Untermietvertrag

Diese Punkte sollten Sie unbedingt beachten

In der Praxis gibt es einige Gründe, warum Mieter ihre Wohnung oder zumindest ein Teil davon untervermieten möchten. Steht zum Beispiel ein längerer Aufenthalt im Ausland an oder zieht der bisherige Partner aus, kann es allein aus finanziellen Gründen sinnvoll sein, ein oder mehrere Zimmer der Wohnung unterzuvermieten. 

Allerdings: In aller Regel muss der Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen. Was Sie zum Thema Untermietvertrag wissen sollten, erfahren Sie in unserem folgenden Beitrag.

Sie sehen eine Wohnung mit einem Hund auf seinen Kissen

Einverständnis des Vermieters einholen definitiv empfehlenswert

In den meisten Fällen benötigen Sie zum Abschluss eines Untermietvertrages die Zustimmung Ihres Vermieters. Dies ergibt sich aus Paragraph 540 BGB. Allerdings heißt dies nicht zwangsläufig, dass der Vermieter ohne Weiteres ablehnen darf, wenn Sie gerne einen Teil der Wohnung untervermieten möchten. Es gibt nämlich einige Gründe, bei deren Vorliegen der Vermieter im Normalfall dem Untervermieten zustimmen muss. Dabei muss es sich um sogenannte persönliche oder wirtschaftliche nachvollziehbare Gründen handeln, die allerdings erst entstanden sein dürfen, nachdem der gewöhnliche Mietvertrag bereits abgeschlossen wurde. 

Im Juristendeutsch heißt das, dass ein berechtigtes Interesse bestehen muss, einen Untermietvertrag abzuschließen. Mehr zum Thema Immobilienrecht finden Sie hier. Ein derartiges berechtigtes Interesse wird insbesondere in den folgenden Situationen angenommen:

  • Wirtschaftliche Gründe des Hauptmieters, zum Beispiel aufgrund eines geringeren Einkommens (Jobwechsel, Arbeitslosigkeit)
  • Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich verringert, beispielsweise aufgrund eines Auszuges
  • Hauptmieter hält sich für einen bestimmten Zeitraum im Ausland auf oder auch in einer anderen Stadt
  • Lebenspartner soll mit in der Wohnung leben
  • Pflegebedürftiger Mieter möchte gerne eine Pflegekraft in der Wohnung haben

Wenn diese Gründe vorliegen, muss der Vermieter der Untervermietung in aller Regel zustimmen.

Weiterer Aufenthalt des Hauptmieters in der Wohnung

Für die Untervermietung gilt meistens, dass Sie als Hauptmieter nicht die gesamte Wohnung, sondern nur einen Teil untervermieten dürfen. Meistens handelt es sich dabei um ein einzelnes Zimmer, was allerdings nicht im Umkehrschluss bedeutet, dass der Untermieter nicht einige Räume mit Ihnen gemeinsam nutzen darf. Dazu gehören in erster Linie die Küche und das Bad. Darüber hinaus besteht eine Auflage meistens darin, dass Sie als Hauptmieter weiterhin in der Wohnung leben. Eine Ausnahme ist lediglich, dass Sie sich über einen längeren Zeitraum in einer fremden Stadt oder im Ausland aufhalten. In diesem Fall darf normalerweise der Untermieter auch für einen bestimmten Zeitraum alleine in der Wohnung leben.

Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Es gibt durchaus einige Gründe, wann der Vermieter die Untervermietung und damit auch den Untermietvertrag ablehnen darf. Manche dieser Gründe ergeben sich aus Paragraph 553 Abs. 1 BGB und lauten unter anderem wie folgt:

  • Überbelegung der Wohnung durch weiteren Bewohner
  • Untermieter ist dem Vermieter bekannt und hat in der Vergangenheit bereits den Hausfrieden gestört
  • Untervermietung ist nicht zumutbar

Mindestens zwei dieser Gründe sind erklärungsbedürftig. Die Untervermietung kann zum Beispiel unter der Voraussetzung für den Vermieter nicht zumutbar sein, falls davon ausgegangen muss, dass die Wohnung zweckentfremdet in Anspruch genommen wird. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Untermieter die Absicht hat, dort ein Nagelstudio zu eröffnen. Die Überbelegung einer Wohnung wäre – je nach Bundesland – dann gegeben, wenn die einzelne Person nicht mehr als 10 m² zur Verfügung hätte.

Nahe Familienmitglieder benötigen keine Erlaubnis

Unter bestimmten Umständen müssen Sie keine Erlaubnis von Ihrem Vermieter einholen, wenn Sie die Wohnung untervermieten möchten. Dies gilt insbesondere dann, wenn nahe Familienangehörige mit in die Wohnung einziehen möchten. Dazu gehören in erster Linie:

  • Ehepartner
  • Lebenspartner (eingetragene Lebensgemeinschaft)
  • Kinder
  • Eltern

Nicht mehr zu den nahen Familienangehörigen zählen allerdings sowohl Geschwister als auch andere Verwandte, wie zum Beispiel Onkel oder Tante.

Diese Angaben sollten im Untermietvertrag festgehalten werden

Es gibt eine Reihe von Angaben, die im Untermietvertrag festgehalten werden sollten. Zu diesem Zweck ist es eventuell sinnvoll, sich den Untermietvertrag als Vorlage im Internet herunterzuladen. Beim Untermietvertrag als Muster sind die wichtigsten Fragen integriert. Sie können sich in aller Regel einen solchen Untermietvertrag als PDF herunterladen. Falls Sie einen eigenen Untermietvertrag erstellen möchten, sollten dort mindestens die folgenden Angaben enthalten sein:

  • Name des Hauptmieters und Untermieters nebst Anschrift
  • Exakte Anschrift der Wohnung, ebenfalls mit Etage
  • Anzahl der dem Untermieter ausgehändigten Schlüssel
  • Beschreibung der Räume, die der Untermieter nutzt
  • Anlage: Zustimmung des Vermieters
  • Mietdauer
  • Kündigungsfrist
  • Höhe der Untermiete inklusive Nebenkosten
  • Kaution
  • Schonender Umgang mit Mietgegenständen
  • Vereinbarungen zum Kauf von Haushaltsgeräten oder Reparaturkosten

Zu unterscheiden ist zudem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Untermietvertrag handeln soll. Bei einem sogenannten Zeitmietvertrag handelt es sich um einen befristeten Untermietvertrag, der entweder für einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden kann. Sollte es sich um solche einen unbefristeten Untermietvertrag handeln, dann gelten die gleichen Kündigungsfristen und Gründe wie für den Hauptmieter. Davon abweichende Kündigungsfristen sind nur unter der Voraussetzung erlaubt, dass ein einzelner Raum untervermietet wird.

Ist eine Untervermietung an Feriengäste erlaubt?

Die Untervermietung kann insbesondere in großen Städten ein lukratives Geschäft für den Hauptmieter sein, falls sich dort regelmäßig Feriengäste aufhalten. In dieser Situation kommen nicht wenige Mieter auf die Idee, ihr Budget etwas aufzubessern, indem sie einzelne Zimmer oder die Wohnung an Feriengäste zu vermieten. Allerdings sind die meisten Gerichte der Auffassung, dass dies nicht erlaubt sei. Der Grund ist, dass eine Untervermietung an Feriengäste gleichbedeutend mit einer gewerblichen Nutzung der Wohnung ist. Darauf jedoch haben Mieter in den meisten Fällen keinen rechtlichen Anspruch. Wer die Wohnung übrigens trotzdem an Touristen untervermietet, der kann vom Vermieter sogar fristlos gekündigt werden.

Ist eine Mieterhöhung durch den Vermieter erlaubt?

Eine interessante Frage im Zusammenhang mit der Untervermietung ist, ob der Vermieter die Miete erhöhen darf, wenn ein Untermieter in die Wohnung aufgenommen wird. Es handelt sich dabei um den sogenannten Untermietzuschlag, der in Paragraph 553 Abs. 2 BGB definiert wird. Allerdings ist die mögliche Mieterhöhung an eine Voraussetzung geknüpft. 

Diese besteht darin, dass durch die Untervermietung mehr Personen als zuvor in der Wohnung leben. Dann darf der Vermieter nämlich davon ausgehen, dass die Wohnung in stärkeren Umfang als bisher genutzt und demzufolge auch abgenutzt wird. Zudem ist ebenfalls davon auszugehen, dass die Nebenkosten, insbesondere für Strom und Wasser, ansteigen werden. Hier gibt es allerdings eine weitere Einschränkung. Diese besteht darin, dass ein zu erwartender Anstieg der Nebenkosten nur dann einen Untermietzuschlag begründet, wenn diese pauschal für die Wohnung abgerechnet werden.

Fazit zum Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist in vielen Fällen eine Möglichkeit, wie der Hauptmieter seine finanziellen Verhältnisse aufbessern kann. Es gibt eine Reihe von Gründen, bei deren Vorliegen der Vermieter der Untervermietung zustimmen muss. Es existieren allerdings auch Fälle, in denen der Vermieter die Untervermietung ablehnen darf. Am sinnvollsten ist es sicherlich, wenn Sie als Hauptmieter um die Zustimmung seitens Ihres Vermieters bitten und natürlich einen schriftlichen Untermietvertrag anfertigen. Dann sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite und haben keine negativen Konsequenzen zu befürchten.