Sie sehen einen Hammer und Mietpreisbremse

Das Wichtigste zu Mietpreisbremse in Kürze

  • Die aktuellen Regelungen bschreben vor, dass die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um maximal 10 % erhöht werden darf.
  • Die Mietpreisbremse greift lediglich bei einer Neuvermietung.
  • Neubauten und große Modernisierungsmaßnahmen siwerden von der Mietpreisbremse nicht beeinflusst.

Mietpreisbremse – Was ist das eigentlich?

Wer nach einer gesetzlichen Definition für Mietpreisbremse sucht, wird leider enttäuscht. Denn zumeist wird dabei im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Ebenfalls wird der Begriff in Verbindung mit der 2013 eingeführten Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, gebraucht.

Dieses Bündel von Gesetzen wurde 2015 beschlossen und gilt seitdem. Nach immer lauter werdender Kritik in der Bevölkerung über die ins unermessliche steigenden Mietpreise und Erhöhungen speziell in den A-Städten und Ballungszentren wurde diese eingeführt. Die einzelnen Bundesländer können jeweils bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“ erklären und somit für diese die Mietpreisbremse in Kraft setzen. Dort sind ab sofort die Mieten gedeckelt und dürfen bei einem neuen Mietvertragsabschluss nicht mehr als 10 Prozent über der Miete liegen,welche nach dem örtlichen Mietspiegel üblich ist. Sowohl Bestandsmieten als auch Staffelmieten sind davon eingeschlossen.

Mietpreisbremse bei neuen Mietverträgen

Die Mietpreisbremse ist also ein politisches Instrument, an dem sich die Bundesländer eigenständig orientieren sollen.

Für welche Gebiete eine solche gelten soll, können die Bundesländer für fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

Das Bundesverfassungsgericht hat im August 2019 entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind und Vermieter nicht in ihren Rechten beeinträchtigen.

In mehreren Bundesländern haben Gerichte allerdings die Auffassung vertreten, dass die jeweils erlassenen Rechtsverordnungen wegen formeller Fehler bei deren Erlass unwirksam sind.

Der BGH hat klargestellt, dass Verordnungen zur Umsetzung einer Begründung bedürfen und es nicht ausreicht, die Begründung einer Verordnung nachträglich zu veröffentlichen.

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Im Februar 2020 hat der Bundestag beschlossen, die Ermächtigung der Bundesländer zur Umsetzung der Mietpreisbremse zu verlängern. Die Bundesländer erhalten dadurch die Möglichkeit, die Mietpreisbremse, die vielerorts in den Jahren 2020/21 ausgelaufen wäre, bis Ende 2025 umzusetzen. In ihrem Koalitionsvertrag haben sich SPD, Grüne und FDP darauf verständigt, die Regelungen bis 2029 zu verlängern.

Wen betrifft die Mietpreisbremse?

Betroffen sind sowohl private als auch gewerbliche Vermieter von Wohnraum. Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht automatisch! Sie muss erst von der jeweiligen Landesregierung eingeführt werden und gilt für maximal fünf Jahre. Eine Verlängerung durch den Erlass einer neuen Verordnung ist jedoch möglich. Voraussetzung ist, dass es sich um Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ handelt.

Wann gilt die Mietpreisbremse?

Grundlage für den Erlass der Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), mit dem die betreffenden Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angepasst wurden.

Hier die wichtigsten Regelungen, wann die Mietpreisbremse gilt:

  • Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete nicht um mehr als 10 Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Neu errichtete (d. h. nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete) Wohnungen sind – auch bei der Wiedervermietung nach Auszung des Erstmieters – von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Die Mietpreisbremse git zudem nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine „umfassende Modernisierung“ liegt in der Regel dann vor, wenn diese einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
  • Eine zulässig vereinbarte Miete oberhalb der orstüblichen Vergleichsmiete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
  • Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.
  • Bei Staffelmietverträgen fällt jede Mietstaffel unter oben genannte Begrenzung der Miethöhe, bei Indexmietverträgen nur die Ausgangsmiete.
  • Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann. Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten.

In welchen Städten gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse kann im Städtevergleich durchaus ein wenig diffus wirken. Grund dafür ist das Mietrecht, das sich hin und wieder von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann. So verwundert es nicht, dass das Mietrecht gerade in Bezug auf die Mietpreisbremse ständig neu angepasst wird.

Nach der neuesten Ergänzung im Jahr 2015 ist somit deutschlandweit in vielen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse aktiv. Eine Übersicht mit allen Städten, zur Kontrolle ob ihre Stadt betroffen ist, finden Sie hier.

Mietpreisbremse in Staedten

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Sie?

Die Mietpreisbremse hat natürlich verschiedene Auswirkungen. Dabei kommt es ganz darauf an, auf welcher Seite Sie stehen – Vermieter oder Mieter? Je nachdem haben Sie unterschiedliche Rechten und Pflichten, nach denen Sie sich bei der Vermietung einzustellen haben. Damit Sie zukünftig besser informiert sind, sind hier die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

Rechte des Mieters

Zunächst gilt für zu hoch angesetzte Mieten: wo kein Kläger, da kein Richter. Hat Ihr Mieter festgestellt, dass die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er Ihnen schriftlich eine Rüge erteilen. Ab diesem Zeitpunkt darf auch die Mietzahlung um den entsprechenden Betrag gesenkt werden. Die Rüge kann dabei formlos erfolgen.

  • Rückforderung zu hoher Mietzahlungen: Wurde der Mietvertrag nach dem 01.04.2020 abgeschlossen, kann der Mieter für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten, in denen zu viel Miete gezahlt wurde, den Überschuss von Ihnen zurückverlangen. Dies wurde in einer Gesetzesverschärfung im April 2020 beschlossen.
  • Kündigung bei Miterhöhung: Zusätzlich hat der Mieter prinzipiell das Recht, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verweigern. Haben Sie sich jedoch an alle geltenden Gesetze gehalten und die Erhöhung ist somit rechtens, können Sie bei Verweigerung der Zustimmung Klage einreichen. So kann die Erhöhung letztlich vor Gericht durchgesetzt werden. Ihr Mieter hat im Zuge einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht.
  • Auskunftspflicht des Vermieters: Zu Beginn des Jahres 2019 wurde eine Verschärfung des Gesetzes eingeführt, welche für Sie als Vermieter eine strengere Auskunftspflicht mit sich bringt. Dem Gesetz nach müssen Sie neuen Mietern unaufgefordert mitteilen, bei welcher Summe die Miete des vorigen Bewohners lag. Diese Mitteilung muss zudem schriftlich erfolgen.

Rechte des Vermieters

Die Pflichten des Vermieters sollten bis hierhin nun klar sein. Wenn nicht, dann scrollen Sie doch gerne ein wenig weiter nach oben zum Punkt „Wann gilt die Mietpreisbremse“. Ansonsten geht es bei der Frage nach den Rechten des Vermieters vor allem um die Frage, ob es sich um eine fortsetzende Vermietung oder eine Neuvermietung handelt:

  • Bei einer vermieteten Wohnung hat die Mietpreisbremse keine Auswirkungen, da nur der bestehende Mietvertrag übernommen wird und die Miete sowieso nicht neu festgesetzt wird. Bei einer Neuvermietung sind allerdings die Vorschriften der Mietpreisbremse anzuwenden.

Ausnahmen bei Mietpreisbremse – Neubau und umfassende Sanierung

Zwei große Ausnahmen zu dieser Mietpreisbremse sind Neubauten und große Modernisierungsmaßnahmen. Bei ersteren Immobilien, welche zum Beispiel als Kapitalanlage gesehen werden, ist keine Obergrenze der Mieten anzunehmen.

Die Miete mit dem ersten Mieter ist reine Verhandlungssache und kann somit auch weit über dem Durchschnitt liegen. Dabei gilt immer das Gesetz: Wo kein Kläger, da auch kein Richter. Allerdings sollten sie sich bei der Verhandlung auf den aktuellen Mietspiegel ihrer jeweiligen Stadt richten.

Mietpreisbremse Ausnahme

Ein weiterer Punkt sind Modernisierungen. Bei diesen wird oftmals ein altes Gebäude genommen und diese Bestandswohnungen in teure Luxuswohnungen umgewandelt. Diese Luxussanierungen, welche teils auch nötig sind, führen zu einem Wegfall der Mietpreisbremse und so zu neuem Spielraum in der Mietpreisgestaltung.

Auch wenn die alte Miete bei Kauf bereits über der 10%-Schwelle lag, besteht sozusagen Bestandsschutz und es muss nicht unterhalb der alten Miete vermietet werden. Dies stellt die dritte Ausnahme dar.

Kritik zur Mietpreisbremse

Seit ihrer Einführung gibt es immer wieder Kritik an der Mietpreisbremse. Dennoch haben sich zahlreiche Bundesländer für eine Weiterführung bis 2025 entschieden, um bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu gewährleisten.

Die Ausnahmen sollen vor allem Vermietern als Anreiz dienen, weiterhin in Neubauten und Modernisierungen zu investieren. Bei Neuvermietungen erschweren fehlende oder veraltete Mietspiegel häufig die korrekte Berechnung der zulässigen Miethöchstgrenze, was leicht zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen kann.

Als Vermieter sollten Sie daher stets darauf achten, ob Ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse greift und sich über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren, falls keine der genannten Ausnahmen auf Ihre Wohneinheit zutrifft. So vermeiden Sie spätere Rückzahlungen und wahren ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter.