Sie sehen Altlasten auf einem Grundstück

Das Wichtigste zu Altlasten in Kürze

  • Das Beseitigen von Altlasten kann unerwartete Kosten bei einem scheinbar günstigen Angebot verursachen.
  • Schützen Sie sich, indem Sie ein Bodengutachten erstellen lassen, Einsicht in die Grundstückshistorie nehmen und sich mit einer Klausel im Kaufvertrag gegen Sanierungskosten absichern.
  • Sprechen Sie mit Anwohnern und Nachbaren über den Vorbesitzer.

Das vermeintlich günstige Angebot

Oft sieht man ein Angebot zu einem Grundstück und freut sich über den vermeintlich günstigen Preis. Hier sollte man nicht voreilig handeln sondern intensiv das Grundstück überprüfen, da im Boden Altlasten verborgen sein können. Deren Beseitigung kann den geplanten Bau verzögern, verteuern oder sogar vollständig platzen lassen. Wir erklären den Begriff, stellen Ihnen eine Übersicht über gängige Materialien vor und bieten Vorschläge, wie diese vermieden werden können.

Was sind Altlasten?

  • Altlasten sind Flächen, auf denen durch vergangene Nutzung umweltschädliche Veränderungen stattfanden. Die gesetzliche Mindestqualität des Bodens ist so nicht mehr gegeben und die Fläche ist nur noch eingeschränkt nutzbar.
  • Hauptsächlich wird laut §2 Abs. 5 BbodSchG (Bundesbodenschutzgesetz)  zwischen Altablagerungen und Altstandorten unterschieden. Bei letzteren fand eine aktive Verarbeitung der Stoffe statt während bei Altablagerungen die Abfälle dort gelagert wurden.
  • Beispiele von Altlasten sind unter anderem giftige Chemie im Boden, alte Mülldeponien, ehemalige Tankstellen, Schwerindustrie aber auch Grundwasserverschmutzungen und alte Gräber sowie Einschränkungen durch den Denkmalschutz
  • Informationen zu belasteten Flächen sind im Altlastenkataster verzeichnet.

Welche Altlasten gibt es?

Es handelt sich sich grundsätzlich um gefährliche Materialien sowie Stoffe, die zu einer Verunreinigung des Bodens führen und damit die Bodenfunktion beeinträchtigen. Wenn diese Verunreinigung nun dazu führt, dass der Boden nicht mehr als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen genutzt werden kann, spricht man von Altlasten.

Altlasten können vor allem durch folgende Materialien und Substanzen entstehen:

  • Altöl
  • Asbest
  • Beton
  • Chemikalien, z. B. Kohlenwasserstoffe (Mineralöle, Treibstoffe)
  • Giftstoffe
  • Schwermetalle (Blei, Cadmium, Chrom, Quecksilber)
  • Rüstungsspezifische Stoffe (Explosivstoffe, chemische Kampfmittel, Brand- und Rauchstoffe)

Nicht jede Bodenverunreinigung ist direkt eine Altlast. Nur wenn von der verdächtigen Fläche tatsächlich eine Gefahr ausgeht, wird sie als Altlast eingestuft. Die Einstufung in Altlasten und Altlastenverdachtsfläche nimmt das Landratsamt oder die Bezirksregierung vor.

Wie man Altlasten auf Grundstücken in 5 Schritten erkennt

Der Eigentümer ist nach dem Gesetz für ein Grundstück mit Altlasten verantwortlich. Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, die sich als kontaminiert erweist, ist es Ihre Aufgabe, sich darum zu kümmern. Aber es gibt durchaus einige Möglichkeiten, wie Sie an wichtige Informationen über das jeweilige Grundstück gelangen. Dabei geben wir Ihnen 5 hilfreiche Tipps mit auf den Weg:

Altlasten auf Grundstueck erkennen

1.Schritt: Überprüfen Sie ehemalige Nutzungsarten

Bestimmte Nutzungsarten, zum Beispiel als Tankstellen oder Mülldeponien, schaffen Verdachtsflächen, die als eventuelle Altlasten verzeichnet werden müssen. Dabei ist es ratsam sich über die Geschichte des Grundstücks ausreichend zu informieren. Wie wurde das Grundstück genutzt? Welche Stoffe und Materialien wurden dort verarbeitet oder gelagert?

2. Schritt: Fragen Sie Ihre Nachbarschaft

Wer sollte es nicht besser wissen als der Nachbar. Vor allem alteingesessene Anwohner oder Unternehmen sind in der Regel gut darüber informiert, wie das angrenzende Grundstück genutzt wurde. Trauen Sie sich ruhig nach brisanten Informationen zu fragen. Vielleicht erfahren Sie gegebenenfalls sogar mehr über inoffizielle Nutzungen.

3. Schritt: Fordern Sie ein Bodengutachten an

Eins ist klar. Absolute Klarheit kann letztlich nur durch ein professionelles Bodengutachten geschaffen werden. Als Kaufinteressent benötigen Sie das Einverständnis des Eigentümers, dass ein Gutachter auf das Grundstück darf. Allerdings ist ein derartiges Gutachten nicht kostenlos. Ergo müssen zunächst Se selbst in Vorleistung gehen. Es sei denn, Käufer und Verkäufer vereinbaren vertraglich, wer die Kosten für das Gutachten und die eventuelle Sanierung trägt.

4. Schritt: Einsicht in das Altlastenkataster

Sollte der zuständigen Behörde eine vermutete oder bestätigte Altlast bereits bekannt sein, wird diese im Altlastenkataster notiert. Dort können Sie bei berechtigtem Interesse als Eigentümer oder Kaufinteressent Auskunft erhalten.

5. Schritt: Verdachtsflächenkataster prüfen

Auch über mögliche Fliegerbomben geben Städte und Kommunen Auskunft: Wer in Stadtflächen Grund kauft, der bisher nicht bebaut war, sollte einen Blick in das Verdachtsflächenkataster werfen. Bei betroffenen Grundstücken wird allerdings ganz automatisch eine Sondierungspflicht ausgesprochen, sobald ein Bauantrag gestellt wird. Auch hier sind meistens die Umweltämter zuständig, oftmals auch Behörden für Stadtentwicklung, Bau oder Verkehr.

Wie teuer können Altlasten werden?

Für die Altlastenauskunft werden zum Teil hohe Gebühren erhoben. Diese richten sich nach § 12 Bayerisches Umweltinformationsgesetz (BayUIG), das Umfang und Aufwand der Informationen regelt. Die konkreten Gebühren für die Auskunft werden von den jeweiligen Behörden selbst festgelegt.

Im Verdachtsfall oder bei einer negativen Altlastenauskunft kommen noch die Kosten für ein professionelles Bodengutachten hinzu. Je nach Anbieter und Umfang kostet ein solches Gutachten grob geschätzt etwa 1000 Euro.

Der weitaus größte Posten im Falle von Altlasten auf dem Grundstück sind die anfallenden Sanierungskosten. Hier kann es richtig teuer werden. Die Kosten sind sehr schwer zu beziffern, weil sie vom Grad der Verunreinigung abhängen.

Dieser wiederum stellt sich oft erst im Laufe der Sanierungsarbeiten heraus. Erst wenn absehbar ist, wie tief die Kontamination in den Boden eingedrungen ist, können verlässliche Zahlen genannt werden.

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Der weitaus größte Posten auf dem Grundstück sind die anfallenden Sanierungskosten. Hier kann es richtig teuer werden. Die Kosten sind sehr schwer zu einzuschätzen, weil sie vom Verunreinigungsgrad abhängen. Dieser wiederum stellt sich oft erst im Laufe der Sanierungsarbeiten heraus. Erst wenn absehbar ist, wie tief die Kontamination in den Boden eingedrungen ist, können verlässliche Zahlen genannt werden.

Ein kompletter Bodenaustausch inklusive fach- und sachgerechter Entsorgung kann leicht zwischen 100 und 300 Euro pro Kubikmeter kosten. Wird der Boden vor Ort chemisch und physikalisch behandelt, können ebenfalls Kosten zwischen 150 und 600 Euro pro Kubikmeter anfallen.

  • Wichtiger Hinweis: Die Maßnahmen sind noch teurer, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, das auf einem Grundstück mit Altlasten steht. Bei der Sanierung darf das Gebäude auf keinen Fall beschädigt werden. Geschieht dies doch, muss gegebenenfalls der ursprüngliche Zustand so weit wie möglich wiederhergestellt werden.

Wie beseitigt man Altlasten?

Der kontaminierte Boden wird meistens großflächig abgetragen, umweltgerecht entsorgt und ersetzt. Es gibt ebenfalls chemische und physikalische Verfahren, bei denen das Erdreich der Altlast vor Ort behandelt und die Schadstoffe herausgefiltert werden.

Je nach dem Grad der Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße sind weitere Maßnahmen erforderlich. Oft macht die Umweltschutzbehörde dafür Vorgaben. Dort könnt ihr euch auch nach Fachfirmen für die Bodensanierung erkundigen.

Sie haben eventuell Altlasten und wissen nicht mehr weiter?

Wer haftet für Altlasten?

Grundsätzlich gilt bei Altlasten das Verursacherprinzip. Wer die jeweilige Verunreinigung durch seine Handlungen verursacht hat, wird in diesem Zusammenhang auch Handlungsstörer genannt und steht zunächst in der Haftung.

In der Realität ist der Verursacher allerdings oft nicht mehr zu ermitteln, zumal bei Altlasten, die lange Zeit gar nicht bekannt waren oder durch illegale Nutzung entstanden sind. Ob der Handlungsstörer für die Sanierung verantwortlich ist, wenn er zum Zeitpunkt seines Handelns bestehende Vorschriften und Genehmigungen beachtet hatte, ist rechtlich umstritten.

Wenn die Ablagerung gefährlicher Stoffe auf einem Grundstück in der Vergangenheit legal war, kann der jetzige Eigentümer nicht für die Beseitigung der Altlasten haftbar gemacht werden. Er ist lediglich verpflichtet, die Sanierungsmaßnahmen auf seinem Grundstück entschädigungslos zu dulden.

In Fällen, in denen der Verursacher nicht bekannt ist, kann auch der Grundstückseigentümer, der hier als Zustandsstörer bezeichnet wird, von den Behörden für die Sanierung der verunreinigten Fläche verantwortlich gemacht werden.

Altlasten Haftung

Im Prinzip haftet der Eigentümer für die Sanierung seines Grundstücks mit seinem gesamten Vermögen. Verkäufer oder Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer über Gefahren in Form von Kontaminationen oder Altlasten auf einem Grundstück zu informieren. Tun sie dies nicht, so gilt dies als arglistige Täuschung. Der Käufer kann Schadenersatz fordern oder vom Kauf zurücktreten.

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