Das Wichtigste zu Steuern sparen mit Immobilien in Kürze

Warum ist ein Investment in Immobilien so interessant? Immobilien sind eine der stabilsten Anlageklassen mit einer geringen Korrelation zu Aktien und Anleihen. Es ist auch erwiesen, dass sie im Laufe der Zeit eine höhere Rendite als andere Anlageklassen aufweisen. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen, beispielsweise Aktien, können Immobilien mit günstigem Fremdkapital relativ risikoarm gehebelt werden und somit einen planbaren Cashflow für Sie haben. Immobilien bieten dir steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wie bei keinem anderen Investment.

Wie Sie ihre Steuern optimieren können

Klar ist, für jeden stellt sich die steuerliche Situation anders dar. Dabei kommt es darauf an, ob Sie Angestellter, Unternehmer oder Selbständiger sind. Je nach Einkommen und familiärer Situation fällt die Steuerprogression unterschiedlich aus. In allen Fällen lässt sich jedoch ihre Steuerlast optimieren. 

Grundsätzlich kann man sagen, dass Sie ab einem festen Einkommen von 2.000 Euro schon in Immobilien investieren können. Banken sehen dabei einen guten Kunden in Ihnen. Sind Sie verheiratet, so erhöht sich der Betrag auf 2.500 Euro. Wenn Sie Kinder haben, erhöht sich dieser Betrag um jeweils 300 Euro pro Kind. 

Immobilien abschreiben

Eine Abschreibung ist ein buchhalterischer Terminus, der eben die Abnutzung einer Sache entsprechend buchhalterisch erfasst. Bei der Abschreibung von Immobilien handelt es sich um einen Einkommenssteuerabzug, der es Ihnen ermöglicht, einen Teil der Kosten von Immobilien, die Sie in ihrem Unternehmen nutzen, abzuschreiben. Die Höhe der Abschreibung, die Sie jedes Jahr geltend machen können, hängt von der Art der Immobilie, ihren ursprünglichen Kosten und dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme ab.

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Für jeden abschreibungsfähigen Gegenstand muss in der Steuererklärung eine separate Kostenbasis bzw. ein Steuerwert angegeben werden. Wenn Immobilien geschäftlich vermietet werden, müssen sie linear abgeschrieben werden, d. h. es werden jedes Jahr Abzüge über die geschätzte Nutzungsdauer des Vermögenswerts vorgenommen.

Nur eine gute Lage garantiert ihnen langfristig über 10 oder 15 Jahren einen stabilen Wertzuwachs mit Potenzial nach oben. Hier können Sie schon den ersten Steuervorteil realisieren. Der entsteht nämlich dann, wenn Sie durch Instandsetzungen und Verbesserung der Immobilie die Investitionen, steuerlich richtig strukturiert, sogar sofort abschreiben können. Weiterhin können Sie die monatlichen Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Instandhaltungskosten absetzen. Sie haben somit nur einmal einen Aufwand, aber zweimal Ihren Steuerbenefit. Gleichzeitig erhöht sich aber auch der Vermögenswert ihrer Immobilie.

Auf Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Haben Sie das Gefühl, dass auf deine Mieteinnahmen eine Menge Steuern fällig sind? Möglicherweise kannst du einen Teil davon durch den Abzug von Kosten, Abschreibungen und Zinsen ausgleichen. Dies kann sogar zu steuerlichen Verlusten führen, die Ihnen helfen, deine Steuerlast durch die Immobilie erheblich zu verringern. Viele Menschen glauben, dass sie auf Mieteinnahmen Steuern zahlen müssen.

Sie vergessen jedoch, dass sie auf Basis ihrer steuerlichen Bemessungsgrundlage, die Kosten und Ausgaben gegen gerechnet werden. Dies bedeutet konkret, dass alle Kosten, Abschreibungen und Zinsen gegen die Mieteinnahmen verrechnet werden. Du kannst sogar erworbene Möbel und Einrichtungsgegenstände mit einbeziehen. Das kann sogar dazu führen, dass du steuerliche Verluste aufweist, die dir dabei helfen, durch die Immobilie deine Steuerlast erheblich zu reduzieren.

Macht es Sinn, als Privatperson Immobilien zu kaufen?

Immer wieder wird die Frage gestellt, ob es Sinn macht, als Privatperson ein Immobilienportfolio aufzubauen. In diesem Zusammenhang sprechen viele Berater von der Gründung einer sogenannten Immobilien-GmbH, also einer Kapitalgesellschaft. 

Es gibt aber auch eine Reihe von Investoren, die bewusst Immobilien privat kaufen. Die Vor- und Nachteile können wir jetzt einmal für Sie beleuchten. Der allererste große Nachteil einer Immobilien GmbH ist aus unserer Sicht die fehlende Flexibilität für verschiedene Zukunftsszenarien. Möchten Sie aus privaten oder geschäftlichen Gründen einmal ins Ausland ziehen, so stellt Sie das vor Probleme. Das Ziel sollte ja sein, ihre finanzielle Freiheit zu erlangen. Wenn Sie Gesellschafter einer Immobilien GmbH sind und irgendwann aus Deutschland auswandern möchten, fällt in diesem Fall die Wegzugsbesteuerung an. Diese kann sich gravierend auswirken.

Die Wegzugsbesteuerung

Wie Sie sich denken können, ist der deutsche Fiskus nicht gerade happy, dass ein erfolgreicher Unternehmer mit seinem Unternehmen Deutschland den Rücken kehren möchte. Steuerausfälle sind dann die Folge. Um Unternehmen diesen Schritt so schwer wie möglich zu gestalten, gibt es die Wegzugsbesteuerung. Das Perfide daran ist, dass dies unabhängig davon ist, ob Sie etwas verkaufen, anbieten oder sonst wie einen Umsatz generieren. Das Ganze wird über das vereinfachte Vertragswertverfahren berechnet. Das Finanzamt nimmt also den durchschnittlichen Gewinn aus deinen letzten 3 Jahren und multipliziert das mit einem Faktor von 13,75. Der daraus resultierende Betrag wird dann mit  60 Prozent mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Ein fehlender Punkt, was die Flexibilität angeht, ist natürlich der Steuerfreiverkauf. Wenn Sie Immobilien im privaten Bestand zehn Jahre halten, können Sie diese steuerfrei verkaufen. Als Privatinvestor steht Ihnen das Kapital dann zur freien Verfügung.

Als neue GmbH schlechtere Bankkonditionen

Wie schon erwähnt, können Sie als Privatperson Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und das Kapital steht Ihnen dann sofort zur freien Verfügung. Wenn Sie in einer GmbH die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nutzen möchten, müssen Sie das Kapital erst auf ihr Konto transferieren und müssen hierfür natürlich Steuern zahlen. Diese fallen bei privaten Personen nicht an.

Das Thema Bankenfinanzierung

Gerade am Anfang ihrer Investorenkarriere ist es wichtig, sich auf die Prioritäten zu konzentrieren. Viele Berater raten schon am Anfang zu einem Firmenkonstrukt aus Holding mit GmbHs. 

Die Erfahrung zeigt, dass es bei einer privaten Bankenfinanzierung oft wesentlich einfacher ist, als mit einem GmbH-Konstrukt. Gerade am Anfang unterstellen Banken, dass bei ihrem Start als Immobilienbesitzer oft noch die Expertise fehlt. Bei frisch gegründeten GmbHs können Sie noch keine Historie mit abgeschlossenen Bilanzen vorweisen. Bei einer GmbH sind auch die Konditionen schlechter Sie machen Aufschläge, die Sie als Privatperson nicht bekommen würdest. Außerdem kommt noch hinzu, dass die meisten Banken eine wesentlichere Prüfung verlangen. Sie müssen dann ihre Bilanzen und eine sehr genaue Buchhaltung nachweisen.

Komplexität und Kosten

Viele beschäftigen sich am Anfang mit falschen Themen. Bevor nur eine Immobilie gekauft wurde, wird sich mit den Themen Firmengründung, Aufbau einer Holding und Steueroptimierung auseinandergesetzt. 

Am Anfang sollten Sie sich mit den Basics beschäftigen, die wichtig sind. Vor allem, weil die meisten Firmenkonstruktionen keine wirkliche Lösung darstellen. Eine vermögensverwaltende GmbH ist erst ab einem sechsstelligen Betrag interessant. Aber kaum ein Starter kann oder möchte einen Betrag über eine Million Euro investieren.

Als zukünftiger glücklicher Immobilienbesitzer haben Sie sich mit sehr viel Themen auseinanderzusetzen. Das Thema Immobilien ist sehr komplex. Dabei sollten Sie sich primär mit Finanzierung, die richtige Standortbewertung, die Besichtigung, bauliche Veränderungen oder Verbesserungen, und die technische Ausstattung beschäftigen. Je komplexer die einzelnen Positionen sind, umso größer ist das Risiko für Sie, Fehler zu machen. Firmenkonstruktionen sind so komplex. Dies reicht von einzelnen buchhalterischen Anforderungen, Verschachtelung einzelner GmbHs bis hin zu Einstellen eines Buchhalters.

Vermögensverwaltende GmbH

Ab einem Investitionsvolumen von über einer Million Euro haben vermögensverwaltende GmbHs und GmbH & co KGs im Immobiliensteuerrecht einen steuerlichen Vorteil. Die Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen für Sie als Gesellschafter eigentlich der Gewerbesteuer. Aber auf Antrag können Sie die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen und damit quasi die kompletten Mieteinnahmen bei der Gewerbesteuer komplett kürzen.

Die Gewerbesteuer in Deutschland ist eine Steuer auf Einkünfte aus Vermögen. Das heißt, wenn Sie Vermögen besitzen und daraus Einkünfte erzielen, müssen Sie auf diese Einkünfte Gewerbesteuer zahlen. Mit einer vermögensverwaltenden GmbH können Sie jedoch 15 % ihrer Körperschaftsteuer sparen, indem Sie den erweiterten Vermögensabzug für Ihr Betriebsvermögen nutzen. Anhand eines Beispiels möchten wir Ihnen das erläutern. Als Beispiel nehmen wir ihre GmbH. Diese GmbH vermietet eine Immobilie und generiert somit Gewinne, also Einkünfte von 100. Dann müssen Sie das aufteilen und differenzieren zwischen der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Eigentlich sollten Sie bei der Körperschaftsteuer Steuern mit einem aktuellen Steuersatz von 15 Prozent plus Soli Zuschlag zahlen. Anstatt die anfallende Gewerbesteuer von 7 bis circa 17 Prozent auszurechnen, können Sie hier erst einmal die erweiterte Kürzungen nach § 9 Nummer 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes in Anspruch nehmen. Wenn du diese Kürzung in Anspruch nimmst, entfallen die 7-17 Prozent Gewerbesteuer.

Somit zahlen Sie dann nur noch die 15% Körperschaftssteuer. Jetzt können Sie happy sein. In diesem Fall zahlen Sie bedeutend weniger als eine Privatperson. Wie gesagt, Firmenkonstrukte dieser Art eignen sich erst ab einem Investvolumen ab einer Summe von einer Million Euro.

Steuern in Vermögen umwandeln

Der einfache, geradlinige, schrittweise Ansatz für Immobilieninvestitionen, der sich auf dem heutigen Markt bewährt hat. Jetzt erfahren Sie, wie Sie ihre Steuern in Vermögenswerte umwandeln können. Sie erfahren, wie Sie ihre Steuerlast halbieren und ihr Vermögen schützen können, indem Sie diese Vermögenswerte in Einkommens-erzeugende Immobilien umwandeln.

Steuern können eine Belastung sein, müssen es aber nicht. Vielmehr ist es relativ einfach, ein Unternehmen steuerlich zu optimieren und Haftungsrisiken zu reduzieren. Wer diese Möglichkeiten nutzt, schafft ganz nebenbei auch eine sehr gute Basis für eine erfolgreiche Altersvorsorge.

Daher sollten Unternehmer ermitteln, wie viel sie tatsächlich zum Leben brauchen, und dann nur dieses Geld als Gehalt verwenden, während der Rest im Unternehmen verbleibt, um ihr Geschäft auszubauen.

Wenn es um Steuern und Abgaben geht, ist es wichtig zu verstehen, was mit deinem Geld geschieht. Oft werden die Steuern als Einnahmeverluste betrachtet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Am besten betrachten Sie die Steuern als eine Investition in ihr künftiges Einkommen. Das bedeutet, dass Sie mehr von deinem Geld behalten können, wenn Sie es investieren, anstatt es zu versteuern.

Wichtig ist, dass sich dieses Konstrukt nur lohnt, wenn das Bruttoeinkommen die Lebenshaltungskosten um mindestens 10.000 Euro dauerhaft übersteigt.

Die Holding als Privatbank und eigener Pensionsanbieter

 Im vierten Schritt bietet eine Holdingstruktur nun die Möglichkeit, Investitionen zu tätigen. Wenn du als Unternehmer oder Selbständiger zum Beispiel in Immobilien investieren willst, kannst du dir von seiner Holdinggesellschaft einen Kredit für diesen Zweck geben lassen. Dabei müssen nur einige einfache Regeln beachtet werden, wie z. B. die Zahlung von Zinsen zum Marktzins. Damit wird die Zwischenholding zu einer Art persönlicher Privatbank. Auch Gewinne aus Kapitalbeteiligungen werden hier zum Beispiel viel niedriger besteuert.

 So kann die Holding im fünften Schritt eine Pensionszusage an Sie als Unternehmer geben. Die Holding kann jetzt den Betrag für Pensionszwecke als Dividende an Sie als Einzelunternehmer ausschütten und damit steuerfrei stellen. Dies ist mithilfe einer Holdinggesellschaft auch logistisch einfach zu bewerkstelligen. Ein sogenanntes Dividendensplitting sowie ein Kapitalertragssplitting sind ebenfalls möglich. Haben Sie als Selbständiger die ausgezahlte Summe als Einkommen erhalten, wird sie in jedem Fall mit 42 Prozent besteuert. Im Gegensatz dazu ist eine Pensionszusage durch die Holdinggesellschaft steuerbefreit. Dies kann einen Anreiz schaffen, über den nach deutschem Steuerrecht zulässigen Höchstbetrag hinaus Beiträge zu leisten, und zu einer höheren Nettopensionsverpflichtung führen, als dies erforderlich wäre, wenn das Managementteam der Holdinggesellschaft seine Pensionen auf die gleiche Weise wie die regulären Mitarbeiter erwerben würde.

Vermögen vor Krisen und Fremdeingriffen absichern

Wie können Ersparnisse in Krisenzeiten erhalten werden? Wie kann man sein Vermögen vor Krisen, Zusammenbrüchen und offensiven Preisen schützen? Die Welt verändert sich schnell, und das kann ihre Ersparnisse unbrauchbar machen. Traditionelle Spar- und Bankmethoden basieren auf dem Vertrauen in eine einzige Bank – das ist nicht mehr optimal. Die Antwort ist einfach. Investieren Sie möglich breit in ein gutes Portfolio von unterschiedlichen Immobilien in unterschiedlichen Regionen. Somit bauen Sie sich langsam Ihre Sicherheit auf.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.