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke ermittelt werden kann. Wozu der Einheitswert dient, wie Sie den Einheitswert berechnen, warum der Einheitswert für die Grundsteuer eine wichtige Basis ist und zahlreiche weitere interessante Informationen zum Thema liefert unser folgender Beitrag.

Was ist der Einheitswert?

Per Definition ist der Einheitswert ein Wert, der auf der einen Seite für bebaute und auf der anderen Seite ebenfalls für unbebaute Grundstücke ermittelt werden kann. Zudem gilt er für die sogenannten grundstücksgleichen Rechte. Ermittelt wird der Einheitswert stets zu einem bestimmten Stichtag. Zudem ist ein standardisiertes Verfahren zu beachten, welches per Gesetz geregelt ist. Die Hauptaufgabe der Einheitswertfeststellung besteht darin, dass der Einheitswert als Bemessungsgrundlage dienen kann. 

Diese Funktion nimmt bzw. nahm er im Hinblick auf die folgenden Steuern ein:
Immobilien Einheitswert berechnen

Die Feststellung des Einheitswertes wird in Deutschland nicht nur für Grundstücke privater Natur, sondern ebenfalls für Betriebsgrundstücke und land- sowie forstwirtschaftliche Grundstücke durchgeführt.

Ziel des Einheitswertes ist es, dass dieser dem aktuellen Marktwert bzw. Verkehrswert des Grundstückes möglichst nahe kommen sollte. Dennoch können bei der Berechnung nicht sämtliche Umstände eine Berücksichtigung finden, die sich letztendlich auf den Wert der Grundstücke auswirken. 

Der Hauptfeststellungzeitpunkt für den Einheitswert ist nach wie vor der 1. Januar 1964. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht 2018 festgestellt, dass die Ermittlung bzw. Einheitswertfeststellung hierzulande auf der Basis von 1964 nicht der Verfassung entspricht. Daher wurde der Gesetzgeber dazu aufgefordert, eine alternative Einheitswertermittlung zu generieren. Bisher ist es trotzdem in der Praxis weiterhin so, dass der Einheitswert für 1964 zu ermitteln ist.

Funktion und Ziele des Einheitswerts

Die Hauptintention des Einheitswertes besteht darin, dass dieser als Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuern dient. So „beeinflusst“ der Einheitswert die Grundsteuer und noch weitere Steuern, auf die wir später etwas näher eingehen werden.

Zusammenhängend mit dieser Funktion dient der Einheitswert dazu, einen möglichst realistischen Preis für ein Grundstück festzustellen. Das Ziel besteht demzufolge darin, dass der Wert eines Grundstücks möglichst dem aktuellen Verkehrswert entspricht.

Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Steuer?

Es gibt aktuell noch einige Steuerarten, für die der Einheitswert die Bemessungsgrundlage darstellt. Aktuell trifft dies auf die folgenden Steuerarten zu:

Aktuell sind es also nur noch drei Steuerarten, bei denen der Einheitswert tatsächlich von Bedeutung ist. Bis vor geraumer Zeit waren es deutlich mehr Steuerarten, sodass wir im nächsten Abschnitten näher darauf eingehen wollen, für welche Steuern der Einheitswert zuvor wichtig war und warum dies aktuell nicht mehr der Fall ist.

Für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert nach wie vor relevant, da mithilfe der sogenannten Grundsteuermessung der entsprechende Grundsteuer-Messbetrag ermittelt werden kann.

Wie beeinflusst der Einheitswert die Grundsteuer

Im Bereich der Gewerbesteuer ist der Einheitswert deshalb von Bedeutung, weil der Gewerbeertrag bei Betriebsgrundstücken derzeit um 1,2 Prozent gekürzt wird, und zwar ausgehend vom Einheitswertes des entsprechenden Grundstücks.

Sinn und Zweck ist, dass eine doppelte Belastung zum einen mit der Grundsteuer und zum anderen mit der Gewerbesteuer so verhindert werden kann. Ebenfalls relevant ist der Einheitswert für die Zweitwohnungssteuer. Zahlreiche Gemeinden in Deutschland nehmen hier den Einheitswert als Basis, um anschließend die Höhe der Zweitwohnungssteuer zu ermitteln.

Bei welchen Steuerarten hatte der Einheitswert in der Vergangenheit eine Bedeutung?

Wie zuvor bereits erwähnt, sind aktuell nur noch drei Steuerarten beim Einheitswert betroffen bzw. für diese Steuern stellt der Einheitswert die Bemessungsgrundlage dar. In der Vergangenheit gab es hingegen noch deutlich mehr Steuerarten, für die die Einheitswertfeststellung ebenfalls von Bedeutung war, nämlich:

Die Vermögenssteuer gibt es bereits seit 1997 in Deutschland nicht mehr, sodass natürlich der Einheitswert keine Rolle mehr spielt. Gleiches trifft auf die sogenannte Gewerbekapitalsteuer zu. Für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wenn Grundstücke vererbt oder verschenkt werden, wird seit 1996 nicht mehr der Einheitswert als Bemessungsgrundlage genutzt.

Stattdessen findet die Ermittlung mithilfe der s genannten Grundbesitzwerte, den sogenannten Bedarfswerten, statt. Das gleiche gilt für die Grunderwerbsteuer, denn auch dort wird seit 1997 für die Ermittlung der Grundbesitzwert bzw. Bedarfswert herangezogen.

Einheitswert berechnen

Wenn Sie den Einheitswert berechnen möchten, dann stehen dazu sogenannte Einheitswert Rechner zur Verfügung. Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Verfahren, die zur Einheitswertfeststellung genutzt werden können. Zum einen ist dies das sogenannte Ertragswertverfahren und zum anderen kann auch das Sachwertverfahren in Anspruch genommen werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei bestimmten Grundstücken zum Einsatz, nämlich:

Das Ertragswertverfahren beinhaltet, dass zunächst die sogenannte Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger multipliziert wird. Sollte es sich um ein selbstgenutztes Ein- bzw. Zweifamilienhaus oder um eine selbstgenutzte Eigentumswohnung handeln, wird stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab genommen, und zwar zum Stichtag 1. Januar 1994. Um welchen Vervielfältiger es sich dabei handelt, ist in Anlage 3 bis 8 des BGW festgelegt. 

In die Berechnung fließen zudem Aspekte mit ein, die den Wert des Grundstücks entweder mindern oder steigern. Weitere Einflussfaktoren, die ebenfalls in die Ermittlung aufgenommen werden, sind Baujahr, Bauweise sowie die Größe der jeweiligen Gemeinde. Ist die Immobilie beispielsweise im Jahre 1995 als Massivbauhaus gebaut worden und befindet sich in einer größeren Stadt mit 600.000 Einwohnern, würde aktuell ein Vervielfältiger von 9,1 angesetzt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn es bezüglich des entsprechenden Gebäudes keine Fakten zur jährlichen Rohmiete gibt.

Häufig handelt es sich bei den entsprechenden Immobilien um Luxuseinfamilienhäuser und Villen. Das Sachwertverfahren basiert auf dem sogenannten Substanzwert der Immobilie, wobei der Bodenwert, der Wert für Bebauung sowie für Außenanlagen seitens der zuständigen Behörde (Finanzamt) addiert werden.

Anschließend wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten multipliziert, sodass im Ergebnis der Gebäudewert ermittelt werden kann. Im letzten Schritt findet dann auch eine Glättung mittels einer gesetzlich festgelegten Wertzahl statt. 

Im Überblick sind es demnach die folgenden Schritte, durch die beim Sachwertverfahren der Einheitswert berechnet wird:

Grundsteuer-Reform: was ändert sich beim Einheitswert?

Ab 2020 wird es in Deutschland eine neue Grundsteuer geben, was unter anderem Auswirkungen auf die zukünftigen Einheitswerte haben wird.

Zukünftig haben die Mitarbeiter des Bundesfinanzministeriums die Aufgabe, die entsprechenden Einheitswerte mittels des zuvor erläuterten Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Zu diesem Zweck ist es notwendig, schon bis Ende 2022 für über 35 Millionen Immobilien im gesamten Bundesgebiet die Einheitswertfeststellung vorzunehmen. Etwas leichter wird die Berechnung sein, denn zukünftig sollen lediglich noch fünf Parameter im Wesentlichen berücksichtigt werden, nämlich:

Welchen Zweck hat der Einheitswertbescheid?

Zum Einheitswert gibt es seitens des Finanzamtes einen Einheitswertbescheid. Dieser hat die wesentliche Aufgabe, als eine Art Grundlagenbescheid für den sogenannten Grundsteuermessbetrag her zu halten.

Daraus wiederum resultiert, dass der Einheitswertbescheid kein klassischer Steuerbescheid ist, wie es zum Beispiel beim Einkommensteuerbescheid oder beim Gewerbesteuerbescheid der Fall ist.

Wirkt sich der Einheitswert auf die Grunderwerbsteuer aus?

Manche Immobilieneigentümer vertreten die Auffassung, dass sich der Einheitswert auf die Grunderwerbsteuer und deren Höhe auswirken würde.

Dies ist allerdings definitiv nicht der Fall, denn der Einheitswert beeinflusst die Höhe der Grunderwerbsteuer in keiner Weise. Stattdessen richtet sich die zu zahlende Grunderwerbsteuer ausschließlich nach dem Kaufpreis des entsprechenden Objektes.

Immobilie verkaufen: ist der Einheitswert von Bedeutung?

Häufig findet eine Verwechslung zwischen dem Einheitswert und einem Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie statt.

Das ist allerdings alleine deshalb nicht korrekt, weil der Einheitswert faktisch Marktverhältnisse darstellt, wie sie in der Vergangenheit gewesen sind. Daher hat er in dem Fall nur eine indirekte Bedeutung. Diese besteht darin, dass er Kaufinteressenten einen Anhaltspunkt liefert, wie hoch die anfallenden Grundsteuer sein wird. Die Grundschuld wiederum ist deshalb von Interesse, weil der Käufer und zukünftige Immobilieneigentümer diese natürlich ab dem Kauf Jahr für Jahr zahlen muss.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer

Der Einheitswert ist ein wichtiger Bestandteil der Formel, die zur Berechnung der Grundsteuer genutzt wird. Sie lautet:

Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Der Einheitswert wird demzufolge zunächst mit der Grundsteuermesszahl und dann mit dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, sodass das Ergebnis die zu zahlende Grundsteuer ergibt. Daraus wiederum lässt sich ableiten, dass die Grundsteuer umso höher ausfällt, desto höher der Einheitswert für die entsprechende Immobilie ist.

Einheitswert bereits häufiger in der Kritik

In der Praxis gibt es häufiger Kritik am Einheitswert und der Berechnung. Ein Kritikpunkt lautet, dass die letzte Hauptfeststellung des Einheitswertes bereits über 50 Jahre her ist, denn Sie wurde 1964 vorgenommen.

Dies wiederum führt dazu, dass der teilweise veraltete Einheitswert nicht mehr die aktuellen Verhältnisse am Immobilien- und Grundstücksmarkt widerspiegeln kann. Das ist natürlich darauf zurückzuführen, dass besonders die Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten erheblich angestiegen sind.

Der Einheitswert steht allerdings nicht nur aufgrund der mittlerweile deutlich gestiegenen Immobilienpreise in der Kritik, sondern auch deshalb, weil sich Regionen, Stadtteile und Orte hinsichtlich ihrer Attraktivität zum Teil sehr verändert haben. Daher kann es durchaus passieren, dass sich ein Haus früher in einer nicht beliebten Wohngegend befand, diese Gegend jetzt aber sehr beliebt und demzufolge das Haus wesentlich attraktiver ist. Diese Einflussfaktoren werden bei der Ermittlung des Einheitswertes in der Form nicht berücksichtigt.

Ein weiterer Kritikpunkt richtet sich an die Nachfeststellung. Diese kommt zum Tragen, wenn Wohneinheiten neu geschaffen wurden. Dies führt dazu, dass der Einheitswert neu festgelegt wird. Wegen der Nachfeststellung kann es jedoch sein, dass ein Unterschied bei der Grundsteuer zwischen einen Neubau und einer Bestandsimmobilie unterschiedlich ist, obwohl die Größe des Grundstücks sowie die Wohnfläche sehr ähnlich sind.