Wohnungssituation in Deutschland – Mieterland Nummer 1 in der EU [mit interaktiver Infografik]
Man muss nicht selbst auf Wohnungssuche sein, um zu wissen, dass Wohnraum knapp und teuer geworden ist. Auch 2024 wird der Plan der Regierung nicht aufgehen, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Die Ursachen liegen aber keineswegs nur in hoch gegriffenen Versprechungen, sie sind vielfältig. Der Bau von Eigenheimen kann zur Lösung beitragen, doch steigende Zinsen und Baukosten erschweren diesen Schritt.
Immer weniger bezahlbarer Wohnraum in Deutschland
Inhaltsverzeichnis
Jüngsten Zahlen – sie schwanken je nach Quelle – zufolge fehlten für 2023 bereits 700.000 Wohnungen. Die Tendenz ist steigend. Das Bündnis „Soziales Wohnen“ sieht die Lage weitaus dramatischer. Es bemängelte bereit Anfang 2024, dass es einen zusätzlichen Bedarf von als 910.000 Sozialwohnungen gäbe.
Wohnraumnot herrscht vor allem in Ballungszentren und Städten mit Hochschul- und Universitätsbetrieb. Hier fehlen große Wohnungen für Familien oder Wohngemeinschaften ebenso wie 2-Zimmer-Wohnungen und Appartements für Singles. Diese Knappheit geht mit einem weiteren Nachteil für Wohnungssuchende einher: Was rar ist, wird teuer. Dieser Grundsatz der Marktwirtschaft macht auch bei Mieten nicht halt.
Soziales Wohnen und die Mietpreisbremse
Der Wohnungsknappheit wirken zwar beide Maßnahmen nicht entgegen, wohl aber machen sie für viele die Situation erträglicher. Sind viele Wohnungen zu einem erschwingbaren Preis auf dem Markt, haben Wohnungssuchende mehr Möglichkeiten. Sie finden leichter einen Wohnraum, der nicht allzu weit vom Arbeitsplatz entfernt ist. Wohnen auf dem Land ist zwar in den meisten Regionen kostengünstiger, erhöht jedoch die monatlichen Ausgaben, unabhängig davon, ob der Weg zur Arbeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Pkw zurückgelegt wird.
Mieten im sozialen Wohnbau liegen deutlich unter den Preisen auf dem freien Markt. Waren es 2023 durchschnittlich 14,90 Euro, die in den sieben teuersten Großstädten Deutschlands pro Quadratmeter an Miete bezahlt werden mussten, lag die Kaltmiete für Sozialwohnungen dort nur bei 8,14 Euro. Wenig Einfluss haben die Mieter jedoch auch hier auf Heizung und Warmwasser sowie die Nebenkosten. Der größte derzeitige Nachteil für alle, die aufgrund ihres Einkommens Anspruch auf Sozialwohnungen hätten, ist die immense Wartezeit. Sie beträgt selbst in mittelgroßen Städten oft zwei, drei Jahre und mehr. Ein Unding, wenn man dringend auf mehr Wohnraum oder überhaupt auf eine Wohnung angewiesen ist.
Nach langem Hin und Her wurde im April 2024 die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Kaum war sie über dem Tisch, kündigte schon der Eigentümerverband Haus & Grund juristische Schritte an. Dies ist zwar zum Teil verständlich, denn auch Vermietern gelingt es längst nicht mehr immer, die steigenden Kosten aufzufangen. Anderseits lässt allein schon die Ankündigung befürchten, dass sich hier selbst langfristig gesehen keine verbindlichen Lösungen für Mieter auftun. Die Unsicherheit, ob morgen noch die Miete gestemmt werden kann, bringt so manche Mieter dann doch zur Überlegung, ob nicht die Ausgaben besser in eine eigene Immobilie fließen sollen.
Wohnen im Wandel
Noch wohnt mehr als die Hälfte der Deutschen zur Miete. Hier sind es ebenfalls unterschiedliche Gründe, die dazu führen. Neben ethnischen Gründen sind sicherlich Einkommen, die tatsächlich oder vermeintlich nicht für den Kauf von Wohnungseigentum ausreichen, ein weiterer Hauptgrund. Rechnet man aber Mietausgaben gegen die Abschlagszahlungen für Baugeld aus, kommt man zumindest bei langfristig angelegten Hypotheken rasch zur Erkenntnis, dass der Unterschied keineswegs so groß ist wie gedacht.
Allerdings, und auch das hält viele noch zur Miete Wohnende vom Kauf ab, ist die wirtschaftliche Situation längst nicht so stabil, wie sie einmal war. Unternehmen schließen, wer seinen Arbeitsplatz verliert, kann Kredite vielleicht nicht mehr bedienen. Liegt eine neue Arbeitsstelle weit vom Wohnort entfernt, ist trotz aller Schwierigkeiten eine neue Mietwohnung leichter zu finden als ein Käufer für die Immobilie und Eigentum am Arbeitsort.
Ansprüche an die Wohnfläche immer höher
Ein weiterer Faktor, warum es in Deutschland im Gegensatz zu anderen Ländern weniger Wohnungseigentum gibt, sind neben hohen Baukosten auch die Ansprüche, die an Wohnraum gestellt werden. Gaben sich die Großeltern noch mit einem Häuschen zufrieden, das gerade mal 80 Quadratmeter Wohnfläche hatte, sind es nun im Schnitt 140 Quadratmeter, die im Eigentum veranschlagt werden. Das alte Haus wird folglich verkauft, der Erlös jedoch keineswegs immer in den Erwerb einer Immobilie investiert.
Ähnlich expandiert sind die Flächen für Wohnungen. Allein in den letzten 20 Jahren hat sich die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Wohnung um 7 % von 73 qm auf 78 qm erhöht. Die Zahl der Wohnungen in Gebäuden nahm in diesem Zeitraum noch weiter ab. Sie sank in 25 Jahren um 15 %. Auch dieser Faktor trägt zum Wohnungsmangel bei.
Hohe Bau- und Zinskosten erschweren Immobilieneigentum
Unbestritten ist, dass die wieder steigenden Zinsen für Baugeld manche Kaufwillige letztendlich doch zögern lassen. Natürlich war es weitaus einfacher, zu Zeiten des Minuszinses ein Baudarlehen aufzunehmen. Doch betrachtet man die Zinsentwicklung mehr als ein Jahrzehnt rückwirkend, sind sie dennoch erschwinglich. 2011 lagen sie für Baudarlehen mit zehn Jahren Laufzeit bei 4,32 %, im November 2023 bei 4,23 %. Im April 2024 sanken die Zinsen für entsprechendes Baugeld auf 3,55 %.
Denkt man dagegen an Bauvorhaben aus den 1980ern und 1990ern zurück, erinnert man sich an Zinssätze von über 9 %. Die Zinsen allein machen jedoch die Teuerung nicht aus. Ausschlaggebend sind auch die Kosten für Baustoffe. Vor allem seit dem Ukrainekrieg wurden Materialien wesentlich teurer. Dazu kommen gestiegene Löhne und Lohnnebenkosten, die sich ebenfalls stark bemerkbar machen.
Nicht zuletzt war es aber der Bau- und Kaufboom zu Zeiten des Niedrigzinses, der Immobilienpreise in die Höhe trieb. Baugrund wird zunehmend rar, ein weiterer Faktor, der sich preissteigernd auswirkt. Viele Kommunen setzen deshalb auf geänderte Bauverordnungen, etwa in derart, dass gewerbliche Flachbauten nicht mehr erlaubt sind, sondern sie mit Wohnetagen aufgestockt werden müssen.
Mehr Entfaltungsmöglichkeiten bei Eigentum
Wohnen im eigenen Heim hat unbestritten Vorteile. Mieterhöhungen fallen weg, ebenso Kündigungen wegen Eigenbedarf. Eigentümer gestalten Wohnräume so, wie sie tatsächlich den Bedürfnissen entsprechen. Ein weiterer unschätzbarer Pluspunkt ist, dass Hausbesitzer mehr Einfluss auf Energie- und Nebenkosten haben.
Solarenergie plus Speicher ist angesagt, beste Dämmungswerte, Grauwasser statt Frischwasser. Mit Smart Home lässt sich jeglicher Verbrauch weiter optimieren. Es sind reichlich Einsparmöglichkeiten vorhanden, wenn die Planung vorausschauend durchgeführt wird. Dazu kommt, dass derzeit noch ausreichend Fördermittel zur Verfügung stehen. Davon profitieren vor allem diejenigen, die eine neu sanierte Bestandsimmobilie kaufen oder sie nach dem Kauf sanieren lassen.
Die Fördermittel werden für die unterschiedlichsten Effizienzstufen gewährt, nämlich für die Klassen 40, 55, 70 und 85. Effizienzhaus 40 steht für ein Passivhaus, es hat den geringsten Energieverbrauch. Das kommt – künftigen – Eigentümern nicht nur beim Kauf durch die Zuschüsse der KfW zugute, sondern auch und gerade beim eigenen Energieverbrauch.
Es lohnt sich allemal, Kosten und Ausgaben, Vor- und Nachteile wie Kapitalbildung und finanzielle Risiken gegeneinander aufzurechnen und zu überlegen, ob sich Eigentum nicht doch auszahlt.