Die Mieten in deutschen Städten steigen weiter – vielerorts ist bezahlbarer Wohnraum kaum noch zu finden. Immer mehr Menschen träumen deshalb davon, statt Monat für Monat Miete zu zahlen, lieber in die eigenen vier Wände zu investieren. Der Wunsch nach Sicherheit, Unabhängigkeit und der Vermeidung eines drohenden Eigenbedarfs durch den Vermieter ist groß.
Doch gerade angesichts hoher Preise und eines angespannten Immobilienmarktes ist es wichtiger denn je, beim Haus- oder Wohnungskauf ganz genau hinzuschauen. Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein Lebenstraum – und eine der größten finanziellen Entscheidungen überhaupt. Umso wichtiger ist es, bei der Besichtigung nicht nur auf das Bauchgefühl zu hören, sondern auch mit wachem Blick und einer guten Portion Sachverstand vorzugehen. Denn oft entscheidet sich schon beim ersten Rundgang, ob Sie später glücklich in Ihrem neuen Zuhause werden – oder ob Sie sich übersehene Mängel teuer zu stehen kommen.
Expertentipps von Katerina Rogers – Immobilienmaklerin aus München
Damit Sie bestens vorbereitet sind, habe ich für Sie die wichtigsten Tipps und Profi-Checkpunkte ausführlich zusammengestellt. So können Sie sicher sein, dass Ihnen nichts entgeht und Sie am Ende wirklich die richtige Wahl treffen.
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Vorbereitung: Die wichtigsten Dinge im Blick behalten
Wer gut vorbereitet zur Besichtigung kommt, sieht mehr – und kann gezielter nachfragen. Packen Sie also nicht nur Ihre Vorfreude, sondern auch praktische Helfer ein:
- Notizblock und Stift für Eindrücke und Fragen
- Maßband, um Räume oder Fenster nachzumessen
- Taschenlampe für dunkle Ecken, Keller oder Dachböden
- Eigene Fragenliste
Vergessen Sie Ihr Smartphone oder eine Kamera nicht, um Fotos zu machen – diese sind im Nachgang Gold wert, um verschiedene Immobilien zu vergleichen. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler aber immer vorher um Erlaubnis. Eine vorbereitete Fragenliste sorgt dafür, dass Sie nichts vergessen, auch wenn die Aufregung groß ist oder Sie von der Atmosphäre beeindruckt werden.
Profi-Tipp: Nehmen Sie eine zweite Person mit! Vier Augen sehen mehr als zwei. Ein neutraler Blick hilft, sich nicht von schöner Einrichtung oder geschicktem Home Staging blenden zu lassen. Fordern Sie vorab alle wichtigen Unterlagen an. Dazu zählen das Exposé, der Grundriss und der Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie zudem die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen. Fragen Sie nach Nachweisen über durchgeführte Sanierungen oder Modernisierungen – diese geben Aufschluss darüber, wie gut die Immobilie instand gehalten wurde.
Bildquelle: Michal Jarmoluk from Pixabay
Erster Eindruck: Umgebung und Außenbereich
Schon die Ankunft verrät viel. Beobachten Sie die Umgebung:
- Wie wirkt die Nachbarschaft? Sind Straßen und Gärten gepflegt?
- Gibt es Lärmquellen wie Straßen, Bahngleise, Gaststätten oder Schulen?
- Riecht es nach Abgasen, Müll oder Industrie?
Achten Sie auch darauf, wie die Wege und Zufahrten gestaltet sind. Ein gepflegter Vorgarten, ordentliche Mülltonnenplätze und saubere Eingangsbereiche sprechen für eine gute Nachbarschaft und einen verantwortungsvollen Umgang mit Eigentum.
Werfen Sie einen kritischen Blick auf:
- Fassade, Dach, Fenster und Türen: Gibt es Risse, Feuchtigkeit, Moos oder abgeplatzte Farbe?
- Außenanlagen: Ist der Garten gepflegt, der Zaun intakt, die Terrasse in Schuss?
- Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden?
Profi-Tipp: Besuchen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten – morgens, abends, am Wochenende. . So erleben Sie, wie sich die Umgebung im Alltag anfühlt und ob es zu bestimmten Zeiten besonders laut oder unruhig wird. Vergessen Sie nicht, die Infrastruktur zu prüfen: Wie weit sind Supermärkte, Bäcker, Ärzte, Schulen oder Haltestellen entfernt? Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten? All das beeinflusst später Ihren Alltag und Ihre Lebensqualität.
Im Innenbereich: Systematisch und aufmerksam prüfen
Beim Betreten der Immobilie zählt nicht nur der erste Eindruck. Gehen Sie Raum für Raum vor und achten Sie auf folgende Punkte:
Pflegezustand
- Ist es sauber und ordentlich?
- Gibt es auffällige Gerüche (Feuchtigkeit, Schimmel, Haustiere, Rauch)?
- Frisch gestrichene Wände können Mängel kaschieren – seien Sie wachsam bei auffälligem Geruch oder nur teilweise renovierten Bereichen.
- Ein gepflegter und gut vorbereiteter Innenbereich spricht oft für einen verantwortungsvollen Umgang des Vorbesitzers mit der Immobilie. Worauf Eigentümer vor dem Verkauf besonders achten, erfahren Sie hier – so erkennen Sie als Käufer, ob die Immobilie optimal präsentiert wurde.
Wände, Decken, Böden
- Risse, Wasserflecken, Verfärbungen oder abblätternde Farbe?
- Feuchte Stellen oder Schimmel, insbesondere hinter Möbeln oder in Ecken?
- Hohl klingende Stellen können auf Feuchtigkeit oder schlechte Bausubstanz hindeuten.
Fenster und Türen
- Lassen sich Fenster und Türen problemlos öffnen und schließen?
- Gibt es sichtbare Schäden, Klemmen oder Zugluft?
- Eine genaue Prüfung der Verglasung oder Dichtungen ist meist erst bei einer späteren Besichtigung oder durch einen Experten sinnvoll.
Elektrik und Haustechnik
- Funktionieren Lichtschalter und einige Steckdosen?
- Fragen Sie nach dem Alter der Elektroinstallation.
- Werfen Sie einen Blick in den Sicherungskasten: Ist ein FI-Schalter (Fehlerstromschutzschalter) vorhanden? Erkennbar an einer Prüftaste – sorgt für Sicherheit im Haushalt.
- Eine detaillierte Überprüfung der Elektroanlage sollte später durch einen Fachmann erfolgen.
Heizung und Sanitär
- Wie alt ist die Heizungsanlage? Gibt es Wartungsprotokolle?
- Funktionieren alle Heizkörper? Gibt es Warmwasser an allen Zapfstellen?
- Zustand von Bad und WC: Schauen Sie unter Waschbecken und an Armaturen nach Leckagen oder Kalkablagerungen.
Küche
- Zustand der Einbaugeräte (Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine)?
- Sind Arbeitsflächen und Schränke in gutem Zustand?
- Prüfen Sie die Anschlüsse für Wasser und Strom.
Raumaufteilung und Licht
- Entspricht die Raumaufteilung Ihren Vorstellungen?
- Sind die Räume hell genug? Wie fällt das Licht zu verschiedenen Tageszeiten ein?
- Gibt es ausreichend Steckdosen und Anschlüsse?
Profi-Tipp: Riechen Sie bewusst in allen Räumen, besonders im Keller und in fensterlosen Bädern. Muffiger oder modriger Geruch kann auf Feuchtigkeitsprobleme oder Schimmel hindeuten.
Bildquelle: Philip Neumann from Pixabay
Typische Warnsignale für Mängel
Achten Sie besonders auf:
- Frisch gestrichene Wände, vor allem im Keller
- Muffiger Geruch, auch wenn behauptet wird, es müsse „nur gelüftet werden“
- Räume, die nicht gezeigt werden („Da ist nur Gerümpel“)
- Unklare oder ausweichende Antworten auf Ihre Fragen
- Keine Einsicht in Unterlagen möglich
- Druck, den Kauf schnell abzuschließen
Energieeffizienz: ein entscheidender Faktor für die Zukunft
Die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung wird immer wichtiger – nicht nur für die Umwelt, sondern auch für Ihren Geldbeutel. Prüfen Sie daher unbedingt den Energieausweis. Welche Effizienzklasse hat das Gebäude? Wie hoch ist der berechnete Energiebedarf? Ein niedriger Wert bedeutet meist geringere Heizkosten.
Schauen Sie sich die Dämmung an: Ist das Dach gedämmt? Wie sieht es mit der Fassade und den Fenstern aus? Alte, einfach verglaste Fenster oder ungedämmte Dächer sind Energiefresser und können aufwendige Sanierungen nach sich ziehen.
Fragen Sie nach dem Heizsystem: Welcher Typ ist verbaut – Gas, Öl, Wärmepumpe oder Fernwärme? Wie alt ist die Anlage? Gibt es Modernisierungsbedarf? Eine Heizung, die älter als 20 Jahre ist, muss oft in den nächsten Jahren erneuert werden.
Erkundigen Sie sich, ob erneuerbare Energien genutzt werden. Gibt es eine Photovoltaikanlage, Solarthermie oder andere nachhaltige Technologien? Das kann die laufenden Kosten senken und macht Sie unabhängiger von steigenden Energiepreisen.
Informieren Sie sich über mögliche gesetzliche Vorgaben, die auf Sie zukommen könnten – etwa die Austauschpflicht für alte Heizungen oder Anforderungen an die Dämmung. Lassen Sie sich die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen, um die zu erwartenden Heiz- und Energiekosten realistisch einschätzen zu können.
Profi-Tipp: Achten Sie auf die Fenster: Sind sie mindestens doppelt verglast? Fragen Sie nach dem Alter der Heizungsanlage und lassen Sie sich Wartungsnachweise zeigen. Je aktueller die Technik, desto geringer meist die Folgekosten. Gerade bei älteren Immobilien können energetische Sanierungen schnell teuer werden – aber auch den Wert der Immobilie langfristig sichern.
Die richtigen Fragen stellen
Nutzen Sie die Gelegenheit, um beim Verkäufer oder Makler gezielt nachzuhaken.
- Wann wurden zuletzt Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt?
- Gibt es bekannte Mängel oder Schäden?
- Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
- Warum wird die Immobilie verkauft?
- Gibt es Besonderheiten im Grundbuch (Wegerechte, Baulasten)?
- Bei Eigentumswohnungen: Wie hoch sind die Rücklagen? Gibt es geplante Sonderumlagen?
Fragen Sie außerdem nach geplanten Bauprojekten in der Umgebung. Eine neue Schnellstraße, ein Gewerbegebiet oder größere Bauvorhaben können die Wohnqualität erheblich beeinflussen.
Profi-Tipp: Lassen Sie sich Antworten schriftlich geben oder bestätigen Sie diese per E-Mail. Das schützt Sie vor bösen Überraschungen und ist im Zweifel vor Gericht beweisbar.
Zweite Besichtigung & Expertenrat
Gerade wenn Sie ernsthaftes Interesse haben, lohnt sich eine zweite Besichtigung – am besten zu einer anderen Tageszeit. So erleben Sie die Immobilie bei unterschiedlichem Licht und können mögliche Lärmquellen besser einschätzen. Bitten Sie darum, auch Keller, Dachboden, Technikräume und alle Nebenflächen besichtigen zu dürfen.
Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu. Dieser erkennt oft Mängel, die Laien entgehen, und gibt Ihnen eine realistische Einschätzung zu nötigen Investitionen. Die Kosten für ein Gutachten sind gut investiert – sie können Ihnen später viel Ärger und Geld sparen.
Profi-Tipp: Ein seriöser Verkäufer gibt Ihnen Zeit für eine zweite Besichtigung und alle nötigen Prüfungen. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – Eile ist bei einer so wichtigen Entscheidung selten ein guter Ratgeber.
Nachbereitung: Alles noch einmal durchdenken
Nach der Besichtigung ist vor der Entscheidung. Gehen Sie Ihre Notizen und Fotos in Ruhe durch. Vergleichen Sie die Immobilie mit anderen Objekten, die Sie besichtigt haben. Haken Sie Ihre persönliche Checkliste ab: Welche Punkte sind erfüllt, wo gibt es Unsicherheiten? Gibt es offene Fragen? Dann scheuen Sie sich nicht, noch einmal beim Verkäufer oder Makler nachzuhaken.
Überlegen Sie auch ganz praktisch: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Passt die Lage zu Ihrem Alltag? Ist genug Platz für Ihre Bedürfnisse, heute und in Zukunft?
Mit klarem Blick zur richtigen Entscheidung
Eine gründliche Besichtigung ist der Schlüssel zu einer sicheren Immobilienentscheidung. Achten Sie auf Details, stellen Sie gezielte Fragen und holen Sie sich bei Bedarf Unterstützung durch Experten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen. Schließlich geht es um Ihr neues Zuhause!
Die eigenen vier Wände sind mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Sie sind Ihr Rückzugsort, Ihr Lebensmittelpunkt und ein Stück Freiheit. Mit einem klaren Blick, etwas Geduld und guter Vorbereitung finden Sie genau das Zuhause, das zu Ihnen und Ihren Träumen passt.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrer Suche – und genießen Sie den Moment, wenn Sie zum ersten Mal den Schlüssel zu Ihrer eigenen Immobilie in der Hand halten!